裁判字號：臺灣新北地方法院103年訴字第542號民事判決
裁判日期：民國103年07月31日
裁判案由：減少價金
臺灣新北地方法院民事判決103年度訴字第542號原告 盧東枝 兼訴訟代理人 溫建鈞 被告益騏建設股份有限公司法定代理人 林群能 訴訟代理人 范晉魁 律師被告 邱忠義 上列當事人間請求減少價金事件，經本院於民國103年7月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：本件被告邱忠義未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠原告2人共同於民國101年9月23日以新臺幣（下同）364萬元
向被告益騏建設股份有限公司（下稱被告公司）購買門牌號碼新北市○○區○○○路○段○○○號6樓之2房屋（含車位）（下稱系爭建物）及以1,135萬元向被告邱忠義購買坐落之基地，並於101年10月30日辦妥所有權移轉登記。購屋時因被告公司已將社區A棟及F棟出入口，均設置鐵門（下稱系爭鐵門設施）封住，讓原告認為外人無法進入社區中庭花園及所在基地，而認社區環境非常單純安全。詎於102年6月29日社區召開第一次區分所有權人大會（主席為被告公司 簡士昌 主任）時，被告公司突然在會中要求住戶簽署同意書，同意被告公司申請雜項執照變更，將前開設置鐵門合法化，且騙住戶主管機關已同意變更，斯時原告方發覺系爭鐵門設施為違建。
㈡嗣原告向新北市政府工務局（下稱工務局）申請竣工圖，才
知道依竣工圖A棟及F棟出口都沒有鐵門，被告向主管機關申請開放空間容積獎勵，獲得4815.72平方公不容積獎勵，待取得使用執照後，才裝上鐵門。後來工務局行文予系爭社區管委會，表示系爭社區領有100林使字第465號使用執照，不得在開放空間設置柵欄，要求拆除鐵門違建。被告公司不得已始於102年12月初拆除鐵門。依通常交易觀念，社區開放空間需提供不特定大眾通行，對房價有不利影響。原告在被告誤導下，相信外人無法進入社區基地，才會買下系爭不動產，明顯支付過高價金，被告故意欺騙行為昭然若揭。爰依民法第359條規定請求減少價金210萬元。
㈢併為聲明：被告應連帶給付原告210萬元；原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告公司抗辯：㈠原告2人共同於101年9月間以364萬元向被告公司購買系爭建
物，嗣於101年10月30日完成所有權移轉登記，再於101年11月19日完成交屋。自原告向被告公司購屋之日起至被告公司交屋之日止A棟及F棟出口均未設有鐵門。即原裝設之鐵門先後因⑴於101年6月間遭人向工務局檢舉，經工務局於101年7月30日以北工使字第0000000000號函要求被告公司停止違規行為，是被告公司於101年8月24日將系爭鐵門設施拆除。⑵嗣因住戶不斷要求被告公司裝設鐵門，被告公司遂於101年11月20日，再裝設系爭鐵門。然於102年2月13日又遭住戶檢舉，經工務局於102年3月26日前往現場勘查，並於102年4月1日以北工使字第0000000000號函要求被告公司於102年5月30日完成改善，被告公司因而再將系爭鐵門拆除。⑶系爭社區住戶又於102年8月24日區分所有權人會議決議要求裝設鐵門，故被告公司於102年9月間再為鐵門架設，惟工務局於102年10月28日北工寓第0000000000號函通知管委會要求拆除，被告公司遂於102年11月間拆除。⑷拆除未久，管委會又要求裝設，是復102年11月25日裝設，然再經工務局發函處以罰鍰並限期改正。⑸惟管委會已於103年1月間向工務局申請裝設不銹鋼條鐵門，業經工務局以103年1月21日北工建字第0000000000號函覆合於法令規定，並已於103年7月2日、3日架設完成，故本件原告主張其所購入系爭建物因鐵門拆除結果，受有價金減損之損害云云，要屬無據，遑論其主張減價金額已近系爭建物買賣價金60%，顯然失衡。
㈡況系爭建物並不因究否架設系爭鐵門，而減損交換價值或通
常之效用（即鐵門拆除之結果並不構成物之瑕疵），原告主張開放空間需以鐵門封住，讓他人無進入，始能維護其居住之安全云云，純屬其片面臆測及個人主觀感受。再者依兩造間簽署系爭房屋買賣契約附件㈦已約定：就社區中心、管理員室、基地內私設通路，規劃設置之…公共設施……及植栽美化（註：如何施作蓋由賣方規劃決定，買方或日後成立社區管理委員會無請求賣方為特定施作之權利），買方充分了解規劃區域原定義，並了解買賣價金不包含上開改建設置部分…本約美化規劃工作如有與建築或消防法規不合者，賣方不負違約之責，買方不得以（含現狀或主管機關之處分）向賣方主張任何權利，遭遇主管機關或法院下令拆除或回復原狀時亦同等情。據此原告亦不得以有無設置鐵門為由，向被告公司主張任何權利。
㈢併為答辯聲明：如主文所示。
四、兩造不爭執之事項：㈠原告2人共同於101年9月23日以364萬元向被告公司購買系爭
建物及以1,135萬元向被告邱忠義購買坐落之基地。嗣於101年10月30日辦妥所有權移轉登記；101年11月19日完成交手續等情，並有房屋買賣契約書（詳本院卷第72至97頁）、土地買賣契約書（詳本院卷第62至70頁）及土地及建物所有權狀（詳本院卷第12至15頁）附卷可佐。
㈡原告提出新北郡社區第一屆區分所有權人會意竟見調查表（
詳本院卷第16頁）、竣工圖（詳本院卷第17頁）、照片（詳本院卷第18頁）、工務局函及附件（詳本院卷第19、20頁）、存證信函（詳本院卷第25頁）、公告（詳本院卷第26頁）、管委會函（詳本院卷第35頁）為真正。
㈢被告公司提出公平交易委員會函（詳被證5）、新北市政府
工務局函（詳被證6、9、10、11）、照片（詳被證7、8、12）為真正。
五、原告主張：原告於購屋時因被告公司已將社區A棟及F棟出入口，均設置鐵門（即系爭鐵門設施）封住，讓原告誤認外人無法進入社區中庭花園及所在基地，而認社區環境非常單純安全。實則，依竣工圖記載系爭社區A棟及F棟出口都沒有鐵門，被告向主管機關申請開放空間容積獎勵，獲得4815.72平方公不容積獎勵，待取得使用執照後，才裝上鐵門。依通常交易觀念，社區開放空間需提供不特定大眾通行，對房價有不利影響。原告在被告誤導下，相信外人無法進入社區基地，才會買下系爭不動產，明顯支付過高價金。爰依民法第359條規定請求減少價金210萬元等語。被告公司則以：本件兩造於101年9月締約、同年10月辦妥移轉登記，乃至同年11月19日完成交屋手續期間，社區A棟及F棟出入口，均未設置系爭鐵門設施（即原設置鐵門設施已先於101年8月24日拆除；並再至101年11月20日始再為裝置），是本無原告於締約時受被告誤導相信系爭鐵門變施屬合法設置設施之情。況系爭鐵門設施嗣亦已經取得合法設置權，並於103年7月間回復設置。且依兩造間簽署系爭建物買賣契約附件㈦已約定買賣價金不包含賣方於公共設施上開改建設置部分，縱賣方之設置有與建築或消防法規不合者，賣方不負違約之責，買方不得以（含現狀或主管機關之處分）向賣方主張任何權利。故原告並不得以鐵門之存否為由，向被告公司為瑕疵擔保之主張等語為辯。
㈠按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，
或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵（最高法院94年度台上字第1112號判決意旨參照）。
㈡本件觀諸卷附系爭建物買賣契約書第9條第10項第7點乃記載
：賣方依據附件㈤分管特約第2項及附件㈦公共空間美化及規劃約定書就公共空間所為規劃設置之設施及植栽美化，以現場完成之現況點交予管理人接管，就此部分，買方、社區管理委員會或管理負責人均無要求賣方為任何特定設施作或施作標準之權利，亦不得就已施作交付之設施設備情狀、性質或政府機關認定違章（規）或處分，向賣方要求回復原狀或為任何主張（詳本院卷第77頁）。卷附附件㈦中庭、公共空間及外觀美化與規劃約定書，第1項約定：為增進社區之居住品質及生活機能，買方同意賣方就社區中心、管理員室、基地內私設通路，規劃設置社區門廳、公共休閒設施……及植栽美化（註：如何施作蓋由賣方規劃決定，買方或日後成立社區管理委員會無請求賣方為特定施作之權利），買方充分了解規劃區域原定義，並了解買賣價金不包含上開改建設置部分…買方不得就本項事由（包含未施作或已施作設施設備之情狀與性質），向賣方為任何請求，賣方亦不需負違約之責。第3項則約定：本約美化規劃工作如有與建築或消防法規不合者，賣方不負違約之責，買方不得以此（含現狀或主管機關之處分）向賣方主張任何權利，遭遇主管機關或法院下令拆除或回復原狀時亦同（詳本院卷第87頁）。衡其性質，即係買賣雙方就公共設施之設置（含2次施工）權利義務所為之約定，併其等已特別就2次施工部分約明買方不得向賣方主張任何權利，是原告主張：被告故意隱系爭鐵門設置為2次施工之違建，其等亦不知悉系爭鐵門設施為違建云云，非無可議。遑論，縱認原告於買受系爭不動產時，確不知悉系爭鐵門設施為2次施工之違建。依前述契約定內容，既足推認被告公司已就系爭社區中庭、公共空間及外觀之設置與原告簽署前開特別約款約定不負擔保之責。其範圍自已包含設於系爭社區A棟及F棟出入口（公共空間）之系爭鐵門設施，是本件原告以被告設置之系爭鐵門設施為違章建物為由，主張被告應負瑕疵擔保之責，顯違前開系爭房屋買賣契約之約定，並無可採。
㈢再者，系爭鐵門設施前經系爭社區管委會於103年1月間向工
務局申請裝設不銹鋼條鐵門，業經工務局以103年1月21日北工建字第0000000000號函覆合於法令規定，並已於103年7月2日、3日架設完成等情，有被告公司提出工務局函（詳被證11；依該函說明第3項記載可悉，該開放空間內應可設置「透空型鍛造門」，僅應常時間開放公眾通行或使用。）及照片（詳被證12）附卷可佐，且為原告所未爭執，而可認為真正。則本件原告主張：肇於原告購屋前看屋時，被告公司已設置系爭鐵門設施之結果，被告即有故意隱匿前開公共空間應做開放使用之意圖云云，難謂無邏輯之謬誤（即依前述工務局函示內容可悉，系爭鐵門之設置與該空間是否屬開放空間，要屬二事。），而無可採。
㈣綜上所述，兩造既已於系爭房屋買賣契約中特別約定，關於
被告就公共空間所為設置及拆除，賣方不負擔保之責任；原告復未再提出其餘證據證明，被告除曾為系爭鐵門設置外，更已於原告買受系爭不動產時已向其等為系爭鐵門設置區域並非開放空間之保證，而難認「系爭鐵門設置區域屬非開放空間」為系爭不動產通常之效用。則本件原告以：系爭鐵門之設置為2次施工之違建；系爭鐵門設置區域屬開放空間為由，主張系爭不動產具有瑕疵，依民法第359條規定請求減少價金210萬元，為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告本於民法第359條規定請求減少價金，並要求被告連帶賠償210萬元，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請自失所附麗，應併駁回。
七、兩造其餘主張及攻擊防禦方法與本件判決之結果無涉，爰不逐一論列說明。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國103年7月31日
民事第一庭法官黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年7月31日
書記官莊琬婷