臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決
109年度斗簡字第64號
原 告 陳志雄
訴訟代理人 吳素香
被 告 林仁賢
訴訟代理人 李永定
上列當事人間請求拆除地上物返還土地事件，本院於民國109年3
月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地如附圖（即彰化
縣田中地政事務所108年7月19日土丈字第0831號土地複丈成果圖
）所示編號A部分、面積78.88平方公尺之建物、樹木等地上物拆
除，並將該部分土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張
(一)原告為坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號、面積78.88平方公
尺土地（下稱系爭土地）之所有權人。
(二)系爭土地有被告所種植之楊桃樹與建物（下稱系爭地上物）
，而全筆佔用如附圖所示編號A部分，原告以存證信函通知
被告移除系爭地上物並返還土地，惟被告置之不理。
(三)被告明知有優先購買權，但放棄權利，所以由原告前手 葉蘭
經由拍賣程序取得，再轉讓給原告，被告迄今占用4年多，
後來有透過村長跟原告講，所以被告稱經過1年多才知道，
與事實不符。
(四)並聲明：被告應將附圖所示編號A、面積78.88平方公尺之地
上物拆除，並將土地返還給原告。
三、被告則以：
(一)被告有系爭土地之優先購買權，被告有要購買，原告明知系
爭土地有地上物為何還要購買。
(二)被告沒有接到優先購買權的通知。
(三)系爭土地上之楊桃樹為被告所有，建物為被告所搭建，沒有
門牌號碼也沒有居住在那裏，被告有放置農具、肥料、小型
輾米機。
(四) 林政雄 為被告孫子，系爭土地是被告和原告的父親約好一起
購買的，原告的父親用太太的名字葉蘭登記，持分80/164，
被告則用被告太太的名字 張繡雲 登記，持分84/164，後來被
告的太太過世，由被告長孫林政雄繼承。
(五)並聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷：
(一)分割前之彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地，面積為157.75
平方公尺，於68年6月23日由葉蘭與張繡雲以買賣為原因，
登記為所有權人，應有部分分別為80/164、84/164，張繡雲
死亡後，被告之孫林政雄於85年7月30日以繼承為原因，登
記為所有權人，應有部分84/164，林政雄之應有部分於105
年3月29日由葉蘭拍賣取得，原告再於108年9月4日以共有物
分割為登記原因，登記為系爭土地之所有權人，權利範圍為
全部，系爭土地有被告所種植之楊桃樹與建物而全筆佔用如
附圖所示編號A部分之事實，有系爭土地之第一類謄本、異
動索引資料、土地登記簿在卷可證，並經本院於108年8月23
日會同彰化縣田中地政事務所測量員到場勘驗屬實，並製有
勘驗筆錄、現場照片及土地複丈成果圖附於本院108年度斗
簡字第352號卷宗，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
(二)按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就
其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯
者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任；被告應就其
取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應
認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號、
72年度台上字第2516號判決意旨參照）。次按所有人對於無
權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有
權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止
之，民法第767條定有明文。查系爭土地既為原告所有，被
告所有之系爭地上物占有使用系爭土地，揆諸前揭說明，自
應由被告舉證證明其取得占有具有正當權源。
(三)次按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人
與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，
修正後民法第425條之1定有明文，而在上開條文修正前，最
高法院48年台上字第1457號裁判及73年度第5次民事庭會議
決議亦闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開
同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人
」有繼續使用該土地之租賃關係存在。而民法第425條之1規
定之立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地
使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地
與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，故以社會經濟之維
護及當事人合理之利益，為重要之考量，於實務上認未辦保
存登記建物雖僅得以事實上處分權讓與，性質上與實質之所
有權無殊，故就無法辦理所有權登記之建物而受讓事實上處
分權者，亦有適用（最高法院107年度台上字第1797號判決
參照）。然土地法第104條第1項於64年7月24日修正時，將
原規定「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，
房屋出賣時，基地所有權人有同樣條件優先購買之權」，擴
張為「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條
件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件
優先購買之權」，其修正理由固提及「為配合憲法第142條
及耕地三七五減租條例之規定，保護現有基地或房屋所有權
人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益」
等語，惟尋繹其在立法院修正過程，行政院所提修正草案原
為「基地出賣時，地上權人、承租人或其他合法使用人有依
同樣條件優先購買之權」，立法院考量「其他合法使用人」
範圍廣，裁量幅度過大，恐形成不公現象，而因該合法使用
人意指典權人，即逕以典權人取代合法使用人，通過現行條
文，是現行法除租賃外，具有地上權、典權關係者亦可行使
優先購買權，然非謂除此之外，其他合法使用人亦得以擴張
解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否則買受人將
無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定性（最高
法院101年度台上字第567號判決意旨參照）。易言之，土地
法第104條之立法意旨，固在於使土地與其上房屋同歸一人
所有，維持房屋與基地權利之一體性，以避免房屋使用基地
之法律上關係消滅後，房屋因無使用土地權限將遭拆除還地
，有礙經濟效益，但該條規定亦非在使優先承買權人得以巧
取利益或坐收漁利（最高法院86年度台上字第669號、91年
度台上字第2154號、100年度台上字第2019號裁判要旨參照
）。是以，我國民事法下之優先承買權，係立法者為使不動
產利用關係單純化，即貫徹土地房屋所有合一或簡化不動產
共有關係所為之政策性立法，是依其立法原意固應有承認之
必要，然為避免當事人支出交易成本後因他人行使優先購買
權而付諸流水或衍生訟端，於有第三人享有優先承買權之交
易場合下，對於未有優先承買權之潛在交易對象仍有影響其
交易意願甚至交易價格之可能性，復有侵害原承買人之交易
自由與公平性之疑慮，並有妨礙正常市場交易機制運作之虞
，故優先承買權應嚴格解釋其法條適用範圍，不應將房地所
有合一之立法目的無限上綱。再按土地法第104條第1項之優
先承買權，依土地法第104條第2項，出賣人未依法通知優先
承買權人者，出賣人縱然已將土地所有權移轉登記予買受人
，亦不得對抗優先承買權人，優先承買權人得請求買受人塗
銷已為之所有權移轉登記，由出賣人與優先承買權人補訂書
面契約，並辦理所有權移轉登記予優先承買權人，是該項優
先承買權具物權之效力，此有最高法院65年台上字第2701號
、67年台上字第479號裁判要旨可資參照，是縱事實上處分
權人得類推適用民法第425條之1第1項規定主張成立推定租
賃關係，但究與土地法第104條第1項所示之承租人，係本於
「意定租地建屋契約」而占有基地之情形有別。依民法第75
7條規定：『物權除依法律或習慣外，不得創設。』自不宜
擴張解釋或類推適用各該規定，認事實上處分權人得享有此
具物權效力之優先承買權（本院暨所屬法院106年法律座談
會民執類提案第14號會議結論參照）。
(四)被告主張其為系爭土地上建物之事實上處分權人，並對於系
爭土地有法定租賃權等語，為原告所否認；經查，系爭土地
上建物為一層磚牆瓦頂建物，建物年代久遠，有現場照片附
於本院108年度斗簡字第352號卷宗可稽，被告主張該建物為
其所興建而原始取得，亦為原告所不爭執，堪信為真實。然
系爭土地於68年6月23日係由葉蘭與張繡雲以買賣為原因，
登記為所有權人，應有部分各為80/164、84/164，業經認定
如前，被告縱因興建系爭土地上建物而原始取得建物之所有
權，然被告並非系爭土地之所有權人，並未同時取得土地上
建物及系爭土地所有權，揆諸前揭說明，被告主張其依民法
第425條之1規定對於系爭土地有法定租賃權，並非有據。故
被告抗辯其為系爭土地上未保存登記建物之所有權人，依民
法第425條之1規定取得坐落基地之法定租賃權，並得依土地
法第104條第1項規定優先承買系爭土地云云，並不足採。此
外，被告並未舉證證明其對系爭土地有何合法占用之權源，
則原告本於所有權之作用，自得請求被告將占用系爭土地之
地上物拆除，並將占用之土地返還原告。
五、從而，原告依民法第767條之規定，請求被告將坐落系爭土
地上如附圖所示編號A部分面積78.88平方公尺之地上物拆除
，並將占用之土地返還原告，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判
決結果不生影響，爰不一一論斷，附此敘明。
七、本件判決係依民事訴訟法第427條規定適用簡易訴訟程序，
所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第389條第1項第3款
之規定，依職權宣告假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國109年4月14日
臺灣彰化地方法院北斗簡易庭
法官沙小雯
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併
繳納上訴審裁判費。
中華民國109年4月14日
書記官葉春涼