臺灣高等法院100年度上易字第1059號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院100年上易字第1059號民事判決

裁判日期：民國101年02月15日

裁判案由：損害賠償等

臺灣高等法院民事判決100年度上易字第1059號上訴人 陳協和 訴訟代理人 李德正 律師
林凱律師上一人複代理人 趙立偉 律師上訴人 李美臻 訴訟代理人 李欣穗 上訴人北區房屋 仲介 股份有限公司法定代理人 徐梓芸 被上訴人 黃豐裕 上二人共同訴訟代理人 劉振國 上列當事人間請求損害賠償事件，兩造對於中華民國100年8月19日臺灣桃園地方法院100年度訴字第416號第一審判決各自提起上訴，本院於101年2月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、程序事項：被上訴人（即上訴人）李美臻未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，依上訴人（即被上訴人）陳協和之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人（即被上訴人）陳協和起訴主張：㈠陳協和前於民國91年10月15日經由被上訴人（即上訴人）北
區房屋仲介股份有限公司（下稱北區房仲公司）及該公司之經紀人即被上訴人黃豐裕仲介下，與李美臻就門牌號碼為桃園縣桃園市○○路○○○○號房屋（下稱系爭房屋）及該房屋坐落之桃園縣桃園市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地，系爭房屋與系爭土地合稱系爭房地），訂立買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定李美臻以新臺幣（下同）860萬元將系爭房地出售與陳協和，雙方業於92年3月5日履行該買賣契約完畢。詎桃園縣政府竟於98年間，以系爭房屋部分占用河川地即桃園市○○段○○○○○○○號土地（下稱河川地）為由，拆除系爭房屋占用河川地部分。嗣陳協和另委請桃園縣桃園地政事務所（下稱桃園地政）至現場丈量，始驚覺系爭房屋除占用上述河川地外，亦占用李美臻繼承之系爭土地同段1019、1019-1地號土地（下稱鄰地）。依系爭買賣契約所附之標的物現況說明書第15項，關於系爭房屋是否有占用鄰地之狀況，出賣人李美臻勾選「否」，並於賣方簽名之欄位簽名，堪認李美臻對系爭房屋並無占用鄰地已為保證。且李美臻於買賣過程中均未告知陳協和系爭房屋占用河川地或其他鄰地之事實，致系爭房屋部分遭拆除，李美臻應依民法第
227條不完全給付之規定，對陳協和負契約債務不履行之損害賠償責任。黃豐裕既為專業之不動產經紀人，自應於系爭房地買賣交易前詳為調查及預見危險，並審酌所有權狀及相關文件，然黃豐裕竟未注意系爭房屋占用鄰地之情事，未就系爭房屋占用河川地之事實盡調查及報告義務，致陳協和受有損害，黃豐裕應負侵權行為責任。黃豐裕屬北區房仲公司之經紀人員，依不動產經紀業管理條例第26條規定，北區房仲公司應與黃豐裕就陳協和之損失負連帶責任。
㈡陳協和因李美臻、北區房仲公司及黃豐裕（下稱李美臻等3
人）上開行為致生損害，經臺灣省建築師公會桃園辦事處鑑定報告書（下稱鑑定報告）所示，桃園市○○段○○○○○號土地價值為173,000元，同段1019-1地號土地價值為32,000元，同段1009-1地號土地價值為93,000元，同段1291建號之建物遭拆除減損之價值為207,290元，修復工程費167,700元，陳協和所受之損害合計為671,990元。鑑定報告與桃園縣政府99年7月17日府水區字第0990281436號函，就系爭房屋遭拆除之面積意見不同，應函詢桃園縣政府查明拆除之面積究竟為何。原審判決認陳協和未購買鄰地不得請求鄰地部分之損害賠償，但陳協和確實因李美臻債務不履行及黃豐裕之侵權行為受有損害，如不能以鑑定報告所示鄰地價值作為損害賠償之依據，請法院依民事訴訟法第222條第2項規定賠償數額。
三、被上訴人（即上訴人）李美臻則以：陳協和於簽約時即已知悉系爭房屋占用河川地，李美臻已充分告知陳協和上開事實，李美臻無庸負瑕疵擔保責任。系爭房屋左右整條河邊房屋幾乎每戶都有被拆到，堪認全部河邊之房屋均侵占河川地。系爭買賣契約之買賣標的僅有系爭房屋及系爭土地，李美臻已將上開不動產交付陳協和，並將所有權移轉登記與陳協和，並無不完全給付之情事。陳協和另主張其受有占用鄰地之土地損失，但鄰地本不在本件買賣標的之範圍內，陳協和就鄰地無損失可言等語，資為抗辯。
四、被上訴人（即上訴人）北區房仲公司及被上訴人黃豐裕則以：
㈠北區房仲公司之銷售人員 陳麗淑 ，於帶領陳協和看系爭房地
時，已告知陳協和及其妻系爭房屋後半段是增建之違建且占用河川地之情，並無刻意隱瞞，雖為陳協和否認，但陳協和之妻 鍾美珍 已證稱其知悉系爭房屋後門至圍牆間之空地為水利地。本件買賣土地僅針對系爭土地，陳協和既已知悉系爭房屋占用河川地，則系爭房屋同時占用河川地內側之鄰地乃屬當然之理。陳協和自承系爭房屋於92年3月5日點交，至98年間因遭桃園縣政府強制拆除並委請地政事務所現場丈量，經丈量後方確定系爭房屋本體有占用鄰地及占用河川地之事實，此種瑕疵本非北區房仲及黃豐裕所能得知。有關房屋是否需要鑑界測量之問題，並非通常現況說明書臚列一般可能之鑑定事項，不足課以不具測量專業知識之所有權人及仲介人員預期有此問題而負有事先鑑定瞭解之義務，北區房仲公司之受僱人既已告知陳協和系爭房屋有占用河川地，陳協和於簽訂系爭買賣契約時，即可要求測量系爭房屋占用他人土地之範圍、面積後再行簽約，陳協和未要求，堪認北區房仲及黃豐裕並無過失，如法院認北區房仲公司與黃豐裕有過失，陳協和亦有重大過失。縱陳協和主張因系爭房屋占用鄰地及占用河川地遭拆除而受有損害，但陳協和自買受系爭房屋時起至占用河川地遭拆除為止，亦於該占用河川地及占用鄰地部分有相當於租金之不當得利，損害相抵後，不得認陳協和受有損害。北區房仲公司及黃豐裕就系爭房地之現況調查、書面資料審核，已依善良管理人之注意義務，就所知事項報告陳協和，未違反居間人或受任人之義務，既非出賣人，陳協和若主張系爭房地有瑕疵構成不完全給付，應向出賣人請求賠償，北區房仲公司及黃豐裕並無不完全給付之情事。
㈡縱認黃豐裕、北區房仲公司應負賠償之責，惟陳協和之損害
額仍應依桃園地政協助丈量後之拆除面積17.02平方公尺計算，鑑定報告所載遭拆除面積為36.08平方公尺，二者顯然未符。陳協和主張拆除後修復工程經費為166,700元，惟陳協和實際支出僅85,136元，且將本來就不在買賣標的範圍占用鄰地部分納入損害額計算，其主張實無理由等語，資為抗辯。
五、陳協和於原審起訴請求：㈠李美臻應給付陳協和671,990元，及自100年3月11日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈡北區房仲公司及黃豐裕應連帶給付陳協和671,990元，及自100年7月2日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。
㈢上開金額671,990元及自100年7月2日起至清償日止按週年利率5%計算之利息部分，如任一被告為給付，其他被告於給付範圍內免給付義務。經原審判命：㈠李美臻應給付陳協和362,270元，及自100年3月11日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈡北區房仲公司、黃豐裕應連帶給付陳協和362,270元，及自100年7月2日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈢前二項給付，任一被告已為全部或一部之給付者，其餘被告就其履行之範圍內同免給付之義務。陳協和、李美臻及北區房仲公司就其敗訴部分分別提起上訴。陳協和之上訴聲明：㈠原判決不利於陳協和部分廢棄。㈡前項廢棄部分，李美臻應給付陳協和309,720元，及自100年3月11日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈢第一項廢棄部分，北區房仲公司及黃豐裕應連帶給付陳協和應給付陳協和309,720元，及自100年3月11日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈣前二項聲明如李美臻等3人任一人為全部或一部給付，其他人於該給付範圍內免給付責任。李美臻、北區房仲及黃豐裕之答辯聲明均為：陳協和之上訴駁回。李美臻上訴聲明：㈠原判決不利於李美臻部分廢棄。㈡開上廢棄部分，陳協和在第一審之訴駁回。㈢如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。北區房仲公司之上訴聲明：㈠原判決不利於北區房仲公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，陳協和在第一審之訴駁回。陳協和之答辯聲明：李美臻及北區房仲公司之上訴均駁回。原判決判命黃豐裕給付部分，黃豐裕並未上訴，該部分已告確定。
六、兩造不爭執事項：㈠李美臻於91年間將系爭房地，經由北區房仲公司及黃豐裕之仲介，出售與陳協和。
㈡系爭買賣契約中，出售系爭土地之面積為147.21平方公尺，
出售系爭房屋之總面積為238.78平方公尺（含一層102.41平方公尺、二層119.39平方公尺、騎樓16.98平方公尺）。
㈢系爭房地於買賣時之標的現況說明書第15項，即是否有占用
鄰地或界址糾紛或損鄰狀況，李美臻勾選為「否」（原審簡易庭卷第14頁反面）。
㈣系爭房屋占用桃園市○○段○○○○○○○號土地業於98年間遭桃園縣政府拆除，另系爭房屋現仍占用鄰地。
七、兩造爭執點之論述：陳協和起訴主張李美臻、北區仲介公司及黃豐裕明知系爭房屋占用河川地及鄰地卻未告知陳協和，致陳協和因桃園縣政府強制拆除系爭房屋侵占河川地部分而受有損害，請求李美臻等3人賠償損害。然為李美臻等3人所否認，並以前開情詞置辯。本件之爭點為：㈠陳協和於簽訂系爭買賣契約前，是否已知悉系爭房屋占用河川地之情事？㈡陳協和於簽訂系爭買賣契約前，是否知悉系爭房屋除占用河川地外，尚占用鄰地？㈢李美臻等3人是否應就上述情事對陳協和負賠償責任？本院判斷如下：
㈠李美臻等3人未能證明陳協和簽訂系爭買賣契約前知悉系爭房屋占用河川地：
⒈證人即帶領陳協和赴系爭房屋現場看屋之北區房仲公司營
業員陳麗淑於原審證稱：如原法院99年度桃簡字第1394號卷（下稱桃簡卷）第12背面至第15頁之不動產說明書係北區房仲公司交給伊，伊再交給陳協和；該不動產說明書及系爭房地之買賣契約書均有本件交易之不動產經紀人即黃豐裕簽名等語（原審卷第36至37頁）。又上開不動產說明書之一部，即由李美臻於91年3月8日所填寫之標的現況說明書，其中第15項記載系爭房屋無占用鄰地之狀況，且該項次後之「備註說明」欄並未記載任何說明，亦有該標的現況說明書可稽（桃簡卷第14頁背面）。上開不動產說明書上既有系爭房屋之賣主李美臻及不動產經紀人黃豐裕之簽名，堪認陳協和取得經北區房仲公司所轉交李美臻填寫之標的現況說明書時，已足使陳協和認為系爭房屋並無占用鄰地或界址糾紛狀況之事實。北區房仲公司提出於原審之答辯狀記載「被告銷售人員陳麗淑，於銷售帶看時確有告知原告買賣標的占用河川地，並無刻意隱瞞」（原審訴字卷第24頁），堪認李美臻等3人於李美臻委託出售系爭房地均明知系爭房屋占用河川地之事實；又遭占用之鄰地位於系爭土地及河川地間（桃簡卷第105頁），若系爭房屋占用河川地則必會占用鄰地，故李美臻等3人對系爭房屋占用鄰地之事，自應知悉。北區房仲公司及黃豐裕抗辯系爭房屋本體占用鄰地問題，未經鑑定，非稍加注意即可發現云云，洵無足採。
⒉李美臻等3人辯稱陳協和於簽約前已知悉系爭房屋占用河
川地，且因鄰地介於系爭土地與河川地間，陳協和既然知悉系爭房屋占用河川地，必應知悉占用鄰地之情云云。查，證人陳麗淑雖證稱：「我帶看原告以及太太的時候，告知原告以及他太太後半部是違建，而且有占用到水利地」云云（原審訴字卷第36頁背面）。但經原法院明確訊問如何向陳協和說明占用水利地之方式，陳麗淑則證稱「跟原告他們說後半部，『緊臨』水利地。」（原審卷第36頁反面）；此與證人即陳協和之妻鍾美珍證稱：由陳麗淑及黃豐裕帶看系爭房地約3次，看屋的時候，黃豐裕或陳麗淑雖曾帶其至系爭房屋後門，表示系爭房屋後門至圍牆間之空地是水利地，所以沒有蓋成二樓，只有以原木搭在牆上，上面再鋪石綿瓦。伊有再詢問仲介系爭房屋之建物，有無占用到水利地，仲介表示房屋之建物本身是沒問題的；仲介只有說房屋後方到圍牆是水利地等語（原審卷第40頁），大致相符。堪認陳麗淑僅向陳協和、陳協和之妻表明系爭房屋後方緊鄰之土地（房屋後方到圍牆間之空地）係水利地，系爭房屋本體產權沒有問題，故陳麗淑或李美臻等3人並未明確告知陳協和系爭房屋占用河川地，且除河川地外，尚占用鄰地。李美臻等3人另辯稱鍾美珍既然知悉系爭房屋後門至圍牆間之空地為河川地，故渠等並無隱瞞系爭房屋占用河川地之事實云云。但鍾美珍所知悉者，係房屋後方到圍牆間之空地為水利地，並不知系爭房屋本體（二層樓建物）亦占用水利地，北區房仲公司及黃豐裕抗辯已盡告知系爭房屋有占用河川地云云，洵無可取。
⒊李美臻辯稱其於簽訂系爭買賣契約時，已充分告知陳協和
系爭房屋占用河川地之情事云云。然查，證人即陳協和之妻鍾美珍證稱：在買賣系爭房地之過程中，除了於簽約當晚曾與李美臻見面外，未曾與李美臻見過面。簽約之過程中，李美臻亦未告知系爭房屋占用土地之情形等語（原審卷第40頁正反面）。核與證人陳麗淑證稱：李美臻與陳協和簽訂系爭買賣契約時曾經見面，但不清楚李美臻是否有將系爭房屋占用水利地或私人土地部分告知陳協和（原審卷第38頁）等情大致相符。衡以常情，居間者通常不會在簽訂買賣契約前讓買賣雙方見面，以確保仲介費用之順利取得。李美臻既然於買賣契約所附之標的物現況說明書，關於系爭房屋是否有占用鄰地之狀況勾選「否」，怎可能於簽約時口頭告知陳協和有占用河川地？李美臻之抗辯，自無可採。
㈡李美臻等3人未證明陳協和於簽訂系爭買賣契約前已知悉系爭房屋尚占用鄰地：
⒈李美臻等3人辯稱系爭鄰地介於系爭土地與河川地中間，
陳麗淑既告知系爭房屋後方為違建並緊鄰河川地，陳協和應知悉系爭房屋占用鄰地之事實云云。但系爭買賣契約未附地籍圖謄本，李美臻且於標的現況說明書中表示系爭房屋並無占用鄰地，陳協和於未受李美臻等3人告知之情況下，豈會知道系爭土地與河川地間尚有鄰地存在？⒉北區房仲公司、黃豐裕辯稱陳協和於原法院99年12月13日
勘驗現場時，陳協和及其配偶曾自認知悉系爭房屋占用河川地云云。惟陳協和係主張其於購買系爭房地「前」不知系爭房屋占用鄰地之事實，陳協和之妻於原法院亦證稱北區房仲公司及黃豐裕未告知系爭房屋占用鄰地之事實；且原法院勘驗筆錄亦無陳協和自認其於購買系爭房地前已知悉系爭房屋占用水利地之記載（原審桃簡卷第101至103頁），李美臻等3人當場確認筆錄無訛後簽名；此外，北區房仲公司、黃豐裕未就陳協和於購買系爭房地前知悉房屋占用鄰地之事實舉證以實其說，其抗辯自無可取。
㈢李美臻等3人應負賠償責任：
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條定有明文。又因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，同法第226條第1項亦有明定。另按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。次按，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項亦有明定。又仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責（最高法院84年臺上字第1064號判決參照）。
⒉李美臻將系爭房屋出賣與陳協和，其明知系爭房屋占用河
川地及鄰地，而未將系爭房屋此一重大交易事項告知陳協和，致系爭房屋因遭拆除而受有損害，堪認李美臻有未依債之本旨履行系爭買賣契約之事實。是李美臻應就陳協和因此所受之損害，負賠償責任。李美臻等3人雖辯稱系爭房屋後段原為鐵皮屋，業交付陳協和占有使用，陳協和嗣又增建為三層樓，且系爭房屋左右整排沿河邊之房屋均有違建而遭拆除，被拆除之房屋本體本即額外使用之不當得利，陳協和未受有損害云云。陳協和係主張李美臻等3人未告知系爭房屋占用河川地致遭拆除，房屋價值減損等之損害，縱陳協和無權占有河川地獲有不當得利，受損害者係河川地之所有權人中華民國，李美臻等3人自不得主張以陳協和所受之不當得利與其請求之損害抵銷，李美臻等3人之抗辯，委無可採。
⒊北區房仲公司、黃豐裕辯稱仲介公司及所屬人員並無測量
鑑界之專業，既已提出賣方李美臻勾選之標的現況說明書，並於銷售時向陳協和解說，北區房仲公司、黃豐裕已善盡仲介之調查義務，無庸負負侵權行為損害賠償責任，陳協和未要求測量，亦有重大過失云云。查：
⑴依證人陳麗淑於原法院之證述，北區房仲公司知悉系房
屋有占用水利地之情事（原審卷第37頁反面、39頁），當李美臻於「標的現況說明書」勾選「無占用鄰地或界址糾紛」，即與現實狀況不符時，北區房仲公司既以房屋仲介為其營業項目，於賣方明白告知其欲出售之標的有瑕疵時，黃豐裕應以更積極之作為，例如在系爭買賣契約中特別記載系爭房屋占用鄰地之情況或要求李美臻重新提出合於現況之標的現況說明書，以消除陳協和因標的現況說明書所遭受之誤導。然黃豐裕或陳麗淑卻未明確告知系爭房屋占用河川地、鄰地之情事，黃豐裕或北區房仲公司之其他人員亦未以更積極之方式，使陳協和明確知悉系爭房屋有占用河川地、鄰地之狀況，故陳協和持續受上開標的現況說明書誤導之影響一事，堪以認定。陳麗淑證稱李美臻告知系爭房屋占用水利地（原審卷第39頁），故北區房仲公司及黃豐裕於接受李美臻委託出售系爭房屋時，已知悉系爭房屋占用河川地之事實，北區房仲公司及黃豐裕抗辯非測量之專業人才，未經測量前不知系爭房屋占用水利地云云，洵無足取。⑵黃豐裕、北區房仲公司縱無土地測量之專業，然黃豐裕
既明知系爭房屋有占用河川地之狀況，其非不得委請具有土地測量專業之人員，明確測量系爭房屋占用系爭土地以外之範圍，以保障買方即陳協和之利益。黃豐裕為不動產經紀人，不動產仲介經紀業務亦為北區房仲公司之所營事業，有公司基本資料查詢在卷可稽（原審卷第
8頁），應認渠等具有房地產買賣之專業知識，則黃豐裕於仲介系爭房地之交易過程中，即應善盡調查之義務。黃豐裕明知系爭房屋占用河川地且與標的現況說明書所述情形有異，卻未以積極之方式使陳協和知悉占用河川地之情況，亦未委請專業之土地測量人員鑑定系爭房屋可能遭拆除之部分，堪認黃豐裕於仲介之過程有所過失。
⑶北區房仲公司及黃豐裕辯稱陳協和明知系爭房屋後方有
有占用河川地，其於簽約前未要求測量致房屋遭拆除，亦有重大過失云云。查，陳協和係主張李美臻等3人未告知系爭房屋本體占用河川地，縱然陳協和知悉屋後圍牆未搭建二樓之空地部分有違建，陳協和如何據以得知房屋本體必然占用河川地？故陳協和未要求測量，難謂有何過失。
⑷黃豐裕係北區房仲公司之不動產經紀人一事，為兩造所
不爭，依前揭不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，北區房仲公司應就黃豐裕仲介系爭房屋之過失，致陳協和所受之損害負連帶賠償責任。
⒋按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填
補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有明文。陳協和主張其因系爭房地之買賣，受有系爭房屋遭拆除所減損之價值為207,290元、系爭房屋修復工程費用167,700元，以及系爭房屋所占用到之鄰地即桃園市○○段1019、1019-1、1009-1地號土地之範圍，價值共計298,000元，故陳協和就系爭房屋占用鄰地之價值，亦受有土地價值共計298,000元之損害等語。經查：
⑴系爭房屋因桃園縣政府水務處「南崁溪整治工程」專案
執行違建拆除作業，而遭桃園縣政府拆除一事，有桃園縣政府99年6月30日府工違字第0990248203號函及附件照片9張可稽（原審桃簡卷第59至64頁），且李美臻3人亦就陳協和主張系爭房屋因占用河川地致部分遭拆除一事不爭執。是陳協和因李美臻等3人未告知系爭房屋占用河川地而遭拆除，因此造成房屋價值減損，為陳協和本件得請求之損害賠償。系爭房屋經拆除，有原屬室內之部分因此裸露，導致使用上之困難，上開照片9張亦可為憑，故因拆除後須修復系爭房屋所應支出之費用，亦為陳協和本件所受有之損害。
⑵報告書雖記載系爭房屋遭拆除之總面積為36.08平方公
尺，以桃園縣平均房價計算單位面積造價及屋齡折舊等因素，本件二層磚造之系爭房屋遭拆除造成其價值減損之金額為207,290元（桃簡卷第117頁）。然系爭房屋依陳協和指界並經桃園地政事務所測量，所拆除之範圍實係17.02平方公尺，有桃園縣政府99年7月27日府水區字第0990281436號函為憑（桃簡卷第79頁）；又系爭房屋為二層樓之房屋，故其遭拆除之總面積應為34.04平方公尺（計算式：17.02×2＝34.04）。依上開鑑定報告相同之估價標準，按比例計算系爭房屋因遭拆除而減損之價值應為195,570元（計算式：207,290×34.04/36.08＝195,570，元以下四捨五入）。
⑶北區房仲公司、黃豐裕雖辯稱陳協和修復系爭房屋之工
程費用僅須85,136元云云，然此抗辯之憑據僅為陳協和於起訴狀所附修復系爭房屋一樓工程費用之估價單（原審桃簡卷第20頁），然陳協和於起訴狀尚附有系爭房屋二樓修復之估價單（桃簡卷第21頁），估計二樓部分修復工程須花費187,375元，其提出於原審之答辯狀刻意忽視陳協和之原證7，僅附上原證6為證據。北區房仲公司、黃豐裕自認系爭房屋買賣時為二層樓（本院卷第62頁反面），就二樓之修復費用自應負賠償責任。前開85,136元及187,375元僅屬修復之估價單，難認係陳協和修復系爭房屋需要之全部費用。系爭房屋於拆除後修復之工程，包括樓板敲除及基礎開挖、預拌混凝土、鋼筋綁紮及組立、模版、施工鷹架、水泥粉刷、室內油漆、鋁窗、水電、廢棄物清運及零星工料等，共計166,700元，有鑑定報告書為憑（原審桃簡卷第117頁）。是以，陳協和得以向李美臻等3人請求給付系爭房屋因拆除所致價值減損及修費費用共計362,270元（計算式：195,570＋166,700＝362,270）。
⑷陳協和雖主張其因系爭房屋占用鄰地及河川地等3筆土
地，其中系爭房屋占用之鄰地1019地號土地價值為173,000元、1019-1地號土地價值32,000元、河川地1009-1地號土地價值93,000元，故其共計受有土地之損失298,000元云云。然，陳協和以系爭買賣契約所購買之土地，僅限於同段994地號，面積147.21平方公尺之系爭土地，並不及於占用之鄰地及河川地等3筆，有系爭買賣契約可稽（原審桃簡卷第9頁）。是以，系爭房屋雖占有系爭土地以外之土地，然除系爭土地外，其餘土地既非陳協和所購，難認陳協和就系爭房屋原先所占有系爭土地以外之鄰地，有如何之損失。雖陳協和主張其所認知購買之土地為系爭房屋占用之基地全部，故其仍因系爭房屋並非全部位於系爭土地上而受有損失云云；但陳協和於簽約時明知其所購買土地之範圍及面積，何況陳協和之配偶亦證稱仲介有告知屋後圍牆的部分占用水利地等語（原審卷第40頁），堪信陳協和明知占用水利地之公有土地不可能屬於其購買之土地。故陳協和上訴主張原判決駁回其對此3筆土地所受損害之請求，係有違誤云云，並無理由。
⑸綜上，陳協和因系爭房屋占用河川地遭拆除所受損害為
362,270元。出賣人李美臻出售系爭房屋，並無如其保證權利無瑕疵，陳協和依債務不履行之不完全給付法律關係，請求其賠償損害362,270元，為有理由。而黃豐裕未告知陳協和系爭房屋之權利瑕疵，陳協和主張黃豐裕應負侵權行為之損害賠償責任；北區房仲公司為黃豐裕之雇主並為不動產經紀業管理條例第4條第4款所指之經紀業，應依同法第26條第2項之規定，與黃豐裕負連帶賠償責任；陳協和請求其二人連帶賠償362,270元，為有理由，應予准許。又，不真正連帶債務之發生，係因相關之法律關係偶然競合所致，多數債務人之各債務具有客觀之同一目的，而債務人各負有全部之責任，債務人中之一人或數人向債權人為給付者，他債務人亦同免其責任。是以，李美臻應依系爭買賣契約之債務不履行責任；黃豐裕、北區房仲公司則應依民法第184條第1項侵權行為、不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，負連帶損害賠償責任。李美臻等3人雖因不同之法律關係對陳協和負有損害賠償債務，惟李美臻等3人給付目的相同，任一人為給付即足填補陳協和該部分之損失，故為不真正連帶債務。故如李美臻等3人任一人已為全部或一部之給付者，其餘之人就已履行之範圍內同免給付之義務。
八、綜上所述，陳協和依契約債務不履行之法律關係請求李美臻應給付362,270元，及自100年3月11日起至清償日止按週年利率5％計算之利息；並依侵權行為之法律關係請求北區房仲公司、黃豐裕連帶給付陳協和362,270元，及自100年7月2日起至清償日止按週年利率5％計算之利息；且如李美臻等3人間中一人已為全部或一部之給付者，其餘之人就其履行之範圍內同免給付之義務，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審判決就上開應准許部分，判決李美臻等3人賠償陳協和損害，經核並無違誤。陳協和、李美臻、北區房仲公司各就其敗訴部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
十、據上論結，本件兩造之上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中華民國101年2月15日
民事第二庭
審判長法官吳謙仁
法官張松鈞法官蘇瑞華正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國101年2月15日
書記官廖婷璇