裁判字號：臺灣新北地方法院96年簡上字第230號民事判決
裁判日期：民國97年04月30日
裁判案由：給付委任報酬
臺灣板橋地方法院民事判決96年度簡上字第230號上訴人甲○○
15號2樓訴訟代理人 周春櫻 律師被上訴人永成不動產有限公司法定代理人丁○○訴訟代理人 陳明宗 律師上列當事人間請求給付委任報酬事件，上訴人對於中華民國臺灣板橋地方法院三重簡易庭95年重簡字第899號第一審判決提起上訴，經本院於97年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按第一審之訴訟程序雖有重大之瑕疵者，惟兩造若仍同意由第二審法院就該事件為裁判，第二審法院應自為判決，此參見民事訴訟法第436之1第3項準用同法第451條第2項規定自明。
二、本件上訴人陳稱其於民國95年3月3日，將戶籍自臺北縣三重市○○路○段○○○號2樓遷出，並遷入臺北縣三重市○路○街○○號2樓，是原審於95年3月16日、同年4月17日之調解通知書及同年5月11日之辯論通知書，仍就安慶街原址送達，並均寄存於臺北縣政府警察局三重分局厚德派出所，依上開判例意旨所載，安慶街原址雖係原為應受送達人之住居所，惟於95年3月3日後實際上已變更，自不得再對安慶街原址為寄存送達，亦即95年3月16日、同年4月17日之調解通知書及同年5月11日之辯論通知書之送達未能認為已合法送達，上訴人於原審既未經合法通知，自不得依被上訴人之聲請而為一造辯論判決等語，並提出本院95年度重簡字第3號、96年度重再簡字第3號裁定等影本各1份及戶籍謄本1件為證，則查，本院經核原審程序確有上開上訴人所指之重大瑕疵，惟經兩造於言詞辯論程序中均表示第一審訴訟程序縱有瑕疵，仍同意由第二審法院審判（見本院97年4月16日言詞辯論筆錄），是本院仍應自為判決，先予敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：
（一）上訴人於94年12月間，委託伊代為銷售坐落臺北縣三重市○○街○○○巷○弄○○號2樓之房屋及其所在之土地應有部分（下稱：系爭不動產），兩造並於94年12月16日簽定委託銷售契約書（下稱：系爭契約），委託期間自94年12月16日起至95年3月30日止，並約定於成交後，上訴人應給付按系爭不動產之成交價之4%，作為仲介報酬， 嗣伊 為被上訴人居間覓得訴外人丙○○願以新台幣（下同）4,210,
000元購買系爭不動產，上訴人與訴外人丙○○並於94年12月22日簽訂不動產買賣契約書，詎上訴人為規避仲介費用，竟於翌日即94年12月22日與訴外人丙○○協議無條件解除上開買賣契約，旋又於95年2月20日以買賣為由，將上開不動產移轉登記予訴外人 蔡佩芳 ，爰依兩造之一般委託契約書第3條第2款之約定，請求上訴人給付伊系爭不動產之委託銷售總價款4%之服務報酬及2%之違約金，是請求上訴人給付252,600元及自起訴狀繕本送達翌日即95年
1月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。
（二）對上訴人抗辯之陳述：上訴人雖曾以427萬元之價格，委託被上訴人出售系爭不動產，然嗣經斡旋磋商，上訴人已同意以421萬元之價格出售予訴外人丙○○，並於94年12月22日以421萬元之價格，親自簽訂不動產買賣契約書，是此確經上訴人同意，否則其即無須簽立系爭買賣契約，則上訴人稱被上訴人違反受託義務，以低於銷售條件之價格出售系爭不動產，有不利於上訴人之情，並不足採。
二、上訴人則以：
（一）按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人相
對人之行為，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。經查，兩造於94年12月16日簽定系爭契約，約定委託銷售價格為450萬元，次經雙方於簽約次日變更調整委託價為438萬元，嗣又於同年月19日再次調整委託售價為427萬元。準此，依兩造委託契約書之約定，被上訴人不得將上訴人託售房屋，以低以427萬元價格出售，否則即與委託義務相悖。
（二）然查，被上訴人明知兩造議定之銷售底價為427萬元，竟於同年月22日違背上揭銷售條件，將上訴人託售之不動產以低於底價之421萬元出售予訴外人丙○○，上訴人察覺上情後，深覺被上訴人違反委託銷售條件之舉不足取，乃表明欲追究被上訴人違背銷售契約之責任，被上訴人自知理虧，隨即於次日協調原買受人丙○○與上訴人解除買賣契約。綜上，本件係因被上訴人違反受託義務，以低於銷售條件價格出售託售不動產，而為不利於上訴人、卻有利於買受相對人行為所致，揆諸首揭民法第571條規定，被上訴人不得請求報酬甚明。
（三）至上訴人雖於94年12月22日以421萬元簽立不動產買賣契約書，惟於發現銷售價格低於委託底價後，立即於次日表明不願以低於底價出售，此由買賣契約簽署日期為94年12月22日，協議解約日期為94年12月23日即明。由上揭簽約、解約時日緊接情形，對照訴外人丙○○證稱兩造有爭議等語，並與上訴人未曾簽署調整價格同意書及附停止條件定金委託書等客觀情事互參以觀，足認被上訴人確有違約情形。
三、原審為被上訴人勝訴判決，即判命上訴人應給付被上訴人252,600元及自95年1月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並依職權為假執行之宣告。上訴人提起上訴，並聲明：（一）原判決廢棄；（二）被上訴人在第一審之訴駁回。
被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、被上訴人主張兩造間簽訂有委託銷售契約書（即居間契約書），依兩造之一般委託契約書第3條第2款之約定，於成交後不繼續履約者，上訴人應給付按系爭不動產之成交價4%之服務報酬及2%之違約金，是請求上訴人給付252,600元及法定遲延利息等語，上訴人則以前開情詞置辯，是本件兩造爭執之要點，即在於被上訴人是否有違反其對於委託人義務之問題，茲敘述如下。
五、查被上訴人於兩造簽訂委託銷售契約書後，確居間覓得訴外人丙○○，以4,210,000元之價格購買系爭不動產，上訴人與訴外人丙○○並於94年12月22日簽訂不動產買賣契約書等情，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書影本1份為證，惟上訴人則抗辯被上訴人係以低於協議底價之421萬元出售予訴外人丙○○，已違反民法第571條關於居間人應負之義務，是上訴人自無庸給付被上訴人報酬云云。然查：
（一）證人丙○○於本院調查時係到庭證稱：「（問：當時是否有購買系爭房屋之意願？為何後來解除買賣契約？）因為上訴人突然打電話給我說不賣了。我不知道他說不賣的原因是什麼；（問：是否曾經有協調解約？過程中有無聽到上訴人說什麼話？）上訴人就是突然說不賣了，叫我不要買了。什麼原因我忘記了，說他跟仲介公司有什麼問題，處理完後會再賣給我，隔幾天就打電話告訴我賣掉了；（問：簽立買賣契約時，代書人員有無逐一解說雙方權利義務？抑或僅概括說明尾款本票處理方式並催促雙方儘快簽名？）有逐一解釋；（問：簽約時代書人員有無向雙方確定買賣價金？）有」等語明確，證人乙○○亦於本院調查時到庭證稱：（問：提示原證二之不動產買賣契約書，請證人說明系爭買賣契約是否為伊所簽立？如是，始末為何？於簽立系爭買賣契約上訴人是否知悉系爭不動產之買賣價金數額？是否同意該買賣價金之數額？是否有向上訴人說明系爭買賣契約之權利義務關係？）是我簽的。當初由仲介公司通知有仲介成交，由我們擬定買賣契約，包括總價（到場即談定）、自備款的約定。簽約時上訴人有確實知道買賣價金數額。在簽約的同時上訴人有同意買賣價金數額」等情甚明（以上均見本院97年3月11日準備程序筆錄），是依前開各該證人所述之內容，上訴人於與訴外人丙○○簽訂買賣契約書時，既經逐一解釋買賣契約條文後始簽立，應認被上訴人主張上訴人於與訴外人丙○○簽訂買賣契約書時，確已知悉並同意以421萬元之價格成交乙節，堪以採信。
（二）再被上訴人固以低於協議底價之421萬元，將系爭不動產出售予訴外人丙○○，然本件被上訴人如有因系爭房地委託售價過高，乃與上訴人協商降低售價等之情事，本為通常經濟交易社會裡買賣房屋過程中議價協商之正常過程，上訴人若不同意自可不予同意，且拒絕簽立買賣契約，是上訴人主張被上訴人有違反其對於委託人義務云云，已屬無據，上訴人自不得以兩造未再簽立價格變更同意書而毀約。況證人丙○○亦到庭證稱上訴人有向彼表示待與被上訴人處理有關仲介之事後，會再將系爭不動產出售予彼等語（見同上準備程序筆錄），益證被上訴人確已完成其居間之任務，而上訴人僅係不想透過被上訴人與買受人成立買賣契約，但仍有以變更後之價格與證人成立買賣契約之意思，是以上訴人抗辯被上訴人違反居間契約之義務，即無所據。
（三）次按居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條定有明文。復按媒介居間人固以契約因其媒介成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應加以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬（最高法院58年台上字第2929號判例可資參照）。是查本件上訴人並未提出證據證明被上訴人有何違反居間契約義務之行為，其抗辯即不足採，而被上訴人既已完成居間之義務，依約請求服務之報酬，為有理由，應予准許。再約定之報酬，較居間人所認勞務之價值，為數過鉅失其公平時，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572條定有明文，本條規定之意旨，即以居間人之報酬數額，雖得由立約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允。則查本件兩造簽訂之委託契約書係約定以委託銷售總價款之4%計算服務報酬，本院經核被上訴人辦理系爭房地之銷售事宜，確有勞務之付出，爰斟酌系爭房地預計成交之價格，以及被上訴人為此居間業務付出之勞力、時間、成本，認本件被上訴人請求以成交價之4%為報酬額，及買方本應依約支付惟因上訴人毀約而未付之2%報酬作為違約金，尚屬適當，應予准許。
六、綜上所述，本件上訴人主張依約請求服務之報酬為可採，上訴人所辯尚無可取。從而，被上訴人本於上開居間契約之法律關係，請求上訴人給付服務報酬252,600元及自95年1月
24日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。再就第427條條第1項至第4項訴訟適用簡易程序所為被告（即本件上訴人）敗訴之判決，應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389條第1項第3款定有明文。是則原審判命上訴人給付252,600元及自95年1月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並依職權宣告假執行，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、兩造其餘陳述及所提證據，或於判決之結果無影響，或於本案之爭點無涉，自不須逐一斟酌，併此敘明。
八、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國97年4月30日
民事第三庭審判長法官朱耀平
法官徐玉玲法官邱靜琪以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中華民國97年4月30日
書記官白俊傑