裁判字號：臺灣高雄地方法院99年訴字第954號民事判決
裁判日期：民國99年12月22日
裁判案由：給付違約金
臺灣高雄地方法院民事判決99年度訴字第954號原告 吳惠娟 訴訟代理人 吳剛魁 律師被告 林陳月桂 訴訟代理人 李衍志 律師上列當事人間給付違約金事件，本院民國於99年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國九十九年三月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國98年12月11日，就被告所有坐落高雄縣○○鄉○○段102、103地號土地及其上門牌號碼高雄縣○○鄉○○路○○○號建物（下稱系爭不動產），與被告簽訂不動產所有權買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向被告買受系爭不動產，兩造約定買賣價金為新臺幣（下同）500萬元，原告並已給付定金250萬元。詎被告旋於99年1月12日、22日寄發存證信函通知原告解除系爭買賣契約，並於同年
1月26日返還定金250萬元。系爭買賣契約既係因被告違約而解除，依系爭買賣契約第14條約定，被告除需退還已收定金外，尚應賠償與定金同額違約金，原告已於99年1月18日以存證信函催告被告於99年1月25日前給付違約金，惟遭被告拒絕。爰依系爭買賣契約第14條約定，聲明請求被告給付原告250萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告簽訂系爭買賣契約乃係受訴外人即被告之女 林秀紅 、原告之父 吳明吉 通謀詐欺所致，系爭契約應屬無效。又原告所給付定金業經被告全數退還，原告自未受有任何損害，且原告請求之違約金數額顯屬過高等語，資為抗辯。答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造爭執及不爭執事項：㈠兩造於98年12月11日簽訂系爭買賣契約，由原告向被告買受
系爭不動產，兩造約定買賣價金為500萬元，原告已於簽約當日匯款定金250萬元予被告。
㈡被告於99年1月12日寄發存證信函通知原告解除系爭買賣契約，並於同年1月26日返還定金250萬元予原告。
㈢系爭不動產目前仍登記為被告所有。
四、本件爭點：㈠系爭買賣契約是否有效成立？㈡原告依據系爭買賣契約第14條約定，請求被告給付違約金，
是否有理由？該違約金數額是否過高而應予酌減？
五、本院之判斷：㈠系爭買賣契約是否有效成立？
1.按表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者，其意思表示，不因之無效。但其情形為相對人所明知者，不在此限，民法第86條定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦定有明文。再按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第
1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，亦有最高法院44年台上字第75號判例要旨可資參照。
⒉查兩造於98年12月11日簽訂系爭買賣契約，由原告向被告買
受系爭不動產，約定買賣價金為500萬元，原告已於簽約當日給付定金250萬元予被告等情，業據原告提出系爭買賣契約、匯款回條附卷可憑（見本院卷第4至6頁），且為兩造所不爭執，兩造就系爭不動產既有締結系爭買賣契約之合意，原告復有支付部分買賣價金予被告之事實，系爭買賣契約即已有效成立。
⒊被告雖主張兩造簽訂系爭買賣契約時係以原告同意出租系爭
不動產予被告得以居住至壽終止為特約條件，原告竟虛偽欺矇，欲待原告另尋買主後，再解除前開所定租賃契約，有違誠信原則，而原告上開意思表示於99年5月10日開庭時已為被告所明知，故系爭買賣契約無效云云，然原告於本院99年
8月2日行言詞辯論程序時到庭陳稱：伊買不動產是要投資使用的，只要一買過手就可以承租出去，如果伊賣給人家，出租契約也會轉由買受人承受，也要在買受人願意承受租賃契約之情形下，才會出售系爭不動產，伊當初確實是約定要租到被告往生為止，這樣對伊比較有利，如果租給比較不好的房客，要請房客搬遷，也要付搬遷費，也怕不好的房客破壞伊屋內的東西，當初訂約時有說伊要投資的，並不是要自用的等語（見本院卷第67至68頁），又證人即代書 孫永嫻 於同日亦到庭證稱：伊有告訴兩造有關租賃的部分事後還是要去辦理公證，原告有問伊如果要出售系爭不動產時，被告仍在是要如何處理，伊回答要看買方要不要接受這個租約之條件，不可以否決本件買賣契約有關租約方面的條件等語（見本院卷第72頁），足認原告雖有於購得系爭不動產後另行出售他人之意，但係在買受人願意承受租賃契約之情形下，才會出售系爭不動產，故無從逕認原告有另尋買主後再解除前開所定租賃契約之意。且縱認原告確有此意，但關於租賃部分因係系爭買賣契約之特約，原告如欲解除或終止契約，亦必須徵得被告之同意，並非原告所得片面解除或終止，且倘在兩造已就租賃契約辦理公證，則有買賣不破租賃之適用，於被告之租賃權應不生任何影響；再者，倘依被告之主張，原告縱有真意保留，亦僅在租賃約定部分，關於買賣約定本身，原告並無任何真意保留，自亦無所謂因被告明知而使買賣契約無效之問題，況且系爭買賣契約於98年12月11日兩造簽約時即已成立生效，亦無被告所稱因於訴訟中得知原告為真意保留而使契約變為無效之理，故被告上開主張，自無可採。
⒋被告另主張遭原告詐欺而簽訂系爭買賣契約之基礎事實與主
張原告真意保留而簽訂系爭買賣契約之事實相同，而被告所主張之上開事實，並無可採，已如前述。且查系爭買賣契約簽訂時，除兩造外，尚有賣方見證人林秀紅、介紹人吳明吉及代書孫永嫻均在場，且證人孫永嫻亦到庭證稱：被告當時意識清楚，其並有唸契約內容及解釋契約內容給被告聽等語（見本院卷第70、74頁），自難謂原告有何詐欺之情事存在。而原告亦否認有何詐欺行為，被告又未能對此有利事實舉證，故其主張受詐欺陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約云云，亦不可信。且即使出賣人因受詐欺而簽訂買賣契約，買賣契約亦非無效，而僅係出賣人得撤銷其出賣之意思表示而已，是被告據以主張系爭買賣契約無效，亦屬無據。
⒌從而，兩造就系爭不動產既有締結系爭買賣契約之合意，原
告復有支付買賣價金予被告之事實，系爭買賣契約即已成立並生效，被告以其明知原告為真意保留及受原告詐欺始簽立系爭買賣契約，主張系爭買賣契約無效，均無理由。
㈡原告依據系爭買賣契約第14條約定，請求被告給付違約金，
是否有理由？該違約金數額是否過高而應予酌減？⒈兩造之系爭買賣契約既以有效成立，則被告依系爭買賣契約
之約定自負有移轉系爭不動產所有權予原告之義務。然被告嗣後拒絕履行上開義務，並寄發存證信函通知原告解除系爭買賣契約及退還所收定金，有存證信函、存摺影本等在卷可佐（見本院卷第7頁），足徵被告業已違反系爭契約所約定之履行債務，則原告主張被告應依系爭契約書第14條約定給付違約金乙節，即屬有據，先予敘明。
⒉原告主張依系爭契約第14條「賣方違反本契約……，賣方應
將已收價款退還外再罰壹倍違約金……」之約定，被告應給付違約金之數額為原告已給付之定金數額2,500,000元，足徵本件兩造約定之違約金數額為2,500,000元乙節，堪予認定。惟按違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生之損害賠償總額，而約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項前段、第252條分別定有明文。
次按契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，此有最高法院49年度台上字第807號判例要旨。經查，兩造於98年12月11日簽訂系爭買賣契約，被告旋於99年1月12日寄發存證信函通知原告解除系爭買賣契約，並於同年1月26日返還定金250萬元予原告，堪認被告拒絕履行義務距離訂約時間短暫，且被告尚未將系爭不動產辦理移轉登記予原告，則原告因被告拒絕履行債務所受之損害，除原告有以被告之履行契約作為他契約履行之前提要件，而因被告不履行契約致生所受損害或所失利益外，衡之常情，應非鉅大。次查，原告雖主張伊欲將系爭不動產以700萬元出售，尚在與買主洽談中，故受有買賣價差之損害，且被告有同意賠償100萬元云云，然查，兩造簽訂買賣契約距被告發函原告表示解約之時日未久，且原告尚未取得系爭不動產之所有權，則原告於斯時是否已尋得買主並進行實質之買賣價金磋商，已非無疑。又參酌證人孫永嫻證稱：雖有聽原告提及找到買主，但原告並未告知細節，且原告所說700萬元，係屬原告自己之衡量，價錢部分伊不知道他們是怎麼談的等語（見本院卷第73頁），是原告主張證人孫永嫻代書可證其受有買賣價差云云，即無可採。原告既未能舉證其受有買賣價差之損害，或對於系爭房屋有確切之利用計畫，其此部分之主張，自無可取。又原告因系爭買賣業已繳納契稅及罰鍰，業據原告提出繳款書3份在卷可證（見本院卷第95至97頁），又倘被告依約履行，則依系爭買賣契約之約定，原告可預期獲得之利益為以每月租金5千元計算至被告壽終為止之租金，另審酌現今社會景氣及經濟狀況尚屬普通及系爭買賣標的位於高雄縣○○鄉○○路，尚非經濟繁榮之地段等情，本院認為原告請求2,500,000元之違約金顯係過高，應核減為500,000元較為適當。
六、綜上，原告依系爭契約書第14條約定請求被告給付50萬元之違約金，及自99年3月9日起至清償日止之遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍外之請求為無理由，應予駁回。
七、本件判決所命給付之金額，未逾50萬元，爰依民事訴訟法第
389條第1項第5款規定，為職權宣告假執行。至原告雖聲請就勝訴部分為假執行之宣告等語，惟按原告得請求之金額既未逾50萬元，則有關其勝訴部分，所為願供擔保，請准宣告假執行之聲明，即無庸參酌，併予敘明。又被告就原告勝訴部分，陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定如主文所示金額，併准許之。再原告敗訴部分，其假執行之聲請，既失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經核於判決結果均不生影響，爰不再一一贅述，附此敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，應依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國99年12月22日
民事第六庭法官曾子珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年12月22日
書記官何慧娟