臺灣屏東地方法院民事判決 105年度潮簡字第123號
原 告 黃英珠
被 告 黃文裕
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國105年7月7日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
兩造共有如附表所示之不動產，均分歸被告黃文裕取得。
被告黃文裕應補償原告新臺幣伍拾陸萬零柒佰陸拾元。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告經本院強制執行拍賣程序取得如附表所示之
之土地及建物（下合稱系爭不動產），應有部分均為1/2，
而與被告共有系爭不動產。兩造間就系爭不動產並無不能分
割之協議，亦無因使用目的不能分割之情形，惟無法達成分
割協議，爰依民法第823條及第824條等規定提起本件訴訟
，請求分割系爭不動產，並聲明：兩造共有之系爭不動產應
予變賣，所得價金按兩造應有部分比例分配。
二、被告則以：系爭不動產原係伊與伊兄即訴外人 黃志龍 所共有
，因黃志龍積欠銀行債務而遭拍賣其所有之應有部分，並為
原告所購得。因系爭不動產為伊家中祖產，故伊雖同意分割
，但希望能保留土地，願意買回原告之應有部分，不希望將
系爭不動產變價分割等語置辯。
三、得心證之理由：
㈠各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但
因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在
此限，民法第823條第1項定有明文。原告主張系爭不動產
為兩造共有，兩造就系爭不動產未定有不分割契約，亦無不
能分割之限制，惟無法達成分割協議等節，業據其提出系爭
不動產之權利移轉證書、土地登記第三類謄本、地籍圖謄本
等件為證（見本院卷第4至8頁），並經本院依職權調取本
院103年度司執字第2495號清償債務執行事件卷宗（下稱系
爭2495號執行卷）核閱無訛，且為被告所不爭執，堪信為真
實。而兩造既就分割方法無法達成協議，則原告依前開規定
訴請裁判分割共有物，即屬有據。
㈡至原告主張系爭不動產應予變價分割；被告則願補償原告，
請求將系爭不動產分配於被告。是本件爭點厥為：系爭不動
產究竟採何種分割方法為宜？茲審酌如下：
⒈分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成
經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下
列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原
物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原
物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人
；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金
分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配
，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第
824條第2項、第3項定有明文。分割共有物，究以原物分
割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人
主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，各共有人之利害關
係、使用情形、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益
等，公平裁量。若認原物分配對全體或多數共有人有利，須
先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分
配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其應
有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非僅出於變賣之一
途。如法院僅因應有部分所占比例不多或甚少之共有人，依
其應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積，即將共
有土地變價分割，不顧原可按其應有部分使用土地之其他共
有人利益，尤其此等共有人對共有物在感情上或生活上有密
不可分之依存關係，則其所定之分割方法，是否適當，有無
符合公平原則，即值推求。（最高法院90年度台上字第1607
號、94年度台上字第1768號、98年度台上字第2058號判決意
旨參照）。
⒉經查，附表編號3建物（下稱系爭建物）之基地係附表編號
2之土地，系爭建物為2層樓磚造建物，構造上及使用上為
單一建物，目前為黃志龍居住使用，附表編號1、2等2筆
土地之共有人相同，且均為建地，附表編號1土地之實際測
量面積僅48平方公尺等情，為兩造所不爭執，並有太宇不動
產估價師事務所出具之不動產鑑定報告書（下稱系爭鑑定書
）所附之土地使用分區與建物使用情形及照片附卷可稽（見
系爭2495號執行卷第104至121頁），是以，系爭不動產有
整體使用之不可分關係，合併使用對社會全體之經濟效益較
有助益。倘系爭建物以原物分割於兩造，就各共有人分得之
部分，均有出入系爭建物之需求，勢必須另劃出共同使用之
門廳或走道空間，而該空間亦須維持共有、約定使用或其他
方式之法律關係，各共有人方能各自使用分得部分。此舉不
僅減少各共有人所得使用之空間，且複雜化共有人間之法律
關係，恐有害於各共有人日常生活，減損共有物之經濟價值
。且兩造亦不認同以原物分割於兩造之方式使用系爭建物，
是本院認應採其他分割之方式。至本件究以原物全部分配於
被告，被告再以金錢補償原告？抑或以變價分割更為妥適？
揆諸前開說明，共有物之分割方法仍以原物分配為原則，如
原物分配顯有困難時，始為變價分割。復參酌被告有意願受
分配系爭不動產，並以金錢補償原告，是本件非屬原物分配
顯有困難之情形。又系爭不動產如予變價分割，透過自由市
場交易方式，未必能求取最大金錢利益，透過強制執行程序
變賣系爭不動產，除需花費時間及費用，尚須冒有變賣之價
格可能低於被告提出之補償價格，甚至可能因建物與土地未
同時變賣而有無人承買之風險，且當事人得先承受程序上之
不利益。另衡酌系爭不動產原為被告與黃志龍共有之祖產，
被告對系爭不動產應存有相當情感，且系爭建物目前仍為黃
志龍居住、使用中，兼衡原告取得系爭不動產之應有部分係
基於投資獲利目的，其於買受系爭不動產前，得經由本院拍
賣公告知悉使用情形、評估獲利之可能性，綜合上開一切情
狀，本院認系爭不動產以原物分配於被告，並由被告以金錢
補償原告，最能兼顧系爭不動產之住家性質、使用現況、被
告對系爭不動產之情感，及原告欲將系爭不動產應有部分換
價之投資獲利目的，而屬最符合公平經濟原則之分割方式，
是定分割方法如主文第1項所示。
㈢以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有
部分受分配者，得以金錢補償之，民法第823條第3項定有
明文。上開分割方案原告未受分配，依前開規定被告自應以
金錢補償之。經查，民國103年10月30日原告所有之系爭不
動產應有部分（下稱系爭應有部分）第一次拍賣之價格為新
臺幣（下同）600,000元；同年11月20日第二次拍賣之價格
為490,000元，皆無人應買；第三次拍賣之價格為400,000
元，原告於103年12月11日以400,050元拍定取得系爭應有
部分，此經本院依職權調閱台灣金融資產服務股份有限公司
103年度屏金職字第365號（下稱系爭365號執行卷）執行
卷核閱無誤（見系爭365號執行卷第7至19頁、第22至31頁
、第32至55頁）。又系爭鑑定書為系爭不動產於法院拍賣程
序中，由太宇不動產估價師事務所針對系爭不動產之土地使
用分區與建物使用情形、產權及權利關係、鄰近市場供需、
區域狀況概要等進行分析後，提供予法院做為核定系爭不動
產之現況價值參考，系爭鑑定書鑑估系爭不動產之價值為58
0,260元（見系爭2495號執行卷第106頁），應屬合理相當
，惟系爭鑑定書就附表編號1及2之土地分別以登記面積90
及236平方公尺，鑑估應有部分1/2之價值分別為67,500及
177,000元，然附表編號1及2之土地實際測量面積各為48
、252平方公尺（見本院卷第40頁），是附表編號1及2之
土地價值應各為36,000元及189,000元（計算式：67,500÷
90×48＝36,000；177,000÷236×252＝189,000），故
系爭不動產之價值應為560,760元（計算式：36,000＋189,
000＋335,760＝560,760）。再原告係基於投資獲利目的
，經由拍賣取得系爭應有部分，其於103年12月11日買受前
，已能經由拍賣公告知悉系爭不動產之使用現況，此觀前揭
拍賣公告之使用情形均載明「不點交」等語，即可明悉。另
原告取得系爭不動產應有部分之時間迄今未足2年，不動產
交易行情並無劇烈之波動。是本院審酌上情，認被告以560,
760元補償原告即屬相當，則以本院認定之補償價格計算並
以宣判時點觀之，原告僅費時1年8月帳面獲利約達40％（
計算式：560,760－400,050＝160,710，160,710÷400,
050＝40%）。是本院認原告移轉系爭應有部分予被告之補
償金額為560,760元，應屬公平。
四、綜上所述，系爭不動產既未訂有不分割之期限，且共有人間
亦無不能分割之協議，原告依民法第823條及第824條等規
定，請求分割系爭不動產，為有理由。本院斟酌共有人之意
願、共有物之性質、目前使用狀況、經濟效用及全體共有人
之利益等情形，爰定適當公平之分割方法如主文第1、2項
所示。
五、又按土地所有權及其面積，以登記為準，登記之面積如與實
際測量所得之面積不符，苟共有人間無爭執者，法院得逕行
參考地政機關實測所得之面積判決分割，並於理由欄敘明面
積不符情節，待該判決確定後，由當事人持向地政機關申請
一併為更正及分割登記，毋庸命原告追加聲明求為更正面積
（最高法院102年度台上字第2081號判決可參）。是附表編
號1及編號2等2筆土地之登記面積分別為90及236平方公
尺，與實際測量所得之面積分別為48及252平方公尺不符，
業據屏東縣潮州地政事務所105年4月21日屏潮地二字第00
000000000號函覆綦詳（見本院卷第39、40頁），兩造對此
均表示無意見（見本院卷第50頁背面），本件自得於判決確
定後逕行辦理面積更正，特加敘明。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由
敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命
勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文
。本件分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增
進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分
割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有
理由，惟關於訴訟費用負擔，如全部由被告負擔，將顯失公
平，依前開規定，除被告按其應有部分比例負擔外，勝訴之
原告亦應按其應有部分比例負擔之。爰另諭知訴訟費用之負
擔比例如主文第3項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經
審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此
敘明
八、本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如
主文。
中華民國105年7月21日
潮州簡易庭法官曾思薇
附表：
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│編號│項目│不動產標的│登記面積│實際面積及建物層次│
││││（平方公尺）││
├──┼───┼────────────┼───────┼──────────┤
│1│土地│屏東縣○○鄉○○段908之│90│48│
│││18地號│││
├──┼───┼────────────┼───────┼──────────┤
│2│土地│屏東縣○○鄉○○段908之│236│252│
│││3地號│││
├──┼───┼────────────┼───────┼──────────┤
│3│建物│暫編屏東縣○○鄉○○段56│未辦保存登記│層數：2層│
│││6建號││層總面積167.87│
│││門牌號碼：屏東縣萬巒鄉新││層次：│
│││置村新光路88號││一層層次面積：96.19│
│││││二層層次面積：71.68│
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正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未
表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（
均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應
一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年7月21日
書記官許丹瑜