裁判字號：臺灣高等法院臺南分院97年抗字第118號民事裁定
裁判日期：民國97年04月28日
裁判案由：聲明異議
臺灣高等法院臺南分院民事裁定97年度抗字第118號抗告人乙○○相對人彰化商業銀行股份有限公司法定代理人甲○○上列抗告人因與相對人間強制執行聲明異議事件，對於中華民國97年3月12日臺灣嘉義地方法院96年度執字第22585號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理由
一、抗告意旨略以：（一）按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後為拍賣最低價額，強制執行法第80條定有明文。又法院核定不動產之拍賣最低價額，除應參考鑑定人所提出之估定價格外，尚須斟酌該不動產之實際狀況及債權人、債務人之利益而為最妥適之決定，此有臺灣高等法院86年度抗字第612號民事裁定可參。（二）本件拍賣標的物即嘉義市○○段○○○○○號、地目旱、面積168平方公尺土地全部，使用分區係屬住宅區，鑑定價格為新臺幣（下同）2,033,000元，平均每平方公尺僅為12,101元。然系爭後庄段1015地號土地旁毗鄰之1014地號土地，面積1,357平方公尺，於民國（下同）90年間遭嘉義市政府徵收款項為24,887,380元，平均每平方公尺徵收價額為18,340元，亦有土地登記簿謄本及原審法院分配表影本各1份為憑，故抗告人要求提高拍賣底價至308萬元確屬信而有徵。況97年之不動產景氣較90年間為佳，且政府徵收補償價格較市價為低，既然90年間政府徵收每平方公尺價額為18,340元，則抗告人請求法院斟酌此項實際狀況，顯然有據。至於原審法院以84年間之土地公告現值為據，迄今已經13年，當時正值不動產價值之高峰，此項數據顯無參考價值。（三）又法院鑑價雖僅係據以之定為最低拍賣價額，此項最低價額，雖僅在限制投標人出價不得少於此數，其願出之最高價額，並無限制，惟如高價之不動產硬訂出低價之最低拍賣價額，顯有侵害債務人權益之情形。本件法院鑑價結果為2,033,000元，抗告人要求合理提高至308萬元，其中價差高達105萬元，如果訂出308萬元之底價，第二拍底價減少二成為2,464,000元，第三拍再減二成為1,971,200元，已低於2,033,000元，對於債權人亦無影響，故原審法院以「如債務人被查封之財產，果值高價，則公告拍賣之後，應買人競相出價，自可得公平之價格賣出，於債務人之權益，並無損害。」云云，見解殊有可議之處，爰抗告求廢棄原裁定等語。
二、按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後為拍賣最低價額，強制執行法第80條定有明文。又核定拍賣最低價額應盡量與市價相當，且於核定前應使債權人、債務人就鑑定價格表示意見，俾作為核定拍賣價額之參考，亦為辦理強制執行事件應行注意事項第42條第5項所明定。另法院核定不動產之拍賣最低價額，除應參考鑑定人所提出之估定價格外，尚須斟酌該不動產之實際狀況，及債權人、債務人之利益而為最妥適之決定，亦有臺灣高等法院86年度抗字第612號裁判意旨足參。次按鑑定之結果，僅為預定拍賣底價之重要參考資料，並無拘束執行法院之效力；故鑑定人所估之價格是否相當及可否作為拍賣底價，仍應由執行法院酌量核定；而執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘，是執行法院核定底價時，如認該項估價欠當，自得酌予增減或命重估，惟經核定後，當事人不得任意指為不實或指為估價過低，請求重估，亦有最高法院24年度抗字第918號判例、88年度台抗字第13號判決意旨足參。
三、經查系爭坐落嘉義市○○段○○○○○號、地目旱、面積168平方公尺土地，於原審法院96年度執字第22585號給付借款強制執行事件中，經永信不動產估價師事務所估定價額為2,033,000元，原審承辨法官乃據該鑑定人估定之價格，核定為拍賣底價，此有嘉義縣市鑑定估聯誼會96年11月19日（96）嘉估字第962096號函附之不動產估價報告書、原審法院第一次拍賣公告等件，附於強制執行卷足稽，且為抗告人所不爭執。雖抗告人提出坐落毗鄰同段1014地號土地於90年間之徵收價格，主張原審法院所核定之系爭土地價格過低云云；惟原審法院既係職權函請嘉義縣市鑑定估價聯誼會依法鑑定，經該會委由永信不動產估價師事務所估價師 劉宜論 估價，則其參酌系爭土地之大眾運輸條件、市場學校及公共設施接近性、里鄰環境、地區發展潛力、建物規劃及管理、土地形狀及地勢、及其他情事，與系爭土地96年間之公告現值每平方公尺8,008元，運用比較法及收益法後，認系爭土地價值為2,033,000元，並經原審法院審酌鑑定人所提出之估定價格、系爭土地之實際狀況，及債權人、債務人之利益後，認為該估定價格為相當，遂核定該估定價格為拍賣底價等情，既有該原審法院執行案卷足憑，是原審法院依職權審酌核定系爭土地之拍賣底價，顯已審酌系爭土地之坐落位置、使用情形、兩造利益等相關因素，並無過低情事。況系爭土地於97年3月31日第一次拍賣時，因無人應買致未拍定，益顯見原審法院核定2,033,000元為系爭土地之第一次拍賣底價，並未有抗告人所指價格過低之情事。至抗告人提出坐落毗鄰之同段1014號土地於90年間之徵收價格，因不動產之價值高低取決於買賣時之市場供需條件，並無所謂之價格恆定原則，誠所謂彼一時此一時也，且核定底價又係指核定拍賣時之底價，並非未來尚不知能否實現願景之底價，且原審法院核定之拍賣底價，僅在限制投標人出價不得少於此數，對於應買人願出之最高價額並無限制，如系爭拍賣土地果值高價，經由應買人之競相出價結果，自可以更高價格拍定，對於抗告人之權益，並無損害可言。抗告人任憑己意認原審法院核定之拍賣底價過低，尚非有據，無足採信。
四、綜上所述，原審法院核定系爭土地第一次拍賣之最低價額為2,033,000元，並駁回抗告人請求重新核定底價之聲明異議，經核認事用法並無不合。抗告人猶執上揭情詞，指摘原裁定不當，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，應依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第495條之1、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中華民國97年4月28日
民事第四庭審判長法官王惠一
法官蘇重信法官林永茂上為正本係照原本作成。
如不服本裁定，僅得於收受本裁定正本送達後10日內以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提出再抗告狀（須附繕本）依法應繳納抗告費新台幣1千元，並委任律師為訴訟代理人，經本院許可後始可再抗告於最高法院。
中華民國97年4月28日
書記官謝素嬿【附記】民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。