裁判字號：臺灣臺中地方法院102年訴字第793號民事判決
裁判日期：民國102年12月06日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺中地方法院民事判決102年度訴字第793號原告即反訴被告 洪秋美 訴訟代理人 林家進 律師複代理人 林易佑 律師被告即反訴原告 楊勝 達訴訟代理人 劉喜 律師複代理人 劉玉珠
劉寶美 上開當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國102年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落於臺中市○○區○○段○○○號土地上，如附圖一即臺中市豐原地政事務所民國102年6月5日土地複丈成果圖所示Ａ部分（面積41.49平方公尺）所示之地下室入口採光罩、Ｂ部分（面積0.69平方公尺）所示之地下室入口旁矮牆、Ｅ部分（面積
19.36平方公尺）所示之北面增建鐵皮屋、Ｇ部分（面積14.36平方公尺）之增建廚房均予拆除，並將上開土地全部返還共有人全體。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣捌拾壹萬元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣貳佰肆拾貳萬捌仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴被告應將坐落於臺中市○○區○○段○○○號土地上，如附圖二即臺中市豐原地政事務所民國102年2月25日土地複丈成果圖所示Ｇ部分（面積0.43平方公尺）所示之遮雨棚、Ｊ部分（面積
3.45平方公尺）所示之辦公室、Ｏ部分（面積19.45平方公尺）所示之倉庫均予拆除，並將上開土地全部返還共有人全體。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決反訴原告勝訴部分，於反訴原告以新臺幣貳拾伍萬元為反訴被告供擔保後，得為假執行；但反訴被告如以新臺幣柒拾肆萬陸仟伍佰陸拾元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序部分：按被告於言詞辯論終結前，得就本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條定有明文。本件原告起訴主張被告未經全體共有人同意，占用坐落臺中市○○區○○段○○○號土地及其上14建號建物，請求被告拆除地上物，並將占用之土地返還予共有人全體；被告則針對同一系爭土地遭原告未經全體共有人同意而無權占用，反訴請求原告拆除地上物，並將占用之土地返還全體共有人，核本件被告提起反訴之標的，並非專屬他法院管轄，且與本訴標的及其防禦方法相牽連，且非不得與本訴行同種訴訟程序，另被告於第一份答辯狀，即就反訴之標的，提出作為對原告本訴請求之抗辯，故本院認為被告提起反訴亦無延滯訴訟之虞，揆諸上開說明，被告提起本件反訴，應予准許。
乙、實體部分
壹、本訴部分
一、原告主張：㈠坐落臺中市○○區○○段○○○號土地（下稱系爭土地），為
兩造與其他共有人所有，其中原告洪秋美所有權權利範圍為8616分之359，被告 楊勝達 所有權權利範圍為8616分之1077。系爭土地上原有建物係於民國82年10月27日建築完成，並已辦理第一次建物登記，供兩造及其他共有人作為集合住宅使用，該集合住宅之公共設施即共同使用部分建號○○○區○○段14建號（下稱系爭建物），登記用途為梯間、避難所、機械房，登記用途並非停車空間。另尚有同段16建號、545號亦為共用部分之電梯樓梯間。被告於上開原有建物建築完成後，竟無視14建號之系爭建物依法僅能供梯間、避難所、機械房使用之限制，且系爭土地之法定空地非經全體共有人同意，並經主管機關許可不能占據作為其他用途使用，竟未經全體共有人同意為如下無權占有使用：⒈在系爭建物地下層設置停車空間，劃設停車格。⒉將原設置在系爭土地上如卷附臺中市豐原地政事務所102年6月5日土地複丈成果圖（下除特別標明者外，簡稱「附圖一」）所示A、B部分位置上之6個平面車位廢去，另在如附圖一所示A部分、面積
41.49平方公尺上，挖掘地面，構築斜坡道，並以採光罩蓋頂，作為上開車位之入口車道使用；並在如附圖一所示B部分、面積0.69平方公尺，構築矮牆，作為車道設施之一部。
⒊在系爭土地上如附圖一所示G部分、面積14.36平方公尺，增建廚房，占用因此圍起之部分。⒋在系爭土地上如附圖一所示E部分、面積19.36平方公尺，興建鐵皮屋，占用因此圍起之部分。⒌在系爭建物地下層占用避難所空間，作為倉庫使用，並在如附圖一所示D部分、面積0.84平方公尺，設置鐵捲門，該鐵捲門平常時關閉上鎖，惟有被告始能打開。顯已侵害原告及其他共有人之所有權，爰依民法第821條之規定，參照最高法院84年台上字第339號、58年度台上字第872號判例意旨，及最高法院74年度第2次民事庭會議決議，本於物上請求權法律關係請求被告將上開違規設施及建物拆除，並將占用之土地返還共有人全體。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈如附圖一所示A部分之斜坡道，實係原告為供其在地下室所
私設之停車位車輛進出使用，有勘驗筆錄記載：「地下室…設有停車位」等語可明。系爭大樓申請建造執照時，依其原始設計，係於上開斜坡道之位置設置6個平面車位，未有上開斜坡道存在，有系爭大樓之建築平面圖可稽。上開斜坡道確係被告擅將原有之平面車位後所廢去所建，確屬違章建築。又系爭大樓於完成建築後申請使用執照時，應僅設置有上開平面車道，尚未興建上開斜坡道，否則無法通過建管機關之勘驗。上開斜坡道既係於系爭大樓完成建築領得使用執照後，始行興建，顯非供搬運電氣設備使用。縱認上開斜坡道係供搬運系爭大樓之電氣設備使用，於建築完成後，理應封閉回填，以回復為原始設計之平面車位，供全體住戶使用，焉有僅供被告專用之理？被告既未徵得他共有人全體同意，擅自挖掘平面車位之地面，改設斜坡道，並予占用，以供其所私設之停車位車輛進行，而予收益。參照最高法院74年度第2次民事庭會議決定㈢內容，原告身為共有人，仍得本於物上請求權，請求被告除去妨害，即將如附圖所示A部分之地面填平，採光罩拆除，將占用之土地交還共有人全體。
⒉如附圖一所示D部分之地下室鐵捲門，係位於通往一樓之樓
梯旁，其所圍起部分，原係系爭大樓之避難空間，現供被告作為倉庫使用，經鈞院勘驗明確，可見上開鐵捲門所在位置顯係位於一樓通往地下室避難空間之通道。按建築物之地下通道不得設置有礙避難通行之設施，建築技術規則設計施工篇第184條定有明文。上開鐵捲門所在位置既位於一樓通往地下室避難空間之通道，被告擅以鐵捲門阻隔，顯有礙避難通行，自係違反上開規定。次按公寓大廈約定專用有違法令使用限制之規定者，不得為約定專用部分，公寓大廈管理條例第7條第4款定有明文。上開鐵捲門所在之地下通道，乃供避難通行使用，依上開法條之規定自不得為約定專用部分，則被告對上開鐵捲門所在位置自不得有專用權。又按住戶於專用部分行使權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生；住戶違反該規定，經協調仍不履行時，住戶得訴請法院為必要之處置。公寓大廈管理條例第6條第1項第1款、第3項分別定有明文。本件縱認上開鐵捲門所在之地下室，可為約定專用部分，並已約定由被告專用，被告將該通往避難空間之通道，擅以鐵捲門阻隔，係妨害其他住戶之安全之行為，原告身為系爭大樓住戶，曾與其他住戶多次催討拆除上開鐵捲門，均遭被告以其對地下室有約定專用權為由，予以拒絕。惟依上開規定，原告自得請求被告拆除上開鐵捲門。
⒊被告辯稱系爭土地及系爭建物所在之公寓大廈管理機關即中
正名門公寓大廈管理委員會，曾答應其使用如附圖一所示A、B部分土地及增建其他設施使用，由被告提供地下室3個車位及其他土地上4個平面車位交換使用云云。惟查，按約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力。公寓大廈管理條例第23條2項第1款之定有明文。本件證人 林傳耿 、 孫喬嘉 雖證述略以中正名門公寓大廈曾召開區分所有權人會議，與被告達成交換停車位之協議等語，姑不論該協議未徵得系爭土地全體共有人之同意，該協議不啻將如附圖所示A部分讓由被告專用，以興建採光罩及斜坡道，自違反上開規定而不生效力。況上開採光罩及斜坡道顯係違章建築，亦違反建築法規，依中正名門公寓大廈停車空間使用管理辦法第3條第2項，則該協議亦應作廢。系爭建物地下室固設有配電場所，內置放臺灣電力公司所有變壓器（即被告所指之「電氣設備」）。惟依臺灣電力公司新增設用戶配電場所設置規範第7條之規定：「配電場所應保留寬1.2公尺以上，且有適當強度之通道，俾利供電設備進出之用。」。本件系爭建物門牌3號、5號間之可通達地下室之樓梯寬度為120公分，為被告所自承，則縱將上開斜坡道填平以回復原狀，上開配電場所仍有符合臺灣電力公司上開規範之通道可達，不影響變壓器之維修。再者，經原告洽請臺灣電力公司人員進入上開配電場所察看，查得其內設有2個變壓器，高寬深尺寸僅為90×60×45公分，應能輕易經過上開樓梯通道。則被告辯稱電氣設備寬度為120公分非經上開坡道無法通達該配電場所云云，與事實不符。遑論，證人林傳耿、孫喬嘉已證述略以否認曾答應由被告使用如附圖所示B、C部分等語。
㈢聲明：⒈被告應將系爭土地上如附圖一所示A部分面積41.49
平方公尺之地下室入口採光罩、B部分面積0.69平方公尺之矮牆、D部分面積0.84平方公尺之地下室鐵捲門、E部分面積
19.36平方公尺之鐵皮屋及G部分面積14.36平方公尺增建廚房均拆除，將上開土地返還共有人全體。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠如附圖一所示編號A部分，係地下室入口採光罩即車道入口
斜坡道之位置，因需陸續供電器維修，該鐵鋁架採光罩不得拆除，且車道地面不得填平。蓋本件系爭大樓（即中正名門公寓大廈），計有二處樓梯及電梯，一為門牌3號、5號住戶所使用樓梯、電梯（樓梯寬度120公分、電梯寬度80公分），另一為門牌7號、9號住戶所使用樓梯、電梯（樓梯寬度90公分、電梯寬度80公分）。然臺灣電力公司欲在系爭大樓地下室安裝之變電箱等電氣室設備，重量分別約700公斤、500公斤，況電氣設備寬度大於120公分，且電氣室寬度即達180公分，無法搬運電器設備至地下室安裝，為解決困難，自法定空地開闢坡道直達地下室，以利送搬運電器設備入地下室安裝。另為避免地下室積水影響電氣設備浸水，故安裝鐵鋁架採光罩。則此坡道及採光罩之設備係屬必要，且有利於整棟大樓用電，不能拆除，亦不得填平，否則臺灣電力公司所裝設之大型電力設備，日後有毀損需要更新時，需由工程車載運大型變電器、電箱等，如將地下道斜坡拆除，將無法運送維修，恐因而造成全體住戶之損害，則原告應自行對因無法使用電力造成損害，對系爭大樓全體住戶負全部責任。且地下室有住戶停車，亦須通路使用。
㈡附圖一所示編號B部分「地下室入口旁矮牆」部分，係車道
之護欄，因嗣後需陸續維修電器設施，不得拆除，且拆除無實益，因該車道護欄矮牆大部分坐落在被告所有之20地號土地上，自不得拆除該編號B部分之車道護欄矮牆。
㈢附圖一所示編號D部分「地下室不鏽鋼鐵捲門」部分，係維
護被告財物安全而裝設之設備，不得拆除。蓋系爭大樓之公共設施含梯間、避難所（即在地下室）、機械房（在地下室），係編○○○區○○段14建號，其中地下層面積450.79公尺，其他突出物（應包括梯間、電梯房、電氣房）81.62平方公尺，就地下室避難所部分，含原告在內之購屋人均不願購買持分，故原告等人僅購買電梯間、機械房之持分，登記持分為1000分之13至17不等。反觀被告擁有1000分之681（即606建號1000分之360、788建號1000分之321、2戶相加為1000分之681），其他系爭大樓住戶係不願付款購買避難所即地下室空間。則被告擁有地下室空間使用權，故有權使用地下室。況其他住戶在向被告購屋時，對系爭大樓房屋之地下室空間，已聲明由被告及訴外人 楊勝助 即被告楊勝達之兄全權使用收益，絕不得以登記擁有持分名義而為抗辯，有同意書可佐。又原告在購買時，依房屋預定買賣契約書第三條之約定，地下室可讓作他人使用不得異議，且原告上開契約書並已將地下層使用空間買賣部分完全劃除，益證原告同意地下室由被告使用。
㈣附圖一所示編號E、G部分之增建鐵皮屋及增建廚房部分不得
拆除。蓋系爭大樓管理委員會即中正名門公寓大廈管理委員及全體住戶已同意供被告使用上開部分，換取由被告前曾提供地下室部分車位供系爭大樓管理委員會作定期性使用之條件，則被告自有權使用編號E、G部分，而不得拆除。
㈤又系爭大樓全體住戶於購買系爭大樓前均同意被告使用系爭
建物之地下室，自含括如臺中市豐原地政事務所102年6月5日土地複丈成果圖所示編號A、B、D、E、G部分，並經證人林傳耿證述略以那時我們買房子，是被告要我們簽立，我們也同意由被告使用等語可證，則被告自可使用地下室。且依原告所簽立之被證3之中正名門房屋買賣合約書第3條已約定：「地下室樓層－地下室規劃為防空避難室使用及可讓作他人使用不得異議。」，證人林傳耿並證述略以我購買房子的時候，被告就告訴我說地下室沒有停車位，如果要買停車位的話，要另外購買等語，可知系爭大樓之地下室因其他共有人並無購買地下室之持分，自可供被告作其他使用。遑論因中正名門管理委員會之主任委員林傳耿及監察委員委任之代理人即監察委員太太孫喬嘉，同意依被證5之協議書所示條件，被告始同意將位於系爭建物地下室3個停車位及被告所有20地號土地上編號1、13、14、15號車位供中正名門管理委員會出租收益，有證人林傳耿證述略以我們由住戶登記，收取租金，3個車位地下室1個月新臺幣（下同）1,500元，4個地面車位1個月1,000元等語可稽，則編號A部分車道、採光罩等，非僅被告使用。至證人證稱略以6個車位交換7個停車位等語，並不實在。且該車道除供汽車出入外，亦須供臺灣電力公司放置於地下室之變電箱等電氣室設備維修更換時出入使用，則被告及其他住戶均有繼續使用編號A之斜坡式車道之必要，自不得拆除、填平。
㈥聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分
一、反訴原告即被告反訴主張：㈠反訴被告占用系爭土地上如鈞院101年度訴字第2337號所附
臺中市豐原地政事務所102年2月25日土地複丈成果圖（下除特別標明者外，簡稱「附圖二」）所示O部分面積19.45平方公尺，G部分面積0.43平方公尺，J部分面積3.45平方公尺，建有地上物，作為反訴被告所經營公司之辦公室及放置物品使用，反訴原告依民法第767條物上請求權、第821條共有人請求權行使之規定，請求反訴被告應拆除上開地上物，並將土地交還予反訴原告及其他共有人全體。
㈡對反訴被告抗辯之陳述：反訴被告對上開占用部分無正當合
法權源，且有必要拆除地上物，將占用之系爭土地返還全體共有人。
㈢聲明：⒈反訴被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○號土地
上如鈞院101年度訴字第2337號判決附圖所示O部分面積19.45平方公尺，G部分面積0.43平方公尺，J部分面積3.45平方公尺之地上物拆除，並將土地交還反訴原告及其他共有人全體。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告即原告則以：反訴原告前已對反訴被告提起拆屋還地之訴，請求反訴被告拆除如鈞院101年度訴字第2337號判決附圖所示N、H、K部分地上建物，經法院判決反訴原告勝訴確定。反訴原告復於本件反訴請求反訴被告拆除如鈞院101年度訴字第2337號判決附圖所示O、J、G部分之地上建物。惟查，上開O、J、G部分之地上建物實與上開N、H、K部分地上建物為同棟增建物，又上開建物坐落土地係臺中市○○區○○段○○○號土地及同段19、20地號土地之臨接處即其界線位置，並無支撐柱存在，有鈞院勘驗拍攝之相片可證。則反訴被告於將上開N、H、K部分建物拆除後，上開O、J、G部分勢必倒塌，無待反訴原告另以本件反訴請求拆除之必要。並聲明：⒈反訴原告之訴駁回。⒉如受不利判決，反訴被告願供擔保，請准宣告免予假執行。
參、兩造不爭執之事項：
一、系爭土地為兩造與其他共有人所有，其中原告所有權權利範圍為8616分之359，被告所有權權利範圍為8616分之1077。
二、系爭土地上原有建物係於82年10月27日建築完成，並已辦理第一次建物登記，供兩造及其他共有人作為集合住宅使用，該集合住宅之公共設施即共同使用部分建號○○○區○○段14建號即系爭建物，登記用途為梯間、避難所、機械房，登記用途並非停車空間。另尚有同段16建號、545號亦為用部分之電梯樓梯間。
三、被告現在占用系爭土地及地上建物公共設施之情形為：㈠被告在系爭建物地下層設置停車空間，劃設停車格。
㈡被告將原設置在系爭土地上如附圖一所示A、B部分位置上之
6個平面車位廢去，另在如附圖所示A部分、面積41.49平方公尺上，挖掘地面，構築斜坡道，並以採光罩蓋頂，作為上開車位之入口車道使用；並在如附圖所示B部分、面積0.69平方公尺，構築矮牆，作為車道設施之一部。
㈢被告在系爭土地上如附圖一所示G部分、面積14.36平方公尺，增建廚房，占用因此圍起之部分。
㈣被告在系爭土地上如附圖一所示E部分、面積19.36平方公尺，興建鐵皮屋，占用因此圍起之部分。
㈤被告在系爭建物地下層占用避難所空間，作為倉庫使用，並
在如附圖一所示D部分、面積0.84平方公尺，設置鐵捲門，該鐵捲門平常時關閉上鎖，惟有被告始能打開。
四、反訴被告占用系爭土地上如附圖二所示O部分、面積19.45平方公尺，G部分、面積0.43平方公尺，J部分、面積3.45平方公尺，建有地上物。
五、中正名門公寓大廈管理委員與被告達成協議，由被告提供系爭建物地下層其中3個停車格與系爭土地鄰地即臺中市○○段○○○號土地上編號1、13、14、15號停車格，供上開公寓大廈管理委員會管理使用。
六、被告提供的被證2同意書部分及被證3房屋買賣契約書，均為真正。
七、臺中市○○區○○段○○○○○○號之土地，確實為被告所有。
肆、法院之判斷
一、本訴部分：㈠原告主張被告無權占用共有土地，請求被告拆除占用共有土
地上如附圖所示A、B、D、G、E部分之地上物，並將該土地返還全體共有人，被告以上詞置辯，並反訴請求原告拆除如臺灣臺中地方法院101年度訴字第2337號判決附圖所示O、J、G部分之地上物並返還土地予全體共有人則兩造爭執所在厥為：㈠被告占用系爭土地上如附圖一所示A、B、D、G、E部分，有無合法權源？㈡中正名門公寓大廈管理委員會與被告的協議，管理委員會有無權提供法定空地給被告使用？㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之；又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；另共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第767條前段、中段、第821條及98年7月23日修正施行前民法第820條定有明文。又民法第820條第1項於98年1月23日經修正公布為：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」，於公布後6個月即98年7月23日施行，惟據民法物權篇施行法第1條後段，物權在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正後之規定。另按公寓大廈之共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。約定專用部分，指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第3條第4、5款、第9條第1項分別定有明文。而所謂另有約定者，包括同法第3條第5款所定共用部分經約定供特定區分所有權人使用之約定專用部分在內。是公寓大廈之公共設施，倘經區分所有權人約定為特定區分所有權人專用，則該區分所有權人使用該特定專用部分，即屬有權使用。次按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約（最高法院96年度臺上字第2025號判決參照）。
㈢原告固不否認其於被告所提被證2，83年1月5日在同意書上
簽名及蓋印，且依該同意書之記載：「立同意書人洪秋美你座落豐原市○○里○○路○○○巷○號1樓房屋之所有權人，對於該房屋之公共設施『地下室』（除電梯間、水箱、機械房）茲聲明同意由台端全權使用收益，絕不得以登記擁有持分名義為之抗辯，且本同意書對於受讓人具有同一效力，立同意書人應負明告之義務，特立本同意書為據，一式兩份，各自存查為照。此致楊勝達楊勝助君存照」等語，及依被告所提，與原告所簽立之被證3之中正名門房屋買賣合約書第3條已約定：「地下室樓層－地下室規劃為防空避難室使用及可讓作他人使用不得異議。」等語，核與證人林傳耿於本院102年8月15日言詞辯論時證稱：「（問：是否為中正名門公寓大廈管理委員會主任委員？）是的，我從今年1月底開始擔任主任委員。（問：你擔任本屆主任委員之前，是否有擔任過主任委員？）沒有，我只是住戶。（問：是否有擔任管理委員？）我擔任過兩三次管理委員。（問：《提示被證2同意書》是否係你簽名？）是我的簽名跟蓋印。（問：你當時簽同意書時，意思為何？）那時我們買房子，是被告要我們簽立，我們也同意由被告使用…（問：地下室靠近後面鐵捲門空間，都是被告使用？）是的，平常都關起來，鑰匙是被告所有，其他人無法打開。（問：以你也是住戶的立場，你的同意書是否表示同意讓被告使用該地下室，除了電梯間、水箱、機械房以外的部分？）是的。」等語、證人孫喬嘉於同日證稱：「（問：你是否是社區所有人 楊金龍 的太太？）是的。（問：《提示被證2同意書》是否你先生簽名？）是的。」等語相符，並有被告所提被證2其他共有人所簽之同意書影本多份可憑。參以依被告於102年9月17日所提附表
A、B、C及被證4之土地及建物謄本可知，系爭建物登記之主要用途為梯間、避難所、機械房，其中地下層面積450.79公尺，其他突出物（應包括梯間、電梯房、電氣房）81.62平方公尺，含原告在內之其他共有人，登記持分為1000分之13至17不等，反觀被告擁有3間房屋，其中2間登記之持分達1000分之681（即606建號1000分之360、788建號1000分之
321、2戶相加為1000分之681），故被告主張含原告在內之購屋人均不願購買持分，原告等人僅購買電梯間、機械房之持分，則被告擁有地下室空間使用權，故有權使用地下室其他空間等語，自足採信。又經本院於102年5月29日實際現場勘驗結果：經打開通往地下室之鐵門後，左邊為台電公司設置之機電房，右邊為大樓消防用發電機。進入地下室後，其內有兩座電梯及兩座樓梯可供全部住戶使用，其上設有停車位，據被告表示，標號1-3部分係有條件提供給管委會使用，由管委會出租給住戶…其他車位由被告使用…地下室鐵捲門實際履勘時鐵門關著，請被告打開後，被告表示其內係作倉庫使用，供堆置物品。被告表示鐵捲門外有一逃生口，係通往1樓，從1樓樓梯或電梯下來，並未被被告所堆置之物擋住，仍可逃生使用」等情，有本院勘驗筆錄可憑，足證就系爭建物之地下室部分，除電梯間、機械房外，係有合法使用權源，且被告既未違反該建物之使用用途，仍可供避難所使用，故被告於其上堆置物品、停車及設置鐵捲門部分，自屬合法占有，原告主張應拆除附圖一所示D部位之鐵捲門，並無理由，應予駁回。
㈣按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共
用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，公寓大廈管理條例第9條第1至3項定有明文。次按「集合住宅之買賣，經由建商與各承購戶訂明屋頂平臺由頂樓住戶使用管理者，固非不可認係共有物之分管約定，惟屋頂平臺之構造設計有其原有功能，不容任意加蓋建築物，影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全」（最高法院82年度臺上字第2284號判決參照）；又「按區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法」（最高法院82年度臺上字第1802號判決參照）。而停車空間設置於法定空地時，應規劃車道，使車輛能順暢進出，為建築技術規則建築設計施工編第59條之1第4款所明文，故法定空地固得設置停車空間及約定為專用，然其使用應依其設置目的及通常使用方法為之，而若在法定空地上搭蓋建物，顯然逾越一般社會通念所能接受之使用方式，且有違建築法令。又建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除，為建築法第25條第1項前段所明定。建築法之所以就增建行為規定為應經許可始得建造，係因主管建築機關必須審核增建之地點是否合法，是否對大眾之安全構成危險，而建築法之適用對象，不以公寓大廈為限，其他個別獨立之建物亦在適用範圍，準此，若無公寓大廈管理條例第9條第3項之禁止規定，區分所有權人本即不得在區分不動產內為任何違章建築，今公寓大廈管理條例第9條第3項既再度明文禁止區分所有權人就共有物為分管約定，不得違反建築法，顯見立法者係鑑於區分不動產內為違章建築之不當影響，尤甚於其他個別獨立之不動產，而為避免違章建築影響整體住戶之居住品質，乃為上開限制，是以公寓大廈管理條例第9條第3項之規定，應屬效力規定，區分所有人就共有物之分管約定，如有違反建築法規者，應即屬違反效力規定而為無效。
㈤被告對其將原設置在系爭土地上如附圖一所示A、B部分位置
上之6個平面車位廢去，另在如附圖所示A部分、面積41.49平方公尺上，挖掘地面，構築斜坡道，並以採光罩蓋頂，作為上開車位之入口車道使用；並在如附圖所示B部分、面積
0.69平方公尺，構築矮牆，作為車道設施之一部之情不爭執，僅以前詞主張其並非無權占有。惟查，經本院將系爭土地核准興建之建築物旁，所規劃之6個車位之停車位置圖函詢臺中市政府都市發展局結果，該局函覆稱：「經調閱旨揭地號土地上建物（領有81-8485號使用執照）原核准圖資，查復如下：㈠停車位置屬法定空地㈡若改興建採光罩及斜坡道以通往地下室停車應依法向本局提出新、增建申請，如未經核准擅自改建及使用地下室為停車空間，顯已違反建築法等相關法令」等語，有該局102年10月16日中市都建字第0000000000號函可憑，足證被告確已違反建築法之規定無誤。雖被告提出其與中正名門公寓大廈之住戶代表林傳耿所簽立之協議書影本，聲請傳喚前揭證人林傳耿、孫喬嘉為證，並據證人提出中正名門公寓大廈停車空間使用管理辦法為證，惟即令上開被告與中正名門公寓大廈全體住戶達成廢去原法定空位上停車位，交換使用被告擁有使用權之地下室停車位及系爭土地旁臺中市○○區○○段○○○號土地上之停車位確為真實，依上揭說明仍屬無效。另即使一開始斜坡道之興建可能有裝置電力設備等之需要，惟既已裝置完成即應拆除，而不可以其後維修等原因，而置原來建築法上之法定空地規定於不顧。故被告主張其就附圖一A、B部分屬有權占有為無理由，是原告以共有人之一主張被告應加以拆除，返還共有人全體即有理由，應予准許。
㈥被告所辯稱附圖一所示編號E、G部分之增建鐵皮屋及增建廚
房部分，中正名門公寓大廈全體住戶已同意供被告使用上開部分，換取由被告前曾提供地下室部分車位供系爭大樓管理委員會作定期性使用之條件云云。惟查，證人林傳耿於本院102年8月15日言詞辯論時已證稱：「（問：如起訴狀附圖Ｂ、Ｃ部分所蓋之鐵皮屋及房子後面增設之廚房，被告有無與管委會洽談？）管委會怎麼可能會談這個部分，當時被告本來同意3號房屋旁的空地要給我們停機車，後來房子蓋好後，被告就把3號房屋旁蓋鐵皮屋及加建廚房，我們就沒辦法使用。」等語，核與證人孫喬嘉於同日言詞辯論時所證：「（問：就起訴狀附圖標示Ｂ、Ｃ部分，管委會是否有同意讓被告使用？）沒有，被告有希望我們同意，但我們是說到今年年底交由區分所有權人開會決定。」等語相符，而依被告所提被證5之協議書，其上亦無任何人之簽名，且依兩造所提102年1月24日及102年10月10日中正名門公寓大廈（社區）區分所有權人會議記錄，亦無前述物權法修正前或修正後，有全體共有人、共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意或應有部分合計逾三分之二者同意之情形，故被告主張就附圖一E、G部分屬有權占有為無理由，是原告以共有人之一主張被告應加以拆除，返還共有人全體即有理由，應予准許。
㈦綜上，原告依物上所有權之法律關係，請求被告拆除附圖一
所示A、B、E、G上之建物，並將該土地返還共有人全體，均為有理由，自應予准許，其餘部分則無理由，應予駁回。又本院被告使用A、B、E、G上之建物已久，就兩造前案即本院101年度訴字第2337號判決亦已確定，故認並無定履行期間之必要，附此敘明。
二、反訴部分：反訴原告主張反訴被告占用系爭土地上如附圖二所示O部分、面積19.45平方公尺，G部分、面積0.43平方公尺，J部分、面積3.45平方公尺，建有地上物等情，為反訴被告所不爭執，並有本院101年度訴字第2337號判決及附圖二為證。反訴被告雖辯稱：本院101年度訴字第2337號判決附圖所示N、
H、K部分地上建物，經法院判決反訴原告勝訴確定，上開O、J、G部分之地上建物實與上開N、H、K部分地上建物為同棟增建物，又上開建物坐落土地係系爭土地及同段19、20地號土地之臨接處即其界線位置，並無支撐柱存在，則反訴被告於將上開N、H、K部分建物拆除後，上開O、J、G部分勢必倒塌，無待反訴原告另以本件反訴請求拆除之必要云云。惟查，依上開附圖二顯示，上開O、J、G部分之地上建物，實與原在系爭土地上之合法建物相連，其後始再連接N、H、K部分建物，故將N、H、K部分建物拆除後，並不會影響O、
J、G部分之地上建物，況本院101年度訴字第2337號判決，係因僅就系爭土地相鄰之同段19地號土地為審理，故該案始未就本件系爭土地上之增建物為判決。本件反訴被告既未提出任何合法占用權源，則反訴原告依物上所有權之法律關係，請求反訴被告拆除附圖二所示O、J、G部分之建物，並將該土地返還共有人全體，均為有理由，自應予准許。又兩造前案即本院101年度訴字第2337號判決亦早已確定，故反訴部分並無定履行期間之必要，附此敘明。
伍、本訴及反訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併予准許。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經審酌後核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併予敘明。
陸、訴訟費用負擔、假執行之依據：民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項。
中華民國102年12月6日
民事第三庭法官黃建都正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年12月6日
書記官