臺灣桃園地方法院小額民事判決
110年度桃小字第1934號
原告阿姆斯壯社區管理委員會
法定代理人 林慶堂
訴訟代理人 曾浚源
藍閎議
被告 陳美玉
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國111年9月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,309元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按分別提起之數宗訴訟，其訴訟標的相牽連或得以一訴主張者，法院得命合併辯論；命合併辯論之數宗訴訟，得合併裁判，民事訴訟法第205條第1項、第2項分別定有明文。又按二人以上於下列各款情形，得為共同訴訟人，一同起訴或一同被訴：三、為訴訟標的之權利或義務，係同種類，而本於事實上及法律上同種類之原因者。但以被告之住所在同一法院管轄區域內，或有第4條至第19條所定之共同管轄法院者為限，為民事訴訟法第53條第3款所明定。本件原告分別以被告陳美玉、 曾惠玲 為被告，請求給付管理費，由本院以110年度桃小字第1934、2143號給付管理費事件受理（下分別稱1934號事件、2143號事件），就上開訴訟，均係因被告未按期繳納管理費，經催繳後仍拒絕繳納，原告為維護社區正常運作及全體區分所有權人，而提起請求給付管理費之訴，其訴訟標的之權利或義務，係同種類，而係本於事實上及法律上同種類之原因，且被告住所均在本院管轄區域內，故本院依前揭法律規定，將上開二訴訟事件合併辯論，惟上開訴訟之當事人並非完全相同，本院分別裁判之，先予敘明。
二、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170條、第176條分別定有明文。本件原告起訴時，法定代理人原為曾浚源，嗣由林慶堂任法定代理人，並具狀聲明承受訴訟（見本院卷一第78頁），揆諸前揭說明，核無不合，應予准許。
三、按小額訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條之23準用第436條第2項、第255條第1項但書第3款定有明文。經查，原告原起訴聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）9,000元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息；嗣於審理中變更聲明為如下所示（見本院卷一第82至83頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：原告為阿姆斯壯社區（下稱系爭社區）依公寓大廈管理條例合法成立之管理委員會，被告為系爭社區內門牌號碼桃園市○○區○○○街000巷0弄0號之住戶，應依社區規約繳納管理費，詎被告陳美玉自民國110年1月1日起即未繳納管理費，經原告多次催繳後仍拒絕繳納，爰依系爭社區規約之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告9,000元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息；㈡被告應給付原告27,000元，及自追加起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息。
二、被告則以：系爭社區非集合住宅，各住戶有獨立產權，彼此間無區分所有部分，亦無共用部分，並非共同設施使用與管理具有整體不可分之情形，原告為私人團體，每人可自由參加與退出，伊已於109年12月向原告表達退出之意，且部分住戶已拆除重建，不須經社區全體住戶同意，更可證明社區內各住戶都是獨立產權，沒有共有部分，原告之請求無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭社區之使用執照為坐落桃園區中埔段303-2地號等43筆土地、使照號碼為桃縣建管使字（77）941號，及坐落桃園區中埔段303-1地號等20筆土地、使照號碼為桃縣建管使字（77）942號。
㈡系爭社區於77年建商交屋後，當時尚未頒布公寓大廈管理條例，及由住戶自力成立管理委員會。於98年5月1日針對桃縣建管使字（77）941號使用執照及桃縣建管使字（77）942號使用執照之全體住戶，召開第一次區分所有權人大會，桃園縣政府並於98年5月26日就原告申請報備同意備查。
㈢系爭社區之公共設施為守衛崗哨亭、聯誼室、社區大門、圍牆、門柱，均非合法建物，且自系爭社區建築時起均位於桃園市○○○○○○○區○○段0000地號上，土地管理者桃園區公所主張系爭社區無權占用上開土地，並請求系爭社區繳納使用補償金，並告知系爭社區儘速騰空返還占用土地，並無同意系爭社區繼續使用。
㈣被告於109年12月中旬告知原告退出系爭社區，並自110年1月1日起均未繳納管理費。
四、得心證之理由：
㈠按公寓大廈管委會之成立，係依公寓大廈管理條例第28條第1項（或第26條第1項、第53條、第55條第1項）規定，經由召集區分所有權人會議，並依同條例第31條所定人數及區分所有權比例之出席、同意而決議為之，屬於私權行為，其依同條例施行細則第8條及報備處理原則第3點、第4點規定程序申請報備（報請備查），係為使主管機關知悉，俾便於必要時得採行其他監督方法之行政管理措施，核與管委會是否合法成立有別。故申請案件文件齊全者，由受理報備機關發給同意報備證明，僅係對管委會檢送之成立資料作形式審查後，所為知悉區分所有權人會議決議事項之觀念通知，對該管委會之成立，未賦予任何法律效果；同理，主管機關所為不予報備之通知，對於該管委會是否合法成立，亦不生任何影響（最高行政法院103年9月份第1次聯席會議決議統一之法律見解參照）。是以本件桃園市政府雖函覆就系爭社區管理委員會申請報備准予備查，惟並不生任何法律效果，與系爭社區之管理組織是否確實符合依公寓大廈管理條例第53條規定而合法成立無涉，難認普通民事法院應受其拘束，是主管機關即桃園市政府備查與否，尚與原告成立之管理委員會是否合法成立無涉，尚難單以系爭備查同意函即謂系爭社區係屬集居地區，本院自得就系爭社區之區分所有權人大會決議及管理委員會之成立是否合法予以審認。
㈡系爭社區並非共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，其管理及組織不得準用公寓大廈管理條例之規定：
1.按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有明文。次按公寓大廈管理條例之中央主管機關內政部依公寓大廈管理條例第62條授權所定之公寓大廈管理條例施行細則，於該施行細則第12條規定：「公寓大廈管理條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：㈠依建築法第11條規定之一宗建築基地；㈡依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區；㈢其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」。次按本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地；建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗，建築法第11條第1項定有明文。又本編建築技術用語，其他各編得適用，其定義如下：一、一宗土地：本法第十一條所稱一宗土地，指一幢或二幢以上有連帶使用性之建築物所使用之建築基地；但建築基地為道路、鐵路或永久性空地等分隔者，不視為同一宗土地，建築技術規則建築設計施工編第1條第1項第1款亦有明文。經查，桃園市政府建築管理處於111年5月6日以桃建寓字第1110030887號函回覆本院略以：「系爭社區領有桃縣建管使字（77）941號、桃縣建管使字（77）942號，尚符公寓大廈管理條例第12條第1項第1款『依建築法第11條規定之1宗建築基地』規定，爰管理委員會成立之聲請本府於98年5月26日予以備查」（見本院卷一第287頁）；惟系爭社區之建築基地依其使用執照之記載，系爭社區為分別之兩宗使用執照，並以不同地號之土地為建築基地，業經本院調閱桃園市政府建築管理處使照號碼（77）941號、（77）942號核閱無誤，且證人即桃園市政府建築管理處承辦人 張巧玟 證稱：系爭社區是兩筆建築基地，分別領有兩張使用執照等語（見本院卷一第306頁反面）；桃園市政府建築管理處再於111年9月15日以桃建照字第1110064873號函回覆本院略以：（77）桃縣建管使字第941號使用執照與（77）桃縣建管使字第942號使用執照屬兩宗建築基地等語（見本院卷二第90頁反面）；又系爭社區兩筆不同建築基地間之土地即桃園市○○區○○段0000地號土地，為自系爭社區建築時起即76年起為桃園市政府（改制前為桃園縣政府）所有，係作為道路使用，由桃園區公所養護等情，此亦有桃園市政府地政局111年8月29日之桃地重字第1110051127號函、桃園市桃園區公所111年4月8日桃市桃工字第1110019807號函、土地登記謄本、地籍圖謄本、現場照片為佐（見本院卷一第144至145頁、第260至263頁、第301頁，卷二第36頁）；又依原告所提出98年5月1日全體區分所有權人第一次會議紀錄，其上更記載：「近日經了解，始知本社區管理委員會共用兩份建物使用執照，分別是桃縣建管使字第0941號27戶及0942號14戶，合計共41戶」（見本院卷一第167頁），可知桃園市政府建築管理處已認定系爭社區係屬兩宗建築基地，原告亦於向桃園縣政府申請備查前已知悉系爭社區係屬兩宗建築基地之情形，而由上開兩宗建築基地間由道路分隔之事實，依建築技術規則建築設計施工編第1條第1項第1款之規定，不能視為一宗建築基地，足認桃園市政府建築管理處於98年認定系爭社區為一宗建築基地並准予備查，顯與客觀事實不符，系爭社區應不符合公寓大廈管理條例施行細則第12條第1款之建築法第11條規定之1宗建築基地之規定，難認可依此規定而認屬共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區。
2.原告又主張系爭社區之公共設施「交誼廳、警衛亭、圍牆」仍為原告所管理並使用，且縱然拆除亦可另覓合法處所設置警衛亭等語。經查，系爭社區雖設有圍牆、警衛亭，惟觀之被告所提之現場照片，可知社區大門並無封閉之門禁管制，郵差、快遞可直接進入至各住戶門前，非屬社區之鄰近公司員工易得自由進出社區，垃圾車亦進入市社區內之巷弄逐戶收取垃圾，社區警衛亦非每日值班；而交誼廳僅作為堆放雜物之用，並無提供社區全體住戶使用之情形，甚至辦理所有權人大會更只能在巷弄中召開，此有現場照片、會議紀錄在卷為佐（見本院卷一第217至220頁、第260至263頁、第272、274、276頁，卷二第57頁），難認系爭社區之公共設施係供全體住戶使用與管理，而具使用與管理有不可分性。再者，系爭社區原先之公共設施守衛崗哨亭、聯誼室、社區大門、圍牆、門柱，均非合法建物，而屬違章建築，更係未經土地管理人即桃園市桃園區公所同意設置，桃園區公所亦主張系爭社區無權占用上開土地，並請求系爭社區繳納使用補償金，並告知系爭社區儘速騰空返還占用土地，並無同意系爭社區繼續使用等情，有桃園市政府建築管理處110年9月10日桃建拆字第1100062708號函、桃園市桃園區公所111年4月6日桃市桃工字第1110018093號函在卷為佐（見本院卷一第188頁、第277頁），雖共同設施不以存在於系爭社區土地範圍內為必要，但至少需為合法設施，則系爭社區並無可合法存在之共同設施，更遭設施所在土地之管理者要求拆除。準此，系爭社區於98年5月1日舉行會議時迄今，並無合法之「共同設施」存在，且亦難認共同設施之使用與管理間具有整體不可分性，自不因嗣後原告社區另行於他處興建合法共同設施使用，而可追認於98年5月1日時系爭社區就共同設施之使用與管理有整體不可分性，是原告此部分主張，亦屬無據。
3.按公寓大廈管理報備事項處理原則第2點第4目規定：「適用範圍：㈣公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例）公布施行前，同一宗基地部分使用執照間未有共用部分，就該部分使用執照範圍所成立之公寓大廈管理組織。」。原告復主張原告社區應符合公寓大廈管理報備事項處理原則第2點第4目規定而得適用公寓大廈管理條例之規定，惟系爭社區不符建築技術規則建築設計施工編第1條第1項第1款一宗建築基地之定義，業經本院認定如前，則系爭社區自不符公寓大廈管理報備事項處理原則第2點第4目之規定。
4.準此，系爭社區非屬建築法第11條規定之一宗建築基地，亦無合法之共同設施，共同設施之使用與管理亦不具不可分性，系爭社區自不得依公寓大廈管理條例第53條準用公寓大廈管理條例其他相關規定。
㈢又內政部96年10月23日內授營建管字第0960806537號函謂：「按有關已報備成立之二個管理委員會，如其為二個比鄰之公寓大廈，經區分所有權人會議決議合併為一個管理委員會，得依公寓大廈管理條例第25條至第37條（修法後為第25條至第40條）規定成立合併之管理組織及執行管理維護事務，為本部88年12月7日台88內營字第8878187號函所明釋。故各公寓大廈相互比鄰合併成立一個管理組織時，雖未個別報備成立管理組織，仍須經個別區分所有權人會議，作成決議同意合併後，再召開全體區分所有權人會議，成立一個管理組織」。經查，系爭社區分別之建築基地並未分別經個別區分所有權人會議，作成決議同意合併，再召開全體區分所有權人會議，成立一個管理組織，業據原告自承在卷（見本院卷一第318頁），則系爭社區於98年5月1日所為之區分所有權人大會及所為之決議，自不符公寓大廈管理條例之規定及上開內政部函文之規定，而非屬有效之全體區分所有權人會議。
㈣原告雖主張因同一宗基地兩張使用執照間具有共同之道路及共用之資產（交誼廳、警衛亭、圍牆），故不適用公寓大廈管理報備事項處理原則及上開內政部授營建管字第0960806537號函所述之合併程序。經查，系爭社區為兩宗建築基地，業經本院認定如前，原告主張為一宗建築基地，並未提出其他可推翻上揭本院認定之依據，自不可採。且縱然如原告主張系爭社區不適用公寓大廈管理報備事項處理原則及內政部函示之程序，原告亦未提出其他系爭社區何以符合公寓大廈管理條例相關規定成立管理組織之舉證，是原告此部分主張，亦屬無據。
㈤原告雖主張系爭社區社區於98年5月1日召開之區分所有權人會議，決議訂定住戶公約、成立社區管委會並向桃園縣政府政府申請管理組織報備，無論召集程序、決議方法或內容是否有瑕疵，均因已逾類推適用民法第56條規定撤銷決議之3個月期間而治癒，被告應受該決議內容拘束云云。經查，原告所提出之系爭社區98年5月1日區分所有權人會議之開會通知及會議紀錄，固記載系爭社區依公寓大廈管理條例規定召開該次區分所有權人會議，並就系爭住戶公約、成立社區管委會並向桃園縣政府申請管理組織報備等事項為決議（見本院卷一第167至171頁），惟如前述，系爭社區不符合公寓大廈管理條例第53條所規定「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」之要件，無法依該條準用公寓大廈管理條例關於管理及組織之規定，則系爭社區自無從依公寓大廈管理條例相關規定召開區分所有權人會議，遑論進一步為決議。準此，系爭社區於98年5月1日由兩筆建築基地之全體住戶召開之區分所有權人會議決議，並無依公寓大廈管理條例相關規定拘束被告之效力，原告執此主張被告有向原告繳納管理費之義務云云，亦無可採。
㈥按社員得隨時退社。但章程限定於事務年度終，或經過預告期間後，始准退社者，不在此限，民法第54條第1項定有明文。又所謂非法人團體設有代表人或管理人者，必須有一定名稱及事務所或營業所，並有一定之目的或獨立之財產者，始足當之（最高法院64年度台上字第2461號裁判意旨參照）。經查，系爭社區於98年5月1日所為之區分所有權人會議及決議，雖未符公寓大廈條例之規定，不得依公寓大廈管理條例第38條第1項具訴訟當事人能力，惟系爭社區當時區分所有權人會議決議成立管理委員會，係有代表人（即主任委員）及名稱（阿姆斯壯社區公寓大廈管理委員會），且有前述之交誼廳、警衛亭、圍牆等財產，可認係決議由系爭社區區分所有權人組成非屬公寓大廈管理條例之管理委員會之非法人團體，仍得類推適用民法社團總會之相關規定予以適用，惟類推適用民法社團總會之相關規定之結果並無須經全體區分所有權人大會決議通過始能退出管理委員會規定之適用，而係隨時得退出。而被告於109年12月即向原告表示退出管理委員會，依民法第54條第1項之規定，於退出後即不再受98年5月1日決議之拘束，自不需再依阿姆斯壯社區公寓大廈管理委員會組織及管理辦法第5節之規定負擔向原告即管理委員會繳納管理費之義務。準此，被告所辯，即屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭社區規約之法律關係，請求被告給付：㈠被告應給付原告9,000元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息；㈡被告應給付原告27,000元，及自追加起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經本院斟酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依同法第436條之19規定，確定訴訟費用額為1,309元（第一審裁判費1,000元、證人日旅費309元）由原告負擔。
中 華 民 國 111 年 10 月 14 日
桃園簡易庭法官曾耀緯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 10 月 14 日
書記官吳宏明
附錄
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436條之32第2項規定於小額事件之上訴程序準用之）上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後二十日內，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毋庸命其補正，由原第二審法院以裁定駁回之。