臺灣新竹地方法院92年度竹小字第282號民事判決

裁判字號：臺灣新竹地方法院92年竹小字第282號民事判決

裁判日期：民國92年10月30日

裁判案由：給付管理費

臺灣新竹地方法院民事判決九十二年度竹小字第二八二號
原告海德堡一期公寓大廈管理委員會?
法定代理人甲○○被告乙○○右當事人間請求給付管理費事件，本院於民國九十二年十月十四日言詞辯論終結，判決如左：
主文被告應給付原告新臺幣陸萬肆仟元。
訴訟費用新臺幣玖佰玖拾柒元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告訴之聲明：除依職權宣告假執行外，餘如主文所示。
二、事實摘要：
（一）原告起訴主張被告係位於新竹市○○路○段○○○巷○弄○○號四樓房屋（以下簡稱系爭房屋）之所有權人，為海德堡一期公寓大廈社區之住戶，而自民國八十二年社區成立以來，每戶每月應繳納管理費新臺幣（下同）一千元，惟其自八十七年一月起，被告即未繳納上開管理費，迄至九十二年四月底止，共積欠六萬四千元之管理費未繳納。雖原告係於九十一年十一月間始向新竹市北區區公所報備在案，然於原告向主管機報備成立前，每三個月即有召開一次住戶大會，當時管理委員會委員也是住戶推選的，且住戶均同意每月每戶繳納一千元之管理費作為維持海德堡一期公寓大廈社區之公共事務費用，況被告從八十三年開始至八十六年底都有繳納管理費，對社區的事情被告均知之甚詳。另原告在提起本訴之前亦有寄發存證信函予被告，請被告繳納管理費，然被告仍拒不繳納，為此，爰依法訴請被告給付上開積欠之管理費計六萬四千元等情。
（二）被告則以原告係於九十二年才成立，故不願意繳納原告成立前之管理費。且原告僅針對其來催繳管理費，對另外二十餘戶均未加以催收管理費。另原告成立前，住戶大會僅只有幾個人開會而已，當時開會決定的事情，並未經過所有住戶的同意等語，資為抗辯。
三、本院之判斷：
（一）原告主張被告為系爭房屋之所有權人，屬於海德堡一期公寓大廈社區之住戶，被告自八十七年一月起至九十二年四月止之管理費尚未繳納之事實，業據其提出系爭房屋之建物登記謄本、存證信函及催繳明細各一份為證，且系爭房屋之建物登記謄本上亦載明被告於八十一年十月二十一日因買賣而取得系爭房屋之所有權，被告對此部分之事實亦復未加以爭執，自堪信原告此部分之主張為真實。
（二）查海德堡一期公寓大廈於九十一年十一月三日召開九十一年第一屆區分所有權人會議，通過海德堡一期公寓大廈住戶規約，其中明定管理委員會產生之方式、任期及決議社區住戶每月應繳納管理費一千元，空戶每戶每月五百元，使用地下室停車位者，大車每月繳納五百元，小車每月繳納四百元，當天並依區分所有權人會議通過之規約選舉成立管理委員會，事後並向主管機關報備成立管理委員會等情，業據原告提出九十一年第一屆區分所有權人會議紀錄、海德堡一期公寓大廈規約為證，並經本院依職權向新竹市北區區公所調閱原告報備成立管理委員會之資料，亦有該所於九十二年八月四日以北經字第○九二○○一○七三九號函附之申請報備書、申請書檢查表、海德堡一期公寓大廈區分所有權人名冊、海德堡一期公寓大廈區分所有權人會議出席人員名冊暨委託書、海德堡一期公寓大廈區分所有權人同意住戶規約名冊、海德堡一期公寓大廈九十一年度區分所有權人會議通告等件在卷可稽，被告對上開事證資料並未爭執，則上開書證自均堪信為真正。而依上開資料記載，海德堡一期公寓大廈九十一年第一屆之區分所有權人會議應到戶數為七十二戶，實到戶數為五十一戶，出席比例為百之七十點八三，且出席之區分所有權人對該次決議事項均無異議而表決一致通過，已符合公寓大廈管理條例第三十一條第一項所定就規約訂定之重要事項所為特別決議之法定出席及決議人數暨區分所有權比例，故該次區分所有權人所為之決議應屬合法有效，原告係合法成立之管理委員會，應無疑義。是依海德堡一期公寓大廈規約第十條之規定及上開區分所有權人會議之決議，被告既為海德堡一期公寓大廈之區分所有權人之一，其即有依上開規定及決議，繳納管理費之義務。被告雖對繳納自原告報備成立以後之管理費用一節並無異議，然其對原告報備成立之前管理費用之繳納即以前揭情詞加以抗辯，是本件所應先審究者，厥為原告是否有權利及有何依據得向被告收取在原告報備成立之前之管理費用。
（三）按公寓大廈管理條例制定之主要目的，係在規範同一公寓大廈內，區分所有人相互間及其與第三人間私法上之權利義務關係，並設專責管理機關，執行區分所有人全體之共同事務，以補民法第七百九十九條及第八百條所為區分所有權規範之不足。而公寓大廈管理條例於八十四年六月二十八日公布施行，固無溯及既往之效力，然該條例就其施行前公寓大廈等區分所有建物之附屬建物，其共用或約定共用部分之修繕、管理、維護、修繕費及其他負擔，無特別規定，而前揭費用本質上即為共有物之管理費，在該條例施行前依民法第七百九十九條、第八百二十二條第一項之規定，除共有人間另有約定外，應由各共有人，按其應有部分比例分擔之；而於公寓大廈管理條例施行後，該條例第十條第二項後段、第三項亦明定，大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護、費用原則上由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，但區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。故不論在公寓大廈管理條例施行前後，各區分所有權人皆應按其應有部分或區分所有權人會議決議繳交共用或約定共用部分之管理費用。另公寓大廈之管理委員會，係指公寓大廈之住戶，為執行區分所有權人會議決議事項暨大廈管理維護工作，互選管理委員若干人而設立之組織，此觀公寓大廈管理條例第三條第八款規定即明，因管理維護公寓大廈事務所生之法律關係，管理委員會自得為訴訟上之請求，此為法律所賦與之權利，與任執行管理工作之管理委員會於何時成立抑或何時向主管機關報備，並無關連，非管理委員會向主管機關報備核准後，區分所有權人始有繳納管理費之義務。是被告辯稱管理費用須管理委員會報備後始應繳納一節，自無足採。再被告辯稱之前之住戶大會所決議之事項，並無經全部住戶同意一節，查原告主張在召開九十一年第一屆海德堡一期公寓大廈區分所有權人會議之前，住戶間即有約定每月每戶繳納一千元之管理費，然為被告所否認，雖原告無法提出相關之會議紀錄，然證人即海德堡一期公寓大廈之住戶 彭麗玲 於本院審理時證稱，八十二年六、七月即入住海德堡一期公寓大廈，入住即開始有繳納管理費，由管理委員會收取，一戶一個月是一千元，如果空戶就是五百元，從以前到現在管理費收取標準並未變動，沒有按期繳納的住戶Ａ社區（即含被告在內之五十戶）只有三、四戶，因為Ｂ社區不在我們管理之範圍內，Ａ社區才有請管理員等語；證人 施素霞 亦為海德堡一期公寓大廈住戶於本院審理時亦證稱，八十四、五年左右入住海德堡一期公寓大廈，從入住開始到現在大部分的住戶大會是其先生去參加，其比較少去。管理費一戶一個月是一千元，從入住開始到現在都是這樣，三個月繳一次，也有人每月繳納等語；證人陳志榕於本院審理時亦證稱，八十三年八月底搬進海德堡一期公寓大廈，之前管理費一千元是如何決定不清楚，住進去之後，就是每月繳一千元等語（均見本院九十二年九月一日調解程序筆錄），而上開證人與被告亦無任何恩怨或糾葛，所為之證言，應可採信。由上開證人之證述，可見關於管理費用之收取及標準，自八十二年間社區成立以來，住戶間即以進住戶每月繳納一千元為收取管理費標準，且此已經該大廈之管理委員會或管理負責人向住戶即區分所有人收取之事實而生效力，堪認住戶間已有默示之同意。參以被告於本院審理時亦自承入住海德堡公寓大廈社區後，即有繳納管理費，每月一千元，從八十七年才開始沒有繳納等語，並有原告提出之八十三年、八十四年間之繳費收據原本經本院當庭核閱無訛（業已發還原告），復參以原告所提出之八十七年至九十一年收支明細帳冊，其上亦有詳實記明繳納管理費用之明細及收取情形，是依上開事證，益徵在海德堡一期公寓大廈管理規約訂定前，區分所有權人間就進住之住戶已有每月繳納一千元管理費之約定，是被告此部分之抗辯，亦無足採。至於被告另辯以原告僅針對連同其在內之幾戶催收管理費，並未對另外二十餘戶住戶催收管理費等語，然被告既為海德堡一期公寓廈社區之區分所有權人，則依上開說明，其本應繳納管理費用，尚難以原告未向其他二十餘戶催繳管理費，而執為其拒不繳納管理費用之論據。況被告所稱該二十餘戶乃屬Ｂ社區，業經原告陳明在卷，而依上開海德堡一期公寓大廈九十一年第一屆區分所有權人會議亦決議Ａ社區（即被告所在社區共五十戶）Ｂ社區（另二十二戶）部分財務收支各自管理，有上開會議紀錄在卷可按，故被告前開所辯，殊無可採。
（四）次按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或其他應分擔之費用已逾二期或逾相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息；本條例定應行催告事項，由管理負責人或管理委員會以書面為之，公寓大廈管理條例第二十一條、第四十二條分別定有明文。又非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力，民法第九十五條第一項本文定有明文，所謂達到，係指意思表示到達相對人之支配範圍內，相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言。若表意人以書信為意思表示，該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收時，該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可了解其內容，依上說明，應認為已達到而發生效力。最高法院七十五年台抗字第二五五號裁判可資參照。原告主張其於向本院訴請被告繳納管理費前，即寄發存證信函予被告催繳管理費，然遭被告拒收，目前該存證信函仍置大廈守衛處，並提出存證信函一份為證，被告雖辯稱其未收到書面催繳通知等語，惟被告於本院審理時陳稱，大廈守衛有將存證信函交給伊先生，因為認為原告已提起訴訟，所以沒有收存證信函等語，然該存證信函係九十二年三月四日所寄發，此觀卷附上開存證信函即明，而原告係在九十二年五月九日始向本院聲請核發支付命令，請求被告給付管理費，亦有本院之收文戳章蓋於原告支付命令狀可稽，是原告所為催繳管理費之存證信函，既合法送達至被告居住所之系爭房屋大廈守衛處，係在其可隨時了解其內容之客觀狀態，且大廈守衛亦已將該存證信函交予被告，然被告竟無正當理由而拒絕收受，揆諸前開說明，應認原告寄發存證信函催繳管理費之行為已生合法催告之效力。從而，原告依上開公寓大廈管理條例及海德堡一期公寓大廈規約之約定，訴請被告給付自八十七年一月起至九十二年四月止，每月一千元之管理費共計六萬四千元，尚屬有據，應予准許。
（五）本件係為被告敗訴之小額訴訟判決，爰依職權宣告假執行，並於判決時確定本件訴訟費用額。
（六）本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出未經援用之舉證，經本院審酌後，核與判決之結果無影響，爰不一一加以論駁。
（七）結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第四百三十六之
十九、第四百三十六條之二十，判決如主文。中華民國九十二年十月三十日
臺灣新竹地方法院新竹簡易庭~B法官王鳳儀右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官王恬如中華民國九十二年十月三十日