裁判字號：臺灣臺南地方法院104年訴字第499號民事判決
裁判日期：民國105年05月26日
裁判案由：拆除地上物等
臺灣臺南地方法院民事判決104年度訴字第499號原告 鄭鴻琳 被告楊 施雪華
楊蕙嫻 楊璧如 楊淑雯 兼共同訴訟代理人 楊佳璋 上列當事人間拆除地上物等事件，本院於民國105年5月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者或不甚妨礙被告之防禦或訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。本件原告起訴時，係主張 楊永富 所有之臺南市○○區○○段○○○號建物無權占有原告所有之同段254地號，而列楊永富為被告，依據物上請求權及不當得利之法律關係，起訴請求楊永富拆屋還地及返還不當得利；復於民國104年5月26日，因查明楊永富已於起訴前死亡，而將被告變更為楊永富之繼承人即被告 楊施雪華 、楊佳璋、楊蕙嫻、楊璧如、楊淑雯，並同依物上請求權及不當得利之法律關係，請求被告五人拆屋還地及返還不當得利，查其先後請求之基礎事實均屬同一，且亦不甚妨礙被告之抗辯及訴訟之終結，依首揭規定，應予准許。被告雖辯稱原告對於已死亡之楊永富起訴，其訴為不合法，自不得將該被告變更為被告云云，惟按當事人得否於本訴為訴之變更、追加，應依民事訴訟法第255條規定決定之。而依該規定內容以觀，並無附加以本訴合法為要件，且依其立法意旨，係為節省當事人另為訴訟之勞費並防止裁判牴觸，自應認訴之變更、追加不以原訴或本訴合法為要件，是被告辯稱原告訴之變更為不合法，尚非可採，附此敘明。又原告原請求被告給付之不當得利金額為「新臺幣（下同）32,325元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，及自起訴狀繕本送達翌日起至土地返還日止，按月給付6,465元」，嗣於本院審理中變更其請求之不當得利金額為：「187,565元，及自起訴狀繕本送達第一位被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；及自起訴狀繕本送達第一位被告翌日起至土地返還日止，按月給付18,757元」，核屬擴張應受判決事項之聲明者，與前開規定並無不告，亦應准許。
乙、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告於103年4月7日經拍賣買得坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地（重測前為臺南市○○區○○段0○段000○0地號，下稱系爭土地），為被告公同共有之同段542建號建物（下稱系爭建物）無權占用，爰依民法第767條第1項前段之規定，請求被告拆除系爭建物，並將系爭土地返還原告。又被告自103年4月7日起即以系爭建物無權占用系爭土地，無法律上之原因而受有相當於租金之利益，且致原告受有不能管理、使用土地之損害，爰依民法第179條之規定，請求被告給付自103年4月7日起至104年2月6日止，此段期間內相當於租金之不當得利新臺幣（下同）187,565元【計算式：97,017元（系爭土地每平方公尺公告地價）×23.2平方公尺×10%÷12×10期＝187,565元，元以下四捨五入】，暨自起訴狀繕本送達於第一位被告之翌日起至返還土地日止，按月給付原告18,757元【計算式：97,017元（系爭土地每平方公尺公告地價）×23.2平方公尺×10%÷12＝18,757元】。
(二)對被告抗辯之陳述：民法第425條之1規定及最高法院48年度台上字第1457號判例、同院73年度第5次民事庭會議決議，均須土地與房屋同屬一人所有，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，方有適用餘地。而本件原告拍定系爭土地時，土地所有人為被告楊佳璋，系爭建物登記名義人則為楊永富，實質所有人為楊永富之繼承人即被告楊施雪華、楊蕙嫻、楊璧如、楊淑雯、楊佳璋，系爭土地及系爭建物之所有人不論形式上或實質上均不相同，並不符合前揭法條、判例及決議之前提要件，自無適用或類推適用之可能。且系爭建物現狀破舊，是否能謂為法律上之房屋，非無疑問，縱認系爭建物仍是房屋，惟其應已不具經濟價值，否則被告不會任其閒置，且被告楊佳璋曾自陳系爭建物亦協議由其單獨取得，然被告楊佳璋迄今只辦理系爭土地變更登記，卻未辦理系爭建物之變更登記，可推知系爭建物現已無法或難以利用，不具相當之價值。另原告拍定系爭土地前，依執行法院之公文書調查顯示，或依土地登記之公示資訊，並未顯示系爭建物就系爭土地有何占有權源，原告信賴土地登記外觀所示，系爭土地與系爭建物所有人不同，並無民法第425條之1規定之情形而承買，原告已盡其所能，克盡對己義務，應受信賴保護原則之保護。
(三)並聲明：⒈被告應將坐落系爭土地上之系爭建物拆除後，將系爭土地返還予原告。⒉被告應給付原告187,565元，及自起訴狀繕本送達第一位被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；及自起訴狀繕本送達第一位被告翌日起至土地返還之日止，按月給付18,757元。⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)系爭土地與系爭建物原均為訴外人楊永富所有，楊永富於74年9月1日死亡後，系爭土地由被告五人各繼承應有部分5分之1，系爭建物則迄今未辦理繼承登記，由被告共同繼承；被告楊施雪華、楊蕙嫻、楊璧如、楊淑雯嗣於79年6月26日，各將其對系爭土地之應有部分5分之1移轉登記予被告楊佳璋，而由被告楊佳璋單獨取得系爭土地所有權全部，致系爭土地、建物之所有權人不一，應類推適用民法第425條之1、第838條之1規定，推定在建物得使用期限內有租賃關係存在。又民法第425條之1條立法理由所引之最高法院48年台上字第1457號判例、73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議，仍為現行有效之判例及決議，故縱令系爭土地、建物分別歸屬不同人所有時，民法第425條之1尚未修正，惟仍可回歸適用上開判例及民事庭會議決議見解，推認系爭建物於被告楊佳璋成為系爭土地單獨所有人時，對系爭土地取得租賃權。又拍賣之性質屬買賣之一種，故原告於103年4月10日經強制執行程序拍定取得系爭土地所有權之際，發生民法第425條買賣不破租賃之效力，被告公同共有之系爭建物就系爭土地原有之租賃關係，對原告仍繼續存在，且原告於標買系爭土地時已明知系爭建物存在於系爭土地之上，而仍為應買，應受系爭土地上原有權利義務關係之拘束。且系爭建物非但可供遮風避雨，且已辦理建物所有權登記，雖存在時間較久，但仍可供一定之使用，具有相當社會經濟價值。是以，被告與原告間就系爭土地既有租賃關係存在，自為有權占有，則原告訴請被告拆屋還地，應無理由。
(二)退步言，最高法院95年度第16次民事庭會議決議亦認：「於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求。」，本件係因繼承遺產分割而成房地不一，原告於拍賣前即可知有系爭建物存在，又系爭建物目前仍由被告持續使用中，充分利用該建物之經濟價值，可見無論從權利行使誠實信用而言，房屋土地法律關係因繼承之變化，以及系爭建物仍持續使用之經濟性評估，應保存系爭建物方為妥適。
(三)並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益判決請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項及爭執要點：
(一)不爭執事項：
1.系爭土地原為楊永富所有，楊永富於74年9月1日死亡，由其配偶即被告楊施雪華、其子女即被告楊蕙嫻、楊璧如、楊淑雯、楊佳璋各繼承應有部分5分之1；嗣於79年6月26日，被告楊施雪華、楊蕙嫻、楊璧如、楊淑雯各將對於系爭土地所有權應有部分5分之1，移轉登記予被告楊佳璋，系爭土地成為被告楊佳璋一人所有。其後，花旗（台灣）商業銀行股份有限公司聲請本院拍賣被告楊佳璋所有之系爭土地，經本院以102年度司執字第75641號強制執行事件受理並拍賣後，由原告於102年12月24日以2,250,800元得標；嗣本院於原告繳足價金後，發給103年4月7日南院崑102司執妥字第75641號不動產權利移轉證書，該不動產權利移轉證書於103年4月10日送達原告。
2.坐落系爭土地上之系爭建物，原為楊永富所有，楊永富於74年9月1日死亡，由其配偶即被告楊施雪華、其子女即被告楊蕙嫻、楊璧如、楊淑雯、楊佳璋繼承系爭建物，被告楊施雪華、楊蕙嫻、楊璧如、楊淑雯、楊佳璋迄今仍未就系爭建物辦理繼承登記並為遺產分割，系爭建物目前仍由楊施雪華、楊蕙嫻、楊璧如、楊淑雯、楊佳璋公同共有。
3.系爭建物占有系爭土地之面積為23.2平方公尺（即系爭土地全部範圍）。
(二)爭執要點：
1.原告與被告間就系爭土地，是否有租賃關係存在？
2.本件原告依民法第767條規定，請求被告將系爭建物拆除，將系爭土地返還原告，有無理由？
3.原告依民法第179條規定，請求被告給付187,565元，及自起訴狀繕本送達第一名被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自起訴狀繕本送達第一名被告翌日起至交還土地之日止，按月給付18,757元，有無理由？
四、得心證之理由：
(一)按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，房屋在性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，基於保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平。故於土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後分開出賣之情形，其間雖無地上權設定，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，但應支付相當代價，此種房屋所有人與土地所有人間之使用土地法律關係之性質，當屬租賃，此有最高法院48年台上字第1457號判例、73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議可資參照。另按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，88年4月21日公布、89年5月5日施行之民法第425條之1第1項前段定有明文。此新增條文雖無溯及既往適用之規定，然其乃係將上開最高法院48年台上字第1457號判例、73年度第5次民事庭會議決議意旨予以明文化，此於該條立法理由中已有闡明。故若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係（最高法院99年度台上字第2344號、101年度台上字第1643號判決要旨參照）。所謂「土地及房屋同屬一人」，包括「土地及房屋同屬相同之共有人」之情形在內（最高法院89年度台上字第284號、100年度台上字第2103號判決意旨參照）；又如土地及房屋原同屬相同之共有人所有，嗣其他共有人僅將土地之所有權讓與而歸由共有人中之一人所有時，依同一法理，應推斷受讓土地之共有人默許讓與人繼續使用土地，在房屋得使用期限內，有租賃關係。查系爭土地、建物原同屬訴外人楊永富一人所有，楊永富於74年9月1日死亡後，系爭土地、建物由被告繼承，其中系爭土地被告五人各繼承應有部分5分之1，系爭建物則因未辦理繼承登記並為遺產分割，而由被告公同共有；嗣因被告楊施雪華、楊蕙嫻、楊璧如、楊淑雯於79年6月26日各將對於系爭土地所有權應有部分5分之1，移轉登記予被告楊佳璋，系爭土地成為被告楊佳璋一人所有，系爭建物則仍屬被告五人公同共有，系爭土地及系爭房屋因而異其所有權人，核屬前述土地及房屋同屬一人，而僅將土地讓與他人之情形，依上開說明，應推定土地受讓人即被告楊佳璋與系爭建物之公同共有人即被告五人間，在系爭建物得使用期限內，有租賃關係存在（因系爭建物為被告公同共有，各公同共有人之權利及於公同共有物之全部，並無所謂應有部分，故此租賃關係應對公同共有人全體存在）。
(二)次按現行民法第425條：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。」之規定，係於88年4月21日修正公布，依民法債編施行法第36條第2項規定，自89年5月5日施行。修正施行前之民法第425條僅規定：「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。」基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地（最高法院98年度第2次民事庭會議決議參照）。是租賃契約成立於89年5月5日民法債編修正前，縱有「未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者」之情形，亦有買賣不破租賃原則之適用，不受現行民法第425條第2項規定之限制。被告楊佳璋與系爭建物之公同共有人即被告五人間就系爭土地之租賃關係，係成立於79年6月26日（即被告楊施雪華、楊蕙嫻、楊璧如、楊淑雯將其系爭土地所有權應有部分移轉權應有部分移轉登記予被告楊佳璋，致系爭土地、建物異其所有人時），依前開說明，本無適用89年5月5日施行之民法第425條第2項之餘地。況依民法第425條第2項之增訂理由可知，此項規定之目的在求其權利義務內容合法明確，及避免債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行之弊端而增訂，而因土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後分開出賣而推定之租賃關係，係根據前開最高法院48年台上字第1457號判例、73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議、民法第425條之1規定等判例、法理及法律所推定出之租賃關係法律效果，故此情形下，應對民法第425條第2項之規定，作目的性限縮，即依上開判例、法理及法律推定之租賃關係，不適用民法第425條第2項之規定，附此敘明。
又按強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，由執行法院代債務人為出賣行為，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人，由債務人讓與拍賣標的物所有權於拍定人。系爭土地所有人即被告楊佳璋與系爭建物之公同共有人即被告五人間，就系爭土地既於79年6月26日成立租賃關係，則原告於103年4月7日經拍賣取得系爭土地之所有權後，依民法第425條第1項買賣不破租賃之規定，原有之租賃契約對原告仍繼續存在，是原告與被告五人間就系爭土地，在系爭建物得使用期限內，有租賃關係。則被告辯稱其等占用系爭土地有合法占用權源，即屬有據。
(三)另按適用最高法院48年度台上字第1457號判例，除房屋與土地須同屬一人外，尚須以房屋具有相當之價值為必要（最高法院96年度台上字第2851號判決意旨參照）。查系爭建物為經所有權第一次登記（保存登記）之建物，有建物謄本在卷可參（見本院訴字卷第61頁），經本院勘驗結果，系爭建物為二層樓建物，現況與建物登記之測量成果圖相符，並無增建，該建物雖有2樓玻璃窗破損、騎樓處天花板朽壞破損之現象，然四壁、天花板均完整，自外觀觀之亦為結構完整之建物，目前雖空置，然屋內留有木製櫃檯，兩側鄰屋亦均為店舖等情，有本院勘驗測量筆錄、系爭建物現況照片、街景圖等在卷可參（見本院卷第165至1
72、180至183頁），是系爭建物雖近期有未積極利用之情形，然其結構仍屬完整，為已保存登記之建物，可供人居住或營業之用，自屬具經濟上使用價值之建物，應認尚在得使用期限內。從而，原告以系爭建物並非法律上之房屋，且不具相當經濟價值為由，主張系爭土地並無推定租賃之適用云云，即非有據。另本件推定租賃關係，乃因被告楊施雪華、楊蕙嫻、楊璧如、楊淑雯將其系爭土地所有權應有部分移轉登記予被告楊佳璋，致系爭土地、建物異其所有而成立，業如前述，並非於原告買得系爭土地時成立，是原告主張其買得系爭土地時，系爭土地、建物非同屬一人所有，而認本件與推定租賃之要件不合，亦非可採。末查系爭土地之拍賣公告使用情形欄已明確載明：「查封時，經地政指界人員稱：系爭土地上有建物1棟；建物占有法律關係不明，建物不在拍賣範圍內，拍定後建物與土地之使用關係，請應買人自行查證，拍定後不點交」等語，有該公告附於本院102年度司執字第75641號執行卷內可稽，顯無足以使原告善意信賴之外觀，則原告明知系爭建物占用系爭土地之法律關係不明，仍予以投標買受，自應承擔受原有租賃關係拘束之風險，並無主張信賴保護之餘地。原告以其應受信賴保護，不受租賃關係拘束為辯，自無可採。
(四)從而，被告既係基於租賃關係使用系爭土地，即非無權占有，亦非無法律上之原因而受有利益，原告主張被上訴人係無權占有使用系爭土地，依民法第767條第1項所有物返還請求權之法律關係，請求被上訴人拆除系爭房屋並將土地返還上訴人；另依民法第179條不當得利之法律關係，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，均非可採。
五、綜上所述，原告基於所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經核均不足以影響本判決之結果，爰不逐一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國105年5月26日
民事第四庭法官張玉萱以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年5月27日
書記官黃玉真