裁判字號：最高法院101年台上字第16號民事判決
裁判日期：民國101年01月05日
裁判案由：拆屋還地等
最高法院民事判決一○一年度台上字第一六號上訴人陳 邱玉蘭
陳雪梅 訴訟代理人 黃璿瑛 律師被上訴人財團法人 下文山清水 祖師法定代理人 王瑞妙 上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國一○○年五月三十一日台灣高等法院第二審判決（一○○年度上字第一九四號），提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：系爭坐落新北市○○區○○段屈尺小段五○四之七○、五○六及五○七三筆土地為伊所有（下簡稱系爭土地）。上訴人 陳邱玉蘭 向伊承租如判決附圖（下稱附圖）所示之區域，搭建門牌號碼為新北市○○區○○路二段三百二十一號之建物（下簡稱系爭建物），兩造口頭約定租金為每年新台幣（下同）八千三百十六元，一年一次付清，並未約定租賃期間（下稱系爭租約）。詎陳邱玉蘭於給付民國八十六年份之租金後，自八十七年至九十八年底之租金均未給付，伊分別於九十八年七月十五日、九月二十一日、十二月十八日、九十九年一月十五日催告陳邱玉蘭給付前開金額，均未獲置理。為此，以起訴狀繕本送達為終止兩造租賃契約之意思表示，依民法第七百六十七條、第一百七十九條前段、第一百八十一條但書規定，求為命上訴人陳雪梅應自系爭建物二樓將元極道場遷出；陳邱玉蘭將坐落如原審判決附圖所示Ｂ、Ｇ、Ｈ、Ｄ、Ｆ之建物、遮雨棚等地上物拆除，並返還系爭土地；陳邱玉蘭並應自一○○年一月一日起至返還上開土地之日止，按年給付八千三百十六元之判決。
上訴人則以：被上訴人明知系爭土地每年租金為八千三百十六元，伊前往繳納後遭拒收，後又以九十八年十二月十六日通知函片面提高每年租金為一萬五千元，十二年共十八萬元，是其催告自不生效力。又被上訴人之九十八年十二月十八日之催告通知函所載之土地地號係台北縣新店市○○段屈尺小段五○七之二地號，並非本件同地段之五○四之七○、五○六及五○七地號，被上訴人以錯誤之地號催告，亦不生催告之效力等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：系爭土地為被上訴人所有，被上訴人與陳邱玉蘭口頭約定有不定期租地建屋契約，租金每年為八千三百十六元，僅繳至八十六年等情，為兩造所不爭執。查陳邱玉蘭雖有二期以上之租金未繳，但被上訴人之終止系爭租約，仍應踐行定期催告程序，催告陳邱玉蘭在相當期限內應繳納，而其不繳納租金，被上訴人始得終止契約，不得因陳邱玉蘭未繳租金已達二期以上，即得隨時終止契約。又被上訴人於九十八年七月十五日通知陳邱玉蘭於同年月二十五日前往新北市○○區○○路二段四百五十一號清水祖師辦公室繳納積欠租金，雖陳邱玉蘭辯稱其有於九十八年七月二十五日前往繳納，惟經被上訴人承辦人員 葉雄厚 拒收等語，並舉證人 李志仁 之證詞及葉雄厚之名片為證，惟為被上訴人所否認，且李志仁證稱係在九十八年七月二十五日之後始在被上訴人樓下繳給葉雄厚，且陳雪梅拿給其看的亦非九十八年七月十五日通知函及九十八年十二月十六日通知函等語，可知陳邱玉蘭亦非在催告期限內繳納租金，況陳邱玉蘭於債權人拒收時，亦未依民法第三百二十六條將租金予以提存，仍不發生清償效力。被上訴人復於九十八年九月二十一日以敬告函通知陳邱玉蘭於九十八年十月五日至十一月四日繳納租金。再以同年十二月十六日通知函並以同年月十八日九十八年度北院認字第○一三○○一五七六號認證書催告陳邱玉蘭給付積欠租金，該認證書於同年月二十三日送達予陳邱玉蘭。雖不定期租約在未經兩造合意或聲請法院判決調整租金前，被上訴人固不得調整租金，惟在原租金九萬九千七百九十二元之範圍內，上開敬告函仍發生催告之效力，被上訴人拒收原租金金額，陳邱玉蘭應將之向法院提存，其既未隨即提存，仍屬遲延給付租金，亦與誠實信用原則無涉，故陳邱玉蘭辯稱被上訴人在上開敬告函中擅自調高租金，其催告自不生效力，被上訴人行使權利違背誠信原則，係有可歸責，上訴人不負遲延責任云云，為不足採。又上開九十八年十二月十八日認證書催告函雖將系爭土地地號五○四之七○、五○六及五○七誤記載為五○七之二地號，然上訴人於原審言詞辯論期日自承地號雖錯誤，其實也知催告就是系爭土地，因沒有租其他土地或是向別人租地等語，是應認上開認證書催告函之意思表示真意已到達上訴人，自仍發生催告之效力。而陳邱玉蘭在被上訴人欲調高租金而拒收原租金金額下，未將原租金金額辦理法院提存，仍負遲延給付責任，其既經上開催告後而仍有遲延給付租金之情，則被上訴人於九十九年二月九日以起訴狀繕本送達作為向陳邱玉蘭終止系爭土地租賃關係之意思表示，並於同年三月二十日送達陳邱玉蘭生效，有收狀戳、送達證書附卷可稽，被上訴人據以終止系爭租約，即屬有理由。至陳邱玉蘭於九十九年七月二十七日以存證信函檢寄支票一紙，雖業經被上訴人收受。而被上訴人於收受上開支票後，以雙方意思表示不一致為由，以同額匯票返還予陳邱玉蘭，其嗣後將該四萬九千八百九十六元提存，此均已在被上訴人於終止系爭租約意思表示生效後，自不影響上開終止租約之效力，則陳邱玉蘭辯稱其已提存，並未積欠租金，兩造之租賃關係仍存在云云，為不可採。系爭租約既已終止，上訴人即為無權占有系爭土地，而系爭建物為陳邱玉蘭所建，二樓現為陳雪梅所占有，開設元極道場。故被上訴人依民法第七百六十七條規定，請求陳雪梅，自系爭建物將元極道場遷出及陳邱玉蘭拆屋還地，即屬有據。末查陳邱玉蘭無合法之正當權源占用系爭土地，其無法律上原因獲有相當於租金之利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，其自得依民法第一百七十九條規定，請求給付相當於租金之損害。爰審酌系爭土地三筆於九十九年一月之申報地價及地點在新北市○○區○○路上，僅有數間屋舍，附近有超市、郵局，離燕子湖風景區不遠，交通及生活機能普通，及被上訴人將系爭土地出租予上訴人興建系爭建物，每年租金原為八千三百十六元等一切情狀，上訴人占用系爭土地價值以申報地價年息百分之五即三萬五千一百六十六元計算可認為適當。是以被上訴人以兩造原定租金每年八千三百十六元作為相當租金之不當得利計算標準，未逾土地法第九十七條第一項之限制，是以被上訴人主張在終止系爭租約後之一○○年一月一日起至返還系爭土地止，陳邱玉蘭應按年給付八千三百十六元，即屬有據。從而，被上訴人依民法第七百六十七條、第一百七十九條前段、第一百八十一條但書規定，請求陳雪梅應自系爭建物二樓將元極道場遷出；陳邱玉蘭將坐落如原審判決附圖所示Ｂ、Ｇ、Ｈ、Ｄ、Ｆ之建物、遮雨棚等地上物拆除，並返還系爭土地；陳邱玉蘭並應自一○○年一月一日起至返還上開土地之日止，按年給付八千三百十六元，為有理由，應予准許。並說明其餘攻擊防禦方法不予審酌之理由，爰將第一審所為被上訴人敗訴之判決予以廢棄，改判如其請求，經核於法並無違誤。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國一○一年一月五日
最高法院民事第三庭
審判長法官劉延村
法官許澍林法官黃秀得法官鄭雅萍法官魏大喨本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○一年一月十七日
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