裁判字號：臺灣桃園地方法院94年訴字第1129號民事判決
裁判日期：民國95年01月19日
裁判案由：給付報酬
臺灣桃園地方法院民事判決94年度訴字第1129號原告力成不動產仲介經紀有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人戊○○訴訟代理人 周美玲 律師被告辛○○訴訟代理人 曹馨方 律師複代理人 許淑玲 律師
許啟龍 律師上列當事人間請求給付報酬事件，於民國95年1月5日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應給付原告新台幣壹佰肆拾柒萬玖仟貳佰元，及自民國九十四年八月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十七，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣伍拾萬元供擔保後，得假執行。被告如以新台幣壹佰肆拾柒萬玖仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴原係請求被告給付原告新台幣（下同）1,479,200元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，嗣於本件訴訟進行中擴張如其聲明，核其所為訴之聲明變更僅係單純擴張應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予准許。
二、本件原告起訴主張：被告於民國94年6月22日與原告公司簽定委託銷售契約書，將其所有坐落桃園縣桃園市○○段○○○○號土地，及其上門牌桃園縣桃園市○○路○○○號1樓之建物及地下2層編號22號之停車位，委託原告公司銷售，委託期間自94年6月22日起至同年6月30日止，委託銷售總價款36,980,000元，原告公司於委託期間內洽得第3人甲○○願以委託條件購買系爭房地後，原告即依系爭銷售爭契約第6條第2項約定，代為收受甲○○所交付由中國信託商業銀行蘆竹分行簽發之發票日均為94年6月30日、面額各為1,109,
400元、1,479,200元之支票2紙作為定金，並電話通知被告已找到買主及約定簽約時間在同年6月30日下午2時許，惟被告藉故一再改期為當日晚上8時許及次日下午3時許，最後更以委託期間已過而拒絕履約，經原告屢次寄發存證信函催告履行，惟被告均不置理。查依系爭銷售契約第6條第
2項約定，若買方提出之購買總價及付款方式已達委託條件者，視為買賣契約成立，既原告於代為收受定金當日即94年
6月30日時，本件買賣即視為成交，僅需口頭通知被告出面簽約，毋庸另外再送交任何文件或買賣成交確認書予被告確認。再者，原告與甲○○於94年6月30日簽訂標題雖係「不動產買賣斡旋/承諾契約書」，惟據契約書內文以觀，實係承諾契約書，且甲○○已先交付本件買賣成交總價款7%作為定金，今被告違約藉故不賣時，則原告依系爭銷售契約第5條第1項、第10條第2款約定，向被告請求兼有居間報酬暨懲罰性性質之違約金共計2,218,800元，並無核減問題，並聲明：（一）被告應給付原告2,218,800元，及其中1,479,
200元自支付命令送達之翌日起至清償日止；其餘73,960元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，均按週年利率5%計算之利息。（二）願供擔保，請准為假執行之宣告。
三、被告則以：其固曾於94年6月22日委託原告公司代為銷售系爭房地，惟委託期限屆至時，被告迄未接獲原告通知仲介成立，亦未收受過原告公司所稱向買方甲○○所代收之定金2,588,600元或依業界慣例使用之買賣成交確認表，顯然於被告委託期間並無買賣成立情事，現委託期間已屆滿，系爭委託銷售契約已失其效力。事實上，本件原告公司於委託期間僅以電話通知被告猶與買方協商議價中，並要求被告到場參與議價，並未通知被告簽約，原告公司於94年6月30日寄發存證信函通知，被告亦遲至同年7月1日始收到，而未於委託期限內合法送達，顯然原告公司並非於委託期間內達成仲介系爭房地之銷售。再者，依甲○○與原告公司簽立之斡旋金契約第3條第2項約定，斡旋金僅需繳納本件承購總價款36,980,000元之3%即1,109,400元即可，惟甲○○在出價與賣方相同時，竟又交付承購總價款之7%即2,588,600元作為斡旋金，顯然係原告公司製造之虛偽買方。退萬步言之，縱仍認被告違反系爭銷售契約約定者，雖原告公司有權請求違約金賠償，依系爭銷售契約第5條第1項約定，亦僅得請求總價4%之金額，原告公司主張其應賠償總價6%之違約金，並非有據。況且原告公司就本件買賣之廣告銷售企畫等並未有何明顯行銷廣告費用支出，委託期間亦僅短短9日，卻欲強索相當於服務報酬之鉅額違約金賠償，而顯失公平，應予酌減等語，資為抗辯，並聲明：（一）駁回原告之訴。
（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、原告公司主張被告於94年6月22日與原告公司簽定系爭委託銷售契約書，將系爭房地委託原告公司銷售，委託期間自94年6月22日起至同年6月30日止，委託銷售總價款36,980,
000元，原告公司曾於94年6月30日寄發存證信函通知被告已收受買方定金2,588,600元，被告於同年7月1日收受該通知等情，為被告所不爭執，復有系爭委託銷售契約書、存證信函為證，應堪信為真實。
五、原告復主張其於受託期間已找到符合被告出賣條件之買方甲○○，惟被告拒不簽定買賣契約，依系爭委託銷售契約約定，被告應賠償其原可獲得之服務報酬即成交總價款6%即2,218,800元，被告則以前揭情詞置辯，茲本件之爭點在於原告於受託期間是否已依被告出價條件仲介第3人甲○○與被告間成立買賣契約？如為肯定，則原告依系爭委託銷售契約約定所得請求之違約金為何？
（一）按依兩造所簽定系爭委託銷售契約第條、第4條，被告就系爭房地之出價條件僅於最低出賣總價款36,980,000元及付款方式應於簽約時給付簽約款為總價款7%、備證款為總價款7%、完稅款為總價款6%、交屋款為總價款80%，加以限制，就買方身分條件並無資格限制，且稽之系爭委託銷售契約第6條第2項亦明文約定：「買方提出之購買總價及付款方式已達委託條件者，視為買賣契約成立，甲方（即被告）同意乙方（即原告）代為收受買方定金。同意收受之定金如為票據，得由乙方（即原告）提示兌現」，亦即一旦買方所提出之購買總價及付款方式達到被告之委託條件，被告同意授權原告公司代向買方收取定金，無待被告與買方另行簽定書面買賣契約，被告與買方間就系爭房地之買賣契約視為業已成立。查原告已於94年6月30日仲介第三人甲○○願依被告所提之出賣總價及付款方式購買系爭房地，甲○○並於當日上午申請中國信託商業銀行蘆竹簡易型分行開立發票日均為94年6月30日、付款人中國信託商業銀行蘆竹分行、票號EE0000000、EE0000000號面額各為1,109,400元、1,479,200元（總金額為系爭房地成交總價款7%）之支票2紙，交付原告以為定金，並簽立承諾契約書，原告並於當日寄發存證信函通知被告業已洽得買方願依被告出價條件購買系爭房地，並已代收定金等情，有原告提出承諾契約書及支票影本、存證信函為證，是本件於94年6月30日買方甲○○簽立承諾契約書交付定金予原告，原告亦經被告授權代收買方甲○○所交付之定金時，被告與買方甲○○間就系爭房地視為已成立買賣契約。被告固抗辯甲○○所交付係斡旋金，並非定金，且其購買條件既已達到被告出賣條件，何以願交付鉅額之斡旋金云云。查原告公司與甲○○所簽立之承諾契約書係力霸房屋加盟店所使用之制式文件，其標題為「不動產買賣斡旋/承諾契約書」，該文件係於買方承購條件未達賣方出價條件時，原告公司以之與買方簽署斡旋金契約，向買方收取約總價款3%之斡旋金，代向賣方斡旋洽商新的價格條件；惟若於買方之承購條件與賣方出賣條件達成合意時，原告公司則以之與買方簽立承諾契約書，並代賣方收取定金以確保買賣契約書之簽定。稽之甲○○與原告公司簽立之「不動產買賣斡旋/承諾契約書」中，甲○○所提出之購買總價及付款條件與被告之委託條件一致，原告公司自毋須代理甲○○再與被告協商斡旋價格條件，且原告公司向甲○○收取之前開銀行支票2紙之總金額為系爭房地成交總價款7%，即系爭委託銷售契約所約定之簽約款，是顯然原告公司與甲○○所簽立者係承諾契約書並非斡旋金契約，被告以前開文件上有斡旋金字樣而抗辯甲○○所交付係斡旋金云云，尚有誤會。
（二）質之力霸房屋特約代書即證人丁○○於審理中證述：6月30日是公司通知伊到場，通知伊2點鐘簽約，買方有到場，是1名女子，賣方沒有到場，後來又通知伊晚上8點要簽約，伊有到場，沒有看到買賣雙方，經紀人說當天簽不成，請伊先走，7月1日又被通知下午3點要簽約，伊在
2樓沒有看到買賣雙方等語；證人甲○○亦證稱：6月30日去原告公司1次，是下午1點多去的，當天遇到主管、代書及原告公司的員工，7月1日下午2點多又去，遇到副店長、代書、戊○○等語（見94年11月1日言詞辯論筆錄），2人所述大致相符。又系爭房地於被告最初購入時原含有車位3個，於本件系爭房地出賣時僅附1車位出賣，原告公司業務員戊○○曾於94年6月30日中午曾去電被告之母己○○友人即證人乙○○詢問車位分割比例等情，已據證人乙○○於審理中證述屬實，（見94年11月1日言詞辯論筆錄），再參以前述甲○○於當日已申請開立銀行支票作為定金，原告於被告當日下午2時未到場簽約時，寄發存證信函通知被告已代收定金等情以觀，原告主張94年6月30日已安排買賣雙方辦理系爭房地簽約事宜，係被告爽約未到乙節，應非虛妄。被告固抗辯：證人甲○○對於7月1日下午3時是否曾在原告公司碰到丁○○乙節，與證人丁○○證述不一云云，惟證人甲○○於94年7月1日前往原告公司係為辦理系爭房地書面買賣契約簽約事宜，嗣因被告始終並未到場，故而未能會同代書丁○○辦理簽約手續，且原告公司對外營業場所在1樓，簽約室則在
2樓，則證人甲○○與代書丁○○於當日到場後因始終未被安排進行後續簽約手續，致未有機會正式照會碰面，非無可能。至被告復抗辯代書丁○○於94年6月30日未取得系爭房地物件資料，與常情有違云云，查被告於94年6月30日、同年7月1日均未到場簽定書面契約，則原告公司因未見被告到場而未將系爭房地物件資料交予代書丁○○難謂與常情有違。況原告公司為安排系爭房地簽定書面買賣契約事宜，曾依規定調取簽約日起算3日內之系爭房地建物及土地登記謄本、地籍圖謄本以供簽約時被告及甲○○確定，有原告公司提出94年6月29日請領之前開謄本為證，原告公司既已一再通知買方甲○○到場並交付前開銀行支票2紙以為定金，並通知特約代書丁○○到場協助簽約事宜，並備妥系爭房地相關謄本資料，衡情殊無可能如被告所辯94年6月30日、同年7月1日均僅係通知被告到場參與議價。況如被告所陳其事先已告知原告公司於委託期間屆滿將不再委託出售，則於94年6月30日委託期間屆滿後，原告公司又何需再次通知被告於同年7月1日到場與買方議價？被告前開所辯與常情有違，俱不足採。
（三）被告又抗辯被告之母前曾經乙○○、戊○○仲介將系爭房地出賣甲○○，嗣由被告賠償解約款500,000元後解約，戊○○明知其情，竟又安排人頭買方甲○○購買系爭房地，以圖高價轉售他人云云。經質之被告請求傳喚之證人乙○○證稱：被告第1次不賣房屋，是因為被告還有其他股東有意見，後來被告的母親己○○打電話給伊，說跟股東溝通還是要把房子賣掉，她知道戊○○有親戚要買，所以要伊問戊○○他的親戚是否還要買，就委託戊○○賣等語（見前揭言詞辯論筆錄），是被告之母己○○就前與甲○○所簽定系爭房地之買賣契約所以解除，係出於被告與其他出資股東間內部糾紛所致，要與甲○○無涉，且被告復因前次交易而知悉戊○○之友甲○○有意購買系爭房地，故而再次主動委託斯時戊○○所任職之原告公司銷售系爭房地，是原告公司嗣經戊○○之連繫而洽得友人甲○○買受系爭房地乃係出於被告所要求，被告事後執以謂原告公司故意安排前次解約之買方甲○○購買系爭房地，要與事實不符。又查，甲○○於94年4月間及同年6月間經戊○○介紹有意購買系爭房地，曾以系爭房地為抵押標的，向玉山商業銀行桃園分行洽辦貸款，經該行放款部評估系爭房地目前供出租7-11便利商店使用，訂有長期租賃契約，租金收益穩定，作為抵押標的物確有價值，擬予准貸成交總價款8成之貸款金額，惟因甲○○嗣未實際買得系爭房地，故前開貸款案均已作廢，甲○○於94年7月間後已另申辦貸款購買其他總價高於系爭房地之店面等情，已據玉山商銀行桃園分行放款部行員庚○○到庭證述屬實，復有原告公司提出甲○○之存摺明細、不動產買賣契約書、付款支票影本為證，足見甲○○確有資力及意願購買系爭房地，且已實際進行購買系爭房地之貸款申辦事宜，是被告所辯原告公司安排之人頭買方云云，不足採信。
（四）被告復抗辯原告公司係於94年6月30日委託期間屆滿後始與甲○○簽定承諾契約書，被告自不受系爭委託銷售契約書之拘束云云，為被告所否認，且查，被告之母即證人己○○固證稱：戊○○於27、28、29日到店裡，都說有人出價與買賣條件差140萬元、80萬元、60萬元（不含服務費），伊有告訴他，如果30日未達買賣條件就不委託他賣了，他打電話給伊兒子是叫他去店裡與買方議價，因為出價不到，所以不去等語；證人乙○○亦證稱：6月30日左右伊去己○○店裡，她跟伊說跟底價還差100至200萬元（含服務費），29、30日左右伊有問戊○○是否達到買賣條件，但是戊○○說還沒有達到等語；惟查，質之證人己○○對於何以在解約賠款後，第2次又委託戊○○出賣系爭房地，證稱：因為戊○○說第1次的買賣他是任職北區房屋，瞞著公司私下這個案子，怕公司知道所以離職，他請伊把房子再給他賣，因一時心軟所以才會交給他賣等語（見前揭言詞辯論筆錄），核與前揭證人乙○○所述第1次出賣系爭房地因被告之其他出資股東內部有糾紛而作罷，嗣被告執意欲出賣系爭房地，且知悉戊○○之友人甲○○有意購買系爭房地，故而主動委託戊○○任職之原告公司仲介出賣系爭房地等情，顯有出入，又詰之證人乙○○證稱：7月1日下午3點半伊有去原告公司要去瞭解是否可以簽約，因為如果成交伊就有紅包可以拿，他們認為伊不是當事人，所以不能上2樓，伊之前有跟戊○○要成交確認書，但是他說依照系爭委託銷售契約不需要簽成交確認書等語，查被告既於94年6月30日委託銷售期間屆滿後，不再委託原告公司出賣系爭房地，且曾將此節事先告知原告公司，則委託銷售期間一經屆滿，兩造間再無何瓜葛，此為曾任職房屋仲介公司之被告及任職於桃福代書之證人乙○○所明知，則被告於委託銷售期間屆滿之翌日即94年
7月1日又何需委託證人乙○○至原告公司了解，甚至於向原告公司索取成交確認書？此與常情有違，不足採信；況如前述，甲○○係於94年6月30日向原告公司確定承諾買受系爭房地，當日已交付系爭房地總價款7%之銀行支票
2紙予原告公司以為定金，原告公司並已當日對被告發出已代向買方收取定金之存證信函，則依系爭委託銷售契約第6條第2項約定，本件買賣契約書視為業已成立，則不論原告公司與甲○○間係何時書立前開承諾契約書，被告均應受系爭委託銷售契約拘束，是被告前開所辯，亦不足採。
（五）被告再抗辯原告未依業界慣例讓買賣雙方簽定成交確認書，定金亦未依約送予被告，使其無從得知已依其出價條件成交之事實，藉以低價購入系爭房地或不當獲得違約金，違反受託人之善良管理人注意義務，不得請求報酬云云，稽之被告所提出力霸房屋仲介加盟店、北區房屋仲介股份有限公司、信義房屋仲介股份有限公司所使用之房屋成交確認書、買賣定金收據樣本，前開房屋仲介公司於受託仲介買方先為要約之情形（與本件係賣方即被告先為要約之情形不同），或有請賣方於收取定金時書立成交確認同意書之習慣，惟就仲介賣方先為要約（與本件情形相同）之情形，均一致規定一旦買方出價條件與賣方相當或較有利時，賣方同意授權仲介公司無待通知即得全權代理賣方收取定金，且買賣契約於仲介公司收取定金時生效成立，有被告提出信義房屋仲介股份有限公司買賣仲介專任委託書第6條第1項、全國不動產加盟店所使用不動產專任委託銷契約書第9條第2項、北區房屋仲介股份有限公司不動產專任委託銷售契約書第10條前段附卷可稽；況依本件系爭委託銷售契約第6條第2項業已明白約定被告同意授權原告公司於買方出價條件已達委託條件時，視為買賣契約成立，並同意授權原告公司代為收受買方定金，且原告公司於收受定金當日即94年6月30日即將收取總價額7%定金之事實通知被告如前述，而被告於同年7月1日已收受該通知，為被告所不爭執；又甲○○於同年7月6日亦曾發函予被告及原告公司，要求於10日履行簽約事宜，原告公司則於同年7月12日發函予被告、甲○○，向被告重申買方甲○○於委託期間內出價達被告委託條件，請被告於3日內出面簽約等情，有原告提出存證信函為證，復為被告所不爭執，則被告抗辯原告未讓買賣雙方簽立成交確認書，使其不知成交事實，違反善良管理人注意義務，要與事實不符。至被告抗辯原告公司未將定金送交被告乙節，查依系爭委託銷售契約第6條第3項固約定：「乙方（即原告）應於收受定金後24小時內送交甲方（即被告）。但如因甲方之事由致無法送達者，不在此限。」，查原告公司係於94年6月30日收取甲○○所交付之定金如前述，則原告公司至遲應於94年7月1日將所代收之定金交予被告，惟依系爭委託銷售契約第5條第1項約定：「買賣成交者，乙方（即原告）得向買賣雙方收取成交總價款6%服務報酬，其中甲方（賣方即被告）同意給付乙方成交總價款4%之服務報酬，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時1次付清。」，亦即原告公司就其所代收之定金，於94年6月30日或同年7月1日被告與甲○○簽定書面買賣契約書時，原告公司得先扣除被告應給付之服務報酬即系爭房地總價款4%即1,479,200元而僅交付餘額（此乃原告公司何以請甲○○就定金開立面額各為1,109,400元、1,479,20
0元之銀行支票之緣由），惟被告始終拒不出面簽約，則原告公司為保障買方甲○○及原告公司本身，未依約於24小時內將定金之銀行支票交予被告係肇因於被告違約在先所致，被告執此拒絕給付原告公司服務報酬，並無可採。又依系爭委託銷售契約之約定，不論系爭房地經原告公司仲介簽定書面買賣契約，或如本件已仲介成立買賣契約惟未簽定書面買賣契約書，原告公司所得向被告請求之服務報酬或違約金（詳後述）均為系爭房地成交總價款4%即1,479,200元，而被告亦未能舉證原告隱瞞其他高價買方而故意以其出價條件將系爭房地仲介出賣予甲○○，則於委託期間即將屆滿，且原告公司所能取得之服務報酬或違約金均無不同之情形下，原告公司豈有故意不告知被告系爭房地已依其出價條件成交事實之可能？是被告所辯，殊難置信。
（六）依系爭委託銷售契約第10條第2款約定：「甲方（即被噹）如有下列情形之一者，視為乙方（即原告）已完成仲介之義務，甲方仍應支付第5條約定之服務報酬，並應全額
1次付予乙方：二、仲介成交後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法完成買賣契約之簽定者」，而依系爭委託銷售契約第5條第1項約定，買賣成交時，原告公司所得向被告請求之服務報酬為成交總價款4%如前述，是本件因被告拒絕出面具有可歸責之事實致無法完成買賣契約之簽定，原告依系爭委託銷售契約第10條第2款、第5條第1項約定，所得向被告請求給付之服務報酬為成交總價款4%即1,479,200元。原告固主張本件因被告拒絕簽約致無法簽定買賣契約書，就原屬買方應給付之服務報酬即成交總價款2%亦應由被告給付云云；查原告公司依系爭委託銷售契約第10條第2款約定所得請求被告給付之違約罰則為被告依系爭委託銷售契約第5條第1項所約定應給付之服務報酬為成交總價款4%，已據系爭委託銷售契約書約定明確，自無別事探求，反捨契約文字更為曲解。至原告就本件買賣契約書簽定時原可向買方請求之成交總價款2%之服務報酬能否向甲○○請求？甲○○就因此所受之損害能否依系爭委託銷售契約第6條第5款另向被告主張以為衡平，係另一問題，非本件所得過問。是原告主張得依系爭委託銷售契約第10條第2款、第5條第1項約定向被告請求成交總價款6%之違約金云云，要非可採。
（七）被告復抗辯原告公司受託銷售系爭房地不過9日，原告未支出行銷廣告費用，請求就違約金數額予以核減云云；按民法第250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院83年台上字第2879號裁判意旨參照）。按違約金之約定，既為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，應已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位而為自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院94年台上字第2240號裁判意旨參照）。查依系爭委託銷售契約第10條約定，被告如有該條所定之情形之一者，視為原告公司已完成仲介之義務，被告仍應支付依該契約第5條所定之服務報酬如前述，亦即該約定係以強制被告履行契約義務為目的，一旦有該約定所稱之違約情事，縱原告公司未證明受有損害，亦得請求依買賣成交時所得請求被告給付之服務報酬，是該違約金之性質應為懲罰性違約金之性質。又查，本件委託銷售契約之簽定，係因被告之母己○○前因曾透過戊○○居間介紹而與甲○○就系爭房地成立買賣契約，嗣雖經己○○賠償甲○○500,000元而解除該買賣契約，惟被告已獲悉任職於原告公司之業務員戊○○之友人甲○○有意購買系爭房地，嗣被告為順利將系爭房地出賣，乃願與戊○○所任職之原告公司簽定委託期間共計9日之系爭委託銷售契約，又原告公司透過由戊○○聯繫，其友人甲○○亦同意以被告出價條件購買系爭房地等情如前述，是原告公司受被告委託處理本件系爭房地銷售服務事宜而支出之相關時間、費用、勞力，固屬有限，惟此係曾從事於不動產仲介業務之被告所事先明知，且系爭委託銷售契約目的之達成取決於原告公司能否提供購買條件符合被告出價條件之買方，使被告得以順利以其出價條件出賣系爭房地，至於原告公司受託時間之久暫，投入人力、物力之多寡，均非所問，查本件原告公司確已洽得甲○○願以被告出價條件購買系爭房地，則原告公司就系爭委託銷售契約之主要義務業已履行完成，惟因被告片面拒不簽定買賣契約而未能順利獲得成交總價款6%之服務報酬，則原告公司請求被告賠償相當於原得向被告請求給付之服務報酬即成交總價款4%之金額以為違約金，衡情並無過高，亦符契約之本旨，被告請求核減，無異要求免除其原依系爭委託銷售契約所應負擔給付服務報酬之義務，將有害於不動產仲介交易市場之誠信與公平，自難准許。
六、綜上所述，原告主張其已於委託期間仲介甲○○以被告委託條件買受系爭房地，並經被告授權收取定金，嗣並已通知被告簽定書面買賣契約，惟被告拒不簽約，應堪採信，從而，原告依系爭委託銷售契約第10條第2款、第5條第1項約定，請求被告給付違約金1,479,200元，及自起訴狀繕本送達之翌日即94年8月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；原告逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行暨免為假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國95年1月19日
民事第一庭法官賴惠慈以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年1月19日
書記官黃泰能