臺灣臺北地方法院民事簡易判決
111年度北簡字第2183號
法定代理人 陳富裕
訴訟代理人 蔡思玟 律師
被告 吳義忠
訴訟代理人 賴俊睿 律師
上列當事人間給付管理費事件，本院於民國111年7月18日言詞辯論終結，判決如下︰
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣16,147元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊為坡心市場商業大樓（下稱坡心大樓）管理委員會（下稱系爭管委會），乃由該大樓之區分所有權人組成；被告為臺北市○○區○○街00號之5房屋所有權人，為該大樓區分所有權人。民國102年3月起被告與坡心大樓之共同使用權人成立分管契約，以每月新臺幣（下同）25,000元代價使用址位臨江街87號左側攤位（下稱87號攤位）經營芋圓生意，迄今仍未解除或撤銷分管契約，詎被告自105年11月迄今均未繳交管理費，被告自應依分管契約給付積欠之管理費1,525,000元（＝25,000元×61個月，自105年11月起至110年11月止）；縱認未存有分管契約，依102年1月12日第七次區分所有權人2次會議（下稱102年1月12日區權人會議決議），決議向使用大樓基地之商販收取清潔費，收費標準及方式授權管委會議定，原告自得向占用大樓基地之攤商即被告收取管理費每月25,000元；另被告於鈞院104年度訴字第1028號自認自102年3月起向主委 陳逢茂 承租系爭花台，並按月繳交租金25,000元予管委會，可證兩造間確存有租賃關係，且為不定期租賃，租約迄未終止，自得請求被告給付積欠之租金1,525,000元，為此依分管契約、公寓大廈管理條例第21條、租賃關係規定提起本訴（擇一為有利判決）。並聲明：㈠被告應給付原告1,525,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：臺灣高等法院110年度上字第57號判決（下稱系爭前案）關於分管合意之認定，未經列為爭點，亦未經兩造充分舉證及攻擊防禦，並無爭點效；再者，伊參與臺北市市場處之調解係以坡心大樓區分所有權人身分，而非土地使用權人身分，系爭前案判決認定事實有誤；關於臺北市○○區○○段○○段000地號土地使用權，係由多數人共有，退步言，縱認有分管合意，依民法第831條規定，其管理應準用第820條第1項規定，原告應自證已獲使用權人過半數及使用權之應有部分合計過半數同意，始能提起本訴，否則不具當事人適格；另否認與原告間存有租賃契約，伊雖於102年間繳交清潔費每月25,000元，但係受當時主委陳逢茂之脅迫，103年3月原告發函予伊表明伊擺攤位置並非原告管理範圍勿再匯款等語，兩造並無租賃關係存在，且102年1月12日區權人會議決議並未授權主委陳逢茂得代表原告與他人訂立租賃契約等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
原告主張被告占用87號攤位（即卷附第363頁土地複丈成果圖所示編號A土地）經營芋圓生意，兩造間就87號攤位存有分管契約、不定期租賃契約，此為被告所否認，並以前詞置辯，茲將本件重要爭點分述如下：
㈠系爭編號A土地為坡心市場商業大樓之法定空地，為全體建築物區分所有權人所共用，該共用部分之使用權如約定由特定住戶專用，應於規約載明或以分管契約定之。
1.原告主張被告於卷附第363頁土地複丈成果圖所示編號A土地擺放活動式水槽經營芋圓生意，並提出照片為證（見本院卷第341、343頁），該編號A土地為坡心市場商業大樓之法定空地，此為被告所不爭執（見本院卷第357頁），係為該商業大樓與前後左右道路間之距離所留設，屬建築法第11條規定建築基地之一部，為該商業大樓全體區分所有權人共有，亦屬公寓大廈管理條例第3條第4款所定之共用部分。同條例第7條就公寓大廈共用部分不得為約定專用部分設有限制，且法定空地之使用，不得違反使建物便於日照、通風、採光、消防、避難逃生之設置目的或違反使用執照所載之用途。依卷附坡心市場商業大樓居家（住戶）管理規約（見本院卷第119頁以下），查無任何關於上開編號A土地約定專用之範圍及使用主體之記載，自難認編號A共用部分土地有約定供特定區分所有權人使用之情形。
2.再者，所謂分管契約，乃共有人全體約定共有物特定範圍內由特定人為使用收益之債權契約。原告主張其與被告間存有分管契約，無非係以臺灣高等法院110年度上字第57號民事判決理由為據（見本院卷第29-30頁）。惟該部分於前案僅係論述為何被告占用編號A土地不構成侵權行為理由之一，兩造間對於編號A土地使用是否存有分管契約，於前案並未列為重要爭點，亦未經兩造充分舉證及攻擊防禦，於本件並無爭點效之適用。本件原告就編號A土地使用既未提出任何書面分管契約，是否全體共有人有意將編號A土地提供被告擺攤使用，即屬有疑，縱認被告自102年3月起至105年10月間曾因主委陳逢茂要求按月繳交清潔費25,000元，然陳逢茂因竊佔坡心大樓周邊道路劃設攤位，假藉「清潔費」名義向他人（包含被告）收取租金，業經臺灣臺北地方法院檢察署檢察官提起公訴，認其有竊佔、背信罪嫌，有起訴書在卷可憑（見本院卷第75頁以下），縱認於102年3月起至105年10月止被告繳交清潔費期間成立默示分管契約，該契約究竟係存在全體共有人與被告間，抑或僅存在陳逢茂與被告間，原告未加舉證；佐以系爭管委會於103年3月14日通知被告87號攤位並非其管理範疇，並發還被告所繳2個月清潔費50,000元，再以103年4月9日存證信函通知被告於臨江街87號前旁設立攤位致影響社區，恐有公共危險而發生火災及瓦斯氣爆與環境衛生，要求被告領回50,000元，並淨空臨江街87號前所有瓦斯桶、紙箱、易燃物等，顯然表明不同意被告繼續使用編號A土地，自斯時起已非單純沉默，亦無容忍被告繼續使用編號A土地之意思，即難認默示分管契約繼續存在。
3.按「住戶不得於...開放空間、退縮空地、...等處所堆置雜物、...或營業使用，...但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣（市）政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用。」，公寓大廈管理條例第16條第2項定有明文。編號A土地既為法定空地，原告既未舉證業經臺北市政府核准，且依規約或區分所有權人會議決議供營業使用，舉凡原告提出之102年1月12日區權人會議決議、108年5月25日第二次區分所有權人大會會議紀錄（見本院卷第31、129頁以下），僅是是授權管委會訂定清潔費收費標準及方式，或授權管委會統一管理使用社區公共空間，尚難認全體區分所有權人已決議系爭編號A土地作為營業使用，且授權原告就此與被告訂立分管契約之意思，則原告先位依分管契約、公寓大廈管理條例第21條規定請求被告給付管理費1,525,000元及遲延利息，並非有據。
㈡原告與被告間就編號A土地使用自105年11月起並無租賃關係。
原告主張其與被告間存有租賃關係，無非係以被告於本院104年度訴字第1028號返還花台事件提出書狀自認向管委會承租87號攤位為證。經查，原告並未提出被告向其承租編號A土地之書面租賃契約，則兩造有無租賃之意思表示合致，即屬有疑。被告於另案返還花台事件提出之書狀，雖提及其向管委會主委陳逢茂承租花台，並繳納租金云云，究竟出於個人之誤認或真心以為，不得而知，然並非被告對於原告主張之事實，於本案言詞辯論時不爭執，自無民事訴訟法第280條第1項前段視同自認之適用，原告此部分主張，恐有誤會。再者，87號攤位（即編號A土地）所在係坡心市場商業大樓之法定空地，上開102年1月12日第七次區分所有權人2次會議紀錄，僅授權管委會訂定清潔費收費標準及方式，並未授權管委會或主委陳逢茂得將編號A土地出租他人收取租金（該等租金事實上係陳逢茂納為己用），則被告縱自102年3月起至105年10月止，按月繳交25,000元，究竟是清潔費或是租金，原告並未舉證；況且103年2月起至105年3月間，原告屢屢將被告每月繳交25,000元退還（見本院卷第267頁以下），縱認兩造存有民法第422條法律擬制之不定期限租賃，原告退還租金、103年4月9日存證信函要求被告將臨江街87號前淨空瓦斯桶、紙箱、易燃物等種種行為，應解為原告終止租約之意思表示，則原告備位依租賃關係請求被告給付自105年11月起至110年11月止之租金共1,525,000元及遲延利息，洵屬無據。
四、綜上，原告依分管契約、公寓大廈管理條例第21條、租賃關係，請求被告給付1,525,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回；原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及舉證，經核與判決結果不生影響，爰不另酌一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。依職權確定訴訟費用額為16,147元（第一審裁判費），由原告負擔。
中 華 民 國 111 年 8 月 12 日
臺北簡易庭法官 張瓊華
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 12 日
書記官賴敏慧