裁判字號：臺灣士林地方法院99年重訴字第188號民事判決
裁判日期：民國99年11月22日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣士林地方法院民事判決99年度重訴字第188號原告 曾建福 訴訟代理人 許博森 律師複代理人 陳欽熙 被告 陳月娥 訴訟代理人 高烊輝 律師上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於99年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、原告本與友人合資以從事土地開發、工程承包等為業，後於民國98年6、7月間接獲 王宏琪 電話，表示其受委託處理臺北縣○○鎮○○○段○○○○○○○號土地（以下簡稱系爭土地），於98年12月17日在 陳慶瑞 律師見證下簽定土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定價金新臺幣（下同）2,300萬元，原告並於現場交付王宏琪面額為1,500萬元且經原告背書之支票1紙（發票人為 游勝清 ，付款人為合作金庫商業銀行大橋分行，發票日為98年12月16日，支票號碼為CJ000000
0號）。然在系爭買賣契約書簽訂之後，原告一直催促王宏琪連繫被告，請其依約交付相關文件辦理過戶事宜等，然均未獲回應。原告遂於99年1月8日，以臺北光華郵局第13號存證信函，催促其於函到10日內，備齊辦理土地移轉登記所需文件，交付原告所指定之地政士辦理過戶。後被告竟於99年1月22日以存證信函表示否認王宏琪之代理權等，爰依系爭買賣契約第1條、第6條及民法第345條、第348條請求被告移轉登記系爭土地。
㈡、對被告抗辯之陳述：
1.王宏琪為有權代理，買賣契約效力對本人即被告發生效力：①本件買賣契約締結之前，被告之代理人王宏琪即已檢附相關
文件，足信其確有被告合法授權。甚者，原證4之委託書為被告所用印親簽，此為被告所不否認。被告未能舉證遭王宏琪詐欺所致，且已逾越1年之除斥期間，不能主張撤銷。系爭土地在未經王宏琪排除侵害並整合前，乃為既成巷道，供他人使用，並無價值可言。今王宏琪整合成功，被告為感謝王宏琪之辛勞，故允以略低於公告現值之售價1,600萬元，授權給王宏琪出售，而享有中間差價之利潤作為報酬等，亦符常情。
②授權書記載「出賣系爭土地」一事由王宏琪代理為之，並授
權「底價1,600萬元」，即可解為本件土地買賣之價金，若超過1,600萬元者，則毋需另由被告同意或承認。被告空言「保留對土地買賣價格之最後決定權等」，顯然無據。王宏琪有得到被告之合法授權（在終止授權之前），其在授權範圍內（即總價1,600萬元以上），可全權代理為買賣事宜，就本件王宏琪以2,300萬元總價出售系爭土地給原告，其自為適法代理。
③退步言之，被告與王宏琪間縱有土地總價決定權之保留，但依民法第107條規定代理權之限制不得對抗善意第三人。
2.被告並未提出證據證明王宏琪與原告間為通謀虛偽意思表示，衡諸常情，支票存款戶內餘額甚少，通常於持票人提示兌現時方將款項存入，僅以游勝清支票款戶內餘額不足，不足以認定系爭支票並無兌現之可能。
3.王宏琪為被告之適法代理人，且已自原告處收受系爭1,500萬元之支票，其法律效果自歸屬於被告。就原告而言，本件系爭買賣契約總價款中，已清償1,500萬元，尚餘尾款800萬元；被告自無從請求本院為給付土地總價款2,300萬元之對待給付判決。
4.本件買賣價金之給付，當事人間另有約定，並無同時履行抗辯之適用。
㈢、聲明：
1.被告應將坐落於臺北縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○○號，面積356平方公尺，權利範圍全部之土地移轉登記為原告所有。
2.訴訟費用由被告負擔。
3.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
㈠、王宏琪與原告間並無簽定系爭買賣契約之真意，為通謀虛偽意思表示，系爭買賣契約無效：
1.被告與 林陳素 盡於97年10月30日共同簽委託書給王宏琪，經過1年多，王宏琪並未找到買主，被告於98年12月3日寄發臺北大同郵局字第569號存證信函給王宏琪，因被告不諳法律，疏未表達於函到之日終止委任關係，而表示函到起15日終止，而王宏琪於13個月內未尋覓一個買主，卻於15日內找到原告購買系爭土地，簽署系爭買賣契約時點甚為可疑。
2.原告雖交付第一期價金之系爭支票給王宏琪，然上開支票帳戶於98年11月5日曾有退票紀錄，理由為60萬元存款不足，發票人游勝清該帳戶自98年12月16日至98年12月30日為止，存款餘額為0元，顯然原告交付之第一期價金支票1,500萬元並無兌現之可能，原告簽署系爭買賣契約之時並無給付價金之真意。
㈡、原證4之委託書係被告遭王宏琪詐欺所簽署，被告依民法第
92條、第93條規定撤銷意思表示：
1.當初因為王宏琪稱急需資金代為處理系爭土地，為取信金主故必須於委託書上載明高於1,500萬元之借貸款項之授權額度，故被告簽署上開文件，由王宏琪於98年1月20日代理被告向第三人 莊博文 、 陳欣宜 借款。
2.系爭土地公告現值超過1,700萬元，被告不可能低於公告現值之價格委託王宏琪出售，且王宏琪並未在簽訂系爭買賣契約書提示原證4之委託書給原告、見證律師等人，顯然王宏琪知悉原證4之委託書係作為被告委託王宏琪代為向金主借貸之用。
3.被告於接獲原告起訴狀後方知上開詐欺情事，且原告並非善意第三人，被告以99年9月20日答辯狀作為撤銷受詐欺之意思表示。
㈢、被證2之委託書雖為真正，但被告未授權王宏琪得自行決定土地總價，王宏琪逾越代理權簽定系爭買賣契約，對被告不生效力：
受委任而為不動產之出賣及設定負擔，必須經特別授權，如僅是泛稱全權代理，應認定未受特別委任。被證2之委託書僅蓋括載明「全權代理」買賣等一切事宜，並未授權王宏琪得以自行決定多少金額或從中抽取多少比例之佣金，被告僅委託王宏琪全權處理買賣事務性質，被告仍保留系爭土地買賣價格之最後決定權。被告並未授權王宏琪得以1,600萬元之價格出售系爭土地，且王宏琪從未告訴被告或被告女兒已尋覓買主或將買賣價金與被告確認，且未告知被告已簽署系爭買賣契約。王宏琪逾越代理權之行為應屬無權代理，被告不予承認，因此系爭買賣契約對被告不生效力。
㈣、退步言之，縱認王宏琪為有權代理被告與原告簽定系爭買賣契約，且非通謀虛偽意思表示，被告主張同時履行抗辯：
原告原先欲交付第一期款1,500萬元之系爭支票，王宏琪未交付給被告，且系爭支票顯無兌現之可能，故如認王宏琪未逾越授權得以全權代理被告簽署系爭買賣契約，即系爭契約對被告有效，被告主張原告需給付2,300萬元給被告，被告始需將系爭土地移轉登記給原告。
㈤、聲明：
1.駁回原告之訴及假執行之聲請。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利益判決願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、不爭執事項（見99年11月8日言詞辯論筆錄，並為部分文字修正）：
㈠、系爭土地為被告原有應有部分6分之5， 林陳素盡 應有部分
6分之1，被告於98年1月向林陳素盡購買應有部分，現全部為被告所有（本院卷第12頁）。
㈡、97年10月12日原告出具委託書給王宏琪、 李永中 ，表示全權委託王宏琪代為處理系爭土地完整使用並排除一切損益（本院卷第43頁）。
㈢、97年10月30日被告、林陳素盡出具委託書委託王宏琪全權代理系爭土地買賣等一切事宜（本院卷第44頁）。
㈣、97年12月23日被告與林陳素盡共同出具委託書給王宏琪，表示同意以1,600萬元之總價金全權委託王宏琪代理系爭土地之買賣（本院卷第14頁）。
㈤、98年1月20日王宏琪代理被告向莊博文、陳欣宜借貸，並辦理抵押權設定（本院卷第55頁至第57頁）。
㈥、被告於98年12月3日寄發存證信函給王宏琪，表示自97年10月30日委託王宏琪出售系爭土地後迄今13個月未完成買賣之委託，收受該函起15日終止委任關係，並要求返還委託書（本院卷第59頁至第60頁）。
㈦、王宏琪於98年12月17日代理被告與原告至陳慶瑞律師處，就系爭土地簽署系爭買賣契約書，約定買賣價金2,300萬元，並收受1,500萬元之支票（發票人為游勝清、票據號碼為CJ00000000、付款人合作金庫商業銀行大橋分行、發票日為98年12月16日）（本院卷第108頁至第114頁），並由陳慶瑞律師通知被告。
㈧、被告於98年12月25日以臺北大同郵局第600號存證信函通知陳慶瑞律師，表示買賣總價金未告知本人同意，價金偏低無法接受承認（本院卷第116頁至第117頁）。
㈨、王宏琪於98年12月25日以桃園南門郵局第1548號存證信函通知被告領取1,500萬元之支票（本院卷第118頁至第120頁）。
㈩、游勝清合作金庫商業銀行大橋分行0000000000000帳戶98年
12月16日起至98年12月30日之存款為0元，98年11月5日60萬元之支票因存款不足而退票，迄今餘額為0元（本院卷第165頁至第168頁）。
四、本院得心證理由：兩造爭執事項即為98年12月17日王宏琪代理被告所為之系爭買賣契約是否為通謀虛偽意思表示？王宏琪代理被告與原告簽約是否為有權代理？是否有表見代理之適用？97年12月23日之委託書被告是否陷於錯誤而簽發，是否得撤銷？97年10月30日之委託書是否已有特別授權？經查：
㈠、按「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之。」「受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為。但為左列行為，須有特別之授權：一、不動產之出賣或設定負擔。二、不動產之租賃其期限逾二年者。三、贈與。四、和解。五、起訴。六、提付仲裁。」民法第103條、第534條分別定有明文。次按「被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實，負舉證之責任。本院著有44年台上字第75號判例。本件被上訴人既依民法第92條第1項之規定，撤銷其所為意思表示，即應就上訴人如何欲被上訴人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示，負舉證之責任。乃原審竟就上訴人久之抗辯係如何不實而為審認，進而推斷被上訴人之主張為可採，不惟與舉證責任分配之原則有所違背，抑且與論理法則不相符合。」最高法院72年度台上字第3526號判例要旨可參。
㈡、王宏琪有權代理被告簽訂系爭買賣契約書：
1.被告固不否認簽署97年12月23日之委託書（即原證4，本院卷第14頁），委託書內容「立委託書人陳月娥、林陳素盡所有坐落於臺北縣○○鎮○○○段○○○○○○○號同意以新臺幣1,
600萬元之總價額全權委託王宏琪代理買賣等一切事宜，唯空口無憑，特立此委託書無訛。此致王宏琪先生收執。」被告辯稱乃係遭王宏琪詐欺所簽署，此為原告所爭執，自應由被告負舉證責任。被告以系爭土地之公告現值超過1,700萬元因而不可能以該總價委託，只是為辦理貸款而為取信金主填寫超過1,500萬元之價額等語。衡情，貸方於借貸當時，斟酌之重點應為借方之清償能力、信用、有無提供擔保等事項，如被告願意提供土地擔保，貸方自應斟酌土地現況價值等決定是否借貸及借貸多少金額，地主片面出具出售價額並不能以此取信貸方，被告辯稱出具97年12月23日之委託書係為辦理貸款，核與社會常情不符，王宏琪如何以此說詞詐騙被告。又被告以委託書上記載總價1,600萬元金額過低，不可能以此金額委託出售云云，然依據證人王宏琪所陳，系爭土地原先遭人佔用，被告委託王宏琪處理，且依證人王宏琪提出之陳情函，於98年11月3日仍向臺北縣政府工務局陳情中華電信中央機房占用系爭土地部分，是系爭土地之公告現值雖有1,700萬元之譜，但是由於有遭人佔用、地上物等問題，該等問題何時能解決，乃未知之數，是實際上交易價格多少未必如同公告現值。況且，價格高低牽涉到客觀、主觀因素，亦有急需用錢而願意低價出售者，王宏琪並證稱被告以較低底價委託出售，其中差價讓王宏琪取得是被告為酬謝其處理系爭土地之問題等，亦非無可能，是單單以委託書出售價格為1,600萬元一節難以遽認被告係遭詐欺。
2.再者，另依97年10月30日之委託書「立委託書人陳月娥、林陳素盡所有坐落於臺北縣○○鎮○○○段○○○○○○○號共同意委託王宏琪君全權代理買賣等一切事宜，唯空口無憑，特立此委託書無訛。此致王宏琪先生收執。」（本院卷第44頁），是被告已就系爭土地全權授權王宏琪代理買賣，就特定不動產，並特定事項已有書面特別授權。
3.被告於98年12月3日寄發存證信函給王宏琪表示因全權委託王宏琪出售系爭土地，然迄今13個月未達成土地買賣，為維護權益，告知王宏琪於收受15日終止委任關係，此有存證信函在卷可按（本院卷第59頁），惟系爭買賣契約於15日內即
98年12月17日簽訂，仍在王宏琪有權代理期間所為。
㈢、王宏琪與原告就系爭土地買賣契約書為通謀虛偽意思表示而無效：
1.按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。」「代理人之意思表示，因其意思欠缺、被詐欺、被脅迫，或明知其事情或可得而知其事情，致其效力受影響時，其事實之有無，應就代理人決之。但代理人之代理權係以法律行為授與者，其意思表示，如依照本人所指示之意思而為時，其事實之有無，應就本人決之。」民法第87條、第105條分別定有明文。
2.原告以系爭支票1,500萬元作為第一期買賣價金之給付，然發票人游勝清於98年11月5日因60萬元支票存款不足而跳票，業如不爭執事項㈩所述。原告雖辯稱因為他人借用支票，但他人未交付金錢，所以故意讓該支票不獲兌現云云。然而，商業交易極為重視信用，尤其票據流通重視票據過往紀錄，一旦有退票記錄，不但有債信不佳之印象，甚至可能導致銀行收縮融資，導致資金週轉不靈，而經營事業，資金流通最為關鍵，偌大企業亦可能因一時周轉不靈而倒閉，是原告與其投資人游勝清既然自稱從事不動產投資、工程等商業活動多年，豈可能僅因區區60萬元之金額造成債信不良，影響信譽，尤其給付系爭買賣契約價金，賣方可能會向銀行照會系爭票據債信如何，原告如有給付之真意，焉有可能於98年12月17日交付剛有退票紀錄之支票。且游勝清上開支票存款帳戶內，98年12月16日至98年12月30日止，存款餘額為0元。又原告提出游勝清合作金庫商業銀行大橋分行活儲帳戶，於98年11月、12月間均無充足款項足以支付系爭支票款項。
1,500萬元並非小數目，如有支付能力應有相當之現金或資金計畫，原告均未提出說明，再者，上開60萬元支票迄今仍未註銷退票紀錄，難認游勝清或原告有支付1,500萬元之能力。
3.王宏琪於接獲被告寄發存證信函表示收受存證信函起15日後終止委任關係，自被告出具委託書給王宏琪到98年12月3日之終止委任之存證信函，長達13個月期間，王宏琪並未找到買主，但於接獲終止委任關係存證信函短短數日內，立即找得買主，時間點已有疑問，又原告未能提出有支付買賣價金之資力證明，反之，原告用以支付買賣價金之系爭支票於98年12月16日顯無兌現可能。再者，被告否認王宏琪有告知找到買主，是由陳慶瑞律師代為通知，是系爭買賣契約之過程、時間甚為可疑，且原告並無充足資力購買系爭土地，顯無買賣真意，是王宏琪與原告為通謀虛偽意思表示，因此系爭買賣契約無效。
五、王宏琪與原告就系爭土地之買賣契約為通謀虛偽意思表示，依民法第87條規定為無效，故依買賣契約之法律關係訴請被告移轉登記系爭土地即屬無據，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國99年11月22日
民事第二庭法官絲鈺雲以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國99年11月24日
書記官林玫熹