臺灣嘉義地方法院民事判決 100年度嘉簡字第180號
原 告 蔡清泉 住嘉義市.
訴訟代理人 楊瓊雅 律師
被 告 呂元宏 住嘉義市.
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國100年9月19日經
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應自坐落嘉義市○○段○○段一八五八建號如附圖即嘉義市
地政事務所民國一○○年七月十四日複丈成果圖編號甲、乙所示
面積合計四五三平方公尺之大廳及騎樓遷出，並將該大廳及騎樓
交還原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾玖萬柒仟伍佰伍拾貳元，及自民國一
○○年一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；
被告並應自民國一○○年三月十六日起，至遷讓交還前項大廳及
騎樓之日止，按月給付原告新臺幣肆佰陸拾伍元。
本判決第一項遷讓交還建物之履行期間為叁個月。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳拾玖萬柒仟伍佰伍拾貳元
為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴時原聲明請求：「被告應給付原告新臺幣（下同）
297,552元及自民國100年1月20日起至清償日止按年息5％計
算之利息，並自100年3月15日起至遷讓房屋之日止，逢3月
份至11月份按月賠償原告及共有人3萬元，逢12月份至2月份
按月賠償原告及共有人6萬元」，嗣於訴訟進行中變更聲明
為：「被告應自坐落嘉義市○○段○○段（下稱系爭段號）
1858號建號建物如嘉義市地政事務所100年7月14日土地複丈
成果圖編號甲所示一樓大廳及騎樓面積合計453平方公尺之
房屋遷出，並將上開建物全部交還原告；被告應給付原告29
7,552元及自100年1月20日起至清償日止按年息5％計算之利
息，並自100年3月15日起至遷讓房屋之日止，逢3月份至11
月份按月賠償原告及共有人3萬元，逢12月份至2月份按月賠
償原告及共有人6萬元」，核屬請求之基礎事實同一，依民
事訴訟法第255條第1項第2款規定，應予准許。
二、原告起訴主張：
㈠緣坐落系爭段號1858建號建物，屬於系爭段號1847建號、18
49至1854建號、2113至2429建號、2432至2433建號、2441建
號、2442建號、2483至2486建號之共用部分。原告為系爭段
號2483及2486建號之所有權人，亦係系爭段號1858建號建物
共有人之一。蓋系爭段號1858建號一樓大廳及騎樓屬金財神
一樓商場，於88年1月14日起由管理委員會委託由原告規劃
、廣告、招商及經營，並於招商成功營業時，繳交管理費及
電費。
㈡原告經金財神商場管理委員會授權後，被告於97年12月30日
與原告簽訂房屋借用契約，向原告借用坐落系爭段號1858建
號之一樓大廳及騎樓（面積合計453平方公尺，下稱系爭大
廳及騎樓），借期自97年11月30日起至98年2月15日止，被
告按月應給付清潔費、水電費、電梯保養費等管理費6萬元
，並約定每月1日給付當月之6萬元管理費，保證金6萬元於
借用關係消滅後交還房屋時，無息返還。待借用期滿後，兩
造自98年2月16日起改為租賃關係，約定租金為每年12月份
、1月份、2月份各6萬元，其餘月份月租金3萬元，水電費由
被告支付。但因當時原告委請胞弟 蔡順源 交付續定之書面租
約，被告審視後未簽名即交回，兩造未再訂立書面契約。
㈢被告自98年12月1日起至99年6月30日共需給付租金30萬元、
水費部分截至100年2月份是3,853元，但被告僅支付278,900
元，且自99年7月1日起迄100年1月31日止未再支付租金，總
計至100年1月31日尚欠租金293,699元、水費3,853元。原告
已於100年1月10日以存證信函催告被告繳納，並於100年3月
14日以存證信函通知被告終止租賃關係，但被告均置之不理
。爰按民法第450條第1項及第2項、第451條、第455條、第
821條規定之法律關係提起本訴。
㈣並聲明：被告應坐落嘉義市○○段○○段○○○○號建號建物，
如嘉義市地政事務所100年7月14日土地複丈成果圖編號甲、
乙所示大廳及騎樓面積合計453平方公尺之房屋遷出，並將
上開建物全部交還原告。被告應給付原告297,552元及自100
年1月20日起至清償日止按年息5％計算之利息，並自100年
3月15日起至遷讓房屋之日止，逢3月份至11月份按月賠償原
告及共有人3萬元，逢12月份至2月份按月賠償原告及共有人
6萬元。原告願供擔保，請准宣告假執行
㈤對被告之答辯則以：
⒈被告辯稱曾於99年7、8月間交付原告40萬元之租金，並委
託原告將租金給付區分所有權人云云，原告均否認之，且
被告於100年1月12日、100年3月15日分別收受原告之存證
信函後，皆隻字未提，顯見其辯稱已付40萬元之租金云云
係屬臨訟之詞。按兩造租約，自99年7月至100年6月之租
金總額亦非40萬元，況且被告尚須繳納水、電費。原告代
扣之水費為98年12月608元、99年2月662元、99年4月592
元、99年6月737元、99年8月779元、99年10月658元、99
年12月1,088元、100年2月1,328元、100年4月747元，合
計7,199元（惟原告僅聲明請求3,853元），有存摺代扣水
費明細及自來水公司繳費明細可稽，被告所言均不實在。
⒉又證人 石森峰 、 王耀堂 、 王登燦 係系爭段號1855、1857號
土地之所有權人，非系爭土地之共有人之一，並無權要求
被告給付租金。原告與證人 婁玫瑢 之前有恩怨，原告要告
其男友 蘇正宇 ，之後原告與蘇正宇簽立合約，但證人婁玫
瑢要告原告不給付佣金。證人婁玫瑢就40萬元交付之情節
，與被告陳述有歧異，顯不足採。另證人 吳正川 之帳戶看
不出有提領23萬元，且證人吳正川亦說不出當初提領多少
錢，其縱有借款被告23萬元，亦不能證明被告有交付40萬
元予原告。
三、被告則以：
㈠原告曾經是系爭房屋大樓建物之主任管理員，並非系爭房
屋大樓之所有權人，因原告稱一次給付全年租金算比較便
宜，故被告於99年7、8月間一次性交付40萬元之1年份租
金予原告，被告應可占用系爭大廳及騎樓販售衣物至100
年6月30日，惟原告並未將租金轉交系爭房屋之共有人，
致系爭房屋之共有人向被告要求租金，被告不勝其擾，故
被告並未積欠原告租金，亦無再給付租金之義務。
㈡被告給付原告之40萬元租金，其中有20多萬元係向證人吳
正川借貸，證人吳正川之證詞係真正。40萬元租金全數千
元鈔，原本用塑膠袋裝，後來原告說錢不要曝光，遂以牛
皮紙袋包裹後，在被告之辦公內交付原告，當天約晚上12
點多，現場只有原告與被告2人，之後原告要走時，證人
婁玫瑢因為要拿衣服來換剛好進來，當時40萬元放在桌上
，包裹後看不出來是錢，但被告有告訴證人婁玫瑢那是房
租，伊則說怎麼會拿那麼多，證人婁玫瑢之證詞亦係真正
。
㈢對原告主張代墊水費部分不爭執，但原告原說被告水電費
未繳納，經被告提出繳費證明後，原告始說電費不追究，
原告起訴前後不一。且兩造間未訂立書面之租賃契約，僅
有口頭約定租金金額及使用範圍，未約定租賃期間多長，
應屬於不定期租賃，原告當初有承諾被告隨便被告租多久
，被告均有繳納租金，原告無理由要求被告遷讓。
㈣綜上，並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
四、法院之判斷：
原告主張就系爭段號1858建號之一樓大廳及騎樓，兩造間最
初成立借貸關係，嗣於98年2月16日起改為租賃關係，租金
約定為：每年12月份、1月份、2月份各6萬元，其餘3月份至
11月份租金均為3萬元，水、電費則由被告支付各情，業據
原告提出房屋借用契約、存證信函、欠租明細、購買票品證
明單、郵政掛號郵件收件回執、系爭段號1858建號最新建物
登記第二類謄本、系爭段號8地號之土地登記第二類謄本、
嘉義地政事務所建物測量成果圖、系爭段號2483、2486建號
登記第一類謄本、系爭建物現場照片、金財神商場管理委員
會委託書、存摺代扣水費明細及自來水公司繳費明細、房屋
租賃契約書等件為證，且為被告所不否認，堪信為真實。至
於原告另主張自99年7月1日起被告即未再支付租金，至100
年1月31日止累計積欠租金293,699元、水費3,853元，故原
告先於100年1月10日發函催告被告繳納租金，再於100年3月
14日通知被告終止租賃關係部分，則為被告所否認，並以前
揭情詞置辯，從而，本件應續予審究者即為：㈠被告是否自
99年7月1日起未繳納系爭大廳及騎樓之租金，並累計積欠租
金293,699元及欠繳原告代墊之水費3,853元？㈡原告以被告
積欠租金達兩期以上為由，終止兩造間租賃契約，並請求被
告交還租賃物即系爭大廳及騎樓，是否有理由？茲分述如下
：
㈠被告是否自99年7月1日起未繳納系爭大廳及騎樓之租金，並
累計積欠租金293,699元及欠繳原告代墊之水費3,853元？
⒈承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無
約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支
付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，
於收益季節終了時支付之。民法第439條定有明文。
⒉有關原告主張兩造於租賃契約中約定水費應由被告負擔，
以及被告目前積欠原告代墊之水費3,853元部分，為被告
所不爭執（詳本院100年9月19日言詞辯論筆錄），故原告
此部分請求，應予准許。
⒊原告另主張依兩造租賃契約，被告自98年12月1日起至99
年6月30日共需給付租金30萬元，但被告僅支付278,900元
，尚積欠23,699元（計算式：300,000＋2,599－278,900
＝23,699），且自99年7月1日起迄100年1月31日止未再支
付租金，另積欠租金270,000元，累計至100年1月31日止
共積欠租金293,699元部分，業據原告提出房屋借用契約
、存證信函、欠租明細、郵政掛號郵件收件回執、存摺代
扣水費明細及自來水公司繳費明細等件為證，經核與原告
所述相符，尚非無稽。
⒋被告雖辯稱：曾於99年7、8月間一次交付40萬元之1年份
租金予原告，並未積欠原告租金，亦無再給付租金之義務
云云。惟查，被告抗辯於99年7、8月間一次交付租金40萬
元與原告乙情，始終未能提出任何資金或匯款紀錄及清償
證明為憑，僅空言抗辯係向友人借款並以現金交付云云，
所述顯與常情不符，已難逕予採信。況被告所聲請傳訊之
證人婁玫瑢、吳正川於審理中到庭作證結果，亦無法證明
被告有於99年7、8月間一次交付租金40萬元與原告之事實
，其中證人婁玫瑢證稱：「（你有看到被告把錢拿給他？
）當時已經用塑膠袋裝著，很久了，我不是記得很清楚」
等語（詳本院100年7月18日言詞辯論筆錄），並無法確切
證明被告有將租金交付給原告之事實，已難予採信，更何
況證人婁玫瑢既已自承由於時間久遠，已不能清楚記憶等
情，則本院自無法僅憑此模糊且不精確之證詞，遽為判斷
之依據；至於證人吳正川雖證述：「他（被告）說房租要
付23萬，因為一次繳要算比較便宜」、「（他有無拿錢給
房東你知道？）我不知道」等語（詳本院100年8月3日言
詞辯論筆錄），由證人吳正川上開證詞以觀，其所述借款
給被告之金額為23萬元，與被告抗辯繳交給原告之租金為
40萬元，兩者金額顯不相符，已難逕予採信，況且，證人
吳正川之證詞僅能證明其有出借款項給被告之事實，但並
無法進一步證明被告有將租金交付與原告之事實，因此自
無法徒憑證人吳正川之證詞，即認定被告曾於99年7、8月
間一次交付40萬元之1年份租金與原告之事實，故被告就
此部分給付租金之抗辯，舉證尚有不足，難予採信。
⒌此外，兩造間系爭不定期租賃關係，係始於98年2月16日
，且租金約定為：每年12月份、1月份、2月份各6萬元，
其餘3月份至11月份租金均為3萬元，此亦為被告所不否認
，堪信為真實。準此，被告既自98年2月16日起，係以按
月方式繳付租金，何以至99年7、8月份，突然改變向來給
付租金模式，改為一次繳付1年份租金40萬元？更何況，
每年2月16日才是兩造間租賃契約之年度起始日，為何被
告不於契約之年度起始日繳交1年份租金，卻反於年中之
99年7、8月份，向他人借款來繳付1年份租金？又依兩造
間租賃契約，1年份之租金總額應為45萬元（即12月份至2
月份每月6萬元，3月份至11月份每月3萬元），為何被告
卻僅交付原告40萬元租金？再者，倘若一般人一次預繳未
來1年份之租金給出租人，且金額又高達數十萬元，通常
應會要求出租人交付收據或留下匯款紀錄，以免日後糾紛
，但被告卻一反常情，抗辯係以現金交付40萬元租金，且
未留下任何紀錄，其所辯已甚為可疑，更有甚者，原告於
100年1月10日發函向被告表示其至99年6月30日止之短付
租金為23,699元，且積欠原告自99年7月1日起至100年1月
31日止租金27萬元，再於100年3月14日發函向被告表示其
未依約給付前開租金，故終止兩造間租賃關係，此有存證
信函及收件回執在卷可佐（被告不否認已收受上開2件存
證信函，詳本院100年9月19日言詞辯論筆錄），由此可知
，倘被告確實曾於99年7、8月份一次交付1年份租金40萬
元給原告，則被告於收受上開存證信函後，自當據理駁斥
原告之主張，以維權益，但被告於收受上開函文後，卻未
有任何反對主張或答辯，甚至毫無任何回應，在在足認被
告抗辯於99年7、8月份一次交付1年份租金40萬元給原告
，並非實情。
⒍從而原告主張被告自99年7月1日起未繳納系爭大廳及騎樓
之租金，並應給付累計積欠租金293,699元及欠繳原告代
墊之水費3,853元，為有理由，應予准許。
㈡原告以被告積欠租金達兩期以上為由，終止兩造間租賃契約
，並請求被告交還租賃物即系爭大廳及騎樓，是否有理由？
⒈承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得
終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個
月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於
每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終
止契約。民法第440條第1、2項分別定有明文。
⒉查被告自99年7月1日起，未繳納系爭大廳及騎樓之租金，
迄今已逾1年以上，原告曾於100年1月10日發函向被告催
告給付欠繳租金，惟被告未予理會，原告乃再於100年3月
14日發函向被告表示其未依約給付前開租金，故終止兩造
間租賃關係，此有存證信函及收件回執在卷可佐，揆諸前
開法律規定，原告上述終止兩造間不定期租賃契約之意思
表示，自生法律上效力。從而，原告依民法第455條前段
：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」之規定，
請求被告自如附圖即嘉義市地政事務所100年7月14日土地
複丈成果圖編號甲、乙所示系爭大廳及騎樓面積合計453
平方公尺建物遷出，並將該建物交還原告，為有理由，應
予准許。
⒊次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返
還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同
，民法第179條定有明文。故得請求之範圍，應以對方所
受之利益為限。而無權占有他人土地，可獲得相當於租金
之利益，為社會通常觀念（最高法院61年度台上字第1695
號判例參照）。經查，兩造間有關系爭大廳及騎樓之租賃
關係，已於100年3月15日經原告合法終止，業如前述，則
自斯時起，被告即應將系爭大廳及騎樓返還與出租人即原
告，並無繼續使用系爭大廳及騎樓之法律上權利，從而被
告在前述租賃契約終止後，仍繼續無權占用系爭大廳及騎
樓，依一般社會通念，自可獲得相當於租金之利益，並導
致原告及其他共有人受有無法使用收益系爭大廳及騎樓之
損害，故原告依不當得利之法律關係請求被告返還相當租
金之不當得利與原告（惟其他共有人並未請求），自應准
許。
⒋至於相當租金之不當得利之計算方式，本院審酌兩造先前
就系爭大廳及騎樓之使用對價，長期以來均合意為每月租
金3萬元，足認此一數額應屬合理之市場行情，足供計算
相當租金之不當得利之參考。至於先前兩造間租賃契約就
每年12月份、1月份及2月份，雖訂有提高租金至6萬元之
約定，但此並非常態之租金行情，僅為兩造契約上之合意
，顯非被告因使用系爭大廳及騎樓因此所受實際利益之數
額，故本院認相當租金之不當得利，仍以每月3萬元計算
為適當。此外，復由於原告此部分主張，並非本於雙方間
契約關係而有所請求，而係基於系爭大廳及騎樓之共有人
地位為主張，故有關相當租金之不當得利金額之計算，既
非屬物權之請求權，而係可分之金錢債權之請求，故原告
僅得按其應有部分，請求被告返還所受利益（最高法院81
年度台上字第491號判決參照），亦即，本件原告僅得按
其對系爭大廳及騎樓之應有部分即萬分之155計算其請求
金額（原告所有系爭段號2483建號部分持分比例為萬分之
110、同段號2486建號部分持分比例為萬分之45，合計持
分比例為萬分之155）。準此，原告請求被告自100年3月
16日起（始日不算入）至遷讓房屋之日止，按月給付原告
465元部分（計算式：30,000元×原告應有部分比例155/1
0,000＝465），為有理由，應予准許；至於逾此範圍之請
求，核屬其他共有人之權利，並無民法第821條規定之適
用（最高法院85年度台上字第2391號判決參照），故原告
此部分之主張，則屬無理由，應予駁回。
⒌末查被告請求本院傳訊證人 劉伍華 部分，被告自承僅係欲
證明原告有無經授權使用系爭大廳及騎樓（詳本院100年9
月19日言詞辯論筆錄），惟由於被告業已自認系爭大廳及
騎樓係由原告交付其使用（同上言詞辯論筆錄），則原告
究竟係基於何種法律關係取得系爭大廳及騎樓之占有使用
，核與本件兩造間租賃關係無涉，自無加以傳訊之必要，
併此敘明。
五、綜上所述，被告既無權占用如附圖編號甲、乙所示面積合計
四五三平方公尺之大廳及騎樓，則原告依據民法第455條規
定，請求被告應自系爭大廳及騎樓遷出，並將之交還原告，
為有理由，應予准許；又被告無權占用系爭大廳及騎樓，原
告為該建物共有人之一，同受有不能使用之損害，被告則受
有相當租金之不當得利，原告自得對之為請求，故原告依民
法第179條不當得利之法律關係，請求被告給付如主文第2項
所示相當租金之不當得利，為有理由，均應准許；至於原告
逾此範圍之請求，則屬無理由，應予駁回。
六、按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告
之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期
間或命分期給付，民事訴訟法第396條第1項定有明文。本院
斟酌被告占有使用系爭大廳及騎樓販賣衣物，現場堆放諸多
服飾，一時搬遷不易，而原告亦無立即使用系爭大廳及騎樓
之必要等情，爰酌定本判決主文第1項之履行期間為3個月。
七、本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對
判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。
八、本件屬於適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法
第389條第1項第3款之規定，法院應依職權宣告假執行，爰
依職權宣告假執行；又依同法第392條第2項規定，本院併依
被告聲明宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。至於
原告敗訴部分（即附帶請求部分），其假執行之聲請亦失所
附麗，應併予駁回。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由（由於
附帶請求部分不另徵裁判費，故訴訟費用仍由敗訴之被告全
部負擔），依民事訴訟法第436條第2項、第78條、389條第1
項第3款及第392條第2項，判決如主文。
中華民國100年10月3日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法官周俞宏
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年10月3日
書記官江淑萍