裁判字號：臺灣彰化地方法院105年訴字第463號民事判決
裁判日期：民國106年08月03日
裁判案由：分割共有物
臺灣彰化地方法院民事判決105年度訴字第463號原告即反訴被告 陳金樹 訴訟代理人 施廷勳 律師被告即反訴被告 陳文 郎被告即反訴原告 陳洲 全被告即反訴被告 陳永潮 即 陳文龍 被告即反訴被告 陳鄭 籾訴訟代理人 陳紋婕 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國106年7月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○號、地目均為建、面積依序為1,877、290、69平方公尺等三筆土地准予分割，其分割方法為如附圖一（即彰化縣彰化地政事務所收件日期文號106年1月12日彰土測字第107號土地複丈成果圖）所示：編號Ａ部分面積625.66平方公尺分歸原告即反訴被告陳金樹取得，編號Ｂ部分面積208.56平方公尺分歸被告即反訴被告 陳文郎 取得，編號Ｃ部分面積208.56平方公尺分歸被告即反訴被告陳文龍取得，編號Ｄ部分面積208.56平方公尺分歸被告即反訴原告 陳洲全 取得，編號Ｅ部分面積625.66平方公尺分歸被告即反訴被告 陳鄭籾 取得，編號A1部分面積96.67平方公尺分歸原告即反訴被告陳金樹取得，編號C1部分面積96.66平方公尺分歸被告即反訴被告陳文龍取得，編號E1部分面積96.67平方公尺分歸被告即反訴被告陳鄭籾取得，編號A2部分面積23平方公尺分歸原告即反訴被告陳金樹取得，編號C2部分面積23平方公尺分歸被告即反訴被告陳文龍取得，編號E2部分面積23平方公尺分歸歸被告即反訴被告陳鄭籾取得。
原告即反訴被告陳金樹應提出新臺幣貳萬零玖佰陸拾捌元、被告即反訴被告陳鄭籾應提出新臺幣貳萬零玖佰陸拾壹元，以補償被告即反訴被告陳文郎新台幣壹仟貳佰玖拾玖元、補償被告即反訴被告陳文龍新台幣参萬玖仟参佰参拾壹元、補償被告即反訴原告陳洲全各新台幣壹仟貳佰玖拾玖元。
訴訟費用由兩造依附表所示之「訴訟費用分擔比例」負擔。
事實及理由
甲、程序事項：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。而民事訴訟法第260條第1項所謂反訴之標的與本訴之標的相牽連，係指兩者由同一法律行為或同一事實而成立，或雖由數法律行為或數事實成立，而該數行為，或數事實之間於法律上有一種關係存在之情形而言；其方法目的，端在符合訴訟經濟之原則，並防裁判之牴觸；又反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。查本件坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○號、地目均為建、面積依序為1,877、290、69平方公尺土地三筆為兩造所共有，各筆土地共有人各自之應有部分均相同，三筆土地相鄰，且55-1、55-2地號土地均係分割自55地號土地而來等情，此有土地謄本在卷可稽，復為兩造所不爭執，雖系爭55及55-2地號土地使用分區為住宅區，55-1為道路用地，惟三筆土地共有關係之發生均係因同一事實而成立。此種情形，應認屬數事實之間於法律上有一種關係存在，為徹底消滅共有關係，兼顧當事人之權益及訴訟經濟之原則，於原告就兩造間共有坐落系爭55地號土地提起本件訴訟請求分割後，被告陳洲全以同段55-1、55-2地號土地與55地號土地相鄰，亦為兩造所共有，對原告陳金樹及就該等訴訟標的必須合一確定之被告陳文郎、陳文龍、陳鄭籾爰依法提起反訴一併請求分割，經核上開反訴標的之法律關係所發生之原因與本訴標的之法律關係，兩者間有重大關聯，合於提起反訴之要件，實屬合法，應予准許，先予敘明。
被告即反訴被告陳鄭籾經合法通知，未於最後言詞辯論期日
到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰據原告之聲請，依民事訴訟法第385條第1項規定為一造辯論而判決。
乙、實體事項：本件原告即反訴被告起訴主張：
㈠坐落彰化縣○○鄉○○段○○○號、地目建、面積1,877平
方公尺土地為兩造共有（下稱系爭55土地）。系爭55土地西側臨8米○○○鄉○○街道路，北側臨4米寬既成道路；系爭55地號土地上有兩造共有之磚瓦造三合院平房、原告所有未辦保存登記鐵架造平房二幢、廁所等建物。查系爭55土地於共有人間並無物之使用目的不能分割之情形，共有人間亦無訂有不分割之期限，惟因共有人意見相左，迄今無法協商出全體同意之分割方法。
㈡對於被告陳洲全提起反訴請求將兩造共有之同地段55-1地
號地目建、面積290平方公尺土地，及同地段55-2地號、地目建，面積69平方公尺土地（下分別稱系爭55-1土地、系爭55-2土地）予以分割表示不同意。參民法第824條民國（下同）98年01月23日立法理由：「共有人相同之數筆土地常因不能合併分割，致分割方法採酌上甚為困難，且因而產生土地細分，有礙社會經濟之發展，爰增訂第五項，以資解決。但法令有不得合併分割之限制者，如土地使用分區不同，則不在此限」。經查，系爭55土地、系爭55-2土地等二筆土地使用分區為「住宅區」，系爭55-1土地○○○區○○道路用地」，屬公共設施保留地，足證系爭55-1土地不能與系爭55土地、同段55-2土地等二筆土地「合併分割」；既然上開三筆土地不能合併分割，則被告陳洲全所提反訴與本訴之標的及其防禦方法即屬不相牽連者，按民事訴訟法第260條規定，不得提起反訴，此有最高法院105年台抗字第423號民事裁定理由可參。㈢退步言，若認兩造所提之合併分割方案並無違法，則請判
決原告所提如附圖一（即彰化縣彰化地政事務所收件日期文號106年1月12日彰土測字第107號土地複丈成果圖）所示分割方案，並按宏大不動產估價師聯合事務所（案號：
106宏估務字第C00000000號）之不動產估價報告書摘要第8頁所示各共有人間相互找補金額互以金錢補償之。原告附圖一分割方法暨價差補償金額，方屬合法、公平，且對全體共有人均屬有利、較為可採之理由如下：
⒈參宏大不動產估價師聯合事務所106宏估務字第C000000
00號不動產估價報告書，可知按附圖一方案分割，分割後全部坵塊加總價值為新臺幣（下同）43,164,837元，若按被告陳洲全主張如附圖二（即彰化縣彰化地政事務所收件日期文號106年1月25日彰土測字第216號土地複丈成果圖）所示方法分割，分割後全部坵塊加總價值43,155,452元，可證若按被告陳洲全之附圖二方案分割，分割後土地總價值會減損9,385元。
⒉經查，系爭三筆土地真正能起造房屋、合理利用者，僅
有系爭55土地1筆，此乃不爭之事實。參被告陳洲全之附圖二方案及宏大不動產估價師聯合事務所（案號：106宏估務字第C00000000號）估價報告書第34頁可知，鑑定人認為原告分得系爭55土地編號Ｅ坵塊與被告陳鄭籾分得編號Ａ坵塊之價值相同，皆為73,700元。就系爭55-2土地建築用地，評定編號A2每坪價格為50,900元、編號C2每坪為54,700元、編號E2為50,200元，但此三坵塊均為不能建築、難以利用之畸零地；就系爭55-1土地道路用地，評定分割後坵塊A1、C1、E1均為每坪價格僅有【3808元】。然查，在被告陳洲全所提附圖二方案中，分配給原告之系爭55-1土地之道路用地編號E1坵塊面積較少，但分配系爭55-2土地編號E2坵塊面積遠超過其他共有人（原告取得48.25平方公尺，為被告陳鄭籾編號A2坵塊之8.77倍，為被告陳文龍編號C2坵塊之3.16倍）。但事實上，分配原告之編號E2坵塊為【畸零地】，且參彰化縣彰化地政事務所複丈日期105年6月22日現況複丈成果圖可知，編號E2坵塊北側即現況圖上標示編號Ｇ部分，目前已遭民眾作為【道路】通行之用，日後根本難以利用。詎料，因原告分得此無法利用之編號E2坵塊遭估價報告評定價值高達【242萬2150元】，因此導致原告分得三筆「實際上並無較被告陳鄭籾所分配者較佳或較有價值」之土地，但原告一人卻須補償他共有人〝37萬8,442元〞，分得編號A、A1、A2三坵塊之被告陳鄭籾卻「得受領補償22萬332元」！此等結果，顯然背於通常人對系爭三筆土地之使用價值、交換價值之認知，且至為不公。造成此不公之原因，即係被告陳洲全附圖二方案使被告陳鄭籾分配〝低價〞之系爭55-1土地道路用地A1坵塊面積高達114.17平方公尺，分配遭評定〝高價〞（但實際上為難以利用之畸零地），系爭55-2土地編號A2坵塊僅有5.5公尺；原告分配情形則相反，遂導致估價及應補償金額，與系爭55-2土地能夠利用之實際情形背道而馳。若兩造均按「原權利範圍比例」分配系爭55-1土地、55-2土地分割後之土地面積，即不會發生此種全然不公平、與實情不符之狀況。
⒊從而，原告附圖一方案既能提高系爭三筆土地分割後總
價值，又能避免被告陳洲全所提附圖二方案造成之上開不公平、不合理之結果，且無違背使用分區不同之土地不能合併分割之規定，當屬合法、合理、公平之分割方法。
㈣原告兒子已經去世十幾年，養子也二十幾年沒聯絡，所以
目前是80幾歲的原告夫妻二人，跟一個看護住系爭土地房屋上。每週要洗腎三次，所以如果按照被告陳洲全的附圖二方案分割，將導致目前賴以居住的房屋被拆除，日後將無處可居，請求本院考量此情形，讓原告可以保留現住的一部分房屋。而現場測量時雖表示地上建物不保留，是因原告擔心將支出大筆測量費用，所以才表示不保留建物，但事實上原告夫妻只有系爭土地上房屋可供居住。狀請賜判如附圖一（即彰化縣彰化地政事務所收件日期文號106年1月12日彰土測字第107號土地複丈成果圖）所示之分割方案等語。並聲明：如主文所示被告則以：
㈠被告即反訴原告陳洲全部分：附圖二方案伊與被告陳文郎
、陳永潮即陳文龍、 陳鄭韌 所分得位置，係經伊等四人共同協調後之結果，即系爭55-1、55-2土地伊與被告陳文郎未分配，全部分給被告陳永潮即陳文龍；被告陳鄭籾所分得之系爭55-1土地面積增加、系爭55-2土地面積減少，二筆土地合起來面積不變；原告即反訴被告陳金樹所分得之系爭55-1土地面積減少、系爭55-2土地面積增加，二筆土地合起來面積不變，並同意附圖二方案之鑑價結果。另原告即反訴被告說伊所提之附圖二方案會造成畸零地，應該是原告即反訴被告的附圖一方案造成畸零地會比較多。又系爭土地上有三合院，為兩造祖先所建，分割後同意不保留土地上建物；雖原告夫妻無法居住，對伊等兄弟而言拆掉建物也是無法居住，原告蓋的鐵皮屋，是原告希望伊等讓他們蓋，到時候會拆掉，伊等才同意給原告蓋，畢竟土地是兩造共有，當初原告要蓋鐵皮屋，要經過大家同意，但現在跟當初講的不一樣等語。
㈡被告陳文郎部分：同意分割，同意依附圖二方案分割，因
附圖二方案伊與被告即反訴原告陳洲全、被告陳永潮即陳文龍、陳鄭籾所分得位置，係經伊等四人共同協調後之結果且對鑑價結果沒有意見；不同意附圖一方案。又系爭土地上有三合院，為兩造祖先所建，分割後同意不保留土地上建物等語。
㈢被告陳永潮及陳文龍部分：同意分割，同意依附圖二方案
分割，因附圖二方案伊與被告即反訴原告陳洲全、被告陳文郎、陳鄭籾所分得位置，係經伊等四人共同協調後之結果，對鑑價結果當然是以能受補償金額比較多才能接受；不同意附圖一方案。又系爭土地上有三合院，為兩造祖先所建，分割後同意不保留土地上建物等語。
㈣被告陳鄭籾部分：同意分割，同意依附圖二方案分割，因
附圖二方案伊與被告即反訴原告陳洲全、被告陳永潮即陳文龍、陳文郎所分得位置，係經伊等四人共同協調後之結果；不同意附圖一方案。又系爭土地上有三合院，為兩造祖先所建，分割後同意不保留土地上建物。雖系爭55-1土地編列為彰化縣秀鄉道路用地，惟係屬尚未徵收之都市計畫指定公共設施保留地（道路用地），此有原告即反訴被告陳金樹提出之土地使用分區證明書可稽，然查，依最高法院70年台上字第260號判決及最高法院75年3月11日第5次民庭會議決議內容所示，請求准就系爭55-1土地一併裁判，尚非無據等語。
反訴原告即被告陳洲全主張：坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○
○號、地目建、面積290平方公尺土地、同地段55-2地號、地目建、面積69平方公尺土地，共有人均相同。反訴被告即原告陳金樹起訴請求分割系爭55土地，漏未就系爭55-1、55-2土地一併主張分割，爰依民法第823條第1項、第824條第2項及民事訴訟法第259條等規定提反訴；又系爭55-1、55-2土地並無不能物之使用目的不能分割情形，共有人間亦無訂有不分割期限等情，爰提起反訴請求判決如附圖二所示之分割方案等情。並聲明：⒈兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○號土地，面積各為1877、290、69平方公尺，准予分割，分割方法如附圖二所示。⒉訴訟費用按應有部分比例負擔。
經查，本件原告即反訴被告及反訴原告即被告陳洲全主張坐
落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○號、地目均為建、面積依序為1,877、290、69平方公尺土地三筆為兩造所共有，各筆土地共有人之應有部分如附表所示均相同，三筆土地亦相鄰，系爭55及55-2地號土地使用分區為住宅區，55-1為道路用地等情， 業據渠 等提出土地登記謄本及地籍圖謄本為證，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。兩造間既無不分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割之情形，惟就分割方法則不能獲致協議。從而，原告即反訴被告及被告即反訴原告陳洲全訴請裁判分割系爭三筆土地，揆諸民法第823條第1項前段規定，核無不合，應予准許。
又查，系爭三筆土地如附圖三所示，由北至南接續為55-2、
55-1、55地號土地，土地西側均臨明山街，北側系爭55-2地
號土地北邊臨一小路得連接明山街，以對外通行聯絡，明山街及北側小路有部分占用系爭三筆土地，如附圖三所示編號A、B、C、D、E、F、G等部分，於現場履勘時兩造均表示系爭土地上之建物均不保留等情，業經本院會同彰化縣彰化地政事務所人員勘驗現場屬實，並製有勘驗筆錄及彰化縣彰化地政事務所收件日期文號105年6月20日彰土測字第1517號土地複丈成果圖在卷足憑。
另按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有
物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」、「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。」，民法第823條第1項、第824條第1至4項分別定有明文。另按法院定分割方法時，必須考量兩造之利益、意願，由土地上建物現況、各共有人原使用位置、分割後各共有人分得土地之方整及利用價值，予以衡量；裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束。故裁判分割共有物，如採原物分割者，法院須斟酌共有物之性質及其經濟效用，作公平合理之分配，各共有人在分割前之使用狀況，亦應加以考量。查原告即反訴被告主張如附圖一所示方案及被告即反訴原告陳洲全主張如附圖二所示方案，就系爭55地號土地部分，編號A、B、C、D、E之位置面積均相同，編號B、C、D部分分配取得人均相同，此分配方法亦為被告陳文郎、陳洲全、陳文龍等三人所同意，兩方案僅編號A、E部分分配取得人，原告即反訴被告、被告即反訴陳鄭籾相互對調，雖兩造均表示分割後地上建物均不保留，但編號A部分土地上既有原告建物，則未免日後執行拆屋不易而生糾紛，將該部分分配予原告尚無不妥；又附圖一、二所示之方案就系爭55-1、55-2地號土地，共有人即被告陳文郎、陳洲全、陳文龍等三兄弟，均同意將被告陳文郎、陳洲全應有部分之面積分配予被告陳文龍一人單獨取得，無須補償，故55-1、55-2地號土地分割後僅分配予原告即反訴被告、被告即反訴陳鄭籾及陳文龍取得，依此其三人可取得面積之比例應各為3分之1，附圖一所示之方案係由原告即反訴被告、被告即反訴陳鄭籾及陳文龍就二筆土地分別各依3分之1比例分配取得各筆土地之面積，惟附圖二所示之方案則係將二筆土地面積合併計算予以分配，以致其三人就二筆土地各自取得之面積並非相同，顯然係將55-1、55-2地號土地以合併之方式予以分割，然55-1地號土地○○○區○道路用地，55-2地號土地為住宅區，依法係不得合併計算面積予以分割，是附圖二所示之分割方案於法未合，自無法採用。故衡上各情，本院認如附圖一所示之分割方案，分割後各筆土地較為方整，有利日後土地利用，應足採用，乃判決如主文第一項所示。
再按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，
及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，應認有民法第824條第3項之共有人中有不能按其應有部分分配之情形，法院即得命以金錢補償之。本件依前揭方法分割後，雖各共有人均依應有部分比例分配系爭土地，然由於位置不同，價值尚有差距，宜以金錢相互補償，經本院函請宏大不動產估價師聯合事務所鑑定共有人間以附圖一所示方案分割後應相互補償之價額，鑑定單位以比較法評估，依據勘估標的所具備之條件及地價因素差異調整核算土地比較價格為77,300元/坪，以土地開發分析法評估土地開發分析價格為74,300元/坪，綜合上述分析，在考量估價目的、不動產種類以及價格形成因素之接近程度等因素，採加權平均法，最後決定勘估標的分割後編號D比準地評估價格為77,300元/坪×50%＋74,700元/坪×50%＝76,000元/坪，分割後各編號坵塊土地以臨路情形（臨路數，一面臨路、二面臨路）、面臨道路寬度、道路種別（主幹道、次幹道、巷道）、土地面積（總價與單價關係）、寬深度狀況/規劃潛力關係、臨主要道路境界線、平均深度、地形（近三角形、近長方形、不規則形、長方形、三角形、近梯形）…等個別條件修正率計算出整數化評估價格（註：本案分割後編號A1、C1、E1-道路用地部分，在考量稅捐單位認定公共設施用地以公共現值之16%為認定標準，本次估價道路用地以其公告土地現值23,802元/坪之16%為3,808元/坪認列），各共有人找補價差為：超額分配應提供補償者為原告20,968元、被告即反訴陳鄭籾為20,961元，分配不足應受補償者為被告陳文郎1,299元、被告陳洲全1,299元、被告陳文龍39,331元（見不動產估價報告書第34、第2頁），此有宏大不動產估價師聯合事務所106宏估務字第C00000000號不動產估價報告書在卷可憑，認其鑑定結果，堪予採信，故以此計算並判決兩造之互相補償金額為如主文第二項所示。
末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由
敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第八十條之一定有明文，故本訴及反訴均由勝訴之原告及反訴原告亦負擔一部分訴訟費用，併此敘明。
結論：本訴原告及反訴原告之訴均為有理由，依民事訴訟法第78條、第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國106年8月3日
民事第二庭法官黃倩玲以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年8月7日
書記官王宣雄附表：應有部分及訴訟費用負擔比例┌──┬───┬────────────────────────┬─────┐││││訴訟費用││││應有部分比例│負擔比例││編號│共有人│││││├────────┬───────┬───────┤││││彰化縣秀水鄉馬鳴│彰化縣秀水鄉馬│彰化縣秀水鄉馬│││││段55地號│鳴段55-1地號│鳴段55-2地號││├──┼───┼────────┼───────┼───────┼─────┤│1│陳金樹│1/3│1/3│1/3│1/3│├──┼───┼────────┼───────┼───────┼─────┤│2│陳文郎│1/9│1/9│1/9│1/9│├──┼───┼────────┼───────┼───────┼─────┤│3│陳洲全│1/9│1/9│1/9│1/9│├──┼───┼────────┼───────┼───────┼─────┤│4│ 陳永朝 │1/9│1/9│1/9│1/9│││即陳文│││││││龍│││││├──┼───┼────────┼───────┼───────┼─────┤│5│陳鄭籾│1/3│1/3│1/3│1/3│└──┴───┴────────┴───────┴───────┴─────┘