裁判字號：臺灣屏東地方法院106年訴字第808號民事判決
裁判日期：民國107年08月28日
裁判案由：租佃爭議
臺灣屏東地方法院民事判決106年度訴字第808號原告 黃秋松
黃貴琴 黃秋虎 黃永華 黃嚴春蕙 黃春如 黃碗 如共同訴訟代理人 陳清朗 律師被告 郭文山
郭文川 郭文海 郭文龍 上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國107年8月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號，面積二一二六平方公尺土地內，如附圖所示編號2778部分面積四二一平方公尺之建物、編號2778⑴部分面積一五六平方公尺之棚架及編號2778⑶部分面積一九一平方公尺之柏油地面等地上物拆除，並將上開土地返還原告。
被告郭文山應將前項土地如附圖所示編號2778⑵部分面積一三０五平方公尺之地上物除去，並將上開土地及如附圖所示編號2778
⑷、2778⑸、2778⑹部分面積五三平方公尺之土地返還原告。訴訟費用由被告郭文山負擔，其中百分之三十四併由被告連帶負擔。
理由
壹、程序事項
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1、2項定有明文。查本件租佃爭議事件前經屏東縣政府耕地租佃委員會調處，惟原告不服調處結果，經屏東縣政府移送本院處理，有該府民國106年9月14日屏府地權字第10671356900號函所附屏東縣政府耕地租佃委員會調解、調處資料等文件附卷可稽（見本院卷一第11至27頁反面），揆諸首揭規定，原告提起本件訴訟，程序上自屬合法，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第5款定有明文。本件原告起訴原以郭文山為被告，嗣於107年6月8日言詞辯論中追加郭文川、郭文海、郭文龍為被告（見本院卷二第39頁反面），核其追加之被告郭文川、郭文海、郭文龍與被告郭文山乃為坐落於屏東縣○○鄉○○段○○○○○號土地（下稱系爭2778地號土地）上之建物（門牌號碼；屏東縣○○鄉○○路○號，下稱系爭建物）之共有人，則訴訟標的對被告等4人即須合一確定，且應一同起訴或被訴，茲原告嗣後追加被告，核與上揭規定相符，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：
㈠、系爭2778地號土地，面積2,126平方公尺及坐落屏東縣○○鄉○○○段○○○○號，面積160平方公尺土地（下稱系爭41
1地號土地）原登記為訴外人即原告之祖父 黃順主 （下稱黃順主）所有，嗣後黃順主於34年2月20日死亡，上開土地由訴外人即原告之父親 黃瑞得 （下稱黃瑞得）繼承，然未辦理繼承登記。訴外人即被告之父親 郭進貴 （下稱郭進貴）與黃瑞得間於62年間就上開土地訂有耕地三七五租約、租約字號為竹田鄉泗字第6號（下稱系爭租約），嗣後黃瑞得過世，系爭2筆土地為原告繼承共有，於104年5月18日辦畢繼承登記，原告並於105年2月5日辦理登記系爭2筆土地出租人為原告、承租人為被告郭文山。後原告於105年間發現被告於系爭2778地號土地上興建如屏東縣潮州地政事務所107年4月3日屏潮地二字第10730258600號函文後附複丈成果圖（下稱附圖，見本院卷二第6頁）編號2778所示面積421平方公尺之系爭建物、編號2778⑴所示面積156平方公尺之棚架及編號2778⑶所示面積191平方公尺之柏油空地（下稱系爭地上物）供其居住用；系爭411地號土地遭訴外人「溝子墘福德祠」占用，並在其上建造如附圖編號411⑴所示面積4平方公尺之倉庫、編號411⑵所示面積16平方公尺之棚架、編號411⑷所示面積4平方公尺之棚架、編號411⑸所示面積19平方公尺之廟宇（下稱系爭廟宇）。綜上，被告郭文山承租系爭2筆土地既均有部分地上建物供居住而非耕作之用，足見被告郭文山擅自變更耕地用途而不為實際耕作之行為，業已違背系爭租約之本旨，而有不自任耕作之事實，依耕地三七五減租條例第16條規定，系爭租約無待原告另為終止之表示，已當然向後失其效力，惟被告現仍繼續無權占用系爭2筆土地，原告自得請求返還土地。爰依耕地三七五減租條例第16條、民法第767條第1項前段等規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠、如主文第1項所示。㈡、如主文第2項所示。㈢、被告郭文山應將系爭411地號土地返還予原告（此項聲明部分，原告與被告郭文山已和解如另紙和解筆錄）。
二、被告則以：
㈠、系爭411地號土地，係伊等父親郭進貴向黃瑞得購買，且因該地屬庄內的信仰中心，系爭廟宇並非伊等所建造，伊等亦無在使用該地，現由訴外人「溝子墘福德祠」占用，而供庄內民眾自由參拜。系爭租約就系爭411地號土地部分之租金至61年後便無再繳交，應可證明系爭411地號土地已經出賣予被告，否則為何不再收取租金。惟伊等亦認伊等非系爭41
1地號土地之所有人，因該地屬信仰中心，該地之所有人應屬「溝子墘福德祠」，若原告要將系爭411地號土地收回，伊等無意見（此部分原告與被告郭文山已和解如另紙和解筆錄）。
㈡、系爭2778號土地，被告郭文山仍然有於如附圖編號2778⑵所示面積1305平方公尺之土地上種植甘藷葉、檳榔園（下稱系爭作物），而其上之系爭建物，係由被告4人繼承取得，各納稅4分之1，約於30幾年興建，期間有因颱風破壞而整修過，目前是被告之姐姐居住。原告就系爭租約原有收取租金，惟72年後，原告稱其非契約當事人、收取租金沒有憑據，不敢隨意收取，後伊便無再繳納租金，原告明知系爭建物存在仍收租多年從未有異議，其請求洵屬無據。綜上，應認原告之權利已經失效等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項及爭點（見本院卷二第50頁反面至51頁）：
㈠、兩造不爭執事項：⒈系爭2778地號土地及系爭411地號土地原為黃順主所有，10
4年5月18日因繼承而登記為原告所共有，應有部分各7分之1，黃瑞得與郭進貴於62年就系爭土地訂有系爭租約（租賃期間自56年1月1日至61年12月31日），後於92年8月27日變更出租人為黃順主、承租人為郭 李銀妹 ，104年5月13日變更承租人為郭文山，105年3月2日變更出租人為原告、承租人為被告郭文山，租期至109年12月31日為止。
⒉系爭2778地號土地上有如附圖所示之編號2778之系爭建物（
門牌號碼為屏東縣○○鄉○○路○號，納稅義務人為被告4人）、編號2778⑴之棚架、編號2778⑵之檳榔園（目前為被告郭文山種植）、編號2778⑶之空地。
⒊系爭411地號土地上有如附圖所示之編號411⑴之倉庫、編
號411⑵之棚架、編號411⑷之金爐、編號411⑸之廟宇，整體建築為「溝仔墘福德祠」。
⒋黃順主於34年2月20日死亡，其繼承人為黃瑞得，黃瑞得於6
3年1月13日死亡，其繼承人為原告7人。
㈡、兩造之爭點：原告主張依耕地三七五減租條例第16條第1項規定系爭租約無效，並依民法第455、767條請求被告拆除2778地號土地上之地上物並返還系爭2778地號土地是否有理由？
四、本院得心證之理由：
㈠、被告有無不自任耕作情事，而致系爭租約向後失效？⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全地或一部轉租於他人
；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。蓋耕地三七五減租條例之立法目的，旨在落實憲法第143條第4項扶植自耕農之農地使用政策及憲法第153條第1項改良農民生活之基本國策，其立法限制地租、租期、嚴格限制耕地出租人終止耕地租約及收回耕地條件，藉有礙契約自由原則及地主財產權保障之立法手段，保護弱勢之自耕農，重新建構耕地承租人與出租人間之農業產業關係，惟若耕地承租人不自任耕作或將耕地之全部或一部轉租他人，自無加以保護之必要。是耕地承租人就承租耕地之「一部」不自任耕作，依前揭規定，其「全部」租約均歸於無效（最高法院99年度台上字第339號判決意旨參照）。又所謂「原訂租約無效」，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言（最高法院80年台再字第15號判例意旨參照）。至於所謂「不自任耕作」，係指承租人有擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或建築房屋居住，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之行為而言（最高法院70年台上字第4637號、63年台上字第599號、56年台上字第1520號判例意旨參照）。
⒉查系爭2778地號土地之地目為「田」，使用分區為「特定農
業區」，使用地類別為「農牧用地」之事實，有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷一第34至35頁），而兩造就系爭2778地號土地訂定系爭租約，載明耕地之正產物為「谷」，此有系爭租約變更登記通知單附卷可憑（見本院卷一第62頁），並為兩造所不爭執，足認兩造就系爭2778地號土地所成立之系爭租約，原係成立約定栽種「農作物」之耕地租佃契約，至為明確。
⒊而原告主張被告郭文山現未耕作土地，並擅自在系爭2778地
號土地上如附圖所示編號2778部分面積421平方公尺土地供作居住建物基地使用、編號2778⑴部分面積156平方公尺土地為棚架、編號2778⑶面積191平方公尺為柏油空地，而供作他用等情，業經本院於107年2月7日會同潮州地政測量人員及原告、被告郭文山至系爭2778地號土地現場勘驗確認無誤，製有勘驗筆錄及附圖在卷可佐（見本院卷一第110至
111頁，卷二第6頁），且為被告所不爭執（見前揭不爭執事項第3項），自堪信原告上開主張屬實。是被告郭文山確有將系爭2778地號土地部分作為耕種以外使用，且無耕作之事實，亦堪予認定。
⒋被告郭文山雖抗辯其於系爭2778地號土地如附圖所示編號27
78⑵部分有種植系爭作物（如前揭不爭執事項第3項），並非無耕作云云。然依上開最高法院99年度台上字第339號判決意旨，耕地承租人就承租耕地之「一部」不自任耕作，其「全部」租約均歸於無效，故被告郭文山既就系爭2778地號土地之「一部」已非作為耕地使用，系爭租約自全部歸於無效，被告郭文山前揭辯詞，實屬無據。
⒌被告復辯稱：系爭建物早自30年間即興建完成並存在於系爭
2778地號土地上，而系爭租約係被告之父親郭進貴於62年間才與前地主黃瑞得簽約，訂約前已居住於此，黃瑞得知悉上述情事且未表示反對，被告郭文山並無違反耕地三七五減租條例第16條之規定，系爭租約並非無效云云。經查，被告辯稱系爭建物於30年間已興建，且為出租人知悉未表示反對云云，然經本院發函屏東縣政府稅務局調取系爭建物稅籍資料，該局以107年2月21日屏稅潮分貳字第1070711678號函回覆系爭建物之稅籍資料，依上開稅籍資料，系爭建物之起課年月為60年1月，有系爭建物課稅明細表在卷可參（見本院卷一第158至160頁）。而系爭租約之租賃期間係自56年1月1日開始，此有系爭租約附卷可參（見本院卷一第58頁），足徵被告於系爭租約之租賃期間開始後，興建系爭建物供作居住之用，已非為供堆置農具、肥料或臨時休息之簡陋農舍可擬，此有照片附卷可證（見本院卷一第39至40頁，卷二第19至30頁）。意即本院認系爭建物為被告解決家人實際居住問題為目的之住房，與「農舍」（或資材室）定義自屬有間，且被告無法就系爭建物興建時有通知出租人此節舉證以實其說，自屬擅自變更系爭2778地號土地原約定作為耕作之用途，而不自任耕作甚明，其上開辯解，洵屬無據。
⒍又被告辯稱：原告知悉伊搭建系爭建物而不為反對，並持續
收租，顯見其業已同意云云，已據原告否認，況依前開說明，所謂原訂租約無效，係指原訂租約全部無效、無待於當事人主張或法院宣告終止，當然向後失其效力、確定的不生效力，無從因事後之追認或類似行為而更生效力，亦不因時間的經過而補正。從而，不因出租人有繼續收租行為，即使原無效租約轉變為有效，縱使出租人知悉承租人有不自任耕作事實，未即時收回土地，甚至仍有收取租金行為，承租人亦不得解為因出租人知悉承租人不自任耕作，未收回土地因而系爭租約仍繼續有效，參照前揭說明，均無從使已無效之租約恢復效力。是兩造就系爭土地之租約，原約定既係以栽培農作物為耕作，則承租人擅自變更用途而未耕作，即屬不自任耕作，縱經土地所有人同意，該同意亦屬違反強制規定而無效，是被告上開辯解，均屬無據。
㈡、按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第
767條第1項前段定有明文。查被告未經原告同意，違反系爭租約原約定栽培農作物耕作，擅自在其上興建系爭建物，變更其用途為供居住使用，而不為耕作，自屬違反耕地三七五減租條例第16條第1、2項不自任耕作之規定，兩造間之系爭租約已向後失其效力，業如上述，則原告主張系爭租約已歸於消滅，被告無權繼續占有使用系爭2778地號土地，被告郭文山應移除系爭作物、被告應拆除系爭地上物並返還土地予原告，即屬有據。
㈢、又本件原告第3項聲明請求被告郭文山返還系爭411地號土地部分，因已由被告郭文山同意原告之請求如另紙和解筆錄，故本判決就此部分無論述之必要，併此敘明。
五、綜上所述，被告郭文山確為不自任耕作，原告依耕地三七五減租條例第16條第2項及民法第767條第1項前段之規定，主張原告與被告郭文山間之租約向後失其效力，被告無權繼續占有使用系爭2778地號土地，被告郭文山應將系爭作物移除、被告應將系爭地上物拆除，並將系爭2778地號土地返還予原告，為有理由，應予准許。
六、復按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，耕地三七五減租條例第26條第1項規範明確。本件前經屏東縣政府耕地租佃委員會調解不成，兩造亦均不服屏東縣政府所為之調處決議，經移送本院審理，此為兩造所不爭執，並有屏東縣政府106年9月14日屏府地權字第10671356900號函暨隨函檢附資料在卷可考（見本院卷一第11至27頁反面），揆諸上揭規定，本件免收裁判費用，惟於審理期間，曾有諸如複丈費用之必要支出，故仍應諭知訴訟費用之分擔如主文第3項所示（含已和解之系爭411地號土地測量費部分）。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決結果均不生影響，本院自毋庸逐一論駁，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項、第2項，判決如主文。
中華民國107年8月28日
民事第一庭法官張瑞德以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年8月28日
書記官張彩霞