裁判字號：臺灣高等法院89年上易字第621號民事判決
裁判日期：民國90年01月17日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院民事判決八十九年度上易字第六二一號
上訴人甲○○訴訟代理人 胡文兆 被上訴人竹風房屋仲介有限公司法定代理人 徐榮聰 訴訟代理人王偉右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十九年九月二十五日臺灣新竹地方法院八十九年度訴字第二七三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付新臺幣（下同）七十三萬九千元整，及自民國（下同）八十九年五月二十四日起按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：被上訴人公司之職員 蘇俊逸 於訂約前後，並未告知上訴人，自用住宅稅率之相關法律規定，上訴人係因一年前曾買過房屋，以為將系爭不動產移轉登記至配偶名下後，再行出賣，便可享有自用住宅稅率，不知系爭房屋若曾出租，即不能使用該項優惠，乃將系爭不動產移轉登記予其夫胡文兆名下後，再與訴外人 杜美虹 簽訂買賣契約，上訴人嗣後亦因被上訴人公司之其他職員及代書 王志有 告知，上訴人不能使用自用住宅稅率，需用其他方法避稅，否則五年內查到，仍需補稅等情，始解除與訴外人杜美虹之買賣契約，被上訴人自應依侵權行為之法則，賠償上訴人之損失。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：上訴人於銷售期間，並未告知被上訴人系爭房屋近期有租賃關係存在，直至杜美虹與上訴人簽訂不動產賣契約時始告知上情，被上訴人已經由代書告知上訴人之夫胡文兆，若上訴人先將系爭不動產所有權移轉登記予伊後，再移轉予杜美虹，仍可享受自用優惠增值稅率，上訴人因聽信其他代書之言，誤信無法使用優惠稅率，逕與杜美虹解除買賣契約，自與被上訴人無涉，且依委託銷售契約第七條之約定、民法第五百六十八條及最高法院四十九年度台上字第一六四六號判例，上訴人解除契約，對居間人所得之報酬並無影響，被上訴人受有五十萬元之報酬，自屬合法有據。
理由
一、上訴人起訴主張：上訴人與被上訴人於八十九年一月十八日，就上訴人所有坐落新竹市○○段二九五之七地號土地及其上建物即門牌號碼為新竹市○○路○○○巷○弄○○○號（下稱系爭不動產）訂立委託銷售契約，期限自八十九年二月十八日起至二月二十四日止，其間被上訴人介紹訴外人杜美虹與上訴人訂立不動產買賣契約書，總價二千三百九十萬元。上訴人告知被上訴人該買賣要適用自用住宅稅率及曾有租賃之事實，惟被上訴人並未告知，前一年內房屋有租賃事實者，土地增值稅即不得適用自用住宅稅率之事，致土地增值稅只能適用一般稅率，上訴人不得已乃解除買賣契約。因被上訴人事先未盡專業告知義務，顯有過失，致上訴人受有已支付被上訴人仲介費服務費五十萬元及代償杜美虹支付被上訴人之仲介費二十三萬九千元之損失，爰依民法第一百八十四條之規定，求為命被上訴人賠償七十三萬九千元及法定遲延利息之判決。
二、被上訴人則以：被上訴人已將前一年有租賃之房屋，若先移轉登記予配偶名下後，再行出賣，亦可享有自用住宅稅率之事，告知上訴人，兩造亦合意依財政部六十九年二月十二日台財稅第三一三一六號函辦理，嗣上訴人誤信其他代書之言，以為無法使用該項優惠稅率，逕與杜美虹解除契約，非可歸責於被上訴人。且被上訴人已依約介紹杜美虹與上訴人訂立買賣契約，自得請求報酬，不因上訴人解除契約而受影響等語，資為抗辯。
三、查，上訴人於八十九年二月十八日授權其夫胡文兆委託被上訴人銷售系爭不動產，委託期限自八十九年二月十八日至二月二十四日止，經被上訴人之介紹於同年二月二十一日出售予訴外人杜美虹，上訴人及杜美虹分別支付被上訴人仲介費服務費五十萬元、二十三萬九千元，嗣上訴人於同年三月二十六日與杜美虹合意解除買賣契等情，為兩造所不爭執，並有委託銷售契約書、不動產買賣契約書、契約書附原審卷可證，自堪信為真實。茲兩造爭執之要點在於上訴人所有之系爭不動產，在出售前一年曾有出租情事，於移轉登記予上訴人之夫後並於該出租一年內出售，是否仍可適用自用住宅稅率計課土地增值稅；以及被上訴人於仲介時就此有無盡告知之義務，對於上訴人解除其與杜美虹間之買賣契約所受之損害，有無過失情事。
四、按「綜合土地稅法相關規定，甲、乙二人為配偶，甲所有土地、房屋曾以甲名義出租，於終止租賃一年內，將該土地、房屋贈予給乙，由乙以乙名義出賣該土地、房屋，若乙取得土地所有權後，自始即係供自用住宅之用，而未供營業使用或出租者，則乙於出售該土地時，如符合土地稅法第九條及第三十四條之規定者，得依法適用自用住宅用地優惠稅率計徵土地增值稅。」有新竹市稅捐稽徵處八十九年八月九日八九新市稅財字第八九０三二０六五號函附原審卷第九四至九六頁可稽，可見系爭房地於出售前縱有出租之情形，仍可依上開方式，適用前開財政部函釋自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅。
五、上訴人訴訟代理人即上訴人之夫胡文兆陳稱，系爭不動產所以要自上訴人名義過戶至上訴人之夫胡文兆名義就是要使用優惠稅率（即自用住宅用地優惠稅率課計徵土地增值稅），核與證人即被上訴人之受僱職員蘇俊逸在原審證稱：「我有解釋一般住戶及自用住戶稅率給原訴代聽‧是在簽約同時及之前，就解釋給他聽，他告訴我說房子是全新的，另如答辯狀原證三第二條，即使他出賣前一年有出租或營業行為，但只要他就不動產，由原告(即上訴人)更名登記給原訴代，再出賣就可以適用自用住戶稅率，我們可以證明，可以以此方式，可以享受自用住戶稅率，節稅。在八十九年二月二十一日簽買賣契約時，原告應有陳明房屋於一年前內有出租情事‧所以我們才會告訴他，可以移轉登記情事，來節稅，而能適用自用住戶稅率」等語相符（見原審卷第四○頁）。再者，依不動產買賣契約書所載，上訴人與買方杜美虹約定第二期備證款於賣方夫妻更名登記完成後給付，足證被上訴人辯稱確有告知上訴人系爭不動產移轉登記予其夫胡文兆後即可適用自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅，且經兩造及杜美虹合意依該方式辦理買賣過戶乙節，堪予採信。是則，本件上訴人因誤認系爭不動產移轉登記予上訴人之夫胡文兆後再行出售，仍無法適用自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅，而自行與買受人杜美虹解除買賣契約，縱因此受有損害，純係可歸責於自己之原因，難認被上訴人有何故意或過失可言。
六、綜上所述，被上訴人並無因故意或過失侵害上訴人權利之情事，上訴人請求被上訴人賠償損害七十三萬九千元及遲延利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張與陳述，或與本件爭點無涉，或不影響本件判決結果，爰不一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年一月十七日
民事第三庭
審判長法官張宗權
法官蕭艿菁法官吳秀美右正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十年一月十九日
書記官常淑慧