臺灣臺北地方法院102年度訴字第2924號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院102年訴字第2924號民事判決

裁判日期：民國103年04月30日

裁判案由：分割共有物

臺灣臺北地方法院民事判決102年度訴字第2924號原告 楊子瑜 訴訟代理人 施竣中 律師複代理人 袁大為 律師
沈志偉 被告 陳思樺 訴訟代理人 徐嶸文 律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國103年4月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國102年1月30日間為投資獲利目的，以新台幣（下同）475萬元，向訴外人 游盛元 購買門牌號碼新北市○○區○○路○○○○號5樓之建物（即新北市○○區○○段○○○○號）及其坐落基地（即新北市○○區○○段○○○○號土地應有部分30分之2，下合稱系爭房地）之應有部分2分之1，約定共分4期給付，原告分別於102年1月30日、102年3月11日匯款200萬元及190萬1,323元予游盛元以給付第1期、第4期款項，第2期、第3期款項803元、17萬1,995元則係分別繳納房屋稅、土地增值稅款，其餘買賣價款約67萬元則作為抵繳系爭房地之銀行貸款餘額2分之1，有銀行匯款收執聯、房屋稅與土地增值稅繳款書、銀行貸款餘額證明書可憑，游盛元並於102年2月21日將系爭房地所有權應有部分2分之1移轉登記予原告。系爭房地買賣過程、資金流程與明細，均符合社會上一般房地買賣之交易情形，且購買之際已依法由出賣人踐行通知被告是否行使優先承買權，足證原告與游盛元間確實存在系爭房地應有部分2分之1買賣之真意。原告與被告分別共有如附表所示之房地，且無物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限等情，是各共有人原得隨時請求分割共有物，且系爭房地現為一般住宅使用，屋內結構上無法區隔其中任一部分作為獨立使用，倘以原物分割，恐有害於各分得人日常生活使用，如採變價分割方式，除可徹底消滅共有，維持房地完整，並足維護各共有人間之公平性。為此，爰依民法第823條第1項、第824條規定請求分割共有物等語。並聲明：兩造共有如附表所示之房地應予變賣，變賣所得價金由兩造按附表所示應有部分比例分配。
二、被告則以：被告與配偶即訴外人游盛元於84年8月8日結婚，迄今婚姻關係仍持續中，而被告與游盛元於86年間購入系爭房地，於86年3月20日登記為被告、游盛元共有，應有部分各2分之1。然游盛元於96年間無故離家迄今，並於96年、99年間兩度訴請裁判離婚，均經本院以並無難以維持婚姻之重大事由存在而判決駁回，且因上開房地現由被告母子居住，依物之使用目的為家庭棲身之所，自屬不能分割，游盛元竟與原告為系爭房地之虛偽買賣，並藉本件分割共有物訴訟，迫使被告母子流離失所。原告主張係為投資轉售賺取差價目的購買系爭房地，則其自應購買房屋產權單純、屋況良好之標的，以便順利在市場上出售，然系爭房地為坐落新北市○○區○○路之老舊公寓，並無電梯，聯外道路狹窄，又無住戶汽機車停車位，且系爭房地復經游盛元向兆豐商業銀行設定本金最高限額抵押權192萬元，及向中國信託商業銀行設定本金最高限額抵押權96萬元，原告買受系爭房地應有部分後又僅能取得權利範圍2分之1，尚須向法院請求分割，由法院變賣之價金亦較市場自由交易行情為低，上情均與原告所謂購屋投資獲利之初衷相悖。又原告於購買系爭房地前從未至現場了解該屋現況及被告居住管理情形，且原告之住所乃台北市知名頂級豪宅「勤美樸真」建案之高樓層，依實價登錄資料所示，該案4樓房屋於102年3月間之交易價格即高達
2.08億元，而高樓層之房價應有每坪200萬元以上之價值，顯見原告資力雄厚，豈會以系爭房地為投資標的，足見原告說詞不可採，本件交易確違反社會常情與經驗法則，原告與游盛元間之買賣行為顯屬通謀虛偽意思表示而無效，其所有權移轉之物權行為亦屬無效，應予塗銷。原告本於無效之法律行為，自無從以共有人地位訴請分割共有物等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告起訴主張原告於102年1月30日以475萬元，向游盛元購買系爭房地應有部分2分之1，約定共分4期給付，原告分別於102年1月30日、102年3月11日匯款予游盛元以給付第1期、第4期款項200萬元及190萬1,323元，第2期、第3期款項803元、17萬1,995元則分別繳納房屋稅、土地增值稅款，其餘買賣價款約67萬元則作為抵繳系爭房地之銀行貸款餘額2分之1，游盛元嗣於102年2月21日將系爭房地所有權移轉登記予原告等情，為兩造所不爭執，並有土地／建築改良物所有權買賣移轉契約書、新北市政府稅捐稽徵處新店分處102年契稅繳款書○○○區○○段○○○○號（地號全部）土地土地登記第二類謄本○○○區○○段○○○○號（建號全部）建物登記第二類謄本（見本院102年度司店調字第73號卷第7-22頁）、不動產買賣契約書（見本院卷第31-36頁）在卷足稽，堪以採信。
四、原告主張於102年1月30日以475萬元向游盛元購買系爭房地應有部分2分之1並於102年2月21日移轉其所有權一節，為被告所不否認，惟被告抗辯游盛元與被告婚姻關係仍持續中，系爭房地本無從分割，系爭買賣係通謀虛偽意思表示等語。則本件之爭點為系爭買賣是否為通謀虛偽意思表示，茲論述本院得心證之理由如下：
㈠按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效。但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87條定有明文。依一般經驗法則，買賣不動產衡屬重大買賣，即便為投資目的，買方對於所購買之標的物以經審慎調查、多方打聽並實地觀察為常情。依原告先前買受不動產之情形觀之，原告購買之不動產均位於台北市區內，此有原告稅務電子閘門所得調件明細表在卷可參（見本院卷第76-78頁），原告並無在新北市新店區購置不動產之經驗，可資認定。而原告就系爭房地之買賣全權委託 薛正忠 ，原告並未看過房子，也未與賣方議價，向地政機關辦理移轉登記之地政士為何人、費用由誰支付、系爭房地價金如何決定、賣方就系爭房地有無向銀行貸款、房屋過戶後原告是否須清償銀行貸款，原告均稱不清楚，凡此均與常人購買房屋應為之注意程度大相逕庭。又系爭建物係屋齡25年之建築，此經證人即原告購買系爭房地全權委任之代理人薛正忠證述在卷（本院102年12月12日言詞辯論筆錄），然薛正忠於系爭買賣之前未至系爭房地內部觀看，只有去看外觀，一共去2次，一次是看外觀，一次是到巷口仲介作市調，伊是透過 丁栗菁 與游盛元聯絡，不認識游盛元，簽約當時才與游盛元碰面，丁栗菁從未與薛正忠說明系爭房屋內部情形等情，業據證人薛正忠證述明確（同上筆錄），則薛正忠既係原告所委任全權買受系爭房地之代理人，對於屋齡25年之舊屋竟未要求至系爭建物內部觀看，亦不知系爭房屋內部情形，即率然代理原告購入系爭房地應有部分2分之1，實與常理有違。再證人薛正忠證稱游盛元稱被告的部分要由買方自行去協商等語（同上筆錄），則薛正忠既不要求至買受標的物內部觀看，對於所買受系爭房地2分之1之點交，出賣人表示不負責，由買受人自行協商一節亦無異詞，與一般理性之人買賣房地產之經驗法則均有違背。又證人薛正忠對於系爭建物所在附近之地理環境、交通機能等事項證稱：（系爭房地附近）交通機能不錯，臨近大馬路，捷運站不記得，沒有看到嫌惡設施，學校醫院公共設施等情形忘記了等語（同上筆錄），然系爭房地應有部分之買賣係薛正忠於102年1月間所為，迄證人薛正忠作證之時間102年12月未及1年，且原告全權委任薛正忠為系爭房地之買賣，衡情薛正忠對於系爭房地之調查及記憶應屬明確，然薛正忠竟無法說出系爭房地附近有無捷運站、學校，顯然對於系爭房地之實際情況均不了解。經本院查詢GOOGLE地圖，系爭建物距離捷運站甚近，不到500公尺處即有捷運站出口，距離五峯國中亦不到500公尺之距離，方圓1公里之半徑內尚有崇光女中、北新國小等學校及新店區公所等行政機關，並有GOOGLE地圖1紙在卷可參，堪認系爭房地位於新北市新店區之行政、文教區域，地理及交通位置良好，原告之代理人竟就此無法明確回答，系爭房地買賣之真實性確然有疑。
㈡依系爭買賣契約簽約洽訂之過程觀之，原告稱系爭買賣契約
之特別約定條款上簽名是伊親自簽的，點交房屋甲乙雙方確認書上之原告印章也是伊親自蓋的等語（見本院103年1月14日言詞辯論筆錄），核與證人薛正忠所證：系爭買賣契約書及特別約定條款上之原告簽名是伊代簽，其上印章及點交房屋甲乙雙方確認書上之印章是原告交給伊等語（見本院102年12月12日言詞辯論筆錄），即有齟齬。觀之原告於本院所簽當事人結文上簽名與系爭買賣契約特別約定條款上之簽名，以肉眼觀察即有不同（見本院卷第35頁、第40頁、第140頁），足認系爭買賣契約及特別約定條款上之簽名並非原告所簽。原告對於非其所簽之簽名何以事後飾詞承認為其所簽，亦與常理有違，堪認系爭買賣契約之簽訂當時並非出於買賣房屋之真意。再原告與游盛元並未點交系爭房地，而於102年3月11日約定房屋點交事宜由游盛元依現況交予原告，事後由原告自行與系爭房地共有人即被告協議點交房屋事務，有點交房屋甲乙雙方確認書在卷可稽（見本院卷第37頁），然原告及薛正忠從未見過系爭房屋內部，雙方竟簽訂「依現狀點交，並由原告自行向被告協議點交事務」，亦與不動產買賣之經驗法則相違，更足佐證系爭買賣契約之買賣雙方實無買賣之真意。
㈢游盛元與被告於84年8月8日結婚，迄今婚姻關係仍持續中，
游盛元於96年、99年間2次訴請裁判離婚，均經本院以並無難以維持婚姻之重大事由存在駁回其訴，有本院96年度婚字第824號、99年度婚字第449號判決在卷可憑（本院卷第17-22頁）。系爭房地之買受，係供游盛元、被告建立家庭、生育子女所共同居住，迄今仍由被告與其子居住其內，為兩造所不爭，揆諸前開說明，系爭房地於游盛元與被告婚姻關係仍持續中依其使用目的當屬不能分割。游盛元明知於此，欲出售系爭房地應有部分卻不告知被告，竟由薛正忠於102年1月4日、10日代游盛元寄存證信函予被告，通知被告游盛元欲出售系爭房地應有部分一情，有蘆洲光華路郵局第2號、板橋文化路郵局第217號存證信函在卷可憑（見本院卷第122-125頁），並據證人薛正忠證述屬實（本院102年12月12日言詞辯論筆錄）。證人薛正忠復證稱因游盛元在國外，故幫游盛元寄存證信函予被告，游盛元印章是丁栗菁提供的等語（同上筆錄），惟薛正忠係買方之代理人，於系爭買賣契約簽訂前，越俎代庖代為寄發上開2封存證信函，且丁栗菁亦不避諱由買方代理人取得游盛元之印章代為發函，益見薛正忠、丁栗菁之關係絕非僅為買賣契約雙方當事人之代理人而已。再游盛元於102年1月25日就系爭房地尚有409,934元、941,825元之銀行貸款未繳納，有中國信託商業銀行貸款餘額證明書、兆豐國際商業銀行放款餘額證明書（見本院卷第44-45頁）附卷足佐，合計貸款金額為1,351,759元，原告與游盛元並約定游盛元負責部分為2分之1即675,879.5元，該部分貸款由原告承接，並抵付系爭買賣契約之一部分款項。惟原告對於承受銀行貸款債務一事並不知情，為原告陳述在卷（本院103年1月14日言詞辯論筆錄），按理買賣價金為買賣契約中極為重要之點，原告竟只知實付房地買賣價金390幾萬元，而不知尚需繳納貸款，亦可見原告僅係薛正忠之人頭，並無買賣系爭房地應有部分之真意。
㈣綜上，系爭買賣契約固有簽訂不動產買賣契約書，原告並於
102年1月30日匯款200萬元、102年3月11日匯款190萬1,323元，然買賣契約書之簽訂及匯款僅為買賣行為形式外觀，原告與游盛元間就系爭買賣既有如上所述諸多與常理不符之處，被告抗辯系爭買賣契約係通謀虛偽意思表示，當屬可採。
五、因此，原告與游盛元就系爭房地所為之買賣契約係通謀虛偽意思表示，依民法第87條前段規定，其意思表示無效，原告自無由取得系爭房地應有部分之所有權，即非系爭房地之共有人，從而，原告依民法第823條、第824條規定，請求變價分割系爭房地，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年4月30日
民事第八庭法官林欣苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年4月30日
書記官黃巧吟附表：
┌──┬────────────┬────────┬────────────┐│編號│不動產│面積（平方公尺）│原告與被告權利範圍││││││├──┼────────────┼────────┼────────────┤│1│新北市○○區○○段236地│524.41│楊子瑜：應有部分30分之1│││號土地，地目：建，權利範││陳思樺：應有部分30分之1│││圍30分之2│││├──┼────────────┼────────┼────────────┤│2│新北市○○區○○段606建│樓層面積：90.93│楊子瑜：應有部分2分之1│││號（門牌號碼：新北市新店│陽台：10.24│陳思樺：應有部分2分之1○○○區○○路46之2號5樓），權│││││利範圍全部│││└──┴────────────┴────────┴────────────┘