裁判字號：臺灣士林地方法院94年訴字第734號民事判決
裁判日期：民國94年10月07日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣士林地方法院民事判決94年度訴字第734號原告乙○○訴訟代理人 鍾周亮 律師
1被告丙○○訴訟代理人甲○○當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國94年9月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：台北市○○區○○段3小段31925建號，即門牌號碼台北市○○區○○街○○巷○○號2樓房屋（以下簡稱系爭房屋），原為訴外人 林韋伶 、 林嘉祥 自台灣士林地方法院91年度執字第8753號債務人 陳冠如 拍賣抵押物強制執行事件中拍賣取得，經賣予訴外人 李建全 ，再由原告向李建全買賣取得，雖被告於前開執行事件中，陳報與債務人陳冠如就系爭房屋有租賃契約存在，然經查系爭房屋雖於89年5月31日由訴外人甲○○賣與債務人陳冠如，然抵押貸款並未換貸，應屬虛偽移轉，且被告雖與債務人陳冠如訂立租賃契約書，系爭房屋實際上仍由訴外人甲○○使用，此觀諸甲○○住址即為系爭房屋地址自明，故被告所提之租賃契約，實為通謀虛偽意思表示訂立，應屬無效，是被告占有系爭房屋顯為無權占有，為此爰依民法第767條之規定，請求被告將前開建物騰空遷讓返還原告。又被告無權占用原告前開房屋，係無法律上之原因，而獲有相當於租金之利益，亦侵害原告所有權，爰依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告自民國93年9月17日起，至前開建物騰空返還之日止，按月給付原告新台幣（下同）24,504元。原告並聲明：（一）被告應將台北市○○區○○街○○巷○○號2樓建物騰空遷讓返還原告。（二）被告應自93年9月17日起至前項建物騰空返還之日止，按月給付24,504元與原告。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，依其所提書狀則以：系爭房屋於66年間建造，被告於67年11月4日即遷入居住，被告為訴外人甲○○之姊，因87年間系爭房屋屋況破損，經被告與房屋所有權人甲○○協商後，由被告墊付修繕費用重新裝修，雙方並於87年4月1日訂立租期較長之租賃契約，以保障被告權利，其間被告雖因子女就學因素，將戶籍遷出，但系爭租賃契約並非通謀虛偽訂立。而系爭房屋嗣經訴外人甲○○轉讓陳冠如，並經法院拍賣，由訴外人林韋伶、 高泰山 買受，再轉讓訴外人李建全，並由原告買受，然依買賣不破租賃原則，前開租賃契約對於受讓人之原告仍繼續存在，被告亦依租賃契約每月支付租金與原告，是兩造間就系爭房屋既有租賃關係存在，被告占有系爭房屋顯非無權占有，亦無不當得利及侵權行為，故原告之訴顯無理由等語，資為置辯。被告並聲明：（一）駁回原告之及假執行之聲請。（二）如受不利判決，願供擔保請准免假執行。
三、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
四、原告主張原為系被告之弟甲○○所有，於89年5月31日轉讓訴外人陳冠如，嗣經法院拍賣，由訴外人林韋伶、高泰山拍得後，再轉讓訴外人李建全，原告係自李建全買受，取得所有權等情，業據原告提出建物登記謄本、台北市士林地政事務所網路申領異動索引為證，且經本院調閱同院91年度執字第8753號債務人陳冠如拍賣抵押物強制執行案卷查明屬實，並為被告所不否認，是原告此部分之主張，自堪信為真實。
五、原告主張被告與甲○○間於87年4月1日所訂之租賃契約，係屬通謀虛偽意思表示一節，則為被告所否認，並以前開情詞置辯，經查：
（一）被告抗辯與其弟甲○○於87年4月1日就系爭房屋訂有租賃契約等情，業據被告提出租賃契約書為證，且系爭房屋經本院91年度執字第8753號拍賣抵押物強制執行事件查封後，民事執行處為查明系爭建物使用情形，曾函請台北市政府警察局北投分局調查，據覆略以系爭房屋由被告丙○○居住使用，租約自87年4月1日至97年12月1日止，此有該分局91年7月1日北市警投分戶字第09161940600號可稽，且債務人陳冠如於本院民事執行處調查中，亦陳述其因向甲○○買賣系爭房屋而繼續租約，丙○○（即被告）仍有支付其租金等語，經核與被告所述相符，堪信為真。
（二）原告雖主張訴外人甲○○於87年5月17日與美商花期銀行股份有限公司（以下簡稱花期銀行）融資時，於房貸申請書切結事項，曾就系爭房屋即融資標的物勾選「目前確係自行住用，無任何出租、出典及無償借予第三人使用等情事，且該狀況將持績至貸款核撥以後」一欄，然此為被告所否認，辯稱該欄非甲○○所勾選等語，經查系爭房貸申請書雖有甲○○簽名蓋章，然切結事項係位於該申請書之融資標的物欄，而該欄書寫筆跡，與申請書其他欄位筆跡略有不同，故是否為甲○○親筆勾選，已非無疑，再參以花期銀行於本院民事執行處通知被告及債務人陳冠如訊問後，並將拍賣條件訂為不點交後，亦未再爭執租賃契約不實而聲明異議，縱認甲○○確曾為該項切結，亦有可能係其為求順利取得貸款而對花期銀行虛偽陳述，惟均難僅以該切結事項遽行推認系爭租約係為甲○○與被告通謀虛偽訂立。
（三）原告雖又主張，系爭租約租期過長，且被告係89年4月12日始簽入系爭房屋，而訴外人甲○○於租約訂立後仍設籍該址，足認租約係屬虛偽云云，惟查，被告與甲○○係屬手足至親，其所訂租賃契約雖長，亦未逾越租賃之最長期限20年，故尚難認有重大異常之處，且查被告雖於89年4月12日遷入系爭房屋，有戶籍謄本可憑，惟因就學、工作或其他因素，以致戶籍與實際住所不符，堪稱常見，本件被告雖於87年4月1日與訴外人甲○○訂立租賃之時，戶籍未設於系爭房屋所在地址，惟其89年4月12日即有設籍資料，遠早於花期銀行90年7月31日取得拍賣抵押物裁定執行名義之時間，是被告應非係為阻撓強制執行而虛偽設籍，而被告與訴外人甲○○既為姊弟，則被告同意訴外人甲○○同住，亦屬人情之常，尚難憑此即認定系爭租賃契約係屬虛偽。
（四）原告復主張訴外人陳冠如向甲○○買受系爭房屋之債權行為及物權行為亦屬虛偽，因其未要求出賣人甲○○塗銷抵押權，且系爭房屋又有長期租賃，均與一般購屋自用之常情有違，惟查，訴外人陳冠如自84年間即設籍系爭房屋，以其長期寄居甲○○所有之系爭房屋以觀，二人間應有親誼關係，是其等間之買賣交易約定，本難遽以通常買賣條件同視，況以原告自訴外人李建全買受系爭房屋之情形，李建全原以系爭房屋設定之抵押權，於移轉所有權時亦未塗銷另貸，與訴外人甲○○與陳冠如之情形相同，應係當事人間之約定，是尚難以此未塗銷抵押權之事實，即推認系爭房屋之移轉，為當事人間通謀虛偽而為。
（五）綜上，原告主張被告與訴外人甲○○間通謀虛偽訂立租賃契約云云，尚乏具體證據可佐，是以原告之主張，即難憑採。
六、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第3人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。88年4月21日修正之民法第425條固有明文。
惟本件租賃契約成立日期為87年4月1日，在前開民法修正施行前，故依民法債編施行法第1條之規定，除有特別規定外，不適用修正施行後之規定。本件租約雖逾5年，然民法第425條第2項係88年4月1日始修正增定，且該條又無溯及既往之規定，故依前開說明，本件租約自無適用，是以原告既買受存有租賃契約之系爭房屋，該租賃契約對原告仍繼續存在，而被告於原告買受系爭房屋後，均按期繳納租金，有收據、匯款申請書可憑，且為原告所不爭，故被告依租賃契約占有使用系爭房屋並非無權占有，且亦無不當得利或侵權行為可言，從而，原告依民法第767條、第179條、第184條，請求被告遷讓房屋，並給付如聲明所示金額之不當得利或損害金，為無理由，均應駁回。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不詳予論述，附此敘明。
八、據上論斷：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條判決如主文。
中華民國94年10月7日
民事第一庭法官劉穎怡以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國94年10月13日
書記官陳玉敏