裁判字號：臺灣高等法院94年上易字第1027號民事判決
裁判日期：民國95年05月03日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院民事判決94年度上易字第1027號上訴人乙○○訴訟代理人丁○○被上訴人丙○○訴訟代理人甲○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國94年10月7日台灣士林地方法院94年度訴字第734號第一審判決提起上訴，經本院於95年4月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。先予敘明。
二、上訴人主張：台北市○○區○○段3小段31925建號，即門牌號碼台北市○○區○○街○○巷○○號2樓房屋（下稱系爭房屋），原為訴外人 林韋伶 、 林嘉祥 自原法院91年度執字第8753號債務人 陳冠如 拍賣抵押物強制執行事件中拍賣取得，經賣予訴外人 李建全 ，再由上訴人向李建全買賣取得，雖被上訴人於前開執行事件中，陳報與債務人陳冠如就系爭房屋有租賃契約存在，然經查系爭房屋雖於89年5月31日由訴外人甲○○賣與債務人陳冠如，然抵押貸款並未換貸，應屬虛偽移轉，且被上訴人雖與債務人陳冠如訂立租賃契約書，系爭房屋實際上仍由訴外人甲○○使用，此觀諸甲○○住址即為系爭房屋地址自明，故被上訴人所提之租賃契約，實為通謀虛偽意思表示訂立，應屬無效，是被上訴人占有系爭房屋顯為無權占有，為此爰依民法第767條之規定，請求被上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人。又被上訴人無權占用上訴人前開房屋，係無法律上之原因，而獲有相當於租金之利益，亦侵害上訴人所有權，爰依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被上訴人自民國93年9月17日起，至前開建物騰空返還之日止，按月給付上訴人新台幣（下同）24,504元。並願供擔保，請准宣告假執行。原審為上訴人全部敗訴判決，上訴人不服提起上訴，求為廢棄原判決，改判如上聲明所示之判決。
三、被上訴人未於本院準備程序期日及言詞辯論期日到場，據其於原審及本院具狀陳述以：系爭房屋於66年間建造，被上訴人於67年11月4日即遷入居住，被上訴人為訴外人甲○○之姊，因87年間系爭房屋屋況破損，經被上訴人與房屋所有權人甲○○協商後，由被上訴人墊付修繕費用重新裝修，雙方並於87年4月1日訂立租期較長之租賃契約，以保障被上訴人權利，其間被上訴人雖因子女就學因素，將戶籍遷出，但系爭租賃契約並非通謀虛偽訂立。而系爭房屋嗣經訴外人甲○○轉讓陳冠如，並經法院拍賣，由訴外人林韋伶、 高泰山 買受，再轉讓訴外人李建全，並由上訴人買受，上訴人購買系爭房屋之時，即知有租約存在，依買賣不破租賃原則，前開租賃契約對於受讓人之上訴人仍繼續存在，被上訴人亦依租賃契約每月支付租金15,000元與上訴人，上訴人亦承認租約而收受，是兩造間就系爭房屋既有租賃關係存在，被上訴人占有系爭房屋顯非無權占有，亦無不當得利及侵權行為，故上訴人之訴顯無理由等語，資為抗辯。並於本院聲明駁回上訴人之上訴；如受不利判決，願供擔保請准免假執行。
四、兩造不爭執之事實：上訴人主張系爭房屋原為被上訴人之弟甲○○所有，於89年5月31日轉讓訴外人陳冠如，嗣經法院拍賣，由訴外人林韋伶、高泰山拍得後，再轉讓訴外人李建全，上訴人係自李建全買受，取得所有權等情，業據上訴人提出建物登記謄本、台北市士林地政事務所網路申領異動索引為證，且經本院調閱原法院91年度執字第8753號債務人陳冠如拍賣抵押物強制執行案卷查明屬實，並為被上訴人所不爭執，是上訴人此部分之主張，自堪信為真實。
五、上訴人主張被上訴人與甲○○間於87年4月1日所訂之租賃契約，係屬通謀虛偽意思表示一節，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，則本案所應審究者被上訴人就系爭房屋所訂之租賃契約是否有效存在？經查：
(一)被上訴人抗辯與其弟甲○○於87年4月1日就系爭房屋訂有租賃契約等情，業據被上訴人提出租賃契約書為證，且系爭房屋經原法院91年度執字第8753號拍賣抵押物強制執行事件查封後，原法院民事執行處為查明系爭建物使用情形，曾函請台北市政府警察局北投分局調查，據覆略以系爭房屋由被上訴人丙○○居住使用，租約自87年4月1日至97年12月1日止，此有該分局91年7月1日北市警投分戶字第09161940600號可稽，且債務人陳冠如於原法院民事執行處調查中，亦陳述其因向甲○○買賣系爭房屋而繼續租約，丙○○（即被上訴人）仍有支付其租金等語，經核與被上訴人所述相符，堪信為真。
(二)上訴人雖主張訴外人甲○○於87年5月17日與美商花期銀行股份有限公司（以下簡稱花期銀行）融資時，於房貸申請書切結事項，曾就系爭房屋即融資標的物勾選「目前確係自行住用，無任何出租、出典及無償借予第三人使用等情事，且該狀況將持續至貸款核撥以後」一欄，然此為被上訴人所否認，辯稱該欄非甲○○所勾選等語，經查系爭房貸申請書雖有甲○○簽名蓋章，然切結事項係位於該申請書之融資標的物欄，而該欄書寫筆跡，與申請書其他欄位筆跡略有不同，故是否為甲○○親筆勾選，已非無疑，再參以花期銀行於原法院民事執行處通知被上訴人及債務人陳冠如訊問後，並將拍賣條件訂為不點交後，亦未再爭執租賃契約不實而聲明異議，縱認甲○○確曾為該項切結，亦有可能係其為求順利取得貸款而對花期銀行虛偽陳述，惟均難僅以該切結事項遽行推認系爭租約係為甲○○與被上訴人通謀虛偽訂立。
(三)上訴人雖又主張，系爭租約租期過長，且被上訴人係89年4月12日始遷入系爭房屋，而訴外人甲○○於租約訂立後仍設籍該址，足認租約係屬虛偽云云。惟查，被上訴人與甲○○係屬手足至親，其所訂租賃契約雖長，亦未逾越租賃之最長期限20年，故尚難認有重大異常之處，且查被上訴人雖於89年4月12日遷入系爭房屋，有戶籍謄本可憑，惟因就學、工作或其他因素，以致戶籍與實際住所不符，堪稱常見，本件被上訴人雖於87年4月1日與訴外人甲○○訂立租賃之時，戶籍未設於系爭房屋所在地址，惟其89年4月12日即有設籍資料，遠早於花期銀行90年7月31日取得拍賣抵押物裁定執行名義之時間，是被上訴人應非係為阻撓強制執行而虛偽設籍，而被上訴人與訴外人甲○○既為姊弟，則被上訴人同意訴外人甲○○同住，亦屬人情之常，尚難憑此即認定系爭租賃契約係屬虛偽。
(四)上訴人復主張訴外人陳冠如向甲○○買受系爭房屋之債權行為及物權行為亦屬虛偽，因其未要求出賣人甲○○塗銷抵押權另為貸款，且系爭房屋又有長期租賃，均與一般購屋自用之常情有違云云。惟查，訴外人陳冠如自84年間即設籍系爭房屋，以其長期寄居甲○○所有之系爭房屋以觀，二人間應有親誼關係，是其等間之買賣交易約定，本難遽以通常買賣條件同視，況以上訴人自訴外人李建全買受系爭房屋之情形，李建全原以系爭房屋設定之抵押權，於移轉所有權時亦未塗銷另貸，與訴外人甲○○與陳冠如之情形相同，應係當事人間之約定，是尚難以此未塗銷抵押權之事實，即推認系爭房屋之移轉，為當事人間通謀虛偽而為。
(五)此外，上訴人主張被上訴人與訴外人甲○○間通謀虛偽訂立租賃契約云云，並未舉確實證據以實其說，是其主張尚難憑採。
六、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第3人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。88年4月21日修正之民法第425條固有明文。
惟本件租賃契約成立日期為87年4月1日，在前開民法修正施行前，故依民法債編施行法第1條之規定，除有特別規定外，不適用修正施行後之規定。本件租約雖逾5年，然民法第425條第2項係88年4月1日始修正增定，且該條又無溯及既往之規定，故依前開說明，本件租約自無適用，是以上訴人既買受存有租賃契約之系爭房屋，該租賃契約對上訴人仍繼續存在。況系爭房屋係由訴外人林韋伶、高泰山自原法院民事執行處拍賣中買得後，再轉讓訴外人李建全，上訴人再向李建全買受，於買受時自已知悉系爭房屋係由被上訴人居住使用中，被上訴人主張租賃契約仍持續中之事實，其仍願買受，並自承有收受被上訴人接月給付之租金15,000元，且有被上訴人於原審提出之上訴人簽收93年9月17日至93年12月16日租金之收據一紙，及94年1月17日至94年8月17日之每月15,000元匯款單8紙為證（見原審調字卷未編頁及訴字卷第73、74頁），是上訴人亦已承認被上訴人與其間有租賃關係存在。
七、綜上所述，被上訴人前與訴外人甲○○所訂立之租賃契約對於上訴人仍繼續存在，被上訴人依租賃契約占有使用系爭房屋並非無權占有，且亦無不當得利或侵權行為可言，從而，上訴人依民法第767條、第179條、第184條，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，並給付如聲明所示金額之不當得利或損害金，為無理由，均不應准許。原審駁回其訴及假執行之聲請，尚無不合。上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不予一一論述，附此敘明。
九、結論：本件上訴為無理由，爰依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國95年5月3日
民事第十二庭審判長法官張宗權
法官蕭艿菁法官陳忠行正本係照原本作成。
不得再上訴。
中華民國95年5月4日
書記官明祖星