臺灣新竹地方法院民事簡易判決 108年度竹北簡字第422號
原 告 何益誠
被 告 范茹惠
訴訟代理人 石宜琳 律師
複代理人 石邁 律師
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國109年3月20日辯論
終結，判決如下：
主文
被告應將坐落新竹縣○○市○○○段○○○○號如附圖所示紅色
斜線部分面積二一點四二平方公尺土地上之地上物拆除，並將土
地返還原告及全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告以新臺幣貳拾萬柒仟柒佰柒拾肆
元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）坐落新竹縣○○市○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地
）為兩造與其他區分所有權人共有之土地，惟被告卻在系
爭土地如附圖所示紅色斜線部分面積21.42平方公尺土地
上增建車庫（下稱系爭車庫）。被告無權占有原告及其他
區分所有權人共有之土地，當初建商出售時並沒有規劃被
告現在使用的停車位，被告的停車空間擋住逃生通道，管
委會先後有存證信函通知被告拆除回復原狀，被告仍置之
不理。爰依民法第767條第1項及第821條規定，請求被
告拆除地上物並將土地返還予原告及其他區分所有權人全
體。
（二）依公寓大廈管理條例第58條第2項規定公寓大廈之起造人
或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車
空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權
人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有
權人權益之行為。又法定空地為公同共有，不得違章建築
，私人更動原建物共用部分之使用已然侵害共有人之法益
。被告之增建系爭車庫並無分管契約之約定，被告未經其
他共有人之同意，在共有之系爭土地（法定空地）內搭蓋
違建供自己停車使用，已危害公共安全及影響市容觀瞻，
不准他人使用系爭土地，已昭顯其「個人之物」心態，專
供己用而排除其他共有人之使用權，將系爭空地置於自己
實力支配之下，足認其主觀上顯有為自己不法利益之意圖
。
（三）另依被告提出原起造人禾岳建設有限公司出具之車位使用
證書及停車位平面圖係被告自行提供，與住戶、建商簽定
之房屋買賣契約書所附之平面圖不同。況被告提出之車位
使用證書共同遵守之事項第2點明確訂定本停車位僅供停
車使用，為維持社區整體美觀與視野之寬闊，車位使用人
不得擅自隔間或設置障礙物。依此約定，明確指出是停車
位而非專供己用之增建車庫，車位使用人不得擅自隔間或
設置障礙物。並於本院聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：
（一）查被告與原告皆自訴外人禾岳建設有限公司買受系爭土地
與其上建物，均為系爭土地之共有人，又參原告所提車位
使用證明書上載「茲證明『 禾顏岳 色』A5棟范茹惠先生，
小姐使用之車位編號19、20號車位無議。」等文字及後附
車位編號圖，可知建商禾岳建設有限公司於出賣上開禾顏
岳色社區房地時，有與各承購戶分別約定，該社區之共用
部分或其基地之空地，應由特定共有人作為車位使用，則
應認共有人間已合意成立分管契約，各共有人皆應受該分
管契約之拘束，是本件被告、原告及各承購住戶既已與禾
岳建設有限公司約定分管契約存在，則應認各住戶間已合
意成立分管契約，被告自有權自由使用收益系爭土地。況
系爭車庫是建商出賣給被告前就已搭建，再觀之該系爭車
位使用證明書，禾顏岳色社區各住戶已至少自102年持續
分管使用系爭土地共用部分或其基地之空地「作為車位」
，已6年有餘，誠業已實際劃定使用範圍，對各自占有管
領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占
有之土地，未予干涉，是退而主張，各占有使用人間，亦
屬有默示分管契約之存在，是被告當亦有權自由使用收益
系爭土地。
（二）房屋之增建部分，若非於原有建物外所另行增建獨立之建
物，該增建部分無論為何人所為，增建之部分均因於完成
加工後，於附合後即產生權利移轉變動之效果，該所有權
應歸屬於當時之房屋所有權人。又系爭增建車庫與系爭土
地上之建物之牆面一部連為一體，該牆面為原建商所搭建
，系爭增建車庫包括鐵捲門、屋頂等，全部均因附合而與
系爭土地上之建物附連為一體，無任何可資區別之標識存
在，與之作為一體使用，不具構造上及使用上之獨立性，
自不得獨立為物權之客體，而系爭土地上之建物為系爭社
區全體住戶之公共財產，而屬兩造及系爭土地上之建物區
分所有人所共有，則被告是否對之有處分權能或事實上之
處分權而得為拆除，已非無疑，當不得逕認被告有拆除該
地上物之事實上處分權等語。並於本院聲明：⒈原告之訴
駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行
。
三、兩造為禾顏岳色社區區分所有權人，系爭土地為兩造與其他
區分所有權人共有，被告在系爭土地如附圖所示紅色斜線部
分面積21.42平方公尺土地上增建車庫之事實，有土地登記
謄本在卷可憑，業經本院會同兩造履勘現場，並囑託新竹縣
竹北地政事務所測量，有勘驗筆錄、新竹縣竹北地政事務所
109年1月7日北地所測字第1092300021號函及函附之複丈
成果圖在卷可按。雖被告主張系爭車庫為建商所建，惟本院
向新竹縣政府調閱建商申請使用執照時所檢附之現場照片、
現況配置圖，並無系爭車庫。被告前開主張復未提出相關證
明，被告前開主張顯無足採。
四、被告主張系爭車庫是建商出賣給被告前就已搭建，並在車位
使用證明書上記載被告得使用編號19、20號車位即系爭車庫
位置，原告已自認兩造間有分管契約存在等情，然為原告所
否認。經查：
（一）按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收
益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵
得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或
任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人
之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵
害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例要
旨參照）。依上揭說明，社區之法定空地自屬全體區分所
有權人之共有部分，任一共有人本於其應有部分均有權使
用法定空地，而任一共有人非經其他共有人同意，均不得
為排他性之獨占使用，而妨礙其他共有人使用，如欲獨占
使用，則須經全體共有人為分管協議，或有其他合法權源
，始得為之，否則即屬無權占有，合先敘明。
（二）依禾岳建設有限公司於社區興建完成向新竹縣政府請領使
用執照所檢附之現況配置圖所示，系爭車庫位置係位在建
築物後方，為建物法定空地。
（三）又證人即系爭社區住戶 曾文嬿 於本院證稱：19、20號的車
位平面圖伊沒有看過，是被告張貼在公布欄後伊才看過，
伊的契約所附的圖沒有19、20。…社區確實有分管契約存
在，是關於停車使用空間的分管，依據新竹縣政府工務局
的空間分管圖分管，分管契約是有車位的人間的協議，…
分管的時候被告沒有出具買賣契約書，因為時價登錄網站
沒有紀錄有車位，這是區權會開會說的，被告知道，契約
也是在區權會後簽的，但被告的位置有爭議，因為他的位
置不在空間管理圖裡面，所以沒有給被告簽立等語（見本
院卷第183、185、186頁），並有房屋買賣合約書後附
之車位配置圖（見本院卷第103-108頁）可憑。足見禾岳
建設有限公司於出售房屋時所成立關於車位分管協議，並
無被告所指編號19、20停車空間。縱前開建設公司自行畫
設停車空間出售被告，此亦屬建商與被告間債之契約，尚
難認定與其他住戶已成立分管協議同意被告使用系爭車庫
位置充作停車空間。
（四）至被告主張依卷附之系爭車位使用證明書，禾顏岳色社區
各住戶已至少自102年持續分管使用系爭土地共用部分或
其基地之空地「作為車位」，已6年有餘，誠業已實際劃
定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他
共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，是退而
主張，各占有使用人間，亦屬有默示分管契約之存在等語
。然按而所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其
他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默
，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，
不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判
例參照）。又知悉並不等於同意，故住戶知悉系爭車庫之
存在，並不當然可推認即有將系爭車庫所在之停車位歸由
被告專用之默示分管契約存在。是被告主張區分所有人間
就系爭車位占用土地，共有人間已有默示分管約定，亦屬
不實。
五、再被告主張系爭增建車庫與系爭土地上之建物之牆面一部連
為一體，該牆面為原建商所搭建，系爭增建車庫包括鐵捲門
、屋頂等，全部均因附合而與系爭土地上之建物附連為一體
，無任何可資區別之標識存在，與之作為一體使用，不具構
造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，而系爭
土地上之建物為系爭社區全體住戶之公共財產，而屬兩造及
系爭土地上之建物區分所有人所共有，被告對之無事實上處
分權等語。惟查：
按已足避風雨，可達經濟上使用目的之建物，屬民法第66條
第1項所指土地之定著物，所謂可達經濟上使用之目的，係
指該建物，得獨立為交易及使用之客體而言。系爭車庫一面
牆面係利用區分所有權人共有建物外牆搭建，其餘部分為鐵
皮牆面，亦經本院履勘現場屬實，有勘驗筆錄（見本院卷第
143-144頁）可憑，其外觀已足避風雨，且因充作車庫使用
，亦徵可達經濟上使用目的之建物，而為獨立之所有權，被
告前開主張，顯屬無據。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人
，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之
請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條、第82
1條分別定有明文。又各共有人對於第三人，得就共有物之
全部，為本於所有權之請求，惟對於無權占有請求返還共有
物之訴，應求為命被告向共有人全體返還（此有最高法院41
年度台上字第611號判例可資參照）。查被告既未能提出相
關事證舉證證明其使用如附圖所示紅色斜線部分面積21.42
平方公尺土地，有分管契約或經全體共有人同意等情，業如
前述，則依前揭規定與說明，原告本於所有權之作用，訴請
被告將上開土地騰空返還予原告及其他全體共有人，即無不
合，應予准許。從而，原告依民法第767、821條之規定，
請求被告將系爭土地上如附圖所示紅色斜線部分，面積21.4
2平方公尺之地上物拆除，並將土地返還原告及其他共有人
，為有理由，應予准許。
七、綜上所陳，原告主張被告無權占用系爭土地，原告依所有物
返還請求權請求被告將附圖所示紅色斜線部分面積21.42平
方公尺土地上之地上物拆除，並將土地返還原告及全體共有
人，即有理由，應予准許，爰判決如主文所示。又本件係依
民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告敗訴
之判決，應依職權宣告假執行。另被告就原告勝訴部分陳明
願供擔保請准宣告免為假執行，經核無不合，爰酌定相當之
擔保金額，予以准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法，經核與判
決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2
項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如
主文。
中華民國109年4月8日
竹北簡易庭法官邱玉汝
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年4月8日
書記官陳筱筑