臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決 99年度重簡字第728號
原 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 丙○○(原姓名 葉國 .
上列當事人間請求確認通行權事件，本院於民國99年6月9日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
確認原告就被告所有坐落臺北縣三重市○○路○段○○○巷○○
○號一樓房屋右側之鐵門，入內連接與鐵門同寬之地板再往上連
接之樓梯（範圍如面對上開房屋所拍攝之附圖照片所示），有通
行權存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：其於民國98年9月間經鈞院之強制拍賣而取
得坐落臺北縣三重市○○段○○○○○號土地（應有部分60000
分之2065）及其上門牌號碼為臺北縣三重市○○路○段○○○巷
○○號2樓房屋（應有部分全部，下稱系爭2樓房屋）之所有權
，而系爭2樓房屋與被告所有同22號1樓房屋（下稱系爭1樓
房屋）屬於數人區分一建築物而各專有其一部之情形，因系
爭2樓房屋無其他出入口，進出必須經過系爭1樓房屋右側之
鐵門，入內連接與鐵門同寬之地板再往上連接之樓梯（通行
範圍如面對上開房屋所拍攝之附圖照片所示，下稱系爭鐵門
、地板及樓梯），原告利用系爭鐵門、地板及樓梯出入系爭
2樓房屋時，竟遭被告阻撓。惟按「第七百九十九條情形，
其專有部分之所有人，有使用他專有部分所有人正中宅門之
必要者，得使用之」，民法第800條第1項定有明文；又此所
謂第七百九十九條情形，係指數人區分一建築物而各有其一
部者之情形而言，樓房之分層所有，即屬該條所揭情形之一
種，其正中宅門雖非共同部分，仍有第八百條之適用。至第
八百條所謂有使用他人正中宅門之必要者，係指依客觀事實
有使用之必要者而言，如非使用他人之正中宅門，即無從通
行出外者，自包含在內（最高法院52年台上字第1056號著有
判例意旨參照）；另按土地因與公路無適宜之聯絡，致不能
為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地
所有人得通行周圍地以至公路，同法第787條第1項亦定有明
文，而最高法院96台上字第584號判決意旨亦謂：「按民法
第七百八十七條之規定，旨在調和相鄰土地用益權之衝突，
以充分發揮袋地之經濟效用，促進物盡其用之社會整體利益
。而一棟建築物，在物理上本屬一體，各部原不具獨立性，
因法律上承認區分所有權，得由各區分所有人就其區分建物
之一部享有單獨所有權，各區分所有人對其專有部分得全面
、直接而排他性之支配，故就整體建物而細分各區分所有時
，區分所有建物專有部分，因其他專有部分之間隔，無法對
外為適宜之聯絡，不能為通常之使用，顯與袋地同，自有調
整區分所有建物專有部分相鄰關係之必要，始能充分發揮其
經濟效用，此與鄰地通行權之規範目的相同；但區分所有建
物專有部分相鄰關係之調整，並不限於他人正中宅門之使用
一項。從而區分所有建物之專有部分，如為其他專有部分所
圍繞，無法對外為適宜之聯絡，致不能為通常之使用，既與
袋地之情形類似，法律就此情形，本應同予規範，因立法者
之疏忽，而發生顯在之法律漏洞，自得類推適用民法第七百
八十七條之規定」，據此，原告自得依上開民法第800條第1
項及類推適用同法第787條第1項規定，提起本件訴訟，求為
判決確認如主文第1項所示等事實。
二、被告則求為判決駁回原告之訴，並辯稱：系爭2樓房屋原本
屬於其家人所有，而系爭鐵門、地板及樓梯係蓋在其所有系
爭1樓房屋內，在內部供上下1、2樓使用，當時強制拍賣系
爭2樓房屋時，並未公告可以通行系爭鐵門、地板及樓梯，
故其不同意原告通行，並且希望原告將系爭2樓房屋賣給被
告等語。
三、原告主張其於98年9月間，經本院之強制拍賣而取得系爭2樓
房屋所有權，而系爭2樓房屋與被告所有系爭1樓房屋屬於數
人區分一建築物而各專有其一部之情形，因系爭2樓房屋無
其他出入口，進出必須經過系爭系爭鐵門、地板及樓梯等事
實，業據其提出系爭1樓房屋、系爭2樓房屋登記謄本、如附
圖所示照片各1件為證，並為被告所不爭執，而系爭2樓房屋
別無其他出入口，只能通行系爭鐵門、地板及樓梯進出等情
，亦經本院於99年2月8日勘驗屬實，有該日勘驗筆錄1件在
卷可稽，自堪信原告主張之事實為真實。
四、被告雖以上開情詞置辯。惟按土地因與公路無適宜之聯絡，
致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外
，土地所有人得通行周圍地以至公路，同法第787條第1項定
有明文，而此規定之立法意旨在調和相鄰土地用益權之衝突
，以充分發揮袋地之經濟效用，促進物盡其用之社會整體利
益。而一棟建築物，在物理上本屬一體，各部原不具獨立性
，因法律上承認區分所有權，得由各區分所有人就其區分建
物之一部享有單獨所有權，各區分所有人對其專有部分得全
面、直接而排他性之支配，故就整體建物而細分各區分所有
時，區分所有建物專有部分，因其他專有部分之間隔，無法
對外為適宜之聯絡，不能為通常之使用，顯與袋地同，自有
調整區分所有建物專有部分相鄰關係之必要，始能充分發揮
其經濟效用，此與鄰地通行權之規範目的相同；但區分所有
建物專有部分相鄰關係之調整，並不限於他人正中宅門之使
用一項。從而區分所有建物之專有部分，如為其他專有部分
所圍繞，無法對外為適宜之聯絡，致不能為通常之使用，既
與袋地之情形類似，法律就此情形，本應同予規範，因立法
者之疏忽，而發生顯在之法律漏洞，自得類推適用民法第78
7條之規定（最高法院96台上字第584號判決意旨參照）。本
件原告所有系爭2樓房屋既與被告所有系爭1樓房屋，形成數
人區分一建築物而各專有其一部之情形，且無其他對外適宜
聯絡之通道，顯與袋地之情形類似，自應類推適用上開民法
第787條第1項規定，即原告得通行系爭鐵門、地板及樓梯進
出系爭2樓房屋，不因系爭鐵門、地板及樓梯係蓋在被告所
有系爭1樓房屋內，或本院強制拍賣系爭2樓房屋時，有無公
告拍定人可以通行系爭鐵門、地板及樓梯，或被告是否同意
原告通行而有所不同，是以被告所辯上情，不足資為拒絕原
告通行系爭鐵門、地板及樓梯之正當理由。
五、從而，原告主張類推適用民法第787條第1項規定，求為判決
確認如主文第1項所示，為有理由，應予准許。
中華民國99年6月28日
法官趙義德
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年6月28日
書記官馬秀芳