臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
104年度重簡字第665號
原 告 周木泉
訴訟代理人 廖于清 律師
複 代理人 陳倩芸 律師
複 代理人 邱信璋
被 告 林秋芬
訴訟代理人 陳泓智
訴訟代理人 姜智揚 律師
複 代理人 許瓊文
上列當事人間請求拆屋還地等事件，於民國104年8月18日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應將坐落新北市○○區○○段000－0000、0000
－0000、0000－0000地號土地上同段00000－
000建號建物即門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○號五
樓頂平台如附圖六九九－二（Ａ）部分所示面積四十四平方公尺
、如附圖七○○（Ａ）部分所示面積十五平方公尺，面積共五十
九平方公尺增建物，如附圖六九九－二（Ｂ）部分所示面積六平
方公尺夾層，如附圖六九九－二（Ｃ）部分所示面積十二平方公
尺鐵棚架，如附圖六九九－二（Ｄ）部分所示面積六平方公尺屋
簷，如附圖六九九－二（Ｅ）部分所示面積一平方公尺、如附圖
七○○（Ｅ）部分所示面積四平方公尺、如附圖七五○（Ｅ）部
分所示面積零點五平方公尺，面積共五點五平方公尺屋簷拆除，
並將上開五樓頂平台騰空遷讓返還原告及其他共有人。
原告其餘之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣參拾萬元為原
告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文
。本件原告原起訴聲明，請求（一）被告應將坐落於新北市
○○區○○段○○○○○○號、700地號、750地號之土地，即門
牌號碼新北市○○區○○路○段000號5層樓建物之屋頂平台
增建拆除，並將屋頂平台騰空返還原告及其他共有人全體。
（二）被告應給付原告新臺幣（下同）2,760,000元自起訴狀
繕本送達之翌日起至拆除前開第一項所示屋頂平台增建返還
原告與共有人之日止，按月給付原告36,000元。嗣於民國（
下同）104年8月5日民事變更訴之聲明狀變更聲明，請求（
一）被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○○○號、700地
號、750地號如附圖所示編號699-2（A）至699-2（E），即
備註欄建物、夾層、鐵棚架及屋簷面積共計69平方公尺，及
編號700（A）、700（E）、750（E）部分，即備註欄建物、
屋簷面積共計19.5平方公尺地上物全部拆除，並將屋頂平台
騰空返還原告及其他共有人全體。復於104年8月18日言詞辯
論期日當庭變更聲明，請求（一）被告應將坐落新北市○○
區○○段0000-0000、0000-0000、0000-0000地號土地上同
段00000-000建號建物即門牌號碼新北市○○區○○路○段
000號五層樓頂平台如附圖699-2（Ａ）部分所示面積44平方
公尺、如附圖700（Ａ）部分所示面積15平方公尺，面積共
59平方公尺增建物，如附圖699-2（Ｂ）部分所示面積6平方
公尺夾層，如附圖699-2（Ｃ）部分所示面積12平方公尺鐵
棚架，如附圖699-2（Ｄ）部分所示面積6平方公尺屋簷，如
附圖699-2（Ｅ）部分所示面積1平方公尺，如附圖700（Ｅ
）部分所示面積4平方公尺，如附圖750（Ｅ）部分所示面積
0.5平方公尺，面積共5.5平方公尺屋簷拆除，並將上開5樓
頂平台騰空遷讓返還原告及其他共有人。（二）被告應給付
原告2,760,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按年息百分之5計算之利息。（三）被告應自起訴狀繕本
送達翌日起至第一項所示屋頂平台遷讓返還原告及其他共有
人之日止，按月給付原告36,000元。此核屬請求之基礎事實
同一，是揆諸首揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張：緣原告為門牌號碼新北市○○區○○路0段
000號1至3樓建物之所有權人，被告為系爭建物5樓之所有權
人，系爭建物為5層樓建築，坐落於新北市○○區○○段○○
○○○○號、同段700地號、同段750地號，為原告、被告與訴
外人 黃永明 三人所共有，三人持分各為5分之3、5分之1及5
分之1，然被告未經其餘共有人同意，私自於系爭建物頂樓
平台違法增建違章建物（內隔套房3間），即如新北市三重
地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）所示699-2（Ａ）
部分所示面積44平方公尺，如附圖700（Ａ）部分所示面積
15平方公尺，面積共59平方公尺增建物，如附圖699-2（Ｂ
）部分所示面積6平方公尺夾層，如附圖699-2（Ｃ）部分所
示面積12平方公尺鐵棚架，如附圖699-2（Ｄ）部分所示面
積6平方公尺屋簷，如附圖699-2（Ｅ）部分所示面積1平方
公尺，如附圖700（Ｅ）部分所示面積4平方公尺、如附圖75
0（Ｅ）部分所示面積0.5平方公尺，面積共5.5平方公尺（
下稱系爭增建物），無權占用原告與其他共有人所有之屋頂
平台，並出租收取租金收益，足見被告無權占用原告等共有
人之不動產並於頂樓興建系爭增建物，已侵害原告所有權，
且受有相當於土地租金之利益，其獲利無法律上原因致原告
受有損害，原告自得按應有部分5分之3比例請求被告返還不
當得利，而系爭建物五樓加頂樓增建每年租金實際收益840,
000元，扣除五樓每月租金約10,000元，可知被告平均每月
收租60,000元（計算式：840,000元/12－10,000元＝60,000
元），故原告得請求被告給付回推5年內即99年1月27日起至
起訴狀送達日即104年1月26日止，共60個月之不當得利共計
2,160,000元（計算式：60,000×60×3/5＝2,160,000元）
，又被告將系爭增建物出租後，已造成原告及其他共有人困
擾及不便，除租客將垃圾棄置於公共空間，口香糖、痰、菸
蒂、飲料罐遍佈樓梯間等衛生問題外，多組租客將機車置於
公共樓梯口，造成出入口壅擠及逃生安危，更多次發生租客
忘了帶一樓公共大門鑰匙，屢踹鐵門需反覆維修，甚有情侶
半夜吵鬧、鬥毆、女方按門鈴懇求開門收留以確保其性命安
危等情形，多年來已造成原告極大身心煎熬，侵害原告居住
安寧之人格法益，且情節重大，故被告應賠償原告精神慰撫
金600,000元。上開金額共計2,760,000元，為此，爰依民法
第184條第1項、第179條第1項、第195條第1項、第821條、
第767條第1項提起本件訴訟，並聲明請求（一）被告應將坐
落新北市○○區○○段0000-0000、0000-0000、0000-0000
地號土地上同段00000-000建號建物即門牌號碼新北市○○
區○○路○段000號五層樓頂平台如附圖699-2（Ａ）部分所
示面積44平方公尺、如附圖700（Ａ）部分所示面積15平方
公尺，面積共59平方公尺增建物，如附圖699-2（Ｂ）部分
所示面積6平方公尺夾層，如附圖699-2（Ｃ）部分所示面積
12平方公尺鐵棚架，如附圖699-2（Ｄ）部分所示面積6平方
公尺屋簷，如附圖699-2（Ｅ）部分所示面積1平方公尺，如
附圖700（Ｅ）部分所示面積4平方公尺，如附圖750（Ｅ）
部分所示面積0.5平方公尺，面積共5.5平方公尺屋簷拆除。
並將上開5樓頂平台騰空返還原告及其他共有人。（二）被
告應給付原告2,760,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息。（三）被告應自起
訴狀繕本送達翌日起至第一項所示屋頂平台遷讓返還原告及
其他共有人之日止，按月給付原告36,000元。併 陳明 願供擔
保，請准宣告假執行。
三、被告則請求駁回原告之訴，併陳明如受不利益之判決，願供
擔保，請准宣告假執行，並以：
(一)原告以「591租屋網所刊登廣告」之年收租金84萬元，扣除
「好房網租金行情資料」所稱該路段年租金行情12萬元，稱
被告每月受有6萬元租金之利益，為被告所否認上開證據形
式上與實質上之真正，再者，依據一般交易習慣，潛在承租
人承租前多會向出租人為砍價、殺價等行為，故出租人多會
將其於廣告所刊登之數額大幅提高，且查，系徵廣告上之租
金，係訴外人仲介陳先生所編，是自行於591租屋網所刊登
之廣告上所載之租金數額，有誇大之情事，難以作為本件租
金計算之依據，而好房網租金行情資料亦未有專業之鑑定機
關認定，亦無其評斷租金行情之過程與內容，上開租金行情
之數額難謂可信，亦難做為本案判斷之基準之一，退步言之
，系爭違建占用之面積為88.5平方公尺，約等於26.77坪（
1平方公尺＝0.3025公坪；計算式：88.5×0.3025坪＝26.7
7坪）。若依原告所提之好房網租金行情資料估計頂樓加蓋
之租金行情應有1萬元，與其所憑稱之591租屋網所刊登廣告
上所載之租金數額有極大落差，是原告起訴之內容，論理自
相矛盾，其計算相當於不當得利之租金方式顯不可採。又系
爭違章建物分別占用699-2地號69平方公尺、700地號19平方
公尺、750地號0.5平方公尺，另上開三筆地號之104年公告
地價分別為每平方公尺18,845元、19,040元、19,040元，且
本案新北市○○區○○路一段之位置，工業繁榮程度，承租
人利用基地之經濟價值及所受利益等，顯遠低於臺北市○○
區○○路及松江路附近之位置，是本案系爭建物租金數額之
計算，自應低於臺北市○○區○○○路附近之位置，即應低
於臺灣高等法院103年度上字第104號民事判決所認之系爭建
物所坐落之土地申報地價百分之8作為計算本件不當得利之
基礎，方屬適當。執上，縱然依據上開三筆土地地號之申報
地價百分之8作為計算本件每月租金，分別應少於8,668.7元
（計算式：18,845元×0.08÷12×69＝8,668.7元）、2,41
1.7元（計算式：19,040元×0.08÷12×19＝8,668.7元）、
63.5元（計算式：19,040元×0.08÷12×0.5＝63.5元），
合計應少於11,143.9元，況查，原告之持分為5分之3，是原
告得請求相當於每月租金之數額應低於6,686.3元（計算式
：11,143.9元×3÷5＝6,686.3元）。
(二)本件被告於99年12月9日始取得系爭建物五樓之所有權，又
被告係於100年3月28日始委請訴外人 孫志浩 對系爭違章建物
進行裝潢等工程，依一般社會通念觀之，被告自無可能於取
得系爭建物5樓所有權前即占用系爭違章建物，是原告稱其
得請求被告給付回推5年之租金顯有違誤。再者，系爭違章
建物於被告取得系爭建物之五樓前即已存在，並非由被告所
建，被告係於100年3月28日始委請訴外人孫志浩對系爭違章
建物進行裝潢等工程，應認被告係於斯時始對系爭違章建物
有占用之行為。
(三)原告僅泛言稱其受到租客之滋擾而受有精神上損害，惟遍觀
全卷，原告並無就實際損害之發生及責任原因之事實提出任
何證據，難認其有受到任何損害，退步言之，依一般經驗法
則，將房屋出租予承租人，要難認發生原告所稱受有精神上
損害之結果，是原告此部分之主張，顯與事實不符等語置辯
。
四、原告主張其為門牌號碼新北市○○區○○路0段000號1至3樓
建物之所有權人，被告為同地址5樓之所有權人，系爭建物
為5層樓建築，坐落於新北市○○區○○段○○○○○○號、同段
700地號、同段750地號，為原告、被告與訴外人黃永明三人
所共有，三人持分各為5分之3、5分之1及5分之1，而被告未
經其餘共有人同意，私自於系爭建物頂樓平台違法興建系爭
增建物，並有收取租金收益之事實，業據其提出系爭土地登
記第二類謄本3份、系爭建物登記第二類謄本5份、591房屋
交易網資料1份為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。
五、原告另主張被告應將系爭5樓頂平台所自行興建之增建物拆
除，並系爭5樓頂平台遷讓返還原告及其他共有人，及對於
系爭增建物出租應給付相當於租金之不當得利，並賠償精神
慰撫金等語，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點
厥為：(一)原告請求被告拆除系爭增建物並將屋頂平台遷讓
返還原告及其他共有人之主張，有無理由？(二)原告主張對
該系爭5樓頂頂平台有使用收益權，並據以請求被告給付因
使用系爭5樓頂平台自行興建系爭增建物出租而受有相當於
租金之不當得利，有無理由？(三)原告主張被告出租系爭增
建物予他人，造成附近環境複雜，侵害原告居住安寧之人格
法益，且情節重大，請求被告應賠償原告精神慰撫金600,00
0元，有無理由？茲說明如下：
(一)原告請求拆除系爭5樓頂平台增建物，將系爭5樓頂平台返還
原告及其他共有人部分：
1.按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬
物之共同部分，為各所有人之共有，民法第799條第1項、第
2項後段定有明文。則區分所有之建築物屋頂平台為大樓之
屋頂，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要
的構造，其性質應屬整棟建物之共同使用部分，性質上不許
分割而獨立為區分所有之客體，縱實務上未為所有權登記，
仍不失其共有之性質，應由全體住戶共同使用，自係大樓之
共同部分，依前揭規定，自應由全體區分所有人所共有。查
本件門牌號碼新北市○○區○○路0段000號係屬區分所有建
物，依前揭規定及說明，該建物之屋頂平台自屬於其各區分
所有權人之共有部分。
2.次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之
虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之
全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共
有人全體之利益為之。民法第767條第1項及第821條分別定
有明文。又按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖
有使用收益之權。惟未經共有人協議分管之共有物，共有人
對共有物之特定部分占用收益，仍須徵得他共有人全體之同
意。其未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用
收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請
求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院
62年台上字第1803號判例、81年度台上字第1818號判決意旨
參照）。查本件被告未經其餘共有人同意，私自於系爭5樓
頂頂平台違法興建增建物，並隔成出租套房收取租金收益乙
節，有如前述，顯見被告未經他共有人同意，將其所有系爭
增建物占用上開建物屋頂平台特定部分之使用收益，要屬侵
害他共有人之權利，應認本件原告為系爭建物之區分所有人
，自有本於共有人之所有權，請求被告拆除系爭增建物，並
將屋頂平台遷讓返還原告及其他共有人，是原告此部分之主
張，核屬有據，應可採信。
(二)原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分：
1.按無法律上原因，而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民法第179條及民事訴訟法第277條前段分別定有明文，而
民法第179條規定之不當得利，須當事人間財產損益變動，
即一方所受財產上之利益，與他方財產上所生之損害，係由
於無法律上之原因所致者，始能成立；倘受益人基於債權或
物權或其他權源取得利益，即屬有法律上之原因受利益，自
不成立不當得利（參見最高法院101年度台上字第1411號民
事裁判意旨），又無權占有他人土地，可獲得相當於租金之
利益，為社會通常之觀念，亦有最高法院61年臺上字第1695
號判例可參。另未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所
有權屬於出資興建之原始建築人；因自己出資而建築之房屋
，不待登記即原始取得其所有權，此有最高法院96年度台上
字第2772號、85年度台上字第100號判決要旨可資參照。
2.本件原告固主張被告非法使用該頂樓平台興建系爭增建物並
將其出租營利，系爭建物五樓加頂樓增建每年租金實際收益
840,000元，扣除五樓每月租金約10,000元，可知被告平均
每月收租60,000元（計算式：840,000元/12－10,000元＝60
,000元），故出租不當得利之收益應由全體大樓住戶按應有
部分享有，其不當得利部分以5年追訴權利期間計算，是被
告應給付回推5年內即99年1月27日起至起訴狀送達日即104
年1月26日止，共60個月之不當得利共計2,160,000元（計算
式：60,000元×60×3/5＝2,160,000元）云云。惟查，本件
系爭增建物係被告於100年3月28日始委請孫志浩進行裝潢等
工程興建，此有被告所提出之裝潢估價單乙份為證，復為原
告所不爭執，足見該增建物雖為未辦理第一次所有權登記即
保存登記之違章建物，然為被告自行出資興建，應認被告對
於系爭增建物有所有權存在至明，而本件被告縱令將系爭增
建物出租營利，其取得之收益，乃被告對自身興建之建物所
為，即屬有法律上之原因而受益，此外，原告復未提出任何
證據足以證明被告確有無法律上之原因使用該屋頂平台致受
有利益之事實，依上開判決意旨說明，被告自無成立不當得
利可言，是原告所為之上開請求，於法不合，要無可採。
(三)原告請求被告賠償慰撫金部分：
1.按因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償之責任
，民法第184條第1項前段固定有明文，一般侵權行為所發生
之損害賠償請求權，主觀上應具備責任能力、責任條件，而
客觀上則須有不法之加害行為及致被害人受損害，且不法加
害行為與損害間復須有因果關係存在，始該當於一般侵權行
為之構成要件。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由
原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事
實為真實，則被上訴人就其抗辯事實即令不能舉證，或其所
舉證據尚有疵累，亦應駁回上訴人之請求（最高法院17年上
字第917號判例意旨參照）。據此而論，原告主張被告有侵
害原告居住安寧之人格法益，且情節重大之侵權行為，揆諸
上開規定說明，應由原告負舉證責任。
2.經查，本件原告固據提出現場環境照片乙份為證，惟就該照
片內容以觀，僅可知悉系爭建物公共區域經住戶使用之情形
，自難據以認定有何因被告出租行為，所發出聲響已為超越
一般人生活所能容忍之噪音而屬不法侵害，及原告是否因此
而致生何等損害、受有何精神上痛苦及所生非財產上損害之
範圍、多寡等情，均未能舉證以實其說，依法自難為有利於
原告之認定，是原告主張被告應賠償慰撫金之請求，於法自
有未合，亦無可採。
六、從而，本件原告依民法第767條第1項及第821條之規定，請
求被告應將坐落新北市○○區○○段0000-0000、0000-0000
、0000-0000地號土地上同段00000-000建號建物即門牌號碼
新北市○○區○○路○段000號五層樓頂平台如附圖699-2（
Ａ）部分所示面積44平方公尺、如附圖700（Ａ）部分所示
面積15平方公尺，面積共59平方公尺增建物，如附圖699-2
（Ｂ）部分所示面積6平方公尺夾層，如附圖699-2（Ｃ）部
分所示面積12平方公尺鐵棚架，如附圖699-2（Ｄ）部分所
示面積6平方公尺屋簷，如附圖699-2（Ｅ）部分所示面積1
平方公尺、如附圖700（Ｅ）部分所示面積4平方公尺、如附
圖750（Ｅ）部分所示面積0.5平方公尺，面積共5.5平方公
尺屋簷拆除，並將上開5樓頂平台騰空遷讓返還原告及其他
共有人。為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由
，應予駁回。
七、本判決原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決
，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，爰依職權宣告假
執行。至原告敗訴部分，原告之訴既經駁回，其假執行之聲
請，即失所附麗，應併予駁回。惟被告陳明如受不利益之判
決，預供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相
當之擔保金，予以准許。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法
第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2
項，判決如主文。
中華民國104年9月11日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法官趙炳煌
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國104年9月11日
書記官葉子榕