裁判字號：臺灣橋頭地方法院108年訴字第847號民事判決
裁判日期：民國109年06月17日
裁判案由：損害賠償等
臺灣橋頭地方法院民事判決108年度訴字第847號原告 湯淑絮 訴訟代理人 陳柏愷 律師被告 盧怡秋 訴訟代理人 陳慶合 律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國109年6月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國103年7月22日向被告購買坐落高雄市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍萬分之57）及其上同段0000建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○巷○○號00樓建物（權利範圍全部），及同段0000建號建物即共有部分（權利範圍萬分之96，下稱系爭共有部分，與前開土地及建物合稱系爭房地），兩造並簽定不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價為新臺幣（下同）5,500,000元，原告已支付價金予被告，並於103年8月8日辦理系爭房地所有權移轉登記為原告所有。兩造買賣系爭房地時，被告於系爭房地標的物現況說明書上在「是否有停車位併同出售」欄位勾選「否」，告知原告系爭房地不含停車位。
詎原告事後發現，系爭房地所在社區即○○第○家社區（下稱系爭社區），與原告同棟之門牌號碼22號其他樓層住戶，自始即無獲配停車位者，共有部分之權利範圍均為萬分之52，而有獲配停車位者，共有部分之權利範圍均為萬分之92，系爭社區之其他棟大樓亦均為相同之情形。經原告進一步了解，方得知原告所購買之系爭共有部分權利範圍為萬分之96，係因系爭房地原本亦附有停車位即大樓地下室編號61號停車位（下稱61號車位），然早已由系爭房地先前之所有權人將該車位之約定專用權輾轉讓與其他住戶，現係由訴外人張○○取得該車位之約定專用權並占用使用61號車位，原告則因須受系爭社區規約拘束，無法對張○○主張其已因系爭買賣契約取得61號車位之約定專用權利，致原告所有系爭共有部分之權利受有缺損，即「停車位面積」此一大樓共有部分之約定專用權利，亦應在系爭買賣契約之標的物範圍，然原告實際上並未取得61號停車位之約定專用權，卻要負擔「有停車位」之較高公設坪數，因而受有損害，此情已構成權利瑕疵及物之瑕疵，且系爭買賣契約第9條亦約定，被告應擔保系爭房地無被他人占用、其他糾葛之情事，上開瑕疵情形已無法補正，被告自應對原告負損害賠償責任。又原告實際上所得行使系爭共有部分權利之範圍計短少22.44平方公尺，依系爭買賣契約約定之買賣價金及建物總面積比例換算，被告應賠償原告之損害金額應為947,490元。爰依系爭買賣契約第9條約定、民法第349條、第353條、第354條、第227條、第226條規定，提起本件訴訟，就系爭買賣契約第9條及權利瑕疵擔保部分請求擇一為勝訴判決等語，並聲明：
（一）被告應給付原告947,490元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告前於102年9月17日向訴外人潘○○承購系爭房地時，潘○○已明確告知被告系爭房地無附車位，審閱系爭房地之土地所有權狀及謄本、建物所有權狀及謄本時，亦無關於停車位之記載，被告在持有系爭房地期間無從得知、亦未獲告知系爭房地有無停車位之事實。嗣被告將系爭房地出售予原告時，即如實告知原告系爭房地無停車位，原告當時亦無異議。是系爭買賣契約之買賣標的範圍並不包括61號車位，兩造約定之買賣價金亦不包括停車位之對價，伊否認系爭房地有物之瑕疵或權利瑕疵，縱認有瑕疵，依民法第
351條規定，原告於系爭買賣契約成立時已知系爭房地無停車位，被告不負擔保之責。又原告不爭執其應繼受系爭社區規約約定，即原告受規約拘束而自始無法主張對61號車位取得約定專用權，是系爭買賣契約之買賣標的範圍並不包含61號車位，亦無系爭買賣契約第9條所約定被他人占用、其他糾葛之情事，故原告請求損害賠償並無理由等語，並聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造於103年7月22日書立系爭買賣契約，約定由原告向被告購買系爭房地，買賣總價金5,500,000元，原告已支付價金予被告。
（二）系爭房地於103年8月8日辦理所有權移轉登記為原告所有。
（三）被告於系爭房地標的物現況說明書上在「是否有停車位併同出售」欄位勾選「否」。
（四）系爭房地原為潘○○所有，於102年10月16日以買賣為原因移轉登記予被告。
四、本院之判斷：
（一）按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，但契約另有訂定者，不在此限，民法第345條第1項、第348條第1項、民法第351條分別定有明文。是以，出賣人已交付其物於買受人，並使其取得該物所有權時，即盡出賣人之義務。次按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第349條、第353條分別定有明文。乙方（即被告）擔保本買賣標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地或其他糾葛等情事，如有上述任何情事，除本契約內另有約定外，應由乙方於甲方（即原告）支付完稅款以前清理完畢，否則視為違約；若甲方因此受有損害，乙方應負完全賠償責任，系爭買賣契約第9條第1款亦有明文。惟出賣人負權利瑕疵擔保責任之前提，須該瑕疵部分為買賣之標的物，倘非屬買賣標的物，即無標的物有瑕疵之問題。查系爭買賣契約書第1頁關於「停車位」之欄位均未勾選，兩造亦不爭執被告於系爭房地標的物現況說明書上在「是否有停車位併同出售」欄位勾選「否」，審酌區分所有不動產之買賣交易，停車位之有無及位置，往往影響買受人之購屋意願及價格，核屬買賣契約成立與否之重要因素，然繹諸系爭買賣契約之內容，皆未記載被告應提供經約定專用或有分管契約之停車位，已難認系爭買賣之標的物有包含停車位在內，自無買賣標的物有何原告所主張欠缺停車位使用權利之權利瑕疵存在。
（二）原告雖主張因系爭房地原本亦附有61號車位，「停車位面積」此一大樓共有部分之約定專用權利，亦應在系爭買賣契約之標的物範圍，然原告實際上並未取得61號停車位之約定專用權，卻要負擔「有停車位」之較高公設坪數，因而受有損害，已構成權利瑕疵，及具有被他人占用、其他糾葛之情事等語。惟徵諸公寓大廈之地下室停車位，有就停車位部分獨立編列建號，而不與其他公共設施編列同一建號者；亦有與其他公共設施共同編列於同一建號者。前者，僅購買停車位之區分所有權人始取得該建號之應有部分，未購買停車位者，則非該建號之共有人；後者，因公共設施之範圍包括停車位在內，均編列在同一建號，此時，各區分所有權人之應有部分雖有不同，但就其應有部分是否即係停車位所表彰之權利，則仍應視登記之狀態而定。若在公共設施之應有部分登記狀態中加註含停車位者，自得認所有權範圍係包含停車位在內，而與前述編定獨立建號者相同。至若未為任何加註者，縱在公共設施部分之應有部分不同，因無從完全確認該應有部分登記狀態之原因，尚難逕以在公共設施之應有部分比例較高，即認係包括停車位在內，參以此類登記狀態並無從區別算出停車位之應有部分所表彰之比例，亦無從據以分割而辦理該停車位所表彰之應有部分，致無從為移轉登記，故一般均藉由停車位使用證明書及向管理委員會登記之方式，用以表彰分管契約內容之約定，以資證明享有停車位之約定專有使用權，並符合區分所有權人間得相互轉讓使用停車位之現實情狀。查系爭房地所在之公寓大廈即藝術第一家大廈社區（下稱系爭社區），建築係於82年7月2日完工，建物共有部分僅編列為高雄市○○區○○段○○段0000○號，就停車位部分並未獨立編列建號，亦未在建物共有部分之應有部分登記狀態中加註含停等車位者情，有原告提出之建物所有權狀、建物登記第二類謄本在卷可稽（見本院10
8年度審訴字第538號卷《下稱審訴卷》第37、41頁），堪認原告在系爭社區建物共有部分之應有部分比例，僅係抽象地存在於公共設施全部，而非能存在於具體特定之停車位上，亦難僅憑系爭共有部分之應有部分比例較同棟其他住戶高，率謂系爭房地之出賣人有提供買受人經約定專用之特定停車位之契約義務。
（三）原告雖提出系爭社區之所有權比例及車位對照表、區分所有權人名冊、停車場車位名冊為證（見審訴卷第17、43-5
0頁），主張系爭社區與原告同棟之門牌號碼22號其他樓層住戶，自始即無獲配停車位者，共有部分之權利範圍均為萬分之52，而有獲配停車位者，共有部分之權利範圍均為萬分之92，系爭社區之其他棟大樓亦均為相同之情形，且按有無停車位者應有部分比例差額即萬分之44換算之停車位面積22.44平方公尺，亦與地下室實際停車位面積大致相同等語。惟依原告所提上開對照表，系爭社區各棟、各樓層住戶之公共設施應有部分比例係介於萬分之35至萬分之143之間，尚無從根據停車位之有無，即可推知各區分所有權人公共設施之應有部分比例應為多少，況系爭社區建物之公共設施部分於地政機關登記時，並未為任何加註乙節，已如前述，是以縱各區分所有權人在公共設施部分之應有部分不同，因並無確切證據證明該應有部分登記狀態之原因，尚難逕以某區分所有權人在公共設施之應有部分比例較高，即認係包括停車位所有權或約定使用權利在內，亦無從自公共設施應有部分之登記狀態，區別算出各停車位之應有部分所表彰之比例，原告此部分主張並非可採。
（四）再依系爭社區規約第2條第1項第3款規定，約定專用部分之定義為本大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊有管理委員會造冊保存，同條第4項規定，停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分（見本院卷第頁）。另依系爭房地之異動索引可知，系爭房地之專有部分，初係由訴外人賴○○於82年間向訴外人第○○建設實業股份有限公司（下稱第○○公司）購買，於83年7月20日由賴○○出售予訴外人曾○○，再於88年4月23日由曾○○出售予曾憶蓉，再於97年10月22日由訴外人莊○○拍定取得，嗣於97年4月9日由莊○○出售予被告之前手潘○○（見本院卷第頁），又賴○○為向第○○公司買受61號車位並領有停車位證明書之人，嗣83年8月11日賴○○將61號車位轉讓予曾○○，曾○○於85年1月10日將61號車位轉讓予訴外人曹○○，曹○○復於101年7月25日將61號車位轉讓予訴外人呂○○等情，有原告之提出地下室停車位證明書及停車位轉讓變動登記表 可佐 （見本院卷第101-103頁），且潘○○曾於100年間向曹○○提起民事訴訟，主張其為61號車位之所有權人並請求當時61號車位之占有人即曹○○返還該車位，經臺灣高雄地方法院以100年訴字第1905號民事判決認曹○○係自曾○○受讓61號車位，並向系爭社區管理委員會登記，依分管契約之效力已取得61號車位之合法專有使用權，潘○○應受分管契約拘束為由，判決潘○○敗訴，並經臺灣高等法院高雄分院以101年上易字第67號民事判決駁回潘○○之上訴而確定等情，有上開判決書憑卷可參（見本院卷第184-195頁），且本件兩造亦不爭執原告應受分管契約拘束而不得向61號車位之現占有人請求返還61號車位（見本院卷第90頁）。綜上可知，雖賴○○向第○○公司購買系爭房地之初係同時擁有61號車位之使用權，但自曾○○於85年間將起將61號車位專有使用權轉讓予曹○○之時起，系爭房地之停車位使用權，即因分管約定，與系爭房地區分所有權人分屬不同人享有，況能否取得系爭社區地下室停車位之專有使用權，應以分管契約即停車位使用證明書及系爭社區管理委員會之登記為認定，與公共設施應有部分比例之多寡無涉，系爭共有部分之應有部分比例雖較同棟其他住戶為高，但其權利範圍仍存在於全部公共設施上，而非具體特定之停車位上，業如前述，是本件依原告所舉證據，僅能說明系爭社區區分所有權人間就停車位使用權存有分管協議，尚無從認定61號車位為系爭買賣契約之標的物，或被告依系爭買賣契約有提供原告61號車位之義務。
（五）證人 林武源 雖於本院審理中證稱：伊是藝術第一家大樓第一批向建商買的住戶，建商出售時沒有每戶都附停車位，大樓是舊的建案，權狀上沒有標示出停車位的坪數，有買停車位的話持分比例大小不同，61號停車位當初訴外人賴○○有向建商買，並領有車位使用證明書；伊原本沒有買停車位，後來伊向其他住戶購買一個停車位，伊的共有部分持分原本是萬分之54，購買後增加了萬分之40，現在總共持分萬分之94，伊當過大樓主委，有車位的住戶持分都超過萬分之90；若大樓住戶想把自己的停車位轉讓給別的住戶，要去地政事務所辦理持分增減登記，及向管委會登記蓋章認可，但規約沒有明確規定，其他住戶轉讓停車位使用權時有沒有去地政機關登記及管委會蓋章認可，伊不清楚等語（見本院卷第154-156頁）。然系爭社區就停車位之登記方式，並未編定獨立建號，亦未在地政機關登記狀態中加註含停車位，則系爭共有部分之應有部分比例，僅係抽象地存在於公共設施全部，而非存在於具體特定之停車位上等情，業經本院認定如前，證人林武源所為證述，僅為其主觀認知，及其自身向他人購買停車位使用權時，當事人間私下合意以該方式為共有部分產權移轉之經驗，並無從採為對原告有利之認定。從而，原告主張被告出賣系爭房地之系爭共有部分，有欠缺61號車位使用權，導致面積不足而構成權利瑕疵、被他人占用或其他糾葛之情形等語，然其並未就61號車位屬系爭買賣契約之標的物一情，舉證以實其說，被告既未出售61號車位，亦未移轉該車位所有權、使用權或交付該車位予原告，自無何權利瑕疵存在，是原告主張被告應負權利瑕疵擔保責任，於法尚有不合，不應准許。
（六）末按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照）。原告雖主張其實際上並未取得61號停車位之約定專用權，卻要負擔「有停車位」之較高公設坪數，被告交付之物有系爭共有部分權利範圍短少之瑕疵，故應負物之瑕疵擔保責任等語，惟兩造約定之買賣契約內容亦不包含61號停車位，被告並無交付61號停車位予原告之契約義務，業如前述，則被告交付予原告之系爭房地本身並無何物之缺點存在，原告復未舉證證明依通常交易觀念，或依當事人之決定，系爭房地有欠缺何等應具備之價值或品質，其此部分主張亦非可採。
五、綜上所述，原告主張被告應給付原告947,490元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國109年6月17日
民事第三庭審判長法官盧怡秀
法官楊捷羽法官張立亭以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年6月17日
書記官洪嘉鴻