裁判字號：臺灣宜蘭地方法院110年訴字第106號民事判決
裁判日期：民國110年04月27日
裁判案由：返還房屋
臺灣宜蘭地方法院民事判決110年度訴字第106號原告 劉慶輝 被告 林俊琳 訴訟代理人 黃憲男 律師上列當事人間因請求返還房屋等事件，本院於民國110年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼：宜蘭縣○○鎮○○街○○號房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告應自民國109年12月18日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣5,444元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣75,467元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣226,400元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項所命給付，各到期部分，於原告每期以新臺幣1,815元為被告供擔保後，得假執行；被告如於各到期部分以全額為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、兩造聲明及陳述要旨
一、原告方面：
（一）原告依本院109年度司執字第7066號執行事件（下稱：「系爭執行」）拍賣取得門牌號碼：宜蘭縣○○鎮○○街○○號房屋（下稱：「系爭房屋」），並經宜蘭縣宜蘭地政事務所發給所有權狀，惟被告為達持續占有系爭房屋，竟與第三人通謀偽造長達20年，且未經公證，每月租金僅新臺幣（下同）1,000元之房屋租賃契約（下稱：「系爭租約」），顯不符合買賣不破租賃之法律依據。
（二）被告無權占用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，原告依民法第767條、民法第179條規定，提起本件訴訟。
（三）聲明：
1、被告於民國（下同）108年2月1日至128年2月1日止每月租金1,000元與第三人所簽定之契約為非真實及無法律依據，應予裁定無效。
2、如主文第一項所示（見本案卷第4頁）。
3、被告應自109年12月18日（起日見本案卷第81頁）起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告16,000元。
4、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
（一）原告稱被告為達持續占系爭房屋，竟與第三者通謀偽造系爭租約云云，自應由原告負舉證證明之責任，而原告所舉原證3之願證明書、原證3-1之法院查封筆錄，被告否認其真正。原告訴之聲明第一項之主張，原告單獨對被告一人起訴，有當事人不適格之違法。
（二）被告非系爭房屋之占有人，原告雖主張係系爭房屋之所有權人，原告請求被告遷讓返還房屋亦無理由。
（三）系爭房屋屋齡近50年，且有壁癌、漏水之情形，又所處之系爭土地附近亦非繁榮之區，且與原告所舉原證5之租賃條件並不相同，倘以系爭房地總價週年利率百分之10計算租金亦屬過高，是原告請求被告按月給付租金16,000元（每年租金192,000元），高出前開土地法97條第1項規定甚多，亦無理由。
（四）聲明：原告之訴駁回；願供擔保，請准免為假執行之宣告。
貳、得心證之理由
一、原告訴之聲明第1項為無理由：
（一）原告自承訴之聲明第1項係請求確認系爭租約無效（見本案卷第81頁）。
（二）按「起訴請求確認他人之某法律關係存在或不存在，須以該法律關係之雙方當事人為共同被告一同起訴，始為當事人適格。若僅以其中一方當事人為被告，即非適格之當事人」（最高法院93年度臺上字第117號民事判決意旨參照），「起訴請求確認他人之某法律關係存在或不存在，須以該法律關係之雙方當事人為共同被告一同起訴，始為當事人適格。若僅以其中一方當事人為被告，即非適格之當事人」（最高法院102年度臺上字第2493號民事判決意旨參照）。又按：「當事人之適格有無欠缺，為法院應依職權調查之事項。當事人適格欠缺者，法院應判決駁回原告之訴」（最高法院106年度臺抗字第371號民事裁定意旨參照）。
（三）經提示系爭執行卷及系爭租約（見本案卷第82、83頁）後，原告仍僅以系爭租約其中一方為被告，依上述說明，其訴之聲明第1項當事人不適格，應予駁回。
二、原告訴之聲明第2項為有理由：
（一）按「出租人係經由承租人維持其對租賃物之事實上管領力，依民法第941條規定為間接占有人，不失為現在占有人」（最高法院101年度臺上字第1776號民事判決意旨參照），「是被上訴人依民法第767條前段之規定，請求直接占有人胡○○、間接占有人樊○○返還系爭房地（包含增建部分）及其所有權狀，即有理由」（最高法院98年度臺上字第1008號民事判決意旨參照）。查被告既自承系爭租約有效（見本案卷第48頁），並主張：確實有租出去，鑰匙有交付給承租人等語（見本案卷第84頁），則依上述說明，被告自為系爭房屋之間接占有人，且得為原告請求返還房屋之對象。
（二）民法第425條係承租人執以對抗受讓人之規定，出租人是否據以對抗受讓人，已屬可疑，縱為肯定，惟按：「原確定判決本其採認、認事及解釋契約之職權行使，認定系爭租約為一般租賃契約，租期超過5年，未經公證，乃依民法第425條第2項規定，認上訴人不能執系爭租約對被上訴人主張合法占有之權利，而未採上訴人所陳系爭租約係特殊使用權之無名契約見解，無適用法規顯有錯誤可言。又民法第425條針對一般租約於租賃物所有權讓與，對受讓人是否繼續存在，已予明定，並無法律未設規定因而出現漏洞之情形，當無比附援引民法第426條之1、土地法第73條之1以為適用之餘地」（最高法院107年度臺上字第240號民事判決意旨參照），查系爭租約未經公證且期限長達20年，無論其真偽，依上述說明，均不適用民法第
425條第1項規定，被告更無從據以對原告主張有權占有系爭房屋。
（三）綜上所述，原告訴之聲明第2項為有理由。
三、原告訴之聲明第3項一部有理由，一部無理由：
（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條前段定有明文。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。土地法第97條第1項亦有明文。又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院審酌使用土地所獲得之利益時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形外，另應注意占有人利用該土地之經濟價值與所得之利益。
（二）被告無權占有系爭房屋，已如前述，屬無法律上原因受有利益，致原告受損害，原告請求被告自109年12月18日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止之不當得利，自有理由。
（三）按以房屋現值及土地申報地價總額週年利率，計算返還房屋事件相當於租金之不當得利，為實務通常作法（例如：臺灣高等法院108年度重上字第58號民事判決）。查系爭房屋鄰近有國華國中（開車約2分鐘）、公正國小、喜互惠生鮮超市、味芳海鮮園餐廳、奕順軒麵包店、羅東夜市（開車約3分鐘），距離羅東車站、羅東轉運站約2公里（開車約7分鐘），鄰近宜蘭縣羅東鎮鬧區，而附近租金行情均高出房屋現值及土地申報地價週年利率百分之10甚多，此有相關資料附卷可參（見本案卷第17至22頁、第40至47頁、第64至79頁）。
（四）本院參酌上開各項因素及一切相關情事，包括斟酌爭房屋居住環境品質、收益租賃物應支付之對價、系爭房屋之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形、被告利用之經濟價值與所得之利益，認系爭房屋相當於租金之不當得利數額，應以房屋現值及土地申報地價之總額週年利率百分之10計算，應屬適當，並較為接近附近租金市價行情，以符公平原則。
（五）查系爭房屋坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地（下稱：「系爭土地」），面積92平方公尺，系爭土地於109年、110年之申報地價均為每平方公尺4,640元，而系爭房屋110年之現值226,400元，有宜蘭縣羅東地政事務所11
0年4月7日羅地價字第1100003014號函及宜蘭縣政府財政稅務局110年4月8日宜財稅羅字第1100222256號函文為憑（見本案卷第39、63頁）。原告請求被告給付自109年12月18日起至返還系爭房屋之日止相當於租金之不當得利，於按月給付5,444元【計算式：（4,640×92＋226,
400）×10％÷12＝5,444）範圍內為有理由，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。
（六）綜上所述，原告訴之聲明第3項一部有理由，一部無理由。
參、綜上所述，原告依民法第767條、第179條規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付自109年12月18日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付5,444元，為有理由，應予准許，並依職權宣告兩造得分別供擔保假執行及免為假執行（民事訴訟法第389條第1項第5款規定參照）。至原告逾上開金額範圍之請求，為無理由，連同假執行之聲請一併駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均對判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
伍、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。中華民國110年4月27日
民事庭法官伍偉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年4月27日
書記官葉宜玲