裁判字號：臺灣高等法院臺南分院91年上易字第87號民事判決
裁判日期：民國91年10月01日
裁判案由：分割共有物
臺灣高等法院臺南分院民事判決九十一年度上易字第八七號Ｊ
上訴人乙○○被上訴人甲○○右當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國九十一年三月七日臺灣嘉義地方法院第一審判決（八十九年度訴字第七三五號）提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：聲明：求為判決：
㈠原判決主文除第一項外均廢棄。
㈡右廢棄部分，兩造共有之坐落嘉義縣○○鄉巷○段○○號、地目田、面積○‧
四五二九公頃土地，應分割如原判決附圖㈠所示Ａ部分面積七○五平方公尺分歸上訴人取得，Ｂ部分面積三九四八平方公尺分歸被上訴人取得。
㈢除確定部分外，第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠查系爭土地目前為未經上訴人同意僅由被上訴人竟讓第三人違反農業發展條例
經營老鷹高爾夫球場，致上訴人無端被嘉義縣稅捐稽徵處罰鍰新台幣肆拾萬參仟柒佰柒拾元，有該處縣嘉稅違字第八八○一七五號處分者可證，原審判決就此未詳加審酌，遽為上訴人不利判決，實難令人折服，合先敘明。
㈡如原判決所持判決理由，則上訴人應無被處罰鍰之虞，且何以被上訴人屢經催
告，均置不理，實有違常理。況道路係在民國六、七十年間即已開設，且系爭所有人（即上訴人）書立同意書，原共同所有權人即訴外人 王達昌 並未同意，詳如上訴人於原審呈庭同意書可稽，是案外人王達昌既未同意開設道路，豈可任憑其他共有人或他人主張其所有土地均屬道路用地，原審對此未詳加審酌，亦難令人折服。
㈢又本系爭土地乃實農業特定區，本不得違反農用，原審判決竟將道路用地以細
條長方型分歸上訴人所有，試問上訴人將如何耕作其所有土地，其判決形同要上訴人放棄所有土地，顯未顧及兩造經濟效益，其判決實難令人折服。
㈣綜上所陳原審判決認事、用法顯有未洽，為求公平原則及經濟效益，應以上訴人於原審所提分割方案如原判決附圖㈠而為分割。
證據：除援用第一審所提證據外，補提地籍圖謄本、嘉義縣稅捐稽徵處處分書各一份、現場照片五張為證，並聲請勘驗現場。
乙、被上訴人方面：聲明：求為判決：
㈠上訴駁回。
㈡訴訟費用由上訴人負擔。
陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠緣系爭土地原為訴外人王達昌與上訴人共有，上訴人持分九六四分之八一四，
民國八十年四月八日被上訴人原欲購買持分全部，惟因該土地上有農路，上訴人稱該農路部份上訴人已對王達昌補償，日後皆做為農路使用，故無須再購買即可做為道路使用，被上訴人為恐其所言不實，故在兩造契約特別約定：「．
．．並承諾共有權人王達昌之持分面積係出賣土地之道路用地．．．。」故被上訴人始願以每坪新台幣壹萬元之高價購買。以上事實亦有辦理系爭土地買賣代書 楊蕢伶 証述明確在案。
㈡查，最高法院七十四年台上字第三五五號民事判決：「探求契約當事人真意，本應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之目的及經濟價值等作全盤之觀察。
」就此而言，由被上訴人與上訴人所定之買賣契約書可知當初買賣契約之目的即在於上訴人保證被上訴人得利用該筆土地所有之田地部份（即814/964），而另一共有人所持之持分75/482即剛好是道路部份。如今上訴人不但不願意履行當初契約之約款，更以實際行動購買訴外人王達昌之持分而要求如其所提之分割方案分割共有土地，上訴人此行為已經違反了公私法之最高指道原則－誠信原則，故其分割方案，顯違契約約定及誠信原則，故應就當初契約之真意，即上訴人分割後所得之位置及面積僅道路部份，不應有其他分割方法，故依原審分割方法始符合契約真意及誠信原則。故上訴人之上訴應無理由，請駁回其上訴狀。
證據：援用第一審所提證據。
丙、本院依職權調閱臺灣嘉義地方法院八十八年度訴字第四五五號交還土地等全卷。
理由
一、本件上訴人起訴主張：坐落嘉義縣○○鄉巷○段○○號、地目田、面積零點四五二九平方公尺之土地（以下簡稱系爭土地）為兩造共有，就系爭土地性質上無不得分割之情形，兩造亦無不得分割之約定，復無法達成分割協議，爰依民法第八百二十三條第一項、第八百二十四條第二項規定請求判決以如原審判決附圖㈠方案實物分割為單獨所有。
被上訴人則以：上訴人於八十年間將系爭土地之應有部分出售予伊時，即承諾另共有人王達昌之應有部分為道路用地，伊始願高價購買；詎事後上訴人再向訴外人王達昌購買之應有部分，再請求分割共有物，自應以原判決附圖㈡方案分割，始符誠信原則等語，資為抗辯。
二、上訴人主張：系爭土地為兩造所共有，應有部分上訴人為四八二分之七十五、被上訴人為九六四分之八一四，兩造間並無不得分割之契約，系爭土地亦無不得分割之情形等情，業據提出土地地籍圖騰本、土地登記簿謄本為證，復為被上訴人所不爭執，而依兩造在本件訴訟進行中所主張之分割方案歧異，確實無法達成分割協議，自堪信上訴人之上開主張為真實。
三、按除因物之使用目的不能分割或約定有不能分割之期限外，各共有人得隨時請求分割共有物。分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請命以原物分配於各共有人，或變賣共有物以價金分配於各共有人。又每宗耕地分割後每人所有面積未達○‧二五公頃者，不得分割；但在農業發展條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。民法第八百二十三條第一項、第八百二十四條第二項、農業發展條例第十六條第四款分別定有明文。
查系爭土地地目為田，並屬農業發展條例八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，此有土地登記簿謄本在卷可憑。則系爭土地為兩造所共有，雙方既未有不分割之特約，又無法取得分割協議，是上訴人依民法第八百二十三條第一項、第八百二十四條第二項之規定，訴請為裁判分割，於法洵無不合。
四、經查系爭土地之現場使用情形，業經原審法院八十八年訴字第四五五號交還土地事件，於八十八年七月二十一日囑託嘉義縣水上地政事務所派員實施鑑定測量，有該所同年八月二十六日嘉上地二字第四七七三號函附如原判決附圖㈢所示土地複丈成果圖之現況圖於該卷可參，如該圖所示：編號⑴部份為供停車場使用，中間有一分隔島；編號⑵部分目前並未使用荒蕪長滿雜草，只在北邊及西邊種有黑板樹；編號⑶部分為系爭土地對外聯絡之既成道路，東西均有農路相通，往西是通往水上鄉三和村不含水溝寬約四米農路，往東往頂寮方向之農路；編號⑷⑸部分目前為第三人經營老鷹高爾夫球場：編號⑷為鋼骨鐵皮建物供作球場辦公室及休息使用；編號⑸部分目前做為球場之果嶺、綠地及沙坑練習場等情，並有上訴人提出之現場照片五紙附卷可憑（見本院卷第三一至三三頁），亦經本院及原審法院現場勘驗，有勘驗筆錄在卷可稽（原審卷第三一至三三頁、本院卷第三七至四一頁），復為兩造所不爭。
五、分割方案之決定：上訴人主張採如原判決附圖㈠所示方案分割，被上訴人則主張採如附圖㈡所示，本院審酌：
㈠被上訴人抗辯稱：系爭土地原為上訴人與訴外人王達昌所共有，應有部分分別為
九六四分之八一四、九六四分之一五○。上訴人於八十年五月間將其系爭土地應有部分九六四分之八一四，出賣予被上訴人；嗣後上訴人又於八十二年九月間自訴外人王達昌之繼承人即 王炳楠 等十一人處買受系爭土地其餘所有權應有部分四八二分七五等情，有買賣契約書及系爭土地登記簿謄本附卷可稽（見原審卷第二
二、二三、一一七至一二四頁），且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。㈡又被上訴人另辯稱：當初向上訴人購買系爭土地應有部分時，上訴人即表明道路
部分為王達昌所有，故被告向其購買者，均為田地部分（即實地）等情，業據提出上訴人自認真正之兩造買賣契約書為證，上開契約第十三條載有：「．．．並承諾共有權人王達昌之持分面積係出賣土地之道路用地．．．。」等語（見原審卷第二三頁），並經證人楊蕢伶即辦理兩造間系爭土地買賣之代書於本院八十八年訴字第四五五號案內證稱：「（當時知否有道路？）當時買賣雙方有來，我問為何不出賣全部，出賣人才說有一部份之道路用地，出賣人說道路用地不是他的，所以那一部份才沒有出賣」等語（見該卷八十八年九月十六日筆錄）。上訴人雖主張上開買賣契約書第十三條係為向農會高額貸款而記載，如被上訴人之應有部分均為實地而非路地，農會核貸之金額將會較高云云，惟為被上訴人所否認，且依系爭土地登記簿謄本所示，系爭土地並無任何被上訴人向農會借款而設定抵押權之登記，上訴人之主張尚難採信。又上訴人主張係以每坪一萬六千元之高價向王達昌購買，當無購買道路部分之理云云，惟並未提出上訴人與王達昌（或其繼承人）間之買賣契約書或任何證據以實其說，亦難採信。是依兩造買賣契約書之記載及證人楊蕢伶所證，堪認被上訴人向上訴人購買系爭土地之時，上訴人已明示出賣之土地不含道路部分。
㈢依被上訴人與上訴人所定之買賣契約書，上訴人保証「被上訴人向其購買之所有
之應有部分九六四分之八一四，均為田地為實地，並不含路地，而另一共有人王達昌所有之應有部分四八二分之七五則是道路部份」。上訴人出售系爭土地予被上訴人後，原已非系爭土地之共有人，然上訴人又於八十二年九月間自王達昌（或其繼承人）處買受系爭土地應有部分四八二分之七五。是縱然被上訴人無法證明系爭土地在上訴人與訴外人王達昌間存有如何之分管契約，由王達昌分管道路部分土地，然上訴人既為上開買賣契約之當事人，自應受契約條款之拘束，基於誠實信用原則，上訴人不得作相反之主張。上訴人出售予被上訴人之土地既屬田地部分，其自己向訴外人王達昌買受之應有部分亦向被上訴人保證係屬道路用地，則應由上訴人分得道路部分、被上訴人分得其餘部分之土地，始符合公平。
㈣又依據農業發展條例第十六條第四款及耕地分割執行要點第十一點之規定，分割
後之土地宗數不得超過共有人之人數，亦即系爭土地只可分割為二筆；又系爭土地道路部分之位置如原判決附圖㈢現況圖編號⑶所示，如將道路部分全部分歸上訴人取得，將使系爭土地分為北、中、南三塊，與上開條例之規定不符，故僅得以如原判決附圖㈠、㈡之二方案分割。而如原判決附圖㈠之分割方案，其甲部分位置，大致為如現況圖之編號⑵位置，為部分道路部分實地；如原判決附圖㈡之分割方案，其Ａ部分大致為現況圖編號⑶屬既成道路位置。
㈤從而，使上訴人依道路之位置分得如原判決附圖㈡Ａ部分所示之土地，Ｂ部分實地土地則由被上訴人取得，故本院認應以原判決附圖㈡方案較為可採。
六、從而，上訴人主張本於民法第八百二十三條第一項、第八百二十四條第二項之規定，訴請就兩造共有之系爭土地為裁判分割，原審法院採如原判決附圖㈡之分割方案，於法洵無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，無加論述必要，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年十月一日
臺灣高等法院臺南分院民事第三庭~B1審判長法官林輝雄~B2法官徐宏志~B3法官丁振昌右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十一年十月三日~B法院書記官黃惠美