臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事簡易判決
106年度營簡字第439號
原 告 楊乃局
被 告 吳秉儒
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國107年1月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路○○○號六樓六一一房間
遷讓交還原告。
被告應自民國一○六年七月月十日起至遷讓交還房屋之日止，按
月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠緣被告於民國106年7月9日向原告承租坐落臺南市○○區○
○路○○號6樓611套房乙間（下稱系爭房間），兩造並簽訂租
賃契約（下稱系爭租賃契約），約定每月租金為新臺幣（下
同）15,000元。詎被告積欠租金已逾六個月未為清償，因原
告於簽訂系爭租賃契約時未收取押租金，又兩造居住於同一
地址，被告經催告後均置之不理，業經原告表示終止租約，
系爭租賃契約既經終止，被告即無權占用系爭房間。
㈡對被告抗辯之主張：原告雖與被告簽訂不動產之仲介契約（
下稱系爭仲介契約），然仲介後之買賣交易並未成立，故無
庸給付交易價額4,200萬元之百分之二仲介費予被告，被告
應舉證證明承買者姓名、合約日期或買賣成交要件。爰依法
提起本件訴訟。
㈢並聲明：被告應將系爭房間遷讓返還原告，並自106年7月10
起至遷讓系爭房屋止，按月給付原告15,000元。
二、被告抗辯則以：
㈠緣原告與訴外人 陳采帘 為上豪商務旅館之負責人，曾於106
年5月5日與被告簽訂系爭仲介契約，約定由被告仲介買方購
買該二人名下所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○號
之三筆土地，及同段28、29、30、31、32、33建號之六筆建
物（下合稱系爭不動產），約定總金額為4,200萬元，並同
意以百分之二之酬謝支付被告。系爭仲介契約業經被告介紹
交易完成，原告及 陳采帘業 於106年7月9日簽收由訴外人王
春長簽發之甲存支票五紙（下合稱系爭支票），金額共計為
1,600萬元，故原告及陳采帘依約應給付被告百分之二之介
紹費。詎原告及陳采帘罔顧雙方間之約定，阻撓配合共同合
作達成交易，該二人應給付被告之酬勞足以抵付房租等語置
辯。
㈡並聲明：請求駁回原告之訴。
三、本院得心證之理由。
㈠原告主張被告向其承租系爭房間，租期自106年7月10日至同
年8月10日止，每月租金為15,000元，雙方簽定系爭租賃契
約，被告迄今未支付租金已逾六個月乙情，業據其提出系爭
租賃契約影本乙份為證，且被告除以上揭仲介費作為抵銷租
金之抗辯外，對於其未支付原告任何租金乙節並不爭執，堪
信原告上揭主張為真實。
㈡按承租人應依約定日期，支付租金；租金支付有遲延者，出
租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期
限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付
租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止
契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾
2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返
還租賃物，民法第439條前段、第440條第1項、第2項及第45
5條前段分別定有明文。又無法律上之原因而受利益，致他
人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段有明文規定
。又依不當得利之法則請求返還不當得利，其得請求返還之
範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干
為準（最高法院72年度台上字第4012號判決參照）。經查：
本件被告自106年7月起即未依約支付租金，經原告定期催告
後仍不為支付，又雙方當時簽訂系爭租賃契約時未收受押金
，且被告遲付租金之總額已達二個月以上之租額，原告主張
因兩造居住於同一地址，故已向被告為終止系爭租賃契約之
意思表示之通知，而被告對於原告曾向其表示欲終止系爭租
賃契約亦不爭執，足認系爭租賃契約已合法終止。又被告於
系爭租賃契約終止後，繼續占有系爭房間，可能獲得相當於
租金之利益，致原告受有損害，應堪認定。則原告依前揭規
定，請求被告將系爭房間遷讓交還原告，並給付自106年7月
10起至遷讓交還系爭房間止，按月給付原告15,000元，洵屬
正當。
㈢另當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告
主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，
以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不
能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，如
原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確
實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真
正，而應為被告不利益之裁判。又二人互負債務，而其給付
種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務
，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得
抵銷者，不在此限，民法第334條第1項定有明文。經查：
⒈本件被告就其積欠原告逾六個月之租金未為清償乙情不為爭
執，惟被告抗辯稱原告尚積欠其仲介費用252,000元，已足
以抵付積欠租金云云，雖提出委託同意書、收據、支票、切
結書等資料影本為證。然被告所提上揭資料僅能證明兩造確
實有簽訂系爭不動產之系爭仲介契約；原告曾於106年7月9
日收受 王春長 開立之系爭支票，面額共計1,600萬元。惟原
告與王春長稍後察覺有異發現被告從中欺瞞雙方，遂經雙方
合意解除間系爭不動產之買賣契約，王春長並於同年月18日
取回系爭支票，有支票票主收回證明書、收據、房地買賣約
定書、聲明書等資料影本為證，可見原告與王春長間就系爭
不動產之買賣契約並未成立生效。
⒉而證人陳采帘亦到庭證稱：「被告有提到要替原告仲介，也
有簽一般委託同意書，被告原本介紹王春長來買系爭房屋，
但是王春長開的票期太長，原告要求要現金，後來被告把支
票拿回去之後，就沒有下文了，也沒有成立買賣契約」等語
；而證人王春長更到庭證稱：「因為誤信被告所述，被告說
原告已經82歲，又有負債，無法貸款，所以將上豪商務旅館
便宜出售。被告要我先開4到5月的遠期支票，經過一個禮拜
以後我太太發現，被告都亂講話，所以我才請原告及被告將
支票全還給我，後來原告也很有誠意將支票全部還給我。本
件買賣事實上是被告在過程中搞鬼，我事後發現有問題所以
才取消買賣。被告說他金主都已經找好了，只是要我出面當
人頭，來跟原告簽約。被告只是要我出來當人頭，從頭到尾
我就沒有要向原告購買上豪商務旅館的意思。被告事實上沒
有仲介，所有的事情都是他計畫設計的」等語明確（詳參本
院106年12月19日言詞辯論筆錄），顯見證人王春長從頭到
尾並無向原告購買系爭不動產之意思，被告僅係利用證人王
春長當人頭出面佯稱欲向原告購買系爭不動產，斷無可能成
功仲介原告與證人王春長買賣系爭不動產，被告自無權依系
爭仲介契約請求原告給付仲介費。兩造既未互負債務，自不
符合民法第334條第1項抵銷之要件，是被告依前揭規定抗辯
抵銷債權，於法未符，自難憑採。
㈣綜上所述，原告依據租賃契約及不當得利之法律關係，請求
被告應將系爭房間遷讓返還予原告，並自106年7月10起至遷
讓返還系爭房屋止，按月給付原告15,000元之相當於租金之
不當得利，均有理由，應予准許。
四、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應
依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第1
項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為1,000元（即第一
審裁判費1,000元），爰依上開規定確定訴訟費用之負擔如
主文第3項所示。
五、本件係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告
假執行。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由。爰依民事訴訟法第436
條第2項、第78條、第87條第1項、第389條第1項第3款，判
決如主文。
中華民國107年1月30日
柳營簡易庭法官曾仁勇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國107年1月30日
書記官黃玉真