裁判字號：臺灣高等法院102年上易字第211號民事判決
裁判日期：民國102年12月24日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院民事判決102年度上易字第211號上訴人 楊達元 訴訟代理人 陳亮佑 律師被上訴人 江冠誼 訴訟代理人 袁曉君 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國101年12月14日臺灣桃園地方法院101年度訴字第1853號第一審判決提起上訴，本院於102年12月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按「因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序。」、「應適用簡易訴訟程序之事件，第二審法院不得以第一審法院行通常訴訟程序而廢棄原判決。前項情形，應適用簡易訴訟事件第二審程序之規定。」民事訴訟法第427條第2項第1款、第451條之1分別定有明文。查，本件被上訴人以兩造間訂有房屋租賃契約書（下稱系爭租約），租期5年，因上訴人未依約給付租金而終止租約等情，依系爭租約及民法第440條規定請求返還房屋及給付租金、違約金，核屬民事訴訟法第427條第2項第1款規定之簡易訴訟，依首揭規定，本件自應適用簡易訴訟事件第二審程序進行審理，核先敘明。
二、被上訴人起訴主張：兩造間訂有系爭租約，約定上訴人向被上訴人承租門牌號碼桃園縣桃園市○○路○○○號1樓之房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自民國100年9月5日起至105年9月4日止，每月租金為新臺幣（下同）3萬2,000元，並約定上訴人如於租期屆滿後未遷讓返還，被上訴人得按月請求租金5倍之違約金。詎上訴人自100年11月起即未依約支付租金，經被上訴人分別於101年6月1日及同年7月2日通知上訴人給付租金未果。被上訴人即於101年7月18日終止系爭租約。
上訴人尚積欠租金27萬452元，並依系爭租約及民法第440條規定，請求㈠上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人，及自101年7月19日起至返還之日止，按月給付被上訴人16萬元。㈡上訴人給付被上訴人27萬452元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
三、上訴人對關於被上訴人上開主張承租系爭房屋及自100年11月5日起未給付租金等情不爭執，惟以系爭房屋門前劃有停車位，妨礙上訴人進出，兩造於系爭租約註(2)約定被上訴人應將系爭房屋門前停車位清空，惟被上訴人均未履行。上訴人依民法第264條第1項主張同時履行抗辯，於被上訴人依債之本旨清空停車位前，自得拒絕給付租金，即無民法第440條第1、2項所定遲付租金之情事，被上訴人不得終止租約。又被上訴人所交付系爭房屋門前停車位既未清空，該租賃物即缺少出租人所保證品質且拒絕履行清空義務，上訴人主張減免租金，自屬合法有據等語置辯。
四、原審判決命上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並自101年7月19日起至返還系爭房屋予被上訴人之日止，按月給付被上訴人3萬2,000元；及命上訴人應給付被上訴人27萬452元，暨自101年8月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，而駁回被上訴人其餘之請求，並依兩造聲請定相當擔保而為假執行及免假執行之宣告。上訴人提起上訴。聲明：原判決不利上訴人及其假執行之宣告均廢棄。前項廢棄部分被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回（上訴人復聲請供擔保免假執行宣告，因原審已為諭知，核無必要）。被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事實：㈠兩造於100年8月27日就系爭房屋訂立房屋租賃契約書，約定
租期自100年9月5日起至105年9月4日止，每月租金3萬2,000元，押租金為9萬6,000元（下稱系爭押租金）。兩造並在租賃契約書註2載明「出租方（即被上訴人）須將門前之停車位清空。否則本契約作廢，押租金全數無息退還承租方（即上訴人）」。有房屋租賃契約書影本可按（見原審調字卷第13頁至第17頁）。
㈡被上訴人同意上訴人100年9月及10月優惠租金各1萬元，上
訴人除依系爭租約交付系爭押租金外，至今僅交付100年9月及10月租金各1萬元，有房屋租賃契約書影本後附房租收款明細欄可按（見原審調字卷第17頁）。
㈢因上訴人未繼續支付租金，被上訴人於101年7月2日催告上
訴人於收函後7日內繳付租金，上訴人於當日收受該函；嗣上訴人仍未繳付租金，被上訴人乃於101年7月17日發函解除（按係終止之誤）租賃契約，上訴人於101年7月18日收受該函，有存證信函影本、中華郵政掛號郵件收件回執影本可按（見原審調字卷第21頁至第23-1頁）。
六、本院判斷：被上訴人主張兩造訂有系爭租約，上訴人自100年11月起未依約支付租金，經被上訴人催告後上訴人仍未支付，被上訴人即於101年7月18日終止租約，上訴人尚積欠租金27萬452元，依系爭租約及民法第440條規定，請上訴人返還系爭房屋，及給付違約金及積欠之租金，上訴人則以前揭情詞置辯。是本件所應審究者為：㈠上訴人得否依民法第264條第1項規定拒絕給付租金。被上訴人得否終止系爭租約。㈡上訴人主張減免租金是否有理由。如可，減免之租金為若干。茲就兩造上開爭執分敘如下：
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。又承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋。民法第440條第1項、第2項、土地法第10條第3款分別定有明文。復按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。
又探求契約當事人之真意，本應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察（最高法院74年臺上字第355號判例意旨可資參照）。經查：
⒈被上訴人主張上訴人自100年11月起即未依約支付租金，
積欠租金已達2個月以上，伊已於101年7月2日定7日期限催告，上訴人仍未支付，經伊於101年7月17日終止系爭租約，上訴人於101年7月18日收受該終止租約之存證信等事實，為上訴人所不爭執，已如前述，則上訴人積欠之租金扣除系爭押租金，上訴人遲付租金總額仍達2個月以上租額，則依前揭規定，被上訴人於催告後，上訴人仍未支付租金，其據以終止系爭租約，於法有據，系爭租約即於101年7月18日終止。
⒉上訴人雖辯稱被上訴人未履行系爭租約約定清空門前停車
位之義務，其得依民法第264條第1項主張同時履行抗辯拒絕給付租金云云，被上訴人則陳稱汽車停車位屬於管委會部分已儘量清空，未擋及主要通道，被上訴人亦有向管委會申訴，目前汽車停車位部分因涉及是否為社區所有土地，不在管委會管理範圍，所以沒有去塗掉停車格，但也沒有人去停車；原先管委會安排停車是門前停有機車，不止汽車，經反應後機車部分沒有再停，汽車部分是外來車在停，但原來機車與汽車停車格間有圍欄等語（見原審訴字卷第11頁）。查系爭租約註2載明「出租方（即被上訴人）須將門前之停車位清空。否則本契約作廢，押租金全數無息退還承租方（即上訴人）」，參酌上訴人租賃系爭房屋係用以經營洗衣店，則該註2所載約定被上訴人應清空停車位，應係利上訴人系爭房屋洗衣店之經營，而系爭房屋門前之停車位並非被上訴人所劃設一節，為兩造所不爭執。另依被上訴人所提而為上訴人所不爭執之龍鳳經國大樓管委會第15屆第8次、第9次管委會會議紀錄（即100年8月4日、100年10月6日）分別記載：「7/11拆除超商旁機車位圍籬，花費1,500元…」（見本院卷第71頁）、「9月初管委會拆除外租車位地面護欄，並決定所有租約一律至8/31截止，押租金全數退還。」（見本院卷第75頁），參酌上訴人所攝照片9幀（置本院卷第41頁證物袋內），其中102年4月7日所攝照片，其門前機車停車位已無人停放，足見被上訴人確已依上開約定協調清空系爭房屋門前停放之車輛；至上訴人提出之多幀不同日期所攝照片，其中汽車停車位固有停放汽車，然上開照片多次所拍攝停放車牌號碼0000-00之汽車，經被上訴人指係上訴人自己所停放之汽車一節（本院卷第57頁），上訴人對此亦未予爭執，佐以上訴人自承其自101年1月2日起在系爭房屋營業至102年4月30日假執行強制搬遷為止，每月營業額約10萬元等情（見本院卷第84頁），苟上訴人確因被上訴人未予清空系爭房屋門前停車位，致在系爭房屋無法為洗衣店之經營使用，豈會堅持不予搬遷而仍繼續經營近1年4月之久，直至被上訴人聲請假執行之強制執行為止？徵諸上訴人猶於101年4月21日給付優惠租金即100年9月、10月租金各1萬元、押租金3萬2,000元，有房租收、付款明細表可參（見原審卷第17頁後），被上訴人主張已依系爭租約註2協調拆除停車位圍籬、護欄及取消機車停車車位，依約達成清除責任，門前停車格位存在與否應不足影響租賃物使用、收益等語（本院卷第58頁），應可採信。上訴人主張系爭租約註2約定內容清空系爭房屋門前停車位之真意為塗銷停車格位云云，並不足採。是其據以主張同時履行抗辯而拒付租金，即無足取。
㈡依上所述，本件被上訴人既已盡其清空停車位之契約義務，
即無上訴人所指有不完全給付或瑕疵之情形，上訴人主張減免租金，即乏依據。又上訴人於102年11月8日請求增列「系爭房屋門前停車位是否清空」作為爭點，然本院有關此部分爭點已論述如前，即無再予贅述必要。
七、按「承租人應依約定日期，支付租金。」又「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」民法第439條前段、第455條前段定有明文。本件上訴人僅支付租金至100年11月4日之租金2萬元，自100年11月5日起均未給付租金等情，已如前述，則被上訴人請求自100年11月5日起至101年7月18日系爭租約終止之日止，8月又14日租金，總計27萬452元（32,000×8＋32,000×14/31＝270,452，元以下四捨五入），即屬有據。又系爭租約既經合法終止，被上訴人依民法第455條前段之規定請求上訴人返還系爭房屋，亦無不合。末依系爭租約第17條約定：「乙方（即上訴人）於租期屆滿時除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃物誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止」，該條款雖約定為「租賃期滿」，然相較於系爭租約屆滿後上訴人未依約返還房屋之情形，上訴人先有未依約給付租金之違約事實，繼之又於契約終止後未依約返還系爭房屋，違反系爭租約之情節更為嚴重，被上訴人自得依系爭租約第6條之約定，請求上訴人給付違約金，與系爭租約第6條約定並無不合。次按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得按民法第252條依職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。原審斟酌上訴人未將系爭房屋返還予被上訴人，被上訴人依一般情形所受損害及所失利益等情形，認被上訴人請求上訴人自終止系爭租約之翌日即101年7月19日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按月以租金1倍即3萬2,000元計算之違約金，核屬適當。
八、綜上所述，被上訴人本於系爭租約及民法第455條規定，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，並應自101年7月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人3萬2,000元違約金；暨請求上訴人給付積欠之租金27萬452元及自起訴狀繕本送達之翌日即101年8月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴判決，並分別為准、免假執行之宣告，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，核與判決結果不生影響，爰不再一一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國102年12月24日
民事第四庭
審判長法官蘇芹英
法官陳靜芬法官蔡政哲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年12月25日
書記官廖月女附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。