裁判字號：臺灣苗栗地方法院103年苗簡字第30號民事判決
裁判日期：民國103年08月26日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣苗栗地方法院民事簡易判決103年度苗簡字第30號原告 李貴坤 訴訟代理人 張家豪 律師被告 鄭新榮 上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於103年8月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○○號土地如附圖所示B-N-Q1-M1-B連接線所示區域、面積135平方公尺之土地以買賣為原因分割及移轉登記予原告，並與原告所有坐落同段354-2地號土地連件辦理買賣及合併登記。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查本件原告原起訴聲明：被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○○號如附圖所示斜線範圍（實際地界依地政機關現場量測為主）之土地所有權移轉登記予原告。嗣於民國103年
8月12日具狀變更為：被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○○號如內政部國土測繪中心103年6月20日所繪製鑑定圖（以下簡稱附圖）所示N-Q1-M1-B範圍合計135平方公尺之土地（下稱系爭土地）所有權分割後合併移轉登記予原告（見本院卷第113頁）。核屬不變更訴訟標的而補充或更正事實上之陳述，揆諸前揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張略以：㈠被告原為苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○○○號土地（
以下分別稱354-2、354-3地號土地）所有人，其於96年3月30日（應係「23日」之誤）建造同段219建號建物即門牌號碼為苗栗縣西湖鄉○○村0鄰○○0○0號之建物（下稱系爭建物）並請領使用執照之同時即已同時於西面處搭設白色圍籬。故兩造於洽談買賣範圍時，即約定西以白色圍籬及其延伸線為界，至於與鄰地所有人即訴外人 蕭圓滿 之同段35
3地號土地之地界線為何並無明確基準，又由於被告向原告稱系爭建物係坐落於354-2地號土地上，故雙方遂於97年7月26日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），由原告向被告購買系爭建物及354-2地號土地，並於系爭契約書第
4頁之特約條款註明「甲方（即被告）同意同時申請土地鑑界，以使乙方確認界址，相關費用由甲方負擔」。最後該界址由鈞院以100年度苗簡字第75號判決確認（下稱前案），而前開判決亦因兩造皆無上訴而告確定。為此，爰依買賣契約提起本訴，請求被告將系爭土地所有權分割後合併移轉登記予原告。
㈡對於被告抗辯之陳述略以：
被告辯稱其出售同段354-2地號土地，即以該筆土地地號全部出售予原告，並已完成所有權之移轉登記云云，皆與事實不符：
⑴兩造於簽訂系爭契約書時根本沒有實際鑑界，被告當時向
原告介紹買賣之範圍時，也是告稱以白色圍籬以內之範圍，此觀買賣前，被告就已經搭建好白色圍籬亦不難知被告販售給原告之範圍就是以白色圍籬為界，而非簽約時兩造尚不知悉的地界位址。
⑵況自前案判決之經過與鑑定結果可看出：依前案判決所附
之鑑定圖，判決書所採納之址界範圍，原告所有354-2地號之實際面積將短少26平方公尺。若兩造當時買賣價金之決定是以354-2地號土地之面積計算，則雙方理應於判決後要有互相找補之處。然該判決後，兩造皆未提及，亦足見兩造間實際上並非以實際面積，而是以被告所指販售範圍作為出賣範圍。如今，被告於前案判決知悉短少給面積給原告時即以實際範圍做為買賣範圍，本件當知悉面積會超過登記面積時，又欲稱兩造買賣是以登記面積為範圍，足見其所言並非屬實，而僅以其自身利益為出發。
⑶再觀原告於97年7月26日買受不動產後，所活動及實際使
用之範圍就是白色圍籬及其延伸線以內。而系爭契約書第九條亦明白表示「本買賣不動產產權，甲方（即被告）保證產權清楚，絕無權利瑕疵或有任何糾紛」，輔以白色圍籬內之範圍為被告所搭建，出售後又為原告實際使用範圍，兩造買賣範圍非受限於354-2地號土地之登記面積範圍，至為顯然。
⑷或有認為若原告主張有理由，是否會造成原告持有面積增
加對被告不公平云云。然，依原告主張為判決，並不會不公平。蓋本件原告並非是針對土地買賣，而是以其上之不動產為主，並一併購入旁邊附連圍繞之土地，故對於354-
2地號土地之面積究竟為1,161平方公尺或是其他，本非兩造所在意，此觀兩造自始自中皆未談論到不動產之每坪單價即不難知之。而兩造契約成立時也是以實際範圍作為被告出售之範圍，亦即都是以目測之白色圍籬以內範疇為買賣標的，而今原告請求的範圍也是以白色圍籬為界以內所有權之移轉，此與被告簽定系爭買賣契約書所理解之出賣範圍並無落差。
⑸退萬步言，若鈞院認為原告使用之範圍雖與訂約以來皆相
同，但仍需再就請求移轉之標的範圍給付價金。也請鈞院參考前案審理時，已由齊紘不動產估價師事務所評估354-
3地號土地價格為每坪3,000元為標準計算之。㈢並聲明：如主文第1項所示。
三、被告抗辯略以：㈠被告出售354-2第號土地並已完成所有權移轉登記予原告，
原告對於上開土地之界址有爭議，亦經鈞院判決確認，原告再請求被告移轉系爭土地所有權，於法不合。
㈡並聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：㈠原告主張被告原為354-2、354-3地號土地所有人，被告於
96年3月23日建造系爭建物並請領使用執照，其向被告購買系爭建物及354-2地號土地，兩造並於97年7月26日簽訂系爭契約書等語，業據其提出系爭契約書、建物暨土地登記謄本等件為證（見本院卷第9-15、53-1、54頁），且為被告所不爭執，自堪信原告上開之主張為真實。
㈡按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人
立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號判決要旨參照）。經查，系爭建物係被告所建造並出賣予原告，已於前述。又系爭建物外圍之白色木條圍籬，於被告將系爭建物及同段354-2地號土地所有權移轉登記予原告時即已存在等情，業經被告於勘驗時自認（見本院卷第67頁）。另系爭建物右側後方如附圖所示B-N-N1-H1-B連接線即乙區域為北高南低延伸而下之駁坎；如附圖所示P-Q連接線為系爭建物右側之白色木條圍籬，系爭建物前方之白色木條圍籬下方為綠色樹木及道路等情，業經本院於103年4月30日會同兩造及內政部國土測繪中心鑑測人員履勘現場，並囑託該中心人員測量，有勘驗筆錄、現場相片、內政部國土測繪中心10
3年6月27日測籍字第0000000000號函附之鑑定書、鑑定圖各1份等在卷可稽（見本院卷第67-74、89-90頁）。依附圖所示，甲部分為系爭建物之一部分，故此部分土地雖坐落在354-3地號土地上，惟此部分應在系爭契約書買賣範圍內，自屬當然之理。又由系爭建物及其附連週邊土地之地理環境觀之，可認為由白色木條圍籬所延伸之如附圖所示B-N-Q1-M1-B連接線之其餘部分即乙、丙區域與系爭建物為一個整體區塊，與系爭建物共同使用，並與其他土地相區隔。是原告主張兩造於洽談買賣範圍時，即約定西以白色木頭圍籬及其延伸線為界，即屬可採。
㈢系爭契約書第1條約定買賣標的為354-2地號土地及同段21
9建號建物，被告雖已將上開不動產所有權移轉登記予原告，然依當事人之真意及契約之目的，實為買賣如附圖所示N-Q1連接線以東之土地及建物無訛，應認本件買賣契約之標的除同段354-2地號土地及219建號建物外尚包含系爭土地即如附圖所示甲、乙、丙區域（面積分別為20、11、104平方公尺，合計135平方公尺），始合乎兩造買賣契約之真意。
是原告請求被告將系爭土地分割後移轉予原告，即屬有據。
㈣次按耕地係指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區
、山坡地保育區及森林區之農牧用地；每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割，但有下列情形之一者，不在此限：一、因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併，農業發展條例第3條第11款、第16條第1項但書第1款前段分別定有明文。又依本條例第16條第1項第1款前段規定因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併，係指因買賣、贈與、交換及共有物分割之原因，必須分割毗鄰耕地與其耕地合併者，耕地分割執行要點第7點亦定有明文。經查，本件354-3地號土地之使用分區為山坡地保育區、使用地類別為農牧用地，有土地登記謄本在卷可憑（見本院卷第54頁），屬農業發展條例所稱之耕地，原告請求被告分割移轉系爭土地之面積為135平方公尺，未達0.25公頃，而不得分割。惟兩造間之買賣標的既含系爭土地，已於前述，又原告所有之354-2地號土地之使用分區為山坡地保育區、使用地類別為農牧用地，亦屬農業發展條例所稱之耕地，此亦有土地謄本在卷可稽（見本院卷第40頁）。則系爭土地以買賣為原因自354-3地號耕地分割後與毗鄰之354-2地號耕地合併，自不受上開耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃不得分割之限制。是原告請求被告被告將系爭土地分割後，移轉登記予原告並同時與其所有之毗鄰354-2地號土地合併，洵屬有據。
五、綜上所述，原告依買賣契約請求被告將系爭土地分割後，移轉所有權登記予原告，並同時與354-2地號土地合併，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘之攻擊防禦方法及所為舉證，核與判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年8月26日
苗栗簡易庭法官潘進順以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官黎東成中華民國103年8月26日