裁判字號：臺灣臺北地方法院110年訴字第6994號民事判決
裁判日期：民國111年02月25日
裁判案由：返還房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第6994號原告 黃麗明 訴訟代理人 陳鴻琪 律師被告 曾致勝 兼上一人訴訟代理人 洪忠仁
黃麗真 上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國111年2月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告曾致勝、洪忠仁、黃麗真應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○巷○○○弄○○號房屋遷讓返還予原告及其他共有人。
被告黃麗真應給付原告新臺幣壹拾陸萬伍仟元，並自民國一一０年九月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自民國一一０年九月二十日起至返還第一項所示建物之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
訴訟費用由被告曾致勝、洪忠仁、黃麗真連帶負擔百分之九十四，餘由被告黃麗真負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾玖萬元供擔保後，得假執行；但被告曾致勝、洪忠仁、黃麗真以新臺幣貳佰陸拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項前段於原告以新臺幣伍萬伍仟元供擔保後，得假執行；但被告黃麗真以新臺幣壹拾陸萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項後段各到期部分，於原告以每期新臺幣伍仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告黃麗真如每期以新臺幣壹萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：臺北市○○區○○段0○段0000○號即門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00弄00號房屋（下稱系爭房屋）原為訴外人黃 陳秀冬 （於民國106年4月13日死亡）所有，嗣由被告黃麗真與伊繼承而公同共有，潛在應有部分比例各為1/2。詎黃麗真未獲伊同意，擅自於109年9月16日與被告曾致勝簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將系爭房屋出租予被告曾致勝，租賃期間自109年9月20日起至114年9月19日止，共計5年，每月租金新臺幣（下同）3萬元（109年9月20日起至109年10月19日為裝潢期，免繳租金），並交付系爭房屋予曾致勝及其友人即被告洪忠仁居住使用，侵害伊對系爭房屋之所有權，系爭租約對伊不生效力，且黃麗真為間接占有人，伊自得請求被告3人返還系爭房屋予全體共有人。另就黃麗真向曾致勝按月收取租金，對於超過其應繼分比例享有相當於租金不當得利部分，亦應返還所受利益予伊。爰依民法第179條、第767條第1項前段、第831條準用同法第821條規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告曾致勝、洪忠仁、黃麗真應自系爭房屋遷離，並返還予全體共有人。㈡被告黃麗真應給付原告16萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另自110年9月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬5,000元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告曾致勝、洪忠仁答辯以：伊等雖有居住在系爭房屋，然係向黃麗真承租，故不同意遷讓等語。
㈡被告黃麗真答辯以：
伊同意返還原告16萬5,000元，及自110年9月20日起至返還系爭房屋之日止按月給付原告1萬5,000元，但不同意遷讓系爭房屋等語置辯。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，原告主張系爭房屋原為 黃陳秀冬 所有，黃陳秀冬死亡後，由原告與被告黃麗真繼承，且未辦理分割登記，為繼承人全體公同共有，並於109年9月9日於本院以109年度家調字第611號分割遺產事件成立調解（下稱系爭執行名義），同意將系爭房屋變價分割後，所得價款由原告與被告黃麗真按公同共有2分之1比例分配之。然被告黃麗真於109年9月16日將系爭房屋出租與被告曾致勝使用，租期自109年9月20日起至114年9月19日止，共計5年，每月租金3萬元，系爭房屋現由曾致勝、洪忠仁占有使用中。又系爭房屋前經原告持系爭執行名義向本院聲請強制執行，經本院以109年度司執字第122597號強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理後，復經原告撤回該部分執行標的，現尚未完成變價分割之執行程序等情，有系爭房屋之建物謄本、租賃契約書在卷可稽（見110年度北司調字第871號卷，下稱北司調卷第27至31頁），並經本院調閱系爭執行案卷查核屬實，且為被告所不爭執，應堪信為真實。
四、本院之判斷：原告主張被告3人應將系爭房屋遷讓返還與全體共有人，且被告黃麗真無法律上原因，受有相當於租金之利益，至原告受有損害，應給付原告因此所受之損害等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點為：㈠原告依民法第767條第1項前段、第831條準用821條規定請求被告自系爭房屋遷讓有無理由？㈡原告依民法第179條規定，請求被告黃麗真給付不當得利有無理由？茲分述如下：
㈠原告依民法第767條第1項前段、第831條準用821條規定請求
被告自系爭房屋遷讓有無理由？⒈按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人
財產上之一切權利、義務。繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。又公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。民法第1148條第1項前段、第1151條、第828條第3項分別定有明文。是就共有物之出租等管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之，如共有人中之一人未經其他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人，不生效力（最高法院86年度台上字第3020號民事裁判意旨參照）。又對於物有事實上管領之力者為占有人；又承租人基於租賃關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，此觀民法第940條、第941條之規定自明。出租人係經由承租人維持其對物之事實上管領之力，仍係現在占有人。同法第767條規定所有人對於無權占有其所有物者得請求返還之，所稱占有不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內（最高法院82年度台上字第1178號、87年度台上字第946號民事裁判意旨參照）。
⒉查系爭房屋為原告與被告黃麗真公同共有，現由被告曾致勝
、洪忠仁占有使用中等情，已如前述，揆諸前揭規定，被告黃麗真對於系爭房屋出租之利用行為，應得全體共有人之同意，始得為之。被告黃麗真既未能舉證證明有徵得原告同意將系爭房屋交由其管理使用，則其就系爭房屋訂立之租賃契約，並未經公同共有人全體同意，自不能對被告以外之公同共有人發生效力，且被告黃麗真將系爭房屋出租予被告曾致勝、洪忠仁占用系爭房屋，黃麗真為間接占有人，自屬無權占用。是原告依民法第767條、第831條準用第821條規定，訴請被告曾致勝、洪忠仁，黃麗真將系爭房屋遷讓交還原告及其他共有人，洵屬有據，應予准許。
㈡原告依民法第179條規定，請求被告黃麗真給付不當得利有無
理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議參照）。⒉再按，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產
全部為公同共有，固為民法第1151條所明定，惟各繼承人對於遺產所屬之各個權利義務，在分割之前仍有潛在的物權的應有部分，繼承人相互間，其權利之享受與義務之分擔，應以應繼分之比例為計算之標準（最高法院91年度台上字第2329號判決意旨參照）。繼承人有數人時，在分割遺產前，依民法第1151條規定，各繼承人對於遺產全部為公同共有關係，固無應有部分。然共有人（繼承人）就繼承財產權義之享有（行使）、分擔，仍應以應繼分（潛在的應有部分）比例為計算基準，若逾越其比例，於共有人間自構成不當得利（最高法院99年度台上字第651號民事判決意旨參照）。⒊本件被告黃麗真未經共有人全體同意，擅自將系爭房屋出租
收益而受有租金之不當得利，致全體公同共有人之權利遭受損害，依上開說明，各繼承人均得本於應有部分，請求不當得利，是原告依民法第179條規定，訴請被告黃麗真返還其出租系爭房屋已收取之租金利益，暨自110年9月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬5,000元相當於租金之不當得利，即屬有據。查被告黃麗真將系爭房屋出租與被告曾致勝之109年10年20月起至110年9月19日期間（109年9月20日至109年10月19日為裝潢期間未收取租金），依上開租賃契約所示，被告黃麗真係以每月3萬元之租金出租與被告曾致勝。準此，則原告請求被告黃麗真將此期間所收取之租金利益之2分之1即16萬5,000元（3萬元×11月÷2＝16萬5,000元）返還原告，另自110年9月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬5,000元，應為可取。
㈤末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告就上開已收取之租金16萬5,000元部分，併請求自民事起訴狀繕本送達翌日即110年9月4日（見北司調卷第43頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第767條、第831條準用第821條之規定，請求被告3人遷讓返還系爭房屋與原告及其他共有人，及依民法第179條規定，請求被告黃麗真給付原告16萬5,000元，及自110年9月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另自110年9月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬5,000元，為有理由，應予准許。又原告 陳明 願供擔保，請准宣告假執行，經核尚無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之，另依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告提供相當擔保金額後，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1項、第2項。中華民國111年2月25日
民事第一庭法官吳佳薇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年2月25日
書記官陳弘毅