宣 示 判 決 筆 錄
100年度北簡字第3735號
原 告 良福保全股份有限公司
法定代理人 陳春銅
原 告 良福公寓大廈管理維護股份有限公司
法定代理人 陳春銅
上二人共同
訴訟代理人 許世麟
被 告 震大日光社區管理委員會
法定代理人 廖國輝
訴訟代理人 楊擴擧 律師
上列當事人間100年度北簡字第3735號給付報酬等事件，於中華
民國100年5月24日言詞辯論終結，同年100年6月2日在臺灣臺北
地方法院臺北簡易庭第4法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 范智達
書記官 簡素惠
通 譯 楊雅瑄
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下：
主文：
被告應給付原告良福保全股份有限公司新臺幣壹拾萬柒仟壹佰元
、給付原告良福公寓大廈管理維護股份有限公司新臺幣捌萬陸仟
壹佰元，及均自民國九十九年十二月八日起至清償日止，按年息
百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一即新臺幣貳仟零玖拾伍元，餘由原
告負擔。
本判決得假執行。被告如以新臺幣壹拾玖萬叁仟貳佰元預供擔保
後，得免為假執行。
訴訟標的：給付報酬等請求權。
理由要領：
一、原告訴之聲明：被告應給付原告良福保全股份有限公司服務
費新臺幣（下同）十萬七千一百元、及原告良福公寓大廈管
理維護股份有限公司八萬六千一百元共計十九萬三千二百元
及自民國九十九年十二月八日起至清償日止按年息百分之五
計算之利息，暨十九萬三千二百元違約金。並願供擔保請准
宣告假執行。
二、原告主張之事實及理由：
（一）原告良福保全股份有限公司（下簡稱良福保全）、原告良
福公寓大廈管理維護股份有限公司（下簡稱良福公寓）與
被告就位於臺北市○○區○○街○○號震大日光社區，分
別簽訂社區保全服務契約與物業管理契約，該契約有效期
間均係自九十九年八月九日至一百年八月八日止，而依據
兩造間上開契約之約定，良福保全、良福公寓分別應提供
被告社區保全與管理服務，且原告公司均殷實履行，詎被
告未依約按時給付九十九年十二月份服務費用，並執意違
約（契約履行未逾一年甲方無正當理由而終止本契約）發
函原告自一百年一月二十四日終止合約並撤離社區服務，
此有相關公共設施裝備、行政、財務等事務移交社區管理
委員 呂黛芬 等人簽訂移交清冊為證。
（二）詎料，被告竟因細故，拒不給付原告等上開積欠費用，遂
原告等於一百年一月二十八日以存證信函催告被告給付九
十九年十二月份保全暨管理服務費用十九萬三千二百元，
履經催繳惟被告迄今仍未給付前揭款項。
（三）綜上所述，原告等乃依兩造間保權契約之承攬關係，提起
本件訴訟，請求被告給付九十九年十二月份服務費用十九
萬三千二百元，暨自九十九年十二月八日起至清償日止按
年息百分之五計算之利息，另爰依駐衛保全契約第十五條
第二項、管理維護契約第十二條第一項追加一個月損害賠
償費用十九萬三千二百元。
三、被告則以下列理由資為置辯，並聲明原告之訴駁回，如受不
利判決，被告願供擔保，請准宣告免予假執行：
（一）被告前於九十九年七月十五日分別與原告良福保全簽訂系
爭保全契約，與原告良福公寓簽訂系爭管理契約，原告二
人依約應提供駐衛保全服務及管理維護服務。
（二）原告良福保全自九十九年八月九日起派駐於被告之夜班保
全人員，於晚間值勤期間經常發生打瞌睡甚至熟睡不醒之
情形（實難想像在此情形，原告之夜班保全人員有依約巡
邏與提供保全服務之可能），罔顧被告全體住戶之安全，
被告已多次口頭向原告良福保全反映上情，惟均未見有任
何積極之處理與改善，原告良福保全未依約提供駐衛保全
服務，已見端倪。
（三）果不其然，原告良福保全派駐於被告之夜班保全人員，因
疏於定點定時巡邏，即未依系爭保全契約執行安管巡邏勤
務，並於「一百年一月三日」未告知被告之情形下，擅自
更換日夜兩班保全人員，導致未即時發現被告社區住戶於
「一百年一月四日」於社區頂樓發生意外傷亡事故，原告
良福保全除未依約執行安管巡邏勤務及預防駐衛區內人員
發生意外，對於上開意外傷亡事故之緊急狀況處理與應變
規劃，毫無章法可言。就上開住戶意外傷亡事故（死者：
楊淑娟 ），更係由被告社區住戶 侯罕奇 （住臺北市○○區
○○街○○號十樓之四）發現後，主動向圓山派出所報警
及請求送醫，侯罕奇更為此前往圓山派出所製作筆錄（此
部分事發經過資料與筆錄等資料，祈請本院向圓山派出所
調閱），原告良福公寓所派駐於被告之社區總幹事 許志成
未即時協助處理，亦顯屬失職。原告良福保全及原告良福
公寓均顯已違反上開契約之約定，既係可歸責於原告等之
事由，被告終止系爭保全契約及系爭管理契約即非屬無正
當理由。
（四）被告於發生上開住戶意外傷亡事故後，遂即於一百年一月
四日晚上召開管理委員會議決議撤換原告良福保全及原告
良福公寓，以免因原告良福保全未依約提供駐衛保全服務
而再度發生意外事故。經被告通知原告良福保全及原告良
福公寓之區域主管（主任） 王興華 於被告所在大樓地下一
樓會議室與被告之法定代理人廖國輝當面會談，被告要求
原告等須於一百年一月十日進行交接，王興華自知原告等
未依約履行導致上開意外事故之發生，顯屬違約及重大過
失，故同意與被告合意終止系爭保全契約與系爭管理契約
，但渠請求被告可否延至同年一月三十一日再進行交接，
若非原告等自認未依約履行而同意終止系爭二契約，原告
等何必同意交接？又何必請求被告延期交接？其理不言可
喻。
（五）然而，因原告等請求延期交接之時間係一百年一月三十一
日，已接近一百年二月二日農曆春節假期，為免影響社區
事務正常運作，被告僅同意延至一百年一月二十四日進行
交接，並請原告良福管理公司派駐於被告擔任總幹事之許
志成發函予原告等通知進行交接事宜，原告等除同意終止
契約外，亦同意於一百年一月二十四日進行社區公共設施
設備、財務及行政等事務交接。職是之故，本件係因被告
與原告等合意終止系爭保全契約與系爭管理契約，並非無
正當理由終止契約，從而原告等請求被告給付損害賠償十
九萬三千二百元，顯屬無據，應予駁回。
（六）再者，因良福公寓依系爭管理契約派駐於被告之清潔人員
，未依系爭管理契約第二條、第七條及第八條之規定，善
盡管理維護環境清潔及衛生之職責，經被告以書面要求改
善，仍未能於改善期限內達到被告之要求，經被告於九十
九年十一月三十日召開第八屆第一次管理委員會會議，原
告良福保全及原告良福公寓之主任王興華允諾限期於九十
九年十二月二十日更換清潔人員，如未達到被告之要求，
同意扣除當月之清潔勞務費用三萬元。準此以言，原告良
福公寓起訴主張被告應給付九十九年十二月服務費八萬六
千一百元，依上開說明，原告良福管理公司自己同意扣除
之事實，本即應扣除九十九年十二月服務費三萬元。基此
，原告良福管理公司至多僅能主張五萬六千一百元。
（七）按，系爭保全契約第四條（駐衛保全服務作業）第四項約
定：「四、不論於標的物範圍或專有部分或非公共區域內
，若有意外事故或發現盜賊入侵或暴行發生，乙方應即報
告警察、消防機關及甲方，並予監視，設法阻止或防止災
害擴大」；同條第五項則約定：「五、應甲方之要求或指
示執行標的物之防災、防盜、防火等下列安全措施及經共
同協議事項，其具體服務項目包括：‧‧‧人員意外之預
防與安全‧‧‧緊急狀況處理與應變規劃‧‧‧駐衛區內
人員意外之預防與安全‧‧‧」，另依系爭保全契約第十
一條（賠償責任金額及程序）第一項約定：「一、乙方或
乙方駐衛人員未能善盡第三條、第四條所定之駐衛保全業
務、洩漏應保守之秘密或其他侵害甲方，乙方應負損害賠
償責任」。經查，原告良福保全有多次夜班保全人員打瞌
睡甚至熟睡而未依約執行安管巡邏勤務，導致未即時發現
被告社區住戶於一百年一月四日於社區頂樓發生意外傷亡
事故，業如前述。除令被告所在大樓之市場交易價值貶損
之外（實務上凶宅在市場交易中價格本較非凶宅為低），
因上開意外傷亡事故造成社區人心惶惶，更不敢使用發生
事故之頂樓健身房、交誼廳等，被告僅得雇工將上開事發
現場重新整修，共支出工程款三十九萬七千九百零六元。
果若原告良福保全依約執行安管巡邏勤務（實際上原告良
福保全公司根本沒有巡邏），被告所在大樓即不會發生上
述之住戶意外傷亡事故；又果若原告良福保全依約即時向
消防警政單位報案，並可將傷者及時送醫，應不會發生喪
失寶貴生命之憾事，進而造成被告所在大樓市場交易價值
之貶損。職是之故，被告為修繕意外傷亡事故之現場所支
出之費用，係屬被告所受之損害，依上開系爭保全契約之
約定，被告本得請求損害賠償。爰主張得請求之損害賠償
金額三十九萬七千九百零六元與原告請求之金額抵銷。
（八）按，系爭管理契約第七條（乙方之注意義務）第一項約定
：「一、乙方對於本約所訂應提供之管理維護服務（含治
安維護及緊急事故處理），應盡善良管理人之注意義務。
」；第二項則約定：「二、乙方執行業務時，應遵守誠實
信用之原則，不得有不正當行為或廢弛其職務。」；系爭
管理契約第十條（損害賠償）約定：「乙方未能善盡善良
管理人注意義務或洩漏應保守之秘密，致甲方權益受損或
甲方共用部分、約定共用部分內各項設施遭受損害者，乙
方應負損害賠償責任，每月最高賠償金額以不超過當月服
務費用之百分之十為限。但因乙方監守自盜或故意行為所
致，經第三公證單位（司法），確定，不受上述之限定。
」、第十二條（契約終止）第二項第三款係約定：「二、
3、因可歸責乙方事由終止契約，致甲方有損失者，甲方
除得終止本約外，並得請求乙方賠償」。又按，債務人之
代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人
應與自己之故意或過失負同一責任。民法第二百二十四條
定有明文。債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故
意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，
民法第二百二十四條定有明文，其立法理由係基於本人既
藉由第三人以擴張其活動範圍而取得利益，自應承擔該第
三人活動時對他人造成損害之賠償責任。法院為此項裁量
時，得依職權為之，並不以債務人之聲請為限（最高法院
八十九年台上字第一四○號判決意旨參照）。經查，原告
良福公寓依系爭管理契約派駐於被告之社區總幹事許志成
（即原告良福管理公司之受雇人），於擔任被告社區總幹
事乙職期間（九十九年八月九日起至一百年一月二十四日
止），收取住戶管理費多項未確實銷帳，造成部分住戶已
繳費卻仍遭催收，經被告相互勾稽所使用銀行帳戶交易明
細及許志成所製作之財務報表，觀九十九年八月、九十九
年九月及九十九年十月之財務報表，可明顯查出許志成製
作之財務報表有多處不實，就此部分足見原告良福公寓並
未依債之本旨提供管理維護服務，顯屬違約，已然至明。
更有甚者，社區總幹事許志成於任職期間利用職務之便，
代理被告受理廠商請領款事宜，殊料廠商沐欣園藝向被告
提出請款申請書，要求被告給付尚未給付之工程款九千五
百元，惟上開款項被告早已全數由許志成領出並其交付予
上開廠商，許志成竟侵吞其中之九千五百元，令被告至感
不可思議。又許志成於九十九年九月二十九日收取住戶所
繳納之保證金五百元，亦未入帳，顯見許志成將該筆款項
侵吞入己。準此以言，除可見原告良福公寓顯屬違約外，
就被告已查得遭許志成侵吞之一萬元，依約亦應由原告良
福公寓負損害賠償之責（許志成所涉業務侵占罪嫌，將由
反訴原告另案提起刑事告訴）。並主張得請求原告之損害
賠償金額一萬元與原告請求之金額抵銷。
四、法院之判斷：
（一）經查，原告良福保全、良福公寓與被告就位於臺北市○○
區○○街○○號震大日光社區，分別簽訂社區保全服務契
約與物業管理契約，該契約有效期間均係自九十九年八月
九日至一百年八月八日止，而依據兩造間上開契約之約定
，良福保全、良福公寓分別應提供被告社區保全與管理服
務，再被告未給付原告九十九年十二月份保全暨管理服務
費用（原告良福保全部分為十萬七千一百元、良福公寓部
分為八萬六千一百元）之情，有原告提出之契約書附卷可
證，並為兩造所不爭執，堪信為真。
（二）原告方面主張契約履行未逾一年被告無正當理由對原告終
止契約而對原告發函自一百年一月二十四日終止合約，原
告並於同日撤離社區服務之情，無正當理由對原告終止契
約之部分為被告所否認，而以前詞資為置辯。復查，兩造
確於一百年一月二十四日終止系爭契約，為兩造所不爭執
之事實，又參諸證人即原告良福保全區域主任王興華於本
院審理時證述「管委會以這件（上吊死亡）事故為理由要
我們解除契約，但我們表示仍要按照契約一個月前為通知
，並於一百年一月二十四日交接，實際終止契約也是一百
年一月二十四日」等語以及證人即原告良福公寓派駐被告
社區總幹事許志成於本院審理時證述「一百年一月二十四
日辦理（交接），那天是我有詢問被告主委，主委同意的
日期，本來公司方面不同意，但是公司派人到管委會協調
之後就實際在當日辦理交接」等語，顯見兩造係協調後合
意於一百年一月二十四日終止系爭契約，並非因被告無正
當理由對原告為終止才發生終止契約之情形。故既未因被
告違約而導致終止契約，原告請求被告給付十九萬三千二
百元之違約金，並無理由。
（三）至於被告主張抵銷或扣除之金額部分。被告稱於九十九年
十一月三十日召開第八屆第一次管理委員會會議，原告良
福保全及原告良福公寓之主任王興華允諾限期於九十九年
十二月二十日更換清潔人員，如未達到被告之要求，同意
扣除當月之清潔勞務費用三萬元之情，惟證人許志成於本
院審理時證述「王主任在會議中有同意，但是在期限內我
們主任是有更換清潔人員」之語，既有更換清潔人員之事
實，則被告方面尚不得直接主張扣除清潔勞務費用三萬元
。又被告主張原告良福保全有多次夜班保全人員打瞌睡甚
至熟睡而未依約執行安管巡邏勤務，導致未即時發現被告
社區住戶於一百年一月四日於社區頂樓發生意外傷亡事故
情節，惟查，經本院向臺北市政府警察局中山分局函調被
告社區一百年一月四日臺北市○○街○○號一四樓頂樓健
身房休息區上吊死亡案件調查報告資料，顯示死者因長期
一人獨居加上身體狀況不佳而在頂樓健身房休息區以童軍
繩上吊身亡，顯然此死亡案件之發生，為單純之自裁，非
意外傷亡事故，則應非原告良福保全未依約執行安管巡邏
勤務導致自裁事故，被告主張原告應負擔賠償修繕事故現
場支出之費用三十九萬七千九百零六元並以此金額抵銷原
告請求之金額，則無理由。此外，被告主張社區總幹事許
志成於任職期間利用職務之便，代理被告受理廠商請領款
事宜，廠商沐欣園藝向被告提出請款申請書，要求被告給
付尚未給付之工程款九千五百元，上開款項被告早已全數
由許志成領出並其交付予上開廠商，許志成竟侵吞其中之
九千五百元，且許志成於九十九年九月二十九日收取住戶
所繳納之保證金五百元，亦未入帳，許志成將該筆款項侵
吞入己乙節。此等情節均為證人許志成所否認，而被告均
未能舉證以實其說，尚難認定被告所言為真實，即原告主
張以此等一萬元抵銷原告請求之金額，亦無理由。
（四）綜上，兩造既均不爭執被告積欠原告九十九年十二月份之
保全暨管理服務費，且被告主張抵銷及扣除之金額並無理
由，則原告依約請求被告給付積欠之九十九年十二月份保
全暨管理服務費用（原告良福保全部分為十萬七千一百元
、良福公寓部分為八萬六千一百元），及均自九十九年十
二月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵
屬有據，應予准許，其餘違約金之請求及假執行之聲請並
無理由，應予一併駁回。
（五）本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦之方法，經核於
判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
五、本件原告勝訴之部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職
權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官簡素惠
法官范智達
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年6月2日
書記官簡素惠