裁判字號：臺灣臺中地方法院102年訴字第2710號民事判決
裁判日期：民國104年02月13日
裁判案由：租佃爭議
臺灣臺中地方法院民事判決102年度訴字第2710號原告 羅瓊娥
廖如悅 廖玲瑜 廖方志 廖雯麗 共同訴訟代理人 張慶宗 律師被告 廖榮一
廖榮福 廖榮發 廖榮銓 廖榮昌 廖秋滿 共同訴訟代理人 林盛煌 律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國104年1月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認兩造間就臺中市○○區○○段506、506-1、506-2、506-3、506-4、506-5、506-6、506-7、506-8地號土地上之耕地三七五租賃關係不存在。
被告應將前項土地返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條（下稱三七五減租條例）第1項及第2項前段定有明文。本件原告主張兩造間之耕地三七五租賃關係因符合三七五減租條例第16條第1項規定，主張租約無效，經原告向臺中市南屯區公所耕地租佃委員會申請調解，因調解不成立移送臺中市政府耕地租佃委員會調處，再因調處不成立，經臺中市政府移送法院審理，有臺中市政府民國102年9月26日府授地權一字第1020181546號函可憑（見本院卷一第1頁），本件租佃爭議事件起訴合法，合先敘明。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存在與否不明確，原告主觀上認其法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態能以確認判決將之除去者而言（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。經查原告主張被告不自任耕作，系爭租約符合三七五減租條例第16條第1項規定，為被告所否認，是以兩造間之系爭租約是否存在不明確，致原告主觀上認其在私法上之地位有受侵害之危險，而該不安之狀態得以確認判決除去之，依前揭說明，原告有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體事項：
一、原告主張：坐落臺中市○○區○○段○○○○號耕地在分割前，由原告之被繼承人 廖明哲 與被告之父 廖寶栁 於40年間簽有臺灣省臺中市私有耕地租約，嗣由廖明哲出租予廖榮一、 廖陳阿順 耕作，雙方於74年3月間訂有臺灣省臺中市私有耕地租約（犁豐字第229號）；廖明哲於88年6月10日過世，由原告5人繼承而變更為系爭耕地租約出租人；承租人廖陳阿順亦於99年10月18日過世，分別由被告6人繼承而變更為系爭耕地租約承租人（含原承租人廖榮一，系爭耕地租約承租人共有6名）；其後臺中市政府於99年11月17日、101年10月31日將上開506地號耕地逕為分割，先後增加其他5筆及3筆耕地（即臺中市○○區○○段506-1、506-2、506-3、506-4、506-5及506-6、506-7、506-8等地號，與506地號合稱系爭耕地），系爭耕地租約所列耕地共有9筆。因系爭耕地已劃入臺中市第十三期市地重劃，經臺中市政府地政局公告系爭耕地上建物經查估結果，現況為：鋼鐵構造面積62.28平方公尺、鋼筋混凝土造面積4.84平方公尺、磚造面積2.04平方公尺、土石磚混合造面積154.9平方公尺、鐵皮造籬笆面積28.87平方公尺及鐵架造漆板頂簡舍面積27.37平方公尺，顯已超出農作使用範圍，而有部分耕地不自任耕作之情事。經原告向本院緊急聲請保全證據，本院以102年度聲字第121號於102年5月2日前往現場勘驗結果，被告等人在系爭耕地上所興建建物係屬三合院（呈ㄇ字型），屋內放有神明、祖先牌位、供桌、桌椅、茶几、沙發組、電視、音響、床組、衣櫥、日常生活使用之家電、廚房等物品，顯見該等建物係供被告等人居住使用，與農舍全然無關，另依原告102年4月20日所拍攝照片顯示，建物週邊部分係違規作為非農業用途，堆置有廣告公司廢棄招牌、廢棄營業用攤販車、塑膠箱籃等，顯確有不自任耕作之事實。又該等建物自35年迄今，陸續提供設籍及居住共有19人，被告於72年至95年間因居家停車需求，擅自將應自任耕作之農地陸續「擴增」為車道兼停車場，上開車道多為柏油路面，供道路使用面積合計高達584平方公尺，明顯有不自任耕作之事實。系爭耕地上建物並非日據時代之建築，又被告確將該建物作為居住使用，而有不自任耕作之情事，系爭耕地租約自屬無效，原告自得依民法第767條規定請求被告交還系爭耕地等語。並聲明：①確認兩造間就系爭耕地之耕地租賃關係不存在；②被告應將上開土地返還予原告。
二、被告則辯以：系爭農舍為 林啟明 所建造，早於三七五減租條例施行前即已存在，34年間廖寶栁向林啟明承租系爭耕地時，系爭農舍所在土地範圍即非耕地，係出租人提供予承租人使用之農舍範圍，承租人從未變更過農舍用途或範圍，即雙方就「現有農舍之外圍牆所涵蓋範圍」存有無償使用借貸關係，並就其餘部分成立租佃關係。廖寶栁、廖陳阿順及被告廖榮一於35年10月1日並經准設籍於臺中市○○區○○里○○巷0號（即系爭農舍），嗣後於70年間陸續設籍增至19人。39年12月間林啟明將系爭耕地出售予 廖永全 ，廖永全再將系爭耕地過戶予其子廖明哲，就系爭農舍所存在之使用借貸關係，亦因系爭耕地轉售讓與而繼續存在於廖寶栁與受讓人 廖啟明 間，是兩造間系爭耕地租約實際上係就系爭農舍成立使用借貸關係，併與耕地租佃關係合併為單一內容之租約。再依臺灣省土木技師公會102年10月22日出具之（102）省土技字第中0975號鑑定報告書，認B、F、H棟其構造種類為泥土造，另I棟構造種類為磚造，足以證明系爭農舍確實至遲於35年間即已存在，非屬廖寶栁所承租之「耕地」範圍，並無不自任耕作之情事。被告等人並無於40年之臺灣省臺中市私有耕地租約成立後建築房屋之情事，並無違反三七五減租條例第16條第1項規定。又耕地三七五減租條例制定前已成立之耕地關係，如出租人同意承租人將土地一部分做為耕作使用，其他部分做為居住或房屋基地使用者，自不得以其後制定之耕地三七五減租條例，認定有耕地三七五減租條例所規定一部不自任耕作而視同全部不自任耕作，致租約無效。系爭建物確屬農舍，兩造父執輩長年來往來頻繁，被告若有擅自建築之不自任耕作情事，出租人廖明哲不可能不終止租約。又原告羅瓊娥、廖方志曾數次與被告廖榮一、廖榮銓於100年、102年間洽談、協商系爭農舍、農地之補償及拆遷問題，足證原告對於系爭農舍自始存在於系爭農地上，及被告等人並無不自任耕作乙節，知之甚詳。系爭耕地已於99年間因土地重劃變更為住宅區，系爭土地早已處於無法正常耕作之情形，亦即於99年間系爭耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，實已處於耕地租約終止之狀態，而有三七五減租條例第17條第1項第5款之事由，而應適用同條第2項規定由原告給予被告補償等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）坐落臺中市○○區○○段○○○○號耕地在分割前，於39年12月前係屬林啟明所有，被告等人之父廖寶栁於40年間與廖明哲簽有臺灣省臺中市私有耕地租約，嗣由原告羅瓊娥、廖如悅、廖玲瑜、廖方志及廖雯麗之被繼承人廖明哲出租予廖榮一、廖陳阿順耕作，雙方訂有系爭犁豐字第229號耕地租約，嗣因原告之被繼承人廖明哲於88年6月10日過世、被告之被繼承人即承租人廖陳阿順於99年10月18日死亡，分別由原告羅瓊娥、廖如悅、廖玲瑜、廖方志及廖雯麗繼承而變更為系爭耕地租約出租人；被告廖榮福、廖榮發、廖榮銓、廖榮昌、廖秋滿因繼承而變更為系爭耕地租約承租人（含原承租人廖榮一，系爭耕地租約承租人共有6名）；其後臺中市政府於99年11月17日、101年10月31日將506地號耕地逕為分割，先後增加其他5筆及3筆耕地（即系爭耕地），系爭耕地租約所列耕地共有9筆。
（二）102年5月2日保全證據時已測繪面積計算成果圖；102年12月19日履勘現場時已測繪複丈成果圖。被告等人於保全證據當時除廖秋滿外，其餘5人均住在系爭房屋，面對中央左側房屋係用以居住及放置物品（參見保全證據照片10及照片12），右側房屋用以放置雜物（參見保全證據照片14及照片15）。
（三）被告廖榮一已於100年11月6日領取地上建築物查估補償費140萬783元。
（四）廖寶栁、廖陳阿順及被告廖榮一於35年10月1日申請設籍登記，並准設籍於臺中市○○區○○里○○巷0號，嗣後於70年間陸續設籍增至19人。
四、本院得心證之理由
（一）原告主張：兩造間就系爭耕地有三七五租約存在等語，為被告所不爭執，復有臺灣省臺中市私有耕地租約、土地登記第二類謄本附卷可憑（見本院卷一第16-35頁）。則原告上開主張堪信為真實。
（二）原告主張：被告就系爭耕地有不自任耕作之情事，違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定，租約無效等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
⑴兩造間固訂有三七五耕地租約，已如上述；然依耕地三七
五減租條例第16條規定，承租人應自任耕作，如有違反，原訂租約無效。所謂自任耕作，必須承租人將承租耕地供自己耕作之用，始足當之，如承租人在承租耕地上建築房屋或供其他非耕作目的之使用，均應解為非自任耕作，而使原訂租約無效；又承租人在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的（最高法院70年台上字第4637號、64年台上字第571號判例參照）。查系爭506、506-7地號土地上原有如附圖所示編號A面積64.02平方公尺簡易屋、B面積44.81平方公尺磚造屋（附圖成果圖記載為磚造屋，惟本院102年度聲字第121號保全證據卷勘驗筆錄第4頁記載：經目視系爭房屋均為泥土建造，下同）、C面積
2.77平方公尺磚造屋、D面積42.29平方公尺棚子、E面積
98.55平方公尺水泥地、F面積98.50平方公尺磚造屋、G面積67.24平方公尺簡易屋、H面積44.27平方公尺磚造屋、I面積5.87平方公尺鋼筋混凝土屋、⑴面積11.20平方公尺水泥地、⑵面積83.75平方公尺空地、⑶面積15.08平方公尺水泥地，總計578.42平方公尺（即門牌號碼臺中市○○區○○里0鄰○○巷00號建物使用之範圍，現已拆除），由被告廖榮一、廖榮發、廖榮福、廖榮銓、廖榮昌居住（設有神明廳、廚房、臥室等）、放置物品、農具及雜物使用，此業經本院102年度聲字第121號保全證據事件，由本院會同兩造及測量人員履勘現場，製有勘驗筆錄、照片、成果圖附於本院102年度聲字第121號保全證據卷內，復為兩造所不爭執，足見系爭耕地在上開範圍部分由被告廖榮
一、廖榮發、廖榮福、廖榮銓、廖榮昌作為居住使用，非作為耕作使用。再按被告未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效，最高法院84年度台上字第2584號判決要旨亦足參照，是本件租約仍應認全部無效。
⑵被告雖抗辯系爭土地上建物早於耕地三七五減租條例施行
前已存在，自始即約定非耕作範圍，原告知悉並同意云云，惟為原告所否認。查系爭建物不論是否興建於耕地三七五減租條例施行前，或於耕地三七五減租條例施行後，被告既繼續以系爭耕地上之系爭建物作為起居之用、不符所謂之農舍，自屬不自任耕作。又耕地三七五減租條例第16條第1項之規定係屬強制規定，不因出租人之同意而改變系爭耕地租約違反強行規定無效之事實，此觀諸最高法院73年度台上字第3482號判決要旨：「耕地承租人應自任耕作，縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人，否則原定租約全部歸於無效。」自明，是系爭耕地三七五租約，已歸於無效。綜上，原告主張兩造就系爭土地之耕地三七五租約關係不存在，即屬可採。本件既已認定被告於系爭土地上有部分不自任耕作之情事，則被告不自任耕作之範圍其面積歷年是否有變動，即無庸審究，併為敘明。
（三）被告辯稱：系爭耕地已變更使用分區為住宅區，原告僅得依耕地三七五減租條例第17條規定終止租約，不得主張無效云云。惟系爭耕地租約因違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定而無效，係於承租人不自任耕作時起，當然無效；不因嗣後系爭耕地變更使用分區為住宅區，而使原已無效之租約變為有效，被告此部分所辯，並無可採。
（四）末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項定有明文。系爭耕地三七五租約既屬無效，原告主張被告無權占有系爭耕地，請求將系爭耕地返還予原告，即有理由，應予准許。
五、綜上所述，系爭耕地三七五租約因被告不自任耕作致租約無效，則原告請求確認兩造間就系爭耕地之耕地三七五租賃關係不存在，為有理由，應予准許。又被告於系爭耕地三七五租約無效後，並無合法占有之權利，故原告依民法第767條第1項規定，請求被告應將系爭耕地返還予原告，亦有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件結果不生影響，爰不一一論究，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1項。中華民國104年2月13日
民事第六庭法官謝慧敏正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年2月13日
書記官陳念慈