臺灣士林地方法院民事簡易判決 100年度士簡字第93號
原 告 李淑甜
被 告 黃福枝
訴訟代理人 何喜雄
上列當事人間請求排除侵害事件，業經於民國100年6月27日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將坐落在門牌號碼為台北市○○○路○○○號七樓之建物
上方大樓樓頂平台如附圖所示之建物（占用面積二點二零二九平
方公尺）、棚架（占用面積五點七九五平方公尺）、花台（占用
面積九點一八五平方公尺）之增建物拆除，並將占用之頂樓平台
返還與原告及其他共有人全體；被告應將前開之建物增建物內所
移置之門牌號碼為台北市○○○路○○○號各層樓住戶之水錶和
水管回復至增建移置前之原狀。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣陸萬元為原告預供擔保，得
免為假執行。
事實及理由
一、按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之
請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之
，此為第821條所明定。本件原告依民法第767條、第821
條及第184條第1項前段之規定，請求被告拆除坐落在門牌
號碼為台北市○○○路○○○號七樓之大樓建物（下簡稱系爭
大樓）樓頂平台（即如附圖台北市大同區地政事務所100年
5月10日複丈成果圖所示）之建物（占用面積2.029平方公
尺）、棚架（占用面積5.795平方公尺）、花台（占用面積
9.185平方公尺）之增建物並將平台返還與原告及共有人全
體，並將增建建物內之門牌號碼為台北市○○○路○○○號各
住戶之水錶和水管回復至移置前之原狀；系爭大樓之樓頂顯
為兩造區分所有之大樓建物外部構造，應為該大樓所有區分
所有權人所共有，原告為共有人之一，其本於共有人地位為
全體共有人而請求，合於前開民法關於共有人行使權利之規
定，被告辯稱原告不適格云云，顯有誤解，合先說明。
二、本件原告起訴主張：⑴原告所有門牌號碼為台北市○○○路
○○○號7樓之房屋（下簡稱原告所有7樓房屋）與被告所有
同棟之門牌號碼台北市○○○路○○○號7樓（下簡稱被告所
有7樓房屋）比鄰而居，然被告竟藉居住系爭公寓大樓頂層7
樓之便，未經全體共有人同意，即逕行在兩造房屋之7樓樓
頂平台搭建違章建物、棚架及花台等並占為己用，明顯侵害
全體共有人之權利；原告曾於99年10月1日委請大欣國際法
律事務所發函請求被告於文到後一個月內回復占用前之原狀
，然均未獲回應，迄今系爭大樓頂樓仍由被告擅自占有使用
中，為此依民法第767條、第821條及184條第1項前段規
定，請求被告拆除如附圖即台北市大同區地政事務所100年
5月10日複丈成果圖所示建物（占用面積2.029平方公尺）
、棚架（占用面積5.795平方公尺）、花台（占用面積9.
185平方公尺）之增建部分及將增建建物內321號各住戶之
水錶、水管回復到占用增建前之原狀。⑵對被告抗辯則以：
原告當初買賣所有之7樓房屋時，出賣人並無約定不能使用
系爭大樓之頂樓空間，亦無任何約定該頂樓平台空間歸屬任
何人專用，況被告增建占用之花台蓋在原告所有7樓房屋屋
頂上方沒有樑柱處，造成壓力過大以致原告屋頂發生裂痕危
及安全，被告擅自增建部分，也已超越過兩造所有7樓房屋
之頂樓界線，而被告增建建物內置之廁所下方即為原告所有
7樓房屋之餐廳，以致原告用餐時常會聽見被告如廁聲響，
使原告家居生活深受嚴重干擾等語。
三、被告對於為原告鄰居且在如附圖所示系爭大樓頂樓平台增建
有建物、花台、棚架等增建物一情並不爭執，惟辯稱：系爭
大樓早於70年10月13日由 李燦坤 起造興建完成，並於71年1
月8日完成第一次登記，被告於71年2月8日向起造人李燦
坤買受被告所有7樓房屋（以及包括所坐落之基地權利範圍
218/10000），而系爭大樓之起造人李燦坤係分別將各樓層
分售時，即與被告約定而明載於買賣契約書第一條「不包括
屋頂瞭望台在內」，顯見系爭大樓各區分所有權人間顯然已
經有約定關於大樓頂樓平台之分管使用甚明；又依公寓大廈
管理條例第9條第1項及第56條第2項規定，頂樓共用部分
得約定專用，系爭大樓之各區分所有建物之買受人與起造人
所簽訂之買賣契約，於區分所有權人會議訂定規約前視為規
約，故系爭大樓頂樓平台既已約定由起造人專用，則起造人
李燦坤業於71年1月7日出據同意書將系爭大樓頂樓平台使
用權交付予被告，已由被告取得專用權，原告以系爭大樓頂
樓平台為共有、共用而請求拆除增建物並返還與原告及共有
人全體並無理由，因之聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張其與被告分別為系爭大樓中之門牌號碼分別為321
號7樓、323號7樓之區分所有權人，又被告於系爭大樓頂
樓平台興建並占有使用如附圖所示之建物（占用面積2.029
平方公尺）、棚架（占用面積5.795平方公尺）、花台（占
用面積9.185平方公尺）等增建物，被告並將系爭大樓內門
牌號碼為321號之各住戶水錶、水管移置在該建物增建物內
等事實為被告所不爭執，並嘔原告所提出兩造所有之房屋、
土地登記謄本，又經本院偕同兩造、地政人員於100年3月
10日下午3時30分至現場履勘後，繪製有現場圖如附圖所
示，堪信為真實。又系爭大樓係坐落在臺北市○○區○○段
○○○號土地，而該地上之系爭大樓之區分所有建物，係包括
系爭段第1251號至第1298號等共計48筆建物而組成系爭大樓
，換言之，各建物之所有權人均屬專有部分之區分所有權人
，而共有部分則係由各該區分所有權人依其應有部分共有，
其中原告所有系爭321號七樓房屋係編為系爭段1256號建物
，其對系爭大樓共有部分之應有部分比例為一萬分之230，
被告所有系爭323號七樓房屋則編為系爭段1257號建物，其
對系爭大樓之共有部分之應有部分比例為一萬分之240等情
，有兩造所有系爭房屋之登記謄本在卷可佐；本件原告主張
被告無權占用系爭大樓樓頂平台，然為被告否認而辯稱其有
專用權等語，則原告請求是否有理由，首應審究者乃被告對
系爭大樓樓頂平台是否有專用權？被告與系爭大樓之其他區
分所有住戶有無分管協議？若被告前曾與被告所有七樓房屋
之出賣人有分管或購買約定，能否拘束原告及其他系爭大樓
之區分所有權人？
五、按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬
物之共同部分，推定為各所有人所共有，民法第799條前段
定有明文；本件兩造所有之321號七樓、323號七樓房屋乃
屬系爭大樓其中區分所有之專有部分，其餘共有共用部分亦
應適用上開關於區分所有之規範，以定兩造之權利義務關係
；而區分所有大樓之共同部分，係指大門、屋頂、地基、走
廊、階梯等性質上不許分割而獨立為區分所有客體之部分，
而區分所有大樓之樓頂平台不能為獨立的區分所有權客體，
性質上為全體住戶共同使用部分，屬建築物之共同部分，是
應為系爭大樓各區分所有人所共有，合先說明。又依民法第
818條及修正前第820條第1項規定，對於共有物之使用，
各共有人得按其應有部分，對於共有物全部，有使用收益之
權，且除契約另有訂定外，由共有人共同管理之；而共有人
對共有物之特定部分占用收益，原則上須徵得其他共有人全
體同意；此外依據公寓大廈管理條例第7條第3款亦明文規
定，公寓大廈之屋頂構造之共用部分不得獨立使用供做專有
部分；而同條例第55條第2項但書雖規定於本條例施行前已
取得建造執照之公寓大廈得不受第7條各款不得為約定專用
部分之限制等語，然揆之規範目的，乃在解明大樓屋頂部分
之使用，將涉及大樓之結構，及其他區分所有人各專有建物
之安全與安寧使用，因之，縱使本件系爭大樓屬公寓大廈管
理條例立法前已取得建築執照之大樓，仍應有全體區分所有
權人所明確之共同約定，始足以認定關於大樓樓頂之共用區
域有約定專用之事實，否則，關於頂樓平台應屬全體區分所
有權人亦即共用部分共有人所共有，非經特別之同意約定，
尚難解為得由某特定區分所有權人專用。
六、被告固然辯稱其與原始起造人李燦坤購買時已經約定由李燦
坤專用並轉讓與被告就系爭大樓樓頂平台有專用權云云，然
揆之被告所提出由李燦坤所出具之同意書，仍屬李燦坤與被
告間個別之相對債權債務約定，而債權契約僅拘束李燦坤與
被告，並非即得拘束非該買賣契約、同意書當事人之原告與
其他區分所有權人；又依據司法院大法官會議釋字第349號
解釋「最高法院48年度台上字第1065號判例，認為『共有人
於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應
有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續
存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應
有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形
，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人
受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開
判例在此範圍內，嗣後應不再援用。」等語，其意旨即在闡
明關於共有物之分管約定，對於其他共有人除非有明確之證
據足以證明其他共有人有知悉之事實，否則殆難對於善意第
三人發生拘束效力。本件被告固然辯稱起造人李燦坤分售系
爭大樓各樓層之專有房屋時均已經與各區分所有權之買受人
約定買賣標的物不包括系爭大樓之樓頂平台並提出其與李燦
坤之買賣契約書以及李燦坤所出具同意被告專用大樓平台之
同意書為證，然查：揆之被告提出之買賣契約書第一條所載
係表明買賣標的物不包括屋頂瞭望台在內，而依常理而論，
區分所有之大樓頂樓平台，本即屬大樓之外在結構，並無獨
立之區分所有權存在而屬全體區分所有權人所共有，當然不
可能成為所有權移轉之標的物自明，因之，該約定亦難認定
即有約定將大樓頂樓平台約定與特定人專用之意思；又原告
另提出李燦坤所出具之同意書一份，記載稱「同意將大樓西
側屋頂瞭望台十二坪歸黃福枝使用」等語，然縱使被告向李
燦坤購買被告所有七樓房屋時，確曾經李燦坤出具同意書同
意將系爭大樓系爭頂樓平台約定由被告使用，揆之前開大法
官釋字第400號解釋意旨，該約定亦僅拘束李燦坤與被告二
人而不及於善意第三人，該約定既為原告所否認知悉，被告
應舉證證明被告知悉之事實，然被告並無提出其他客觀佐證
證明原告或其他區分所有人對於系爭大樓頂樓平台之分管使
用，以及確知悉該同意書，則縱使李燦坤與被告間有系爭大
樓樓頂平台之使用約定，亦僅具有其二人間債之相對性拘束
力，要無拘束為第三人原告之效力，被告並不得據該同意書
主張其對於系爭大樓頂樓平台有專用權；被告對於系爭大樓
頂樓平台既無分管約定，即無專用權，更何況，大樓頂樓平
台原本即屬大樓之結構、外牆構造，性質上應屬全體區分所
有權人所共有，殊難分配與特定區分所有權人所專用，是被
告未經全體區分所有權人即系爭大樓共有部分之共有人同意
即擅自興築如附圖所示建物、花台、棚架並占用如附圖所示
面積即屬無權占有，原告本於共有人之地位請求被告拆除上
開增建物並將占用之平台返還與原告及全體共有人，自為法
之所許。又如附圖所示建物增建物（占用面積為2.209平方
公尺）內因被告無權占用頂樓平台擅自於興築時將原本置放
在頂樓平台之門牌號碼為321號各層樓住戶之水錶、水管移
置入該建物增建物內而騰空頂樓平台以供被告自行使用，亦
未經其他區分所有權人同意，則被告除應將該建物增建物拆
除外並應將上開各住戶之水錶、水管回復至原來系爭大樓頂
樓平台所安裝之門牌號碼321號各層樓住戶水錶、水管之原
狀（亦即置放在頂樓平台上），因之，原告此部份請求，亦
應准許。
七、從而，原告依民法第767條、821條及184條第1項前段之
規定，請求被告拆除如附圖所示占用系爭大樓頂樓平台之建
物、棚架、花台等增建定著物並返還與原告及共有人全體，
且將該建物內移置水錶和水管回復至原安置在頂樓平台原狀
，為有理由，應予准許。
八、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職
權宣告假執行；而被告 陳明 願供擔保免為假執行，爰酌定本
件訴訟標的核定價額之擔保金額併予宣告之。又本件訴訟費
用額為1,000元（第一審裁判費），應由被告負擔。
中華民國100年7月4日
士林簡易庭法官黃國益
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官許雅玲
中華民國100年7月4日