裁判字號：臺灣臺北地方法院92年訴字第902號民事判決
裁判日期：民國92年02月20日
裁判案由：返還租金
臺灣臺北地方法院民事判決九十二年度訴字第九○二號
原告甲○○○○○○?
被告誠泰商業銀行股份有限公司法定代理人 林誠一 右當事人間請求返還租金事件，本院判決如左：
主文原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
一、原告方面：聲明及陳述均如附件起訴狀所示。
二、被告方面：本件未經言詞辯論，因此無被告之聲明或陳述。
理由
甲、程序方面：按原告之訴，依其所訴之事實，在法律上顯無理由者，法院得不經言詞辯論，逕以判決駁回之，民事訴訟法第二百四十九條第二項定有明文，本件原告之訴顯無理由，爰不經言詞辯論，逕以判決駁回之，先予敘明。
乙、實體方面：
一、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地上權或其他權利。但其抵押權不因此而受影響，民法第八百六十六條定有明文。不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而致抵押物之價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行，司法院院字第一四四六號解釋，亦有明確說明。此項法院除去租賃權之裁定，係消滅法律關係，屬於形成性質，無待當事人之意思表示，而使租賃關係終止。又抵押權為擔保物權，抵押人於設定抵押權之後，法律固允許用益權（如出租）之存在，但如影響抵押權所支配之抵押物交換價值時，對於抵押權人不生效力。換言之，事後之用益權如使抵押物價值減少，致拍賣所得之價金，不足以清償所擔保之債權時，抵押權人得聲請除去該項權利（執行法院亦得依職權為之），以抵押物無負擔之方式拍賣（參閱 謝在全 著，民法物權論（下）六七頁）。而民法所謂買賣不破租賃，學說上認為僅有「準物權」之效力（因租賃權本質上僅係債權，本不能對抗物權），自不能較設定在先之抵押權有更優先之效力。
二、經查，原告主張伊與訴外人 林建興 於八十三年八月一日就系爭坐落台北縣三重市○○路○○○號房屋簽訂租賃契約，並以伊借貸之四百萬元抵充租金，租期自同年十月四日起至九十一年十月三日止計八年，因前開房地之租賃關係，係在被告（與訴外人林建興間）抵押權設定後始發生，並影響被告之抵押債權及其他債權人之債權，難有人應買，該租賃關係經台灣板橋地方法院於八十五年十一月十一日予以除去，並已確定，故上開租賃權業已不存在，至為明確。被告係在租賃權除去後始投標應買而購得系爭房地，自無承受租賃關係。原告主張依民法第四百二十五條之規定，被告應承受出租人之地位，顯與司法院現尚有效之解釋不合，亦不符物權優先效力之原則，並非可採。是原告主張系爭房屋現由被告拍定而取得所有權，應繼承出租人地位，依法租賃權對於被告仍繼續存在，基於租賃關係，被告應將租金三百萬元返還與原告云云，委無足取。至原告就所謂已預付租金三百萬元部分，縱令真實，亦屬原告與訴外人林建興間之債權債務關係，要與被告無涉。
三、綜上所述，原告主張被告應繼受系爭房屋租賃契約之法律關係，返還預付之租金三百萬元，為顯無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
四、結論：原告之訴，為無理由，依民事訴訟法第二百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年二月二十日
民事第六庭法官林惠瑜右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年二月二十日
法院書記官林桂玉