臺灣高等法院高雄分院98年度上易字第212號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院高雄分院98年上易字第212號民事判決

裁判日期：民國98年11月24日

裁判案由：給付佣金

臺灣高等法院高雄分院民事判決98年度上易字第212號上訴人富住通不動產仲介經紀股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人丙○○被上訴人乙○○訴訟代理人 李慶榮 律師
孫守濂 律師 許泓琮 律師上列當事人間請求給付佣金事件，上訴人對於民國98年6月25日臺灣高雄地方法院97年度訴字第1861號第一審判決提起上訴，本院於98年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人先於97年1月15日授權訴外人 陳佳慧 為其代理人，以被上訴人名義與伊簽訂不動產出售委託書，雙方約定委託期間至97年12月31日止，伊得仲介出售被上訴人所有坐落門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號之房地（下稱系爭房地），並約定最低售價為新台幣（下同）4980萬元，倘仲介成功，伊得收取成交價3﹪之仲介費。嗣經伊覓得買主 蘇金福 願以3980萬元買受後，伊之員工丙○○即於97年2月29日晚間10點，至被上訴人之代理人陳佳慧之住處，與被上訴人簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約書），約定被上訴人同意伊以3980萬元之總價仲介出售系爭房地，仲介報酬為成交價3﹪，有效期限為97年3月1日起至97年3月8日止。伊隨即於97年2月29日晚間電話告知蘇金福，蘇金福同意買受，並與蘇金福於97年3月1日簽訂不動產買賣要約書，蘇金福同意以上開3980萬元之價金買受系爭不動產。伊於97年3月1日上午告知被上訴人之代理人陳佳慧買賣成交之事，並通知被上訴人應於97年3月8日之前履行訂約之義務。詎被上訴人拒絕簽訂系爭不動產之買賣契約書，並於97年3月1日下午2時通知終止本件委任契約。
按被上訴人無故拒絕簽訂不動產買賣契約書，係屬可歸責於被上訴人之事由，依系爭契約書第6條第5款第2項、第10條第4、5款之約定，視為仲介成立。被上訴人應依系爭契約書第5條之約定，給付成交價3﹪之仲介費用。又被上訴人於伊覓得買主後，終止雙方之委任契約，顯係於不利於伊之時期終止委任關係，依民法第549條第2項之規定，應負損害賠償責任。爰依民法第549條第2項、第568條之規定或系爭契約書第5條、第10條之規定，擇一請求命被上訴人應給付伊仲介費1,194,000元本息等情。原審為上訴人敗訴之判決。其上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人新台幣1,194,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（三）第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、被上訴人則以：伊並不否認與上訴人就系爭房地訂有不動產出售委託契約書及系爭契約書，惟上訴人欲依民法第568條請求被告給付仲介費用之前提，為「買賣成交」，並非一經買方同意依委售價金買受即可請求伊給付服務報酬。又伊與訴外人人蘇金福並未就買賣不動產所涉及之價金交付方式、稅金何人負擔、系爭房地所設定之抵押權如何處理、過戶相關費用如何分擔等情達成協議，上訴人自不得依民法第568條之規定，請求給付報酬。又蘇金福所簽訂之不動產買賣要約書第3條約定：「本要約須經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方時，契約始成立生效，雙方應履行簽立本契約之一切義務。但賣方將要約擴張、限制或變更而為承諾時，視為拒絕原要約而為新要約，須再經買方承諾並送達於賣方時，要約始為成立生效」、第4條約定：「買方於第8條之要約期限內有撤回權」，是以在伊尚未承諾前，上開買賣契約尚不成立。又系爭契約書前文約定：「若於簽章後3日內仍未表示任何疑問，合約內容視為生效」等語，而伊之代理人陳佳慧於97年3月1日下午即去電上訴人之員工丙○○，表示不願意以此價錢出售系爭不動產，依上開約定，系爭契約書即未生效。況伊已於97年3月7日去函，重申已於97年
3月1日解除雙方之委任關係之旨，故兩造間已無任何委任契約存在。兩造雖於97年2月29日簽訂系爭契約書，但系爭契約書之簽訂，係丙○○於夜間10點突然造訪，要求陳佳慧當場簽下系爭契約書，使陳佳慧及伊欠缺查閱瞭解契約重要內容之時間與機會，包括同契約書第6條第5項第2款、第10條第4款及第5款等定型化契約之約定條文，伊均未能仔細研讀，上訴人並未給予伊之代理人陳佳慧3日之契約審閱期，違反內政部92年6月26日內授中辦地字第0920082744號所定不動產委託銷售之定型化契約及其附件之審閱期間，不得少於3日之規定，依消費者保護法第11條之1之規定，系爭契約應屬無效。又系爭契約書第6條第5項第2款、第10條第4款、第5款關於受託人之仲介之交易相對人出價已達委託價時，視為受託人已完成仲介之義務，委託人應於通知期限內出面與受託人之交易相對人簽訂不動產買賣契約書，並應依約給付報酬云云等約定，屬定型化契約之一般條款，而系爭契約書第4條就付款之方式，尚有面議之機會，倘面議結果，雙方意見未能一致，當不成立買賣，並非可謂買方出價達於賣方之售價時，即認為買賣契約成立，進而認為仲介人可請求服務報酬。故倘認為該等條款有效，將使賣方承擔交易上風險（例如買方有意要買，但信用不佳，無法貸款），而仍給付仲介費用，有違平等互惠原則，依消費者保護法第12條、消費者保護法第11條第2款之規定，應屬無效。
伊已於97年3月7日發函通知上訴人，依民法第549條之規定，終止系爭仲介之委託，上訴人竟以系爭契約書第10條第
4款、第5條之約定，請求給付報酬，顯然違反民法第549條所定委託人得任意終止之規定，有違上開消費者保護法第12條第1項、第2項第2款之規定，應屬無效。末按兩造於97年2月29日始簽訂系爭契約，上訴人於翌日即稱覓得買主，並援引上開定型化契約條款，即可得暴利近120萬元，形同令伊負擔顯不相當之賠償責任，有違平等互惠原則，依消費者保護法施行細則第14條第1款、第3款之規定，應屬無效。從而上訴人依無效之契約，請求伊給付仲介費，顯無理由等語，資為抗辯。其答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造於97年2月29日簽訂系爭委託書，以3980萬元價格委由上訴人仲介被上訴人所有之系爭房地，上訴人之服務報酬為成交價之3﹪，委託期間自97年3月1日起至同月8日止。上訴人已於97年3月1日覓得願以3980萬元承買之訴外人蘇金福，有被上訴人出具之授權書、系爭委託書、蘇金福出具之不動產買賣要約書在卷可參，並經證人蘇金福到庭證述屬實。
（二）97年2月28日及97年3月1日之不動產買賣要約書均為證人蘇金福所簽署。
四、兩造所爭執之事項為：系爭契約是否有效？如系爭契約有效，則上訴人請求仲介費之條件是否業已成就？經查：
（一）兩造於97年2月29日所簽訂之系爭契約書前文係約定：「受託人富住通不動產產仲介經紀（股）公司接受委託人陳佳慧之委託，仲介銷售下列不動產，委託人保證委託期限內不再自行出售或另外再委託其他第三者仲介，本契約書及不動產說明書於簽訂前經委託人攜回審閱3天（審閱期間至少3天），以上無誤，並充分瞭解其內容，若於簽章後3日內仍未表示任何疑問，合約內容視為生效」等語（見原審卷第6頁）。由此觀之，足見兩造就系爭房地所為之居間契約，乃附有「須委託人於簽章後3日內未表示任何疑問」之停止條件，惟被上訴人之代理人 陳佳慧業 於系爭97年2月29日簽訂契約之翌日（即97年3月1日）下午
2點致電向上訴人之代理人丙○○表示因成交價格太低而不願出售系爭房地等情，此業據證人丙○○結證屬實（見原審卷第103頁），是被上訴人顯係於簽章後3日內對系爭契約表示疑問，其條件自屬不成就，依民法第99條第1項規定之反面解釋，及系爭契約前述之約定，系爭契約自屬未生效力（最高法院44年台上字第541號判例意旨參照）。準此，系爭契約書既屬尚未生效，則上訴人依契約之法律關係，請求被上訴人給付仲介費，即屬無據，不應准許。
（二）次按，民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介之媒介居間。本件上訴人係媒介被上訴人與訴外人蘇金福訂立房屋買賣契約，應屬媒介居間。而媒介居間人以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，此觀民法第568條第1項之規定甚為明瞭。然據被上訴人之訴訟代理人陳稱：「（法官問：系爭房屋是否已經出賣？）還沒有」等語（見本院卷第51頁），且上訴人提出之上訴人與訴外人蘇金福訂立之不動產買賣要約書係屬預約性質，尚非買賣本約（見本院卷第46頁），則前述系爭契約書既屬尚未生效，系爭房屋之買賣契約本約並未因上訴人之媒介而成立，亦即上訴人請求仲介費之條件亦難認已成就，是上訴人自無從依據系爭兩造間之契約請求被上訴人給付仲介費甚明。
（三）上訴人另主張依委任關係，請求被上訴人給付相當於服務報酬額度之損害賠償云云。然按民法第529條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約而言（民法第565條）。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者：1.居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。2.居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。3.所支出之費用非經約定，不得請求償還（民法第568條），從而居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用（最高法院79年台上字第579號判決意旨參照）。本件之法律性質係屬媒介居間，已如前述，是上訴人主張依性質不同之委任關係，請求被上訴人給付相當於服務報酬額度之損害賠償，難認有據。
（四）又民法第549條第2項有關當事人之一方，於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償之規定，係以兩造間有效成立委任契約為前提，而系爭契約既屬未生效力，已如前述，則被上訴人主張其已為終止契約之行為即屬多餘，而上訴人主張被上訴人終止契約之時期係在上訴人覓得買主後，為不利於上訴人為由，認被上訴人之終止應負損害賠償責任，依上開法條規定，請求被上訴人應給付負相當於服務報酬額度之損害賠償，亦無理由。
五、綜據上述，本件上訴人主張本於民法第549條第2項、第56
8條之規定，及系爭契約書第5條、第10條之約定等法律關係，請求被上訴人給付仲介費1,194,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至兩造其餘攻擊防禦之方法，核與本判決之基礎不生影響，不予一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國98年11月24日
民事第一庭
審判長法官黃金石法官謝肅珍法官林健彥以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中華民國98年11月24日
書記官黃富美