裁判字號：臺灣新北地方法院102年訴字第2333號民事判決
裁判日期：民國102年12月05日
裁判案由：調整租金
臺灣新北地方法院民事判決000年度訴字第2333號原告 邵永泗
邵永裕 邵世南 邵永華 邵淑琴 邵永明 邵世棋 邵世國 邵明輝 邵天送 邵永全 邵昆隆 邵昆堯 邵文女 邵文秋 邵文山 王友仁 王友義 王碧瓊 邵萬億 邵萬壽 邵萬盛 邵世和 邵麟哲 邵世賓 邵世郎 邵俊睿 邵俊清 邵幸雄 邵幸德 邵幸樹 邵幸正 邵重財 邵秀珠 邵秀枝 邵秀子 邵淑真 邵世棠 邵俊堯 邵麗如 邵世平 邵秀美 邵嬿如石 邵碧霞 邵怡傑 邵千懿 邵友儷 邵炎生 邵世陽 邵世得 邵世樂 邵世榮 徐邵麗美 共同訴訟代理人 沈志成 律師
張錦春 律師被告 楊宗銘 上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國102年11月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告就原告所共有坐落新北市○○區○○○段○○○○號土地之地上權（設定權利範圍四十一點九一平方公尺），其年地租應自民國一０二年七月一日起調整為新臺幣玖萬玖仟零陸拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：民國38年11月5日原告將所有坐落新北市○○區○○○段○○○○○○○○○○號土地（重測前為三重埔段大竹圍小段0000-0000地號，下稱系爭土地）中之41.91㎡，設定地上權（下稱系爭地上權）予訴外人 楊火土 ；嗣楊火土死亡由其子 楊文權 繼承，101年5月21日楊文權死亡再由 楊宗霖 繼承，楊宗霖於101年9月20日將系爭地上權贈與被告，數十年來原告每年僅收取租金新臺幣（下同）5,000元，而系爭土地公告現值已由53年每平方公尺392元調漲至102年每平方公尺211,040元，其公告現值調高約538倍，被告每年給付之租金卻仍停留在數十年前的5,000元，蓋原告收取之地租實遠低於一般租金行情，且尚不足以繳納地租，原告前多次請求調高租金，但被告均置之不理。按地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之。未定有地租之地上權，如因土地之負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定其地租。民法第835條之1定有明文。準此，原告有權請求調整系爭土地之地上權年租金，並請求以
102年系爭土地公告地價42,208元之10%為計算基準，調整每年租金為176,894元（計算式：42,208元×41.91㎡×10%＝176,894元）。爰聲明：被告承租原告所有坐落新北市○○區○○○段○○○○○○○○○○號部分土地，面積為41.91平方公尺，應給付予原告之年租金，自102年6月14日起，調整為176,894元。
二、被告答辯以：
（一）按租金之給付，為租賃契約之要素，提高租金額，乃租賃契約給付租金之權利義務內容之變更，故調整租金之訴，為形成之訴，多數出租人共同將其共有之土地，出租他人而訴求調整租金，其訴訟標的之法律關係，對於全體出租人自屬必須合一確定，最高法院71年度台上字第5079號判決參照。本件原告主張，其訴訟標的應係民法第835條之
1第1項而非民法第442條規定，惟該規定與民法第442條前段類似，其訴訟標的之法律關係，對於全體地上權義務人自屬必須合一確定，故本件應以系爭土地全體繼承人為原告，其當事人適格始能謂無欠缺。原告是否係系爭土地全體繼承人？又有無當事人不適格而應以顯無理由駁回？均非無疑。
（二）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第442條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。故土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算；倘起訴前之租金承租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整，最高法院82年度台上字第1877號判決參照。本件起訴前，被告已按原約定租金額及給付方式（即每年5,000元，每一次給付5年租金），提存給付至106年並發生清償之效力，故原告僅得就尚未發生之租金起訴請求調整，然本件原告竟請求自102年6月14日起調整地租，顯然就已清償之地租債務訴請調整，於法自屬不合，應予駁回。
（三）次按未定期限之不動產租賃，因其價值昇高時，出租人始得聲請增加其租金，至於租金不敷納稅，則非法定增租之原因（見民法第442條），而地價稅之採累進稅率，乃基於平均地權之立法原則，上訴人 羅德福 因另有土地多筆，而被累進課征地價稅，致租金不敷納稅，尚難執為調整租金之依據。又系爭地上建物，係作為商店及住宅使用，其經營商業之型態，自64年以來迄未改變，縱土地價值已提高為兩倍，但其使用利益，究未見隨同土地價值之昇高而增加。至鄰地租金有高達百分之八或分之七點五者，係出諸承租人之意願，或由於承租對人於租賃物之需要及其使用所受利益不同之故，尚難援用於本件，最高法院70年度台上字第264號判決參照。本件被告所有坐落於系爭土地上之一層磚瓦矮房，面積僅約41.92平方公尺，每年房屋稅僅16,200元，均係作為住宅使用，自38年迄今未改變，被告使用利益並未隨同系爭土地價值之昇高而增加，原告主張因系爭土地公告現值調高538倍，請求調整地租云云，揆諸前開說明，自屬無據，應予駁回。
（四）按租用基地建築房屋，其地租依土地法第105條規定準用同法第97條所定城市地方房屋之租金標準，即以不超過土地申報價額年息百分之十為限。又舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，最高法院86年度台上字第2036號判決參照。原告主張按公告地價每平方公尺42,208元計算地租，惟揆諸前開說明，其請求係屬於法無據；再縱認有調整地租必要，因被告業已給付租金至106年，亦應以106年公告地價百分之八十為其申報地價。
（五）聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：
（一）原告為系爭土地之全部所有權人，有土地登記謄本在卷可稽，被告空言爭執原告非系爭土地之全體繼承人，要無可採。
（二）原告主張系爭土地於38年11月5日設定地上權（權利範圍
41.91平方公尺）予訴外人楊火土，嗣楊火土死亡由訴外人楊文權繼承，101年5月21日楊文權死亡再由訴外人楊宗霖繼承，楊宗霖於101年9月20日將地上權贈與被告等情，業據其提出土地登記謄本、他項權利登記聲明書影本、地籍異動索引為證，且為被告所不爭執，原告此部分主張，自堪信實。
（三）原告主張數十年來原告就系爭地上權每年僅收取租金5,00
0元，而系爭土地公告現值已由53年每平方公尺392元調漲至102年每平方公尺211,040元，其公告現值調高約53
8倍，被告每年給付之租金卻仍停留在數十年前的5,000元，原告收取之地租實遠低於一般租金行情，且尚不足以繳納地租，原定地租顯失公平者，原告得請求法院增加等語，被告則辯稱其於起訴前，已按原約定租金額及給付方式（即每年5,000元，每一次給付五年租金），提存給付至106年並發生清償之效力，故原告僅得就尚未發生之租金起訴請求調整，被告所有坐落系爭土地上之一層磚瓦矮房，面積僅約41.92平方公尺，每年房屋稅僅16,200元，均係作為住宅使用，自38年迄今未改變，被告使用利益並未隨同系爭土地價值之昇高而增加，原告主張因系爭土地公告現值調高538倍，請求調整地租，自屬無據等語，是以本件應為審酌者乃系爭地上權之原定地租是否顯失公平？如顯失公平，應增加之地租數額為多少？查：
⑴按地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯
失公平者，當事人得請求法院增減之。民法第835條之1第1項定有明文。系爭地上權乃屬約定支付地租之有償地上權，於38年11月5日原係約定以每年一坪白米五斤為地租，嗣於58年至75年間，地租改以每年1,000元，75年後，地租再改以每年3,000元，80年後至起訴前，地租則改為每年5,000元之事實，除有原告所提他項權利登記聲明書影本為證外，且為兩造所不爭執，應堪認定。是原告依民法第835條之1第1項規定請求增加地租，自屬有據。
⑵被告雖抗辯其於起訴前已一次給付五年租金云云，惟參以
原告當庭所陳稱：租金約在每年11月繳當年度1至12月的租金，地主收地租都是每年收，但是被告都是直接寄匯票來，把租金往後溢繳好幾年，我們沒有和他約定這樣的繳費方式，我們否認雙方約定租金是五年繳一次，一開始地租契約書就是約定每年繳等語，及被告當庭亦陳稱：本來就沒有固定的方式，每年都會來收，但是不知道是何時，是為了方便繳，才一次匯五年，這是這幾年才這樣繳，以前就是每年來收等語（均見本院102年11月7日言詞辯論筆錄），是知系爭土地所有權人與地上權人就系爭地上權之地租給付，本係約定每年繳付，被告所為一次給付五年租金之方式，僅屬其片面之決定，自不得拘束原告。
⑶查被告於系爭土地上蓋有一層磚瓦平房，地上權之權利範
圍為41.91平方公尺，系爭土地坐落新北市○○區○○○路○○巷內，鄰近新北市○○區○○○路、三和路、台北大橋及捷運台北橋站，周遭交通便利，商家林立，生活機能方式等情，業經原告陳報在案，並有現場照片附卷佐稽，且為被告所不爭執，應堪認定。而系爭土地之公告現值，53年度為每平方公尺392元，逐年調升，75年度為每平方公尺22,125元，80年度為93,750元、102年度則為每平方公尺211,040元，此有系爭土地之公告地價網路資料附院可憑，且目前系爭土地之四週環境、工商繁榮程度，亦與80年間不可同日而語，其經濟價值及被告利用系爭土地所受利益明顯大幅提昇。準此，系爭地上權之原定地租自80年後僅為每年5,000元自屬過低，應有調整必要。⑷按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價
額年息10%為限，而租用基地建築房屋之基地租金亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。所謂土地之價額，依土地法施行法第25條規定為依法定地價；而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。而土地所有權人未於公告期間申報地價者，依平均地權條例第16條規定，以公告地價80%為其申報地價。本院審酌系爭土地102年度之申報地價為33,766.4元，此有土地登記謄本附院可參，再參以系爭土地目前之公告現值、工商繁榮程度、被告利用系爭土地建屋居住所獲經濟價值及所受利益等情況，認原告主張以系爭土地102年度公告地價10%計算每年地租，猶屬過高，應按系爭土地102年度申報地價年息7%計算，即每年99,060元（33,766.4元X41.91平方公尺X7%=99,060元，小數點以下四捨五入）為適當。
⑸至被告辯稱其已按原約定租金額及給付方式，一次給付五
年租金，提存給付至106年並發生清償之效力，故原告僅得就尚未發生之租金起訴請求調整云云，惟觀以卷附之被告所提本院101年度存字第1816號提存書，被告僅以原告邵昆隆為其提存租金之受取權人，而非系爭土地之全部所有權人，要難認被告之租金給付義務已因上開提存而對系爭土地全部所有權人發生清償之效力；況且，兩造關於系爭地上權地租之給付，乃係約定每年11月間繳納當年度地租，已如前述，而「定有清償期之債務，債權人如無反對之意思表示，債務人尚非不得於期前為清償。」，民法第
316條定有明文，被告於原告拒絕受領之反對情形下，仍逕自片面提存101年度起之五年租金，自不發生期前清償之效力。是被告前開所辯，要無可採。
⑹末按，聲請法院增減地上權之地租，在未聲請法院增減其
地租以前，原約定之租金額，仍有拘束雙方當事人之效力，而被告對於102年度原約定租金既仍未清償，是法院為調整租金之判決時，應自原告所為本件調整租金之意思表示通知到達被告即起訴狀繕本送達被告時之102年7月1日起算，而不得溯及調整。
（四）從而，原告本於民法第835條之1規定，請求增加系爭土地之地上權年地租，自102年7月1日起調整為每年99,060元，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
（五）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
四、本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國102年12月5日
民事第二庭法官葉靜芳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年12月5日
書記官何嘉倫