裁判字號：臺灣新北地方法院102年訴字第2663號民事判決
裁判日期：民國103年07月28日
裁判案由：返還不當得利等
臺灣新北地方法院民事判決102年度訴字第2663號原告 祝水仙 訴訟代理人 鄭至量 律師
劉建志 律師 許嘉芬 律師被告 莊友林 訴訟代理人 施竣中 律師複代理人 沈志偉 被告 孫雪莉
楊孫典 上2人共同訴訟代理人 黃逸榮 上列當事人間因返還不當得利等事件，經本院於民國103年6月23日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告前經樂華不動產仲介經紀有限公司（下稱樂華公司）經
紀營業員即被告楊孫典仲介，向被告莊友林購買坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地暨其上建物（門牌號碼為新北市○○區○○街○○○巷○號2樓，下稱系爭房地），約定總價款為新臺幣（下同）11,110,000元，簽約前原告一再向被告等人確認系爭房地是否有人在內死亡情事（含自然死亡），並表示若曾發生死亡事件（含自然死亡）即不為承買，被告則保證「沒有」，經原告多次確認後，雙方乃於102年4月16日簽訂系爭房地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告於簽約當日給付500,000元。詎簽約後，原告前往系爭房地整理時，經系爭房地之鄰居告知系爭房地曾發生承租人於屋內死亡之情事，且廣為鄰里間討論，嗣原告向鄰長查證確認屬實，原告始知受騙，並於102年5月3日發律師函撤銷原告與莊友林間買賣房地之意思表示，並請求莊友林返還其已給付之500,000元價金，該律師函已於102年5月8日送達予莊友林，然莊友林否認系爭房地內曾發生死亡情事及伊曾向原告保證系爭房地內並無發生有人亡故之情事，並於102年6月13日發存證信函通知原告解除系爭買賣契約，及將原告已給付之500,000元作為懲罰性違約金。惟莊友林不僅為領有證書之經紀營業員，更為本件買賣仲介樂華公司之主任，莊友林、楊孫典及樂華公司法定代理人即被告孫雪莉刻意隱瞞莊友林之身分、職業，以求系爭房地得以順利出售，可見被告對於系爭房地內曾發生有人在屋內死亡一事早已知悉。被告惡意隱瞞上情，致原告陷於錯誤，原告自得依民法第92條第1項規定，向莊友林撤銷買受系爭房地之意思表示。爰依民法第179條規定，請求莊友林返還原告已給付之500,000元，及自102年5月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈡被告明知系爭房地內曾發生自然死亡一事，竟刻意向原告隱
瞞上情，被告此舉已屬侵害原告之權利，爰依民法第184條第1項後段、第185條及第195條規定，請求被告連帶給付原告500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈢縱認撤銷系爭買賣契約不合法，惟系爭房地內曾發生死亡事
件，系爭房地自屬缺少莊友林所保證之品質，且原告因個人因素，與莊友林成立「若系爭房地曾發生死亡情事（含自然死亡），即不為承買」之特約，系爭房地既曾發生承租人於屋內身故之情事，原告自得依民法第354條第2項及第359條規定，解除系爭買賣契約，並依民法第259條規定，請求莊友林返還其已給付之500,000元。復依系爭買賣契約第10條第3項約定，請求莊友林給付500,000元之懲罰性違約金。倘鈞院認原告與莊友林間並無上述保證品質之特約，因莊友林於系爭房地之履約尚存有爭議前，擅自於102年6月13日向原告發函解除系爭買賣契約，莊友林亦應依前揭約定給付原告500,000元作為懲罰性違約金。
㈣聲明：
⒈莊友林應給付原告500,000元，及自102年5月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉被告應連帶給付原告500,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告莊友林則抗辯：㈠原告所指摘之死亡事件，乃鄰里間之傳聞，並無具體事證為
憑。縱有如鄰人所稱死亡事件，該死亡事件係自然死亡，性質上即非房屋交易市場所稱之「凶宅」，莊友林持有系爭房地期間，系爭房地並未發生任何死亡情事，在此之前，系爭房地內縱曾有自然死亡事件，莊友林亦不知情，即無故意不告知或惡意隱瞞之意。又一般不動產交易上稱之凶宅，多指在房內發生非自然死亡之事故者而言，內政部92年6月公告之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」之項次11，即載有「建築改良物（專有部分）於賣方產權是否發生兇殺或自殺致死之情事」之內容，倘若係自然身故事件，則該房屋是否形成買受人不願購買之標的，僅屬個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可籍由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認定將導致房屋之價值、效用或品質減損，自非謂物之瑕疪。
㈡系爭賣賣契約所附之「房地產買賣標的現況說明書」項次14
記載「是否知悉專有部分內曾經發生凶殺、自殺、求死行為致死（如跳樓致死）等非自然死亡情事」，莊友林確已依系爭房地現狀勾選「否」，並無任何影響系爭房地交易價值之非自然死亡事發生，原告即應依系爭買賣契約第3條第2項約定之付款方式，按期給付買賣價金，原告拒絕支付買賣價金，經莊友林催告履行，原告仍置若罔聞，莊友林不得已才向原告為解除系爭買賣契約之意思表示，並以原告已支付之500,000元作為懲罰性違約金，另以102年9月26日答辯狀再次向原告為解除系爭買賣契約之意思表示。
㈢答辯聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告孫雪莉、楊孫典則抗辯：㈠孫雪莉為樂華公司負責人，僅為出資並未實際參與經營公司
事務，對於本件情事無所知悉，且與原告素未謀面，遑論有與其他被告詐欺或隱瞞原告之情事。又楊孫典均依不動產經紀業管理條例之規定，依法提供經出賣人（即莊友林）填載並簽名負責之不動產說明書內容向買受人（即原告）說明系爭房地之屋況。且於簽約前夕，楊孫典亦曾向莊友林詢問，系爭房地專有部分於伊產權持有期間是否發生兇殺、自殺、求死（例：跳樓致死）等非自然死亡情事，莊友林向楊孫典表示絕無此事。嗣原告詢問楊孫典時，均依前揭不動產說明之記載及查證莊友林確切之表示加以說明，楊孫典就系爭房地買賣業務執行過程，並無任何違失。
㈡莊友林對於系爭房地內在數十年前曾有人因病自院返家後拔
管過世於屋內一事毫無所悉，且原告未能提出明確證據以實其說。再者，內政部97年7月4日內授中辦地字第0000000000號函釋略以：「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11內容，所稱賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）。依原告所述情形應屬自然身故，而非兇殺、自殺、求死行為致死等非自然死亡情事，故非不動產經紀業相關法令所規範，應須查證之範圍或事項。此外，一般人因病自醫院返家後卸除呼吸器或其他醫療設備而自然身故之情形，為我國民俗風情，與認知之兇宅或非自然身故而成為不動產重大瑕疪之情事，自屬有間。
㈢不論原告指摘之內容是否真實存在，或是否造成系爭房地之
重大瑕疵，其死亡事件非於莊友林「產權持有期間」所發生，理論上難以期待莊友林全盤知悉及完整說明，倘要不動產仲介從業人員全面查證責任（甚或保證無瑕疵責任），不啻苛求不動產仲介從業人員自不動產標的物新建落成時起至次買賣交易期間，均應負全部查證確認之責，似有負擔過重之嫌。
㈣答辯聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本院之判斷：㈠原告主張其前經樂華公司經紀營業員楊孫典仲介，向莊友林
購買系爭房地，約定總價款為11,110,000元，雙方於102年4月16日簽訂系爭買賣契約，原告於簽約當日給付500,000元，嗣原告知悉系爭房地內曾發生承租人於屋內死亡之情事，乃於102年5月3日發律師函撤銷原告與莊友林間買賣房地之意思表示，並請求莊友林返還其已給付之500,000元價金，該律師函已於102年5月8日送達予莊友林，惟莊友林則否認上情，並於102年6月13日發存證信函通知原告解除系爭買賣契約，及將原告已給付之500,000元作為懲罰性違約金等情，業據其提出系爭買賣契約、律師函及送達回執、存證信函等件為證（參見本院卷第16至21頁、第42至54頁），被告對此並不爭執，是原告此部分主張，堪信為真實。
㈡原告復主張其於簽約前一再向被告等人確認系爭房地是否有
人在內死亡情事（含自然死亡），並表示若曾發生死亡事件（含自然死亡）即不為承買，被告則保證「沒有」，經原告多次確認後，雙方始簽立系爭買賣契約。然被告刻意隱瞞莊友林之身分、職業，以求系爭房地得以順利出售，可見被告對於系爭房地內曾發生有人在屋內死亡一事早已知悉。被告惡意隱瞞上情，致原告陷於錯誤，原告自得依民法第92條第
1項規定，向莊友林撤銷買受系爭房地之意思表示，並依民法第179條規定，請求莊友林返還原告已給付之500,000元，及自102年5月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。另被告明知系爭房地內曾發生自然死亡一事，竟刻意向原告隱瞞上情，被告此舉已屬侵害原告之權利，爰依民法第184條第1項後段、第185條及第195條規定，請求被告連帶給付原告500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。縱認撤銷系爭買賣契約不合法，惟系爭房地內曾發生死亡事件，系爭房地自屬缺少莊友林所保證之品質，且原告因個人因素，與莊友林成立「若系爭房地曾發生死亡情事（含自然死亡），即不為承買」之特約，系爭房地既曾發生承租人於屋內身故之情事，原告自得依民法第354條第2項及第359條規定，解除系爭買賣契約，並依民法第259條規定，請求莊友林返還其已給付之500,000元，復依系爭買賣契約第10條第3項約定，請求莊友林給付500,000元之懲罰性違約金。此外，莊友林於系爭房地之履約尚存有爭議前，擅自於102年6月13日向原告發函解除系爭買賣契約，莊友林亦應依前揭約定給付原告500,000元作為懲罰性違約金云云，為被告所否認，並執前詞置辯。
㈢系爭房地並非屬於凶宅，且莊友林於簽約時並未向原告保證
系爭房地內從未發生死亡事件（含自然死亡），本件並無民法第354條規定物之瑕疵擔保責任事由存在。
⒈經查，證人即系爭房地所在之鄰長 游本田 到庭證稱：（是否
知道系爭房屋之前有承租人死亡情形？）知道，死亡已經好幾年我不記得，死亡後有2、3年沒有人住，當時是有計程車夫婦，計程車司機的太太有生病，很喜歡這房子，希望先生買，但先生不要，後來病發送醫院，病危的時候送回來在家裡斷氣，沒有收魂，大概在6、7年前。（如何知悉計程車司機的老婆死亡，沒有收魂？）因為我住在系爭房屋樓上5樓，每日進進出出，沒有看到道士來收魂等語（參見本院卷第156頁反面及第158頁）。審酌鄰長係公共服務之義務性榮譽性質，游本田身為鄰長，服務左鄰右舍為渠之工作內容，理應對於渠所負責之鄰內居民生活狀態有一定程度了解，且渠居住在系爭房屋樓上5樓，每日均會經過系爭房屋門前進出該大樓，衡情一般人對於所居住之大樓內曾發生死亡事件時，本會有較深刻之記憶。再者，鄰長並無庸具體知悉鄰內每位居民之詳細年籍資料及個人健康狀況，只要渠能大致掌握鄰內居民之成員內容，並於鄰內發生重大事務時，為適當處理即可，故不得以游本田未能知悉上開計程車司機夫妻之姓名及該計程車司機妻子所生之疾病名稱等個人隱私資料，即謂游本田之前揭證述並不實在。此外，游本田與兩造均無特殊情誼或怨隙，更無可能甘冒偽證之風險為偏頗任何一造之證述。至於莊友林雖抗辯游本田曾有私下探詢系爭房地之銷售價格，倘系爭房地內有人死亡，游本田豈有可能再去探詢系爭房地之售價，足見游本田之證述應屬虛妄云云。惟游本田曾探詢系爭房地之售價一事，並未見原告舉證以實其說。再者，依游本田之證述，系爭房屋內係房客因病自然死亡，而非兇殺、自殺等非自然死亡情事，依我國民情風俗，並非每人都不願意承買此類房屋，因此，縱認原告所述屬實，亦無法證明游本田之前揭證述有何違背常情之處。綜上，游本田證稱系爭房屋內曾有人因病過世等情，應屬客觀可採。
⒉次查，依新北市中和戶政事務所103年4月3日函覆本院關於
系爭房屋之除戶資料所示，固未見游本田所證述之該員除戶資料，有新北市中和戶政事務所之函文及戶籍資料（除戶全部）各1件在卷可稽（參見本院卷第146至150頁）。惟除戶資料乃係針對曾經辦理遷入登記，在發生除戶事由時，其戶籍仍未遷出者，始有除戶資料之登記，倘自始未辦理遷入登記者，即便發生除戶事由，亦無可能有除戶登記之記載。又承租人未將渠戶籍辦理遷入渠承租房屋之情形，並非罕見，因此，該承租人縱有發生死亡事件，自不會有何除戶資料可查，乃屬當然。從而，上開除戶資料中雖未記載系爭房地內有人因死亡而辦理除戶登記，仍不能據此逕予認定游本田之前揭證述並不實在。
⒊按『物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之
規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。且出賣人應負之瑕疵擔保責任，係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負其責任。而所謂「凶宅」係指曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋，衡諸一般常情，一般社會大眾對曾經發生非自然死亡之凶宅建物，大多存有嫌惡畏懼之心理，對居住其內之住戶而言，除對居住品質發生疑慮外，在心理層面上更有相當程度之負面影響。因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有此類非自然身故情事之不動產，會嚴重影響購買意願及價格，並因而造成該等標的市場接受程度及交易價格低落，就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人自殺致死之情事，屬房屋交易之重要資訊，影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上重大瑕疵而屬出賣人物之瑕疵擔保責任範圍，不論出賣人是否明知該事實，均不能免除物之瑕疵擔保責任。』（最高法院103年度台上字第960號判決意旨參照）。參以內政部92年6月26日公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11內容記載：「本建物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」。由此可知，所謂「凶宅」應係指建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡等非自然死亡之情形，而不包含自然死亡在內。經查，依游本田之證述，系爭房屋內曾有承租人因病死亡，揆諸上開規定及說明，此屬自然死亡，自難認定系爭房地為「兇宅」。又系爭房地之價值或效用有何減損，亦未見原告舉證以實其說，是原告主張系爭房屋有物之瑕疵存在云云，尚乏所據，不足採信。
⒋至於原告所提出原證3之錄音譯文（參見本院卷第22至41頁
），由形式上觀之，並無法特定其上所載之「鄰居」所指何人，原告復未傳訊該鄰居到庭具結證述，則該錄音譯文之形式上真實性，即非無疑。再者，依該錄音譯文所示，充其量僅可確定系爭房屋內曾發生有人因病死亡之情事，故系爭房屋並非一般社會大眾所厭惡畏懼之「兇宅」。單憑該錄音譯文亦無法證明系爭房地之價值或效用有何減損，是以該錄音譯文自難為有利於原告之認定。
⒌原告主張其與莊友林曾有「若系爭房地曾發生死亡情事（含
自然死亡），即不為承買」之特約云云，為被告所否認。經查，系爭買賣契約所附之房地產買賣標的現狀說明書中項次14記載：「是否知悉專有部份內曾經發生兇殺、自殺、求死行為致死（例：跳樓致死）等非自然死亡情事」（參見本院卷第82頁），莊友林於該欄勾選「否」，核與事實並無不符。至於原告與樂華公司經紀營業員楊孫典接洽過程中，雖曾詢問楊孫典，系爭房地內有無死過人（含自然死亡及非自然死亡）一事，為楊孫典所自承（參見本院卷第119頁），然原告並未將「若系爭房地曾發生死亡情事（含自然死亡），即不為承買」之特約明確載明於系爭買賣契約或其附件條款中，充其量僅可認定此屬影響原告購買系爭房地之動機，而非原告與莊友林合意之買賣契約內容。此外，原告對此亦未提出其他證據以供本院參酌，自難認定莊友林已向原告保證系爭房地內從未發生有人死亡（含自然死亡）之情事。
⒍綜上所述，原告與莊友林簽約時並未有「若系爭房地曾發生
死亡情事（含自然死亡），原告即不為承買」之特約，且系爭房屋有何物之瑕疵，亦未見原告舉證證明，是以原告依民法第354條第2項及第359條規定，向莊友林解除系爭買賣契約，並依民法第259條規定，請求莊友林返還其已給付之500,000元，於法無據，委無可採。
㈣莊友林並未以詐術致原告陷於錯誤，而簽立系爭買賣契約，
故原告依民法第92條第1項規定，請求撤銷買受系爭房地之意思表示，為無理由。
⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。
次按「被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。」（最高法院44年台上字第75號民事判例參照）。經查，系爭買賣契約及所附之房地產買賣標的現狀說明書均僅要求莊友林據實說明系爭房屋內有無非自然死亡之情事，依游本田之證述，僅可認定系爭房屋內有人因病死亡，故莊友林並未對原告隱瞞此部分之買賣重要資訊。
⒉次查，原告與莊友林並未於系爭買賣契約或其附件中合意成
立「若系爭房地曾發生死亡情事（含自然死亡），原告即不為承買」之特約，已如前述，則莊友林未告知原告系爭房屋內曾發生有人因病死亡一事，尚難認莊友林對原告有何施行詐術可言。再者，依游本田之前揭證述，可知該自然死亡事件之發生日距今已有6、7年之久，並非在莊友林持有系爭房地期間所發生，則莊友林在出售系爭房地與原告時，是否已知悉上情，亦非無疑。原告既未能舉證證明莊友林有何施行詐術致其陷於錯誤，而簽立系爭買賣契約，則原告依民法第92條第1項規定，請求撤銷買受系爭房地之意思表示，洵屬無據。
㈤被告並未明知系爭房地內曾發生自然死亡一事，卻刻意向原
告隱瞞上情，故原告主張其權利遭到被告侵害，即非可採。⒈按「民法第184條第1項前項規定侵權行為以故意或過失不法
侵害他人之權利為成立要件，故主張對造應負侵權行為責任者，應就對造之有故意或過失負舉證責任。」（最高法院58年台上字第1421號判例及82年度台上字第267號裁判意旨參照）。本件原告主張其權利遭被告侵害一節，既為被告所否認，則原告對此有利於己之事實即應舉證以實其說。
⒉經查，依游本田之前揭證述，系爭房屋係於多年前曾發生自
然死亡事件，並非在莊友林持有系爭房地期間所發生，復依卷內資料所示，亦無法認定被告於系爭買賣契約簽立前即已知悉上情，故原告主張被告刻意隱瞞莊友林之身分、職業，以求系爭房地得以順利出售，足認被告早已明知系爭房地內曾發生有人在屋內死亡一事云云，應屬個人主觀臆測之詞，不足採信。從而，被告未告知原告上述自然死亡事件，即難認被告係故意或過失侵害原告之權利。再者，原告與莊友林之間並未有「若系爭房地曾發生死亡情事（含自然死亡），即不為承買」之特約存在，且系爭買賣契約內容均符合內政部92年6月26日公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」及其附件，原告復未能舉證證明被告對其有何其他侵權行為，是以原告依民法第184條第1項後段、第185條及第195條規定，請求被告連帶給付原告500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由。
㈥本件並無系爭買賣契約第10條第3項所載之事由存在，故原
告請求莊友林返還其已給付之500,000元及同額之懲罰性違約金，並非可採。
⒈經查，系爭買賣契約第10條第3項約定：「本約簽訂後，乙
方（即莊友林）若有擅自解約，不為給付、給付不能或違約情事至本約解除，應立即返還已收價金，並負擔甲方（即原告）所受損害之賠償外，並同意按甲方已支付價金總額計算，作為懲罰性違約金給付甲方。」（參見本院卷第20頁）。
由此可知，倘莊友林有擅自解約，不為給付、給付不能或違約情事時，原告始得向莊友林請求返還已收價金及同額之懲罰性違約金。
⒉次查，莊友林於系爭買賣契約履行過程中並未有不為給付、
給付不能或違約情事存在。再者，莊友林於102年5月18日、同年月27日分別以存證信函催告原告履行系爭買賣契約，有該存證信函2件在卷可稽（參見本院卷第47至52頁），然原告無正當理由未依約繼續給付買賣價款，已構成給付遲延之事由，嗣莊友林於102年6月13日向原告發函解除系爭買賣契約，核屬莊友林依法行使其出賣人之權利，自與系爭買賣契約第10條第3項所載「擅自解約」之情形不同，是以原告主張依系爭買賣契約第10條第3項約定，請求莊友林返還其已給付之500,000元及同額之懲罰性違約金，即屬無據。
五、綜上所述，原告並未舉證證明系爭房屋有何物之瑕疵存在，原告與莊友林間亦未合意成立其所述之特約，又莊友林曾發函定期催告原告履行系爭買賣契約，惟原告無故拒不履行，是以莊友林發函向原告解除系爭買賣契約，核屬莊友林合法行使其出賣人之權利，與系爭買賣契約第10條第3項所載之事由不同。從而，原告依民法第179條、第第184條第1項後段、第185條、第195條、第359條、第259條等規定，及系爭買賣契約第10條第3項約定，請求⒈莊友林應給付原告500,000元，及自102年5月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉被告應連帶給付原告500,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與本判決之結果不生任何影響，爰不一一予以論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年7月28日
民事第二庭法官林哲賢以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年7月29日
書記官吳語杰