裁判字號：臺灣桃園地方法院98年訴字第206號民事判決
裁判日期：民國98年11月12日
裁判案由：撤銷區分所有權人會議決議等
臺灣桃園地方法院民事判決98年度訴字第206號原告甲○○訴訟代理人乙○○被告龍泉宮庭管理委員會特別代理人丙○○上當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效等事件，於民國98年10月22日辯論終結，本院判決如下：
主文確認龍泉宮庭大樓民國九十七年十一月二十二日之區分所有權人會議之決議不存在。
被告應拆除上開決議第二項所設置之電信對講門禁及車道自動感應關閉捲門等設備裝置並回復原狀。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣參拾柒萬捌仟元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣參拾柒萬捌仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告原起訴請求撤銷龍泉宮庭公寓大廈民國97年11月22日之區分所有權人會議（下稱系爭會議）之決議，而依系爭會議之決議作成社區門禁管制及實施辦法，向住戶收取分擔費用新臺幣（下同）6,000元、收取B1、B2停放汽機車設施管理費、停止掛號信代收等措施均屬無效，應回復決議前原狀，嗣因系爭會議召集程序有違法無效之原因，變更請求確認系爭會議無效，應拆除依上開決議關於設置電信對講機門禁及車道自動感應關閉捲門等設備裝置並回復原狀等語，被告對於原告訴之變更並無異議，而逕為本案之言詞辯論，依民事訴訟法第255條第2項之規定，原告訴之變更應予准許，並因准許變更之訴原訴視為撤回，核先敘明。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。而所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益。查原告主張伊為該公寓大廈區分所有權人，被告系爭會議由不具有召集權之 林振通 所召開，且未依法以書面通知，所為決議應屬無效，為被告所否認，而原告所稱決議強行在社區設置電信對講機門禁、車道自動感應關閉捲門等設備裝置，已影響所有權人之所有權及出入通行之自由，因系爭會議所為決議之法律關係存否不明確，已致其私法上之地位及權利有不安之狀態存在，該不安狀態延續至今，又得以本確認判決予以除去，揆諸前揭說明，原告提起本件確認之訴即有受確認判決之法律上利益，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告（門牌號碼桃園縣中壢市○○街12之1號6樓）為被告龍泉宮庭公寓大廈之區分所有權人之一，該社區於97年11月22日晚上7時30分許，由訴外人林振通以主任委員之身分，召開區分所有權人會議，並就社區管制系統如設置電信對講機、門禁、車道自動感應關閉捲門等設備裝置等違反區分強制或禁止之「人身自由」規定加以決議。然林振通非屬區分所有權人，且其原所擔任之主任委員期間係自96年9月30日至97年9月30日，被告於97年9月30日未及選出新任主任管理委員，依公寓大廈管理條例第25條之規定應視為當然解任，則於系爭會議召開時已非主任管理委員，是該次會議為無召集權人所召集，應屬無效，該次會議所為決議即不存在。又系爭會議所為決議既不存在，則被告原依該決議結果，在社區設置電信對講機門禁、車道自動感應關閉捲門等設備裝置自失所依據，應回復原區分所有權共用部分之原狀，聲明求為㈠、確認97年11月22日龍泉宮庭社區區分所有權人會議決議無效；㈡、被告應拆除上開決議第2項所設置之電信對講機、門禁及車道自動感應關閉捲門等設置裝置以回復原狀等語，並願供擔保准為假執行宣告之判決。
二、被告則以：該次會議原定於97年10月25日召開，因人數不足規約約定人數而流會，故於97年11月22日再依公寓大廈管理條例第32條規定開會，林振通係以 鄭玉秀 名義購買被告區分所有權，即桃園縣龍泉街16號9樓，為實際所有權人，縱非登記所有權人，並經選任為主任委員，依社區自成立管理委員會以來之慣例，主任委員於任期屆滿尚未選出下一任主委員前，由舊主任委員繼續擔任直到新主任委員選出來為止，以避免社區事務於該期間無人處理；退步言之，依公寓大廈管理條例第25條第3項規定，該次住戶大會，多數區分所有權人鑑於林振通為原主任委員，其本身雖無召集權，惟鄭玉秀即為區分所有權人，故同意推選鄭玉秀為該年度住戶大會之召集人，而鄭玉秀再將參與區分所有權人會議之權授予林振通，故始由林振通為召集人，故系爭會議由林振通召集，仍非無效；況系爭會議決議設置之電信對講機、門禁及車道自動感應關閉捲門等設置裝置，藉以管制非本社區住戶及陌生人員進出，加強社區安全性控管並降低社區住戶人身及財產損害，而多數社區住戶就裝置感應磁卡裝置亦多表示不願拆除，自不得僅以原告片面之詞而置多數住戶意願於不顧，該設置並無違背建築法規，亦屬一般改良範圍，而無背公共秩序、善良風俗、權利濫用之情形等語，聲明求為駁回原告之訴。
三、經查：
㈠、原告為系爭公寓大廈區分所有權人之一，為被告所不爭執，堪信為真正。
㈡、該公寓大廈於86年間經區分所有權人會議議決成立龍泉宮庭管理委員會，並制訂管理委員會組織章程及住戶自治公約，迄今未曾修改，而關於主任管理委員任期之規定，係依該管理委員會組織章程第11條規定：管理委員會成員任期一年，連選得連任，任期自當年（86）年10月1日至翌年9月30日止；又會員大會於每年管理委員會改組前1個月召開，而臨時大會依全體住戶5分之1以上連署簽名書或應管理委員會要求，得不定期召開，而各項會議之召開及議決，均以其全體應出席成員之2分之1以上為法定人數，亦為上開組織章程第15條、第16條分別規定，有被告提出之自治公約、管理委員會組織章程影本各1份為憑，且為兩造所不爭執，亦堪信為真正。
㈢、該公寓大廈97年度會員大會，原於97年10月25日召開，因未達上開規定出席人數而流會，遂於97年11月22日召開第二次會議，由前主任委員林振通擔任主席，決議通過「社區門禁-每棟出入大門及電梯，設置一電信對講門禁；車道亦將改為可自動感應關閉之捲門」事項，有原告提出之97年11月22日龍泉宮庭會議記錄及被告提出之2次住戶大會開會通知、開會簽到表等為憑，亦為兩造所不否認，而可認為真正。
四、茲原告主張系爭會議為無召集權人所召集，應屬無效，被告則以前詞置辯。故本件首要審究者，即於系爭會議是否為有權召集之人所召集。本院判斷如下：
㈠、按公寓大廈管理條例第25條第2項、第3項規定：「區分所有權人會議除第二十八條規定外，有具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止」，依據上開規定，公寓大廈區分所有權人會議，除第1次會議應按同條例第28條規定由起造人召集外，應由具有區分所有權人身分之管理負責人、管理委員或主任管理委員召集之，如無此等人士可以召集，則應由全體區分所有權人互推或由主管機關指定之人，得具有召集區分所有權人會議之權，且此等規定為強制規定，乃為規範區分所有權人會議召集人之產生方法而設，行為如有抵觸該項規定者，依據民法第71條前段規定，應屬違反強制禁止規定而無效，而區分所有權人為社區之意思決定機關，其未經合法召集而開會，即非屬合法成立之機關，不能為社區為意思決定而為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其會議所為決定，要屬自始、當然無效而不存在，且不能因時間經過或別無異議，而認其瑕疵可以治癒，於此情形，即屬依法提起確該會議決議不存在之訴以資救濟之範疇。
㈡、第按管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第20條第2項之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任，公寓大廈管理條例第29條第4項亦有明文。本件系爭會議召集人林振通前於96年雖經選任為主任委員，但依前述組織章程之規定，任期為1年，至97年9月30日即已屆滿，而其於任期屆滿前並未再經召開住戶大會連選連任，依前揭規定，於任期屆滿之97年9月30日視為當然解任，自不得再以主任委員之身分召開住戶大會，而此時該公寓大廈既未及另行選任主任委員，即無管理委員可以執行職務，自應另行選任具有區分所有權人資格之管理委員，方得以管理委員或主任委員之資格，以區分所有權人召集人，召開住戶大會，否則依據前揭公寓大廈管理條例第25條第2項、第3項規定，僅得由住戶互推或由主管機關指定之人，始具有合法召集區分所有權人會議之權。經查，被告雖抗辯自社區成立以來即有舊主任委員應至新主任委員選舉產生後始解任之慣例，以利社區事務推行等語，惟既未能提出證據證明，復未於上開住戶自治公約或組織章程所明定，且縱使有該慣例，亦顯然違反前述法律強制規定，是被告所辯，並不足採，因而自不能認林振通於97年11月22日召開系爭會議時，有依慣例仍具有主任委員身分。至被告復抗辯林振通係住戶互推之區分所有權人，即鄭玉秀之委任擔任召集權人，則林振通仍具有召集權人等語，並提出鄭玉秀之委託書1紙，惟此為原告所否認，況且，被告並未能提出住戶推選書，實無從認定有住戶互推選任林振通配偶鄭玉秀為召集人之事實，亦無法逕由林振通之願任或召開系爭會議之事實，即推認係受合法推選而取得召集權資格，是被告抗辯林振通經互推具有召集權等語，尚難採信。則林振通既非有召集權之人，其所召集系爭會議，難認為有權召集，揆諸前揭規定及說明，系爭會議非合法成立之社區意思決定機關，無從為系爭社區為何意思決定，所為決議自不能認為合法、有效，是原告主張系爭會議決議，為無召集權人所召集之會議所為而無效，應認不存在，洵屬有據。
㈢、從而，原告主張系爭會議非經有權之人召集，所為決議應屬無效，請求確認系爭會議之決議不存在，為有理由，應予准許。
五、又系爭會議無效，原告主張依該決議所通過「社區門禁-每棟出入大門及電梯，設置一電信對講門禁；車道亦將改為可自動感應關閉之捲門」事項既不存在，自應拆除依決議所設置之電信對講機、門禁及車道自動感應關閉捲門等設置，以回復原狀等語，惟為被告所否認，且表示已經逐戶徵詢過住戶意見，住戶大部分均同意繼續維持進出大樓刷戶門禁管制設備等語，並提出98年5月20日住戶意見表決表為憑。則應審究者即為○○○區○○○○道捲門等事項是否為需經住戶大會，即區分所有權人會議表決始能決定。本院判斷如下：
㈠、按關於公寓大廈之事務，依其性質，可分為①需經全體區分所有權人同意始得為之事項，如公寓大廈管理條例第13條規定之重建。②應經區分所有權人會議決議為之之事項，如同條例第11條規定，共同部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。③管理委員會或管理委員職務即可從事之事項，如依同條例第10條第2項規定，共同部分、約定共同部分之修繕、管理、維護及依同條例第36條所明文規定之職務範圍，如公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。④縱經全體區分所有權人同意亦不得為之之事項，如同條例第7條不得約定專用之共用部分。
㈡、而查，上開決議所稱設置門禁，即在每棟出入大門及電梯，設置電信對講機、門禁及車道自動感應關閉捲門設施，僅係在公寓大廈原電梯、大門及車輛通道口，裝設電子儀器設備作為控管之方式，替代原有自由操控電梯上下、人工駐守或鎖匙設備以管理行人及車輛出入，兩種方式並不相同，但其防閑用途、目的則無不同，而得使用該設備、設施之人仍為住戶全體，並未限定專用，顯然並無涉及公寓大廈本體重建事項，亦非將共用部分約定為專用，並非前揭所列①、④需經全體區分所有權人同意或縱經全體區分所有權人同意亦不得為之之事項。復查，電梯、大門及車道出入口，為全體住戶通行、出入所必須，為重要設備，且在新舊設施拆卸、裝設期間，對於住戶出入自有妨礙，且依系爭會議之會議記錄，其載有：「實施辦法：每戶暫分攤6,000元…並登記市內電話號碼、所需磁卡及遙控器數量…裁撤守衛-僅設日班1名（門禁管制完成後即實施）」等內容，已非屬原有財務所能負擔，應認非屬未變更原有設施之簡易修繕範圍，亦非單純周圍安全、環境維護事項，應屬相關設施之拆除、改良，揆諸前揭說明，自應經區分所有權人會議之決議，始得為之，並非屬管理委員會職權範圍事項，且公寓大廈管理條例既對於區分所有權人會議之召集權人、召集方式、決議方式等均設有規定，以使社區之意思決定得以特定、明確，自不得以其他方式代替，故被告雖提出住戶意見表，表示事後有向區分所有權人徵詢意見，大部分住戶均同意繼續維持門禁管制設備等情，亦不得以此書面多數決，代替區分所有權人會議之召開，是被告前揭所辯，尚無足取。
㈢、從而，原告主張系爭決議既不存在，應拆除原依決議所設置之電信對講機、門禁及車道自動感應關閉捲門等設置，請求回復原狀，亦為有理由，應予准許。然而，門禁設施、電梯大門之對講機、車道自動感應關閉捲門設施，其用途為前述替代作用，依社會通念，為現今一般公寓大廈所通常使用之設備，在不違反區域計畫法、都市計畫法或建築法規之情形，尚非法所不許，倘若區分所有權人仍認有設置上開門禁設施之必要，自應依法定程序召開區分所有權人會議，並經住戶規約及法律規定之決議比例，補正上開程序之瑕疵，始為適法，附此敘明。至兩造其餘攻擊、防禦方法，經核均無礙於本件之判斷，於茲不贅。
六、縱上所述，本件原告主張龍泉宮庭97年11月22日之區分所有權人會議，為無召集權人所召集，而為無效，其所為決議不存在，其中關於設置門禁既不存在，自應拆除門禁設備回復原狀，均為有理由。原告請求回復原狀部分，兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰依該決議內容、拆除及裝設所需之費用及損害、原告因該設施所受限制等，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39
0條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國98年11月12日
民事第三庭法官陳筱蓉上為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國98年11月13日
書記官邱飛鳴