裁判字號：臺灣士林地方法院102年重訴字第49號民事判決
裁判日期：民國103年01月13日
裁判案由：返還價金
臺灣士林地方法院民事判決102年度重訴字第49號原告 鄧又禎 訴訟代理人 錢裕國 律師
陳宜新 律師被告 楊婕妤 訴訟代理人 周志安 律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國102年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。本件原告起訴時原主張解除兩造間於民國101年3月25日簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）後，依民法第259條第2款規定，請求被告返還買賣價金，而聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）1,635萬元，及自101年5月8日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第7頁）；嗣於102年4月12日以民事訴之追加暨爭點整理狀追加備位之訴，主張倘解除契約顯失公平時，則依民法第359條、第179條規定請求減少價金及返還不當得利，並改易其聲明為：一、先位聲明：㈠被告應給付原告1,635萬元，及自101年5月8日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、備位聲明：㈠被告應給付原告103萬3,719元，及自101年
5月8日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第68頁）；又於本院10
2年5月31日準備程序中，減縮備位聲明第㈠項之利息起算日為自102年4月12日起算（見本院卷第81頁）；復於同年11月4日言詞辯論意旨狀中減縮備位聲明第㈠項請求之金額為64萬6,074元（見本院卷第190頁），最後聲明則如後貳、一所示。經核，原告係本於因同一買賣物之瑕疵所生之瑕疵擔保責任，追加請求減少價金及返還溢付之金額，其追加之訴與原訴之主要爭點均為前揭買賣物是否有瑕疵而具共同性，且就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，顯得期待於後請求之審理予以利用，自屬基於同一基礎事實而追加訴訟標的之法律關係，復不甚礙被告之防禦及訴訟之終結；又原告歷次改易備位聲明之請求數額與利息起算日，乃係減縮應受判決事項之聲明；則被告雖不同意原告追加備位之訴，惟揆之前開規定，原告所為於法並無不合，自應予准許。至原告於本院102年3月27日準備程序中，經本院闡明後，固曾當庭表明於本件不欲為減少價金之主張及請求等語（見本院卷第61頁背面）。惟原告於言詞辯論終結前為訴之變更與追加，既合於前載法文規定，民事訴訟法就此亦別無另設限制，即尚難徒以原告曾為上述陳詞，逕認其所為訴之變更、追加為不合法。被告執此辯稱原告追加備位之訴不應准許云云，並非可採。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠原告於101年3月25日經由訴外人21世紀不動產森磊不動產
仲介經紀股份有限公司（下稱森磊仲介公司）居間介紹，買受被告所有坐落臺北市○○區○○段0○段000地號、應有部分4分之1之土地（下稱系爭土地），及其上同小段3161
8建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○號1樓房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合則稱系爭不動產），買賣價金為1,635萬元，兩造於同日簽訂系爭買賣契約，於同年5月1日辦理所有權移轉登記完畢及於同年月5日完成點交，被告並於同年月7日受領履約保證專戶最後之撥款而獲全數買賣價金。原告買受系爭房屋前，被告即曾將系爭房屋旁之平台違規外推加設牆面（下稱系爭外推牆面違建），嗣臺北市政府都市發展局（下稱北市都發局）於100年1月26日勒令被告拆除系爭外推牆面違建，於同年4月1日強制拆除完畢，復於同年4月12日函告被告勿為重建，惟被告仍再行違規在該平台處裝設固定牆面且以鐵捲門與外界相隔（下稱系爭外推鐵捲門違建），並將上開部分裝潢重建做為廚房使用後出售予原告；而被告就系爭外推鐵捲門違建，雖曾在不動產標的現況說明書（下稱現況說明書）所載「是否曾收到過違章建築查報（拆除）通知書」問題中勾選「是」，然當時被告信誓旦旦且書面保證該外推鐵捲門違建「已處理完畢」並簽名負責，亦未提出任何通知書供原告參閱，或據實說明真正遭報拆而「已處理完畢」之情形，實為如本院卷第28頁照片所示外牆遭拆除之狀況，及系爭外推鐵捲門違建乃再行重建等事實，復於簽約時向原告稱系爭外推鐵捲門違建之現況乃屬「已處理完畢」之現況，故被告係保證系爭外推鐵捲門違建往後不會遭拆除，致原告認為系爭外推鐵捲門違建已無遭拆除可能而無任何瑕疵。詎原告於101年10月間收受北市都發局來函告稱系爭外推鐵捲門違建已違反建築法第25條、第86條規定，勒令原告須予拆除，則系爭房屋即屬欠缺被告保證之品質，且倘系爭外推鐵捲門違建之牆面遭拆除，將使系爭房屋不可或缺之廚房功能完全喪失，致系爭房屋無法居住並影響屋內整體空間使用規劃，而喪失通常效用或契約預定效用，瑕疵情形誠為重大，原告自得依民法第35
4條、第359條規定解除系爭買賣契約。為此，先位之訴依民法第259條第2款規定，請求被告返還買賣價金1,635萬元及自履約保證專戶最後撥款日即同年5月7日翌日起計算之利息。
㈡退步言之，縱認原告解除系爭買賣契約屬顯失公平而無理由
，然系爭房屋因系爭外推鐵捲門違建仍有遭拆除之虞而有瑕疵，原告亦得請求減少價金。系爭房屋總面積為75.92平方公尺，系爭外推鐵捲門違建面積為3平方公尺（按：實為2.63平方公尺），因該違建區塊已無法依契約預定目的而使用，應減少買賣價金64萬6,074元【計算式：16,350,000×3/
75.92＝646,074，小數點後不計入】，故被告受領減少價金部分之金額即為無法律上原因而受有利益。為此，備位之訴依民法第359條、第179條規定，請求被告返64萬6,074元云云，並聲明：㈠先位聲明：⒈被告應給付原告1,635萬元，及自101年5月8日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈被告應給付原告64萬6,074元，及自102年4月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告於系爭買賣契約成立時，業已知悉系爭房屋存在系爭外
推鐵捲門違建之違建瑕疵，且系爭買賣契約簽約當日，兩造係分由訴外人即仲介人員 楊心緹 、 蔡經緯 帶開討論價金，待價金談定後，兩造始第一次見面及簽訂系爭買賣契約，未曾就系爭外推鐵捲門違建部分進行討論，被告更未口頭或書面保證系爭外推鐵捲門違建日後不會被拆除。次現況說明書中經被告勾選「接獲查報（拆除）通知書」及加載「協調中」、「已處理完畢」並簽名部分，係針對「系爭外推牆面違建」所為，且於被告委託仲介人員居間出售系爭房屋時即經註記，又因「系爭外推牆面違建」於100年1月26日遭舉報違建，嗣於同年4月1日經北市都發局強制拆除處理完畢而結案，臺北市建築管理工程處（下稱北市建管處）網頁之違建查報案件明細表上亦記載「違建是否處理完畢，以處理日期註記為依據」、處理情形欄位則載有「已處理」等語，被告乃引用該明細表之內容而為書寫，客觀上僅表示「系爭外推牆面違建」遭報拆之行政處理結果，並未含有保證系爭外推鐵捲門違建日後不會再遭拆除之意思，所載復無不實。再系爭外推鐵捲門違建之現狀為何，與日後是否會被拆除係屬二事，原告認無遭拆除可能僅屬主觀臆測之錯誤認知。又系爭外推鐵捲門違建係被告重新裝潢後將平台外推作為廚房使用，與當初遭報拆之系爭外推牆面違建不同，被告於填載現況說明書時，既尚未遭北市都發局認定有第二次違章建築，更無可能在現況說明書上就此為接獲通知及已處理完畢之說明。
㈡系爭買賣契約之目的在於移轉系爭不動產所有權供住家使用
，而系爭外推鐵捲門違建面積仍在系爭房屋附屬建物之產權範圍內，兩造亦未具體約定廚房、平台應有面積為何，況買受人於取得不動產所有權後重新裝潢、隔間者實所在多有，則被告既已將主建物、附屬建物即包括系爭外推鐵捲門違建坐落之平台部分全數移轉予原告，無面積短少之情形，即屬依約履行，原告可使用之範圍並未減少，亦無無法使用之情事，且被告將平台增建為系爭外推鐵捲門違建供作廚房之一部，縱因違反建築法規遭拆除，復不因此使系爭買賣契約之締約目的無法達成。再原告於簽定系爭買賣契約時，已明知系爭外推鐵捲門違建存在，被告亦未保證該違建日後無遭拆除可能，依民法第355條第1項規定，被告不負瑕疵擔保之責。又系爭外推鐵捲門違建面積僅為2.63平方公尺，佔系爭房屋主建物加計附屬建物面積之比例不過3.46％，較諸准許原告解除契約後因兩造互負回復原狀義務所生勞費，顯不相當，則原告解除契約應屬顯失公平。另被告既已依約將主建物、附屬建物所有權移轉予原告，兩造亦未就廚房、平台面積為特別約定，原告更難證明系爭外推鐵捲門違建無法作為廚房使用，原告即無損害可言，且原告亦未舉證證明得減少之價金數額，其請求減少價金無理由。末原告本於相同事實對被告提起刑事詐欺告訴，業經臺灣士林地方法院檢察署（下稱士林地檢署）檢察官以102年度偵字第5631號案件為不起訴處分，可知被告並無詐欺原告情事等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，願以現金或臺灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第117頁背面至118、180頁）：
㈠原告於101年3月25日經由森磊仲介公司居間介紹，買受被
告所有之系爭不動產，買賣價金為1,635萬元，兩造於同日簽訂系爭買賣契約，於同年5月1日辦理所有權移轉登記完畢，並於同年月5日完成點交。被告於同年月7日受領履約保證專戶最後之撥款後，原告業已給付全數買賣價金完訖。㈡系爭房屋屬合法建物之部分，主建物面積為61.42平方公尺
，附屬建物為14.5平方公尺，合計為75.92平方公尺。如本院卷第28至30頁所示部分，曾設有將一樓平台外推並以磚牆與室外相隔之違建即系爭外推牆面違建，其位置係坐落在系爭房屋附屬建物之範圍內。
㈢北市都發局曾於100年1月26日，以北市都建字第10060289
400號函勒令被告拆除系爭外推牆面違建；復於同年4月12日以北市都建字第1006124500號函通知被告系爭外推牆面違建已於同年月1日拆除。
㈣依北市建管處網頁之違建查報案件明細表所示，系爭外推牆
面違建之處理情形，於100年3月31日以後係記載「已處理」。
㈤被告於系爭外推牆面違建經拆除約1週後，即在同一位置將
原磚牆部分改換上鐵捲門，而仍維持平台外推如本院卷第31頁照片所示（即系爭外推鐵捲門違建），面積為2.63平方公尺，並將上開部分改裝潢做為廚房使用後，以此重建後狀態出售予原告。原告於簽立系爭買賣契約時，即知悉系爭房屋存有上開系爭外推鐵捲門違建。
㈥被告於100年6月19日就系爭不動產簽訂現況說明書，並於
「是否曾收到過違章建築查報（拆除）通知書」欄處，勾選「是」，並於旁手寫記載「平台外推」， 嗣森磊 仲介公司承辦人員蔡經緯陸續在該處記載「協調中」、「已處理完畢」後，由被告簽名在上。被告或其仲介人員均未曾就上開記載向原告作何口頭說明。
㈦被告於簽訂系爭買賣契約時，並未提供上開㈢所述北市都發局函文或拆除通知書予原告。
㈧北市都發局於101年10月22日以北市都建字第10160646000
號函，通知原告系爭房屋旁平台之構造物（即系爭外推鐵捲門違建）已違反建築法第25條、第86條規定，依法應予拆除，違建範圍為「外牆拆除，加設鐵捲門」，平台高約2.8公尺、面積（長度）約4.8公尺（下稱系爭增建）；北市都發局復於同年11月9日以北市都建字第10160942500號函將前開函文作如下更正：內容原載「有關101年10月22日北市都建字第10160646000號函部分8公尺，長度約4.8公尺，應予拆除」係誤植，更正為：「前經本局於100年1月26日北市都（工）建字第1006028940號函第1次查報，並於100年
4月11日拆除結案，惟臺端違反規定重建，經勘察認定範圍為鐵捲門等造乙層高約2.8公尺，長度約4.8公尺，應予拆除」。
㈨原告於101年10月31日委託律師發函被告解除系爭買賣契約，該函業據被告收受。
四、本件經本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，於102年7月31日、同年12月23日與兩造整理並協議簡化爭點為（見本院卷第118頁背面、220頁，並依本院論述之先後與妥適，而調整其內容）：
㈠被告於其仲介人員在現況說明書上記載「已處理完畢」後簽
名在上，有無保證系爭外推鐵捲門違建往後不會遭拆除？㈡系爭外推鐵捲門違建倘被拆除，是否將致系爭房屋使用功能
無法達到締約目的，而有減少系爭房屋通常效用或契約預定效用之瑕疵？如是，原告得否主張被告應負瑕疵擔保責任？㈢原告請求解除系爭買賣契約，是否顯失公平？㈣倘原告得請求減少價金，其得減少之數額為何？
五、茲就前開爭點分敘本院之判斷如下：㈠被告於其仲介人員在現況說明書上記載「已處理完畢」後簽名在上，並未保證系爭外推鐵捲門違建往後不會遭拆除：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條固有明文。然按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定。原告主張被告於其仲介人員在現況說明書上記載「已處理完畢」後簽名在上，即屬保證系爭外推鐵捲門違建具有「往後不會遭拆除」之品質云云，為被告所否認，揆諸前揭規定及說明，自應就此負舉證之責。
⒉經查：
⑴徵之被告係於兩造簽訂系爭買賣契約前之100年6月19日即
填載現況說明書，其上「已處理完畢」等語為森磊仲介公司承辦人員蔡經緯所書寫並由被告簽名在後，且被告或其仲介均未曾就前揭記載向原告作何口頭說明，業如前述，原告亦自承：其是看到被告寫「已處理完畢」等字，才會認為違建沒有被拆除可能等語（見本院卷第62頁背面），足見被告是否有對原告保證系爭外推鐵捲門違建往後不會遭拆除一事，僅得自現況說明書前載內容（見上三、㈥所敘）以為認定。次繹諸「已處理完畢」等詞乃載於「是否曾收到過『違章建築查報（拆除）通知書』」一欄之後，除此之外並無其他說明或註記，顯可知上揭記載依其文義，至多僅有被告「已」就違章建築查報（拆除）通知書所示相關事宜「處理完畢」之旨，無從以此推認該「已處理完畢」之狀況究為如何，亦洵無表明現況所示之系爭外推鐵捲門違建未來是否仍有遭拆除可能乙節之意。再衡之吾人一般智識經驗，違建乃未經核准興建之建築，於依法申請變更使用執照而補正為合法建築前，恆有遭建築主管機關強制拆除之高度風險，原告亦自承於簽立系爭買賣契約時，即知悉系爭外推鐵捲門違建係屬違建乙事（見本院卷第62頁），況系爭外推鐵捲門違建乃係將系爭房屋原始外牆拆除後，在登記為平台部分裝設鋁板與外界相隔，並於鋁板背面之平台最外圍加裝鐵捲門等情，業據本院至現場履勘明確，有勘驗筆錄（見本院卷第135頁）、現場照片（見本院卷第30至31頁）在卷可稽，則原告既將系爭外推鐵捲門違建供作廚房使用，衡情豈有明見該室內使用空間僅以鋁板、鐵捲門與外界相隔，猶信其為合法建物或無被拆除可能之理，由此益見前述「已處理完畢」等詞本身，客觀上顯不足令原告或其他交易第三人產生系爭外推鐵捲門違建再無遭拆除風險之認知，即要難認被告於森磊仲介公司承辦人員書寫「已處理完畢」後簽名在現況說明書上，有何以書面保證系爭外推鐵捲門違建往後無遭拆除可能之情事。原告徒執前詞主張被告信誓旦旦且書面保證該外推鐵捲門違建「已處理完畢」並簽名負責，屬保證系爭外推鐵捲門違建往後不會遭拆除，致原告認為系爭外推鐵捲門違建無遭拆除之虞，已無任何瑕疵；就交易第三人之觀點審視此記載，無從預測往後仍有拆除之情形云云，與現況說明書之文義及常情均不相合，應屬過度衍義，殊非可採。
⑵原告固主張：因被告當時未提出任何拆除通知書供原告參閱
，或據實說明真正遭報拆而「已處理完畢」之情形實為如本院卷第28頁照片所示外牆遭拆除之狀況及系爭外推鐵捲門違建乃再行重建，復於簽約時向被告稱系爭外推鐵捲門違建之現況即為「已處理完畢」之現況，致使依約定意思，當時系爭外推鐵捲門違建之現況即屬「已處理完畢」之現況，無再遭拆除之可能，而無任何瑕疵；又依臺灣高等法院98年度上易字第380號判決之意旨，可知因未再接獲拆除通知之違章建築較諸曾經接獲拆除通知而未處理者，其遭強制拆除之可能性較低，縱有遭強制拆除之虞，時間排程亦較遠云云。查被告於簽訂系爭買賣契約時未提供前揭三、㈢所述北市都發局函文或拆除通知書予原告，雖如上述，且原告主張被告未告知系爭外推鐵捲門違建為於系爭外推牆面違建經拆除後再行重建之違建乙節，固亦為被告所不否認。然姑不論徒憑被告消極未提供上開文書及未告知拆除後狀況、重建一節，已無從推認被告即有保證系爭外推鐵捲門違建往後無再遭拆除之虞之積極行為；且原告既明知系爭外推鐵捲門違建確屬違建，被告亦已告知該處曾接獲違章建築查報（拆除）通知書，則無論原告是否詳悉被告前次遭勒令拆除之情節、拆除後之狀況、或系爭外推鐵捲門違建乃為系爭外推牆面違建拆除後再次重建之違建等歷程，依一般交易習慣與經驗法則，原告均無信任系爭外推鐵捲門違建日後再無遭拆除可能之合理根據，遑論現況說明書上所載「已處理完畢」等語殊無因欠缺上揭文件或說明之補充，即得驟變為兩造間「約定」系爭外推鐵捲門違建往後無被拆除風險之保證內容之理。再獨以現況說明書上「已處理完畢」之記載，不足推知該「已處理完畢」之狀況所指為何，業如前⑴所述，且縱令原告確因上揭記載或其所指被告陳稱「系爭外推鐵捲門違建之現況即為『已處理完畢』之現況」云云，致誤認系爭外推鐵捲門違建即為現況說明書所謂違建經報拆後「已處理完畢」之狀況，然系爭外推鐵捲門違建本質上仍屬違建，除已據變更使用執照外，尤不因原告主觀上對「已處理完畢」一詞之理解為何，即變更性質為合法建物而永無遭拆除之虞，更無從逕執以推論被告有何口頭或書面保證無拆除風險之事實。至原告援引臺灣高等法院98年度上易字第380號判決為其前揭陳詞之佐據，惟該事件所涉事實，乃出賣人在買賣標的物現況說明書關於「增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知」欄上，勾選為「否」，而有保證增建「未曾接獲過拆除通知」之品質之行為，其基礎原因事實與本件洵屬相異，顯難執以比附援引，併此敘明。是原告所陳上情，均要乏所憑，容無足取。
⑶再證人即被告委任之仲介人員蔡經緯到庭結證稱：現況說明
書係在100年6月19日簽的，其上「協調中」、「已處理完畢」係伊所寫，伊詢問被告後由伊記載，再讓被告簽名過目；伊針對是否曾收過違章建築查報，向被告詢問，被告告訴伊有收到過，目前是協調處理中，後階段時，伊有再次跟被告確認，被告說已經處理好了，被告沒有特別講什麼，只有說他有修繕好了，所以伊才會寫已處理完畢；簽約前曾說過系爭房屋過往被報拆過，但目前都已經處理完畢了，就如現況說明書第15條上面所載的白紙黑字內容作陳述，但伊不記得是跟誰說明；簽約當天有針對標的現況再跟兩造做確認，且有針對現況說明書第15點特別強調，伊有清楚告知系爭房屋之前有收到違章拆除通知書，目前狀況已經協調處理好了；被告當天的意思就是已經處理好了，伊記得被告只有提到已經處理好了，沒有再另外講什麼，原告也沒有特別做什麼詢問；簽約當時沒有向原告表示過違建不會被拆除，因為在伊認知裡任何違建都是違法，伊不會告知不會被拆除；國內狀況就是違建就還是違建，只是建管處拆與不拆的問題；相同違建曾經被報拆，但處理完畢後，嗣後仍有被報拆可能性，因為左鄰右舍還是會舉報等語（見本院卷第113頁背面至
115頁背面、117頁）。證人即原告委任之仲介人員楊心緹亦到庭結證稱：簽約當天伊去印東西，當時在講已處理完畢這件事時伊不在場，亦不知他們如何講的；伊於簽約前向原告推薦系爭房屋時，只有說平台外推，一般常識就會知道是違建，所以原告沒有再多問；會提平台外推是違建，一般常理就會知道違建絕對不會是合法，有被拆除之可能，所以不會特地去講會不會被拆除，就跟小學生講一加一等於二一樣等語（見本院卷第143至144頁）。衡諸蔡經緯與楊心緹各為兩造委任之仲介人員，當無同時故為偏袒被告之必要，且其等就親身經歷之過程所為前述證詞，亦尚與常情相合，是堪認其等上開證述之情節應屬信實可採。原告泛指楊心緹所證不實，蔡經緯係被告之仲介人員，立場應有偏頗云云，僅屬主觀臆測之詞，為無足取。準此，益徵被告或其仲介人員於簽訂系爭買賣契約前，確已告知系爭房屋該處曾收受違章建築通知書之事實，亦未對原告保證系爭外推鐵捲門違建往後無遭拆除之可能，且楊心緹於簽約前，復未曾對原告作何足生誤解之說明至灼。又蔡經緯所證於簽約當日仍有向原告告知系爭房屋前曾收到違章拆除通知書，目前狀況已經協調處理好，被告亦有提及已經處理好了等節，固與兩造前開三、㈥所示不爭執之事實略有出入。惟縱蔡經緯與被告於兩造締約期間確有上揭陳述，不過僅屬再次複述現況說明書上記載之文句，並無進一步演繹解釋，仍無從執此逕認被告有保證系爭外推鐵捲門違建往後無遭拆除風險；況即令原告確因此誤認系爭外推鐵捲門違建為前次違建報拆後「已處理完畢」之狀況，猶難遽以反推系爭外推鐵捲門違建往後無遭拆除之風險，業已悉述如前⑵所示。是原告主張：依蔡經緯證述之內容，可知被告有據現況說明書上所載「已處理完畢」等文字，向原告稱簽約當時之現況為「已處理完畢」之現況，而未據實說明真正遭報拆而「已處理完畢」之情形實為如本院卷第28頁照片所示外牆遭拆除之狀況云云，殊無從採為有利於其認定之憑據。
⑷又參以北市都發局於100年1月26日勒令被告拆除系爭外推
牆面違建，復於同年4月12日函知被告系爭外推牆面違建已於同年月1日拆除；而依北市建管處網頁「違建查報案件明細表」所示，系爭外推牆面違建之處理情形，於100年1月27日載為「由區隊列管，依序處理（違建是否處理完畢，以處理日期註記為依據）」，100年3月31日則係記載「已處理」，業如前述，並有北市建管處違建報案件明細表附卷可稽（見本院卷第92頁），堪信被告實係因系爭外推牆面違建已遭北市建管處執行拆除完畢，故由蔡經緯代為在現況說明書上撰載該次違章建築報拆處理之結果為「已處理完畢」等詞。則前開記載除核與北市建管處執行系爭外推牆面違建報拆之過程相符外，益徵被告主觀上尤無保證經其重建後之系爭外推鐵捲門違建日後無再遭拆除之意思，彰彰明甚。是被告辯稱係引用北市建管處違建查報案件明細表而為填載等語，應屬可取。原告徒謂北市建管處網頁之違建查報案件明細表上僅記載「已處理」，而非「已處理完畢」云云，誠無從採為有利於其認定之憑據。
⑸至蔡經緯證稱：被告告訴伊已經處理好了，伊的認知就是不
會再被報拆云云（見本院卷第114頁背面）。然徵諸蔡經緯經本院質以前開所稱與嗣後陳謂「違建只是建管處拆與不拆的問題」等詞是否矛盾，即明確證述：違建跟是否報拆是兩件事，伊寫已處理完畢，是針對這一次報拆行為已經處理完畢，而不是指違建已經處理完畢；違建經報拆及處理完畢後，嗣後仍有被報拆可能性等語（見本院卷第117頁），可認蔡經緯所證前詞之真意，僅係表明就其個人理解，前次報拆事件已經終結完畢，而無因該次報拆對系爭買賣契約造成影響之旨，並無系爭外推鐵捲門違建自此再無遭舉報拆除風險之意；退步言之，縱直繹蔡經緯上開證述之文詞，亦顯與社會一般常情不符，當無可信；況此不過僅為蔡經緯個人主觀意見，蔡經緯既未就此向原告作何說明，即要難採為認定被告有向原告保證一事之憑據。原告主張蔡經緯係經「被告訴訟代理人」詢問提醒後翻異前詞以徒卸責，無法盡信云云，應有誤會，亦非可採。
⒊綜上，原告所為舉證，尚不足使本院形成被告確有保證系爭
外推鐵捲門違建往後無再遭拆除風險等事實之確切心證，原告係負舉證責任之一方，其舉證責任未盡，自應受不利之認定，是原告主張系爭房屋欠缺被告保證之品質，其得請求解除契約或減少價金云云，即屬無據。
㈡無論系爭外推鐵捲門違建被拆除後，是否將致系爭房屋使用
功能無法達到締約目的，而有減少系爭房屋通常效用或契約預定效用之瑕疵，原告均不得主張被告應負瑕疵擔保責任：⒈按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項定有明文。
⒉原告雖執前詞主張倘系爭外推鐵捲門違建之牆面遭拆除，將
使系爭房屋不可或缺之廚房功能完全喪失，致系爭房屋無法居住並影響屋內整體空間使用規劃，而減少通常效用或契約預定效用云云。惟原告既已明知該部分係屬違建，被告復未保證系爭外推鐵捲門違建具無遭拆除風險之品質，依前揭規定，被告自不負瑕疵擔保責任，遑論原告得以此為由主張解除契約或減少價金。是原告所陳上詞，俱無可取。
㈢又原告既不得請求解除系爭買賣契約或減少價金，則兩造間
其餘爭點，暨原告聲請鑑定系爭外推鐵捲門違建倘經拆除回復為平台使用，將致系爭房屋之交易價值減損若干（見本院卷第194頁背面），縱經審酌，均無礙於本院認定之結果，即無再予論斷或調查之必要。
六、綜上所述，被告既未保證系爭房屋須具有系爭外推鐵捲門違建往後無再遭拆除風險之品質，原告於簽訂系爭買賣契約時亦明知系爭外推鐵捲門違建確屬違建，被告就此自不負瑕疵擔保責任，則原告依民法第359條規定，請求解除契約或減少價金，即屬無據。從而，原告本於前揭原因事實，先位之訴依民法第259條第2款規定，請求被告返還1,635萬元及其利息；備位之訴依民法第359條、第179條規定，請求被告返還64萬6,074元及其利息，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，應予一併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國103年1月13日
民事第三庭審判長法官蕭錫証
法官施月燿法官李佳芳以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國103年1月13日
書記官詹淳涵