裁判字號：臺灣臺中地方法院106年訴字第2121號民事判決
裁判日期：民國107年09月17日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決106年度訴字第2121號原告 賴昆佑 訴訟代理人 陳昱瑄 律師複代理人 江姵儒 律師被告 蕭世昌 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國107年7月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣三十五萬二千九百零三元，及自民國一百零七年七月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十四，餘由原告負擔。
本判決第一項得為假執行；但被告如以新臺幣三十五萬二千九百零三元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更，但請求之基礎事實同
一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。查本件原告基於租賃關係，原起訴聲明：1.被告應將門牌號碼臺中市○○區○○○路○○號之房屋暨附屬之編號346號車位(下稱系爭房屋)回復原狀並交還原告。2.被告應自民國(下同)106年7月5日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）62,000元(見本院卷第1頁）；嗣於107年7月23日以民事變更訴之聲明狀變更聲明為：被告應給付原告1,050,036元，及自該書狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷第99頁）。核原告所為，係基於同一租賃關係，擴張、減縮應受判決事項之聲明，為法所許，合先敘明。
貳、實體事項:
一、原告起訴主張：
(一)兩造就原告所有之系爭房屋簽立租賃契約(下稱系爭租賃契約)，約定租金每月31,000元，應於每月5日前給付，押租金5萬元，租期自105年9月1日起至107年8月31日止，管理費由被告負擔。詎被告自106年3月起即未繳納管理費，依系爭租賃契約第19條第4款約定「承租人積欠應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經管理負責人或管理委員會定相當期限催告仍不給付者，出租人得終止契約」；被告未繳納106年度3月至5月之管理費，經系爭房屋所在之藍海帝國社區管理委員會（下稱藍海帝國管委會）多次通知繳費，被告仍拒不給付。原告於106年5月15日寄發臺中法院郵局1138號存證信函作為對被告終止租賃契約之意思表示，經被告收受，本件租約即告終止。又被告於原告終止租約後，拒不遷讓，係無權占用系爭房屋，妨害原告之使用收益，原告自得請求相當租金之損害，且依系爭租賃契約第14條第2項約定「（租賃契約終止時)承租人未即時遷出返還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照月租金2倍支付違約金至遷讓完竣」，系爭房屋每月租金為31,000元，是被告至搬遷為止，應給付原告每月62,000元之違約金。
(二)被告於107年6月21日始自系爭房屋遷出，則被告無權占有系爭房屋之期間為106年7月5日至107年6月21日，計11月17日，依每月租金31,000元計算，故相當於租金之不當得利為358,567元(計算式:31,OOO元×l1月+31,OOO元×(17/30)月=358,567元)；被告無權占有期間之懲罰性違約則為717,133元(計算式:31,000元×2倍=62,000元，62,000元×11個月+62,000元×(17/30)月=717,133元)；又被告於無權占有期間所使用之水電瓦斯費用6,336元，係由原告墊付，被告返還系爭房屋時，室內尚留置廢棄物未予清理，依系爭租賃契約第17條第1項約定「承租人遷出時，如有遺留物品者，任由出租人處理，其處理所需費用，由擔保金先行扣抵，如有不足由承租人補足，承租人不得異議」，原告為處理被告遺留之物，支出清潔費18,000元，即應由被告支付。
(三)綜上所述，被告應負擔之前開數額，扣除押租金5萬元後，尚應給付原告1,050,036元(計算式:358,567元+717,133元+6,336元+18,000元-50,000元)，爰依依據租賃契約、不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明求為判決：⒈被告應給付原告1,050,036元，及自民事訴之變更狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯:
(一)被告於106年6月5日、同年7月7日分別發函予原告，請原告澄清管理費年繳折扣問題，惟原告均未回應，藍海帝國管委會將繳費通知送予原告，伊不知繳費情形；被告知悉租約已約定管理費之繳納，故通知原告前來收取，原告不來收取管理費，卻製造被告未繳費之假象；被告於接獲法院通知後，詢問藍海帝國管委會管理費繳交情形，始知原告未繳，故於得知可由被告代繳後，依藍海帝國管委會重新列印之繳費單繳清。依藍海帝國管委會之規約，對於年繳管理費有8折優惠，被告已承租系爭房屋3年，亦曾詢問管理室為何不能年繳，管理室則表示須請屋主處理，被告已準備1年份管理費，原告無意受領，而欲按月收取，是原告主張被告自105年3月起即未繳納管理費，並非實在。
(二)被告於106年7月26日接獲臺中市政府都市發展局之信函，表示系爭房屋業於105年7月12日經認定為違章建築，原告竟於105年8月續約時刻意隱瞞而未告知，被告因而於106年7月27日以臺中福安郵局379號存證信函通知原告，請原告出面協調合約，惟原告置之不理，兩造間之租賃合約理應終止。又被告於107年6月21日已將系爭房屋點交歸還原告，房屋內置放之物品雖未清理完成，然原告所支付清理費18,000元過高等語，資為抗辯；並聲明求為判決:原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項(見本院卷第118頁正面):
(一)兩造就系爭房屋簽訂租賃契約，租賃期間自105年9月1日至107年8月31日止，租金每月31,000元，被告應於每月5日前支付，租賃期間之管理費由被告負擔。
(二)原告於106年2月15日收受系爭房屋所在社區管委會寄發之臺中永安郵局36號存證信函，通知系爭房屋自105年3月至106年1月止，積欠管理費18,909元。
(三)原告於106年5月15日寄發臺中法院郵局第1138號存證信函，通知被告於30日內交還房屋及回復原狀，經被告於106年5月16日收受。
(四)被告已繳納系爭房屋租金至106年6月。
(五)系爭房屋經兩造於107年6月21日會同點交完畢。
(六)被告對於原告代為支出點交前之水電、瓦斯費用合計6,336元無意見。
(七)被告對於點交時尚有如原證八照片所示之雜物未清理無意見。
四、得心證之理由：
(一)原告主張上開事實，業據其提出系爭租賃契約、系爭房屋建物登記第一類謄本、管理費繳款單、郵局存證信函及收件回執等件影本為證（見本院第3-10、43-44頁），被告則以前詞置辯；是本件應審究者為：⑴原告終止系爭租賃契約是否合法?⑵原告得否向被告請求給付違約金及相當於租金之不當得利，金額為何？⑶原告請求被告給付清理費用18,000元有無理由？
(二)原告終止系爭租賃契約為合法:⒈兩造於系爭租賃契約第7條第2項約定「管理費由承租人負擔
」、第19條第4款約定「承租人積欠應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經管理負責人或管理委員會定相當期限催告仍不給付者，出租人得終止契約。」，有系爭租賃契約在卷可佐（見本院卷第4-5頁），且為被告所不爭執，是租賃期間之管理費應由被告負擔，堪予認定；又系爭房屋自106年3月至7月之管理費，直至106年8月8日始入帳（依被告提出之繳款單，係於106年7月21日繳納，見本院卷第26頁），亦有藍海帝國管委會106年11月6日藍海管字第1061106001號函所檢附繳納明細可佐（見本院卷第45-46頁），可見系爭房屋確有欠繳106年3月至5月之管理費無誤。⒉又證人 黃茂盛 即藍海帝國管委會之社區經理到庭證稱:社區
管理費之繳交及催繳係由社區財務秘書處理，逾期兩期以上，伊會去催繳；管委會會逐月逐戶開立單據，將管理費通知單放入該戶信箱，或以郵寄方式寄給應繳納之人，系爭房屋管理費係由該戶所有權人通知管理中心由承租戶繳納，通知承租戶後，如承租戶不繳，就通知所有權人，是由財務秘書通知承租戶即被告，1樓店鋪管理費一律打8折，通知單上記載之金額即為打折後之數額，系爭房屋之管理費繳款單係放在承租戶信箱，該戶從未按時繳納，管委會有發函陳述遲繳情形，印象中有收過一次被告開立的支票，繳納105年3月至106年2月之管理費，被告曾來詢問年繳可否打8折，伊有回答已打8折，沒有其他折扣等語(見本院卷第64頁反面至第67頁)。並有藍海帝國管委會106年10月19日藍海管字第1061019001號函附之催繳信函（106年2月14日）及被告簽發之繳納管理費支票（發票日106年3月5日）在卷可佐（見本院卷第
36-38頁）。復兩造前於103年8月1日至105年8月30日就系爭房屋亦有租賃關係存在，並於租賃契約第7條約定租賃期間之管理費由被告負擔，有原告提出之租賃契約可按（見本院卷第83-91頁）。依前揭證人所述，被告在系爭租賃契約成立前自105年3月起即有遲繳管理費情事，管委會於電話通知被告繳納未果後，發函催告房屋所有人即原告，方由被告簽發支票繳清之情節，可證被告早知系爭房屋管理費係按月繳納，而非按年繳納；又依管委會之職責，當無放任住戶不繳管理費之可能，被告欠繳106年3月至5月之管理費，藍海帝國管委會當會催告被告繳納，因被告遲不繳納，始再通知原告，嗣由原告以被告積欠管理費已逾二期以上為由，於106年5月15日以臺中法院郵局1138號存證信函通知被告依系爭租賃契約第19條第4款約定終止租賃契約，並請被告返還系爭房屋，被告於同年月16日收受後始於106年7月21日自行繳納106年3月至7月之管理費，此有該存證信函、被告提出之繳納文件可佐（見本院卷第9、26頁）。由此可知，原告依系爭租賃契約第19條第4款約定終止租賃契約，依法有據，自生法律效力，被告以前詞置辯，不足採憑。
⒊據上，系爭租賃契約業於被告收受終止契約信函時經原告合法終止。
(三)原告得向被告請求給付相當於租金之不當得利358,567元及違約金20,000元：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，為民法第179條所明定。又按承租人於租賃關係終止後繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益，故於租賃關係終止後，承租人未依約返還租賃物者，出租人得依不當得利之規定請求承租人返還所得利益（最高法院95年度台上字第2244號判決意旨參照）。又當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。
⒉被告於原告終止租約後，繼續占用系爭房屋，乃無法律上原
因獲得相當於租金之利益，致原告受有不能使用收益系爭房屋之損害，原告自得依不當得利規定請求承租人返還所得利益，本件被告所受之利益即其無權占用系爭房屋所獲無需支出每月租金益31,000元之利。又兩造均不爭執被告已繳納系爭房屋租金至106年6月及被告於107年6月21日會同點交系爭房屋之事實，原告亦表明其請求自106年7月5日起相當租金之損害，是計算被告無權占用系爭房屋之期間應為106年7月5日至107年6月21日，計11月17日，依系爭房屋每月租金為31,000元，則相當於租金之不當得利為358,567元(計算式:31,000元×11月+31,000元×(17/30)月=358,567元)，原告為上開數額之請求，洵屬有據。
⒊次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條著有明文。違約金之酌減是否相當須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減(最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1915號、79年台上字第1612號判例參照）。查系爭租賃契約第14條第2項固約定，租賃契約終止時，承租人未即時遷出返還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照月租金2倍支付違約金至遷讓完竣，惟本院審酌租賃期間為2年，每月租金為31,000元，被告於原告終止租約後，未履行遷讓返還系爭房屋之義務，原告所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，及目前社會經濟處於存款低利率之狀況，原告所受損害難謂重大等情，認原告所為按每月租金2倍即62,000元計算，依占有期間11月17日，計算懲罰性違約金717,133元之請求，確屬過高，並非合理，另考量原告原得受領之租金數額為358,567元（與相當於租金之不當得利數額相同），被告占有之期間將近一年，以租金數額依法定週年利率計算後為17,928元（計算式:358,567×5%=17,928)之情節，予以酌減為2萬元，原告於此範圍內請求給付違約金，為有理由，逾上開金額之請求則無法准許。
(四)原告請求被告給付清理費用18,000元、代墊之水電、瓦斯費用6,336元，為有理由:
⒈依系爭租賃契約第17條第1項約定「承租人遷出時，如有遺
留物品者，任由出租人處理，其處理所需費用，由擔保金先行扣抵，如有不足由承租人補足，承租人不得異議」；又被告已依約給付押租金5萬元一情，為契約第6條記載無誤。本件被告對於系爭房屋點交時，屋內尚遺留有如原告提出之照片所示之物品（即原證八），並無爭執，既被告返還系爭房屋時，室內仍留置物品未清理，依前揭約定，原告為處理前揭物品所支出之費用，即得自押租金扣抵，而原告支付之處理費用為18,000元，有其提出之稻鄉清潔工程行之說明文件及收據可憑(見本院卷第113、114頁)，原告請求被告給付並自押租金扣抵，即屬有據。
⒉又兩造雖於107年6月21日會同點交系爭房屋，惟點交前之水
電、瓦斯費用原應由被告負擔，上開費用合計6,336元，業由原告墊付，有各該繳費收據可參(見本院卷第103-109頁)，被告對此亦無爭執，上開費用即應由被告支付。
(五)原告依系爭租賃契約第19條第4款約定終止租約，依法有據，其請求相當於租金之不當得利358,567元、清理費用18,000元、代墊之水電、瓦斯費用6,336元，均為有理由，惟其請求之違約金則以2萬元為有理由，是本件原告得對被告請求之數額為352,903元（計算式:358,567+20,000+18,000+6,336-50,000=352,903），原告逾前揭範圍之請求，即難准許。又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。次按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，同法第233條第1項前段、第203條亦有明文。查原告對被告之本件請求，核屬無確定期限之給付，則依前揭規定，是原告主張被告給付原告352,903元，及自變更聲明狀繕本送達即107年7月24日日（見本院卷第117頁反面）翌日起，按週年利率百分之5計算之遲延利息，於法自屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告給付352,903元及自107年7月25日起算，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權諭知被告預供相當之擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如
主文。中華民國107年9月17日
民事第五庭法官李蓓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年9月17日
書記官張捷菡