桃園簡易庭99年度桃簡字第783號民事判決

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　99年度桃簡字第783號
原　　　告　開翔房屋仲介有限公司
法定代理人　乙○○
代　理　人　丙○○
被　　　告　甲○○
上列當事人間請求給付報酬事件，經本院於民國99年7月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬伍仟元及自民國九十九年五月二
十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國99年3月3日簽訂委託銷售契約（下稱
系爭契約），被告將其所有門牌號碼為桃園縣桃園市○○○
街○○○號12樓及205號12樓房屋與土地（下稱系爭房地）委託
原告仲介銷售，出售金額為新臺幣（下同）568萬元，委託
期間至99年6月3日止，嗣於99年3月31日兩造簽立契約內
容變更合意書，將上揭出售金額變更為528萬元，又被告於
99年4月9日至原告公司與訴外人 李軍漢 、原告會談、協商
後，三方同意系爭房地成交價格為509萬元，李軍漢並開立
金額10萬元之支票1紙為定金（下稱系爭定金），該支票經
原告依約代被告收受。復原告多次請被告與李軍漢簽訂不動
產買賣契約，被告竟一再藉詞推託。是原告因被告未履買賣
契約之簽訂義務，致未能向李軍漢收取服務費用，受有5萬
元利益之損失，且依系爭契約第5條及第8條第5項之約定
，被告應給付原告5萬元之服務報酬，及應將系爭定金部分
再加倍（即10萬元）返還（李軍漢已將上開對被告之債權讓
與原告），為此提起本訴。並聲明：被告應給付原告20萬元
，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五
計算之利息等語。
二、被告則以：被告實際並未取得定金，原告無請求被告加倍給
付之權利。又被告未與李軍漢訂立買賣契約，係因家庭之考
量，且系爭房地中門牌號碼為桃園縣桃園市○○○街○○○號
12樓之房屋並非被告所有等語，資為抗辯。並聲明：原告之
訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠兩造於99年3月3日就系爭房地簽訂系爭契約，由被告委託
原告以568萬元之價格銷售，次分別於99年3月31日、99年
4月9日簽訂契約內容變更合意書，約定原告以528萬元、
509萬元之價格為被告銷售系爭房地，有上開契約書3份在
卷可稽，並為兩造所不爭執，堪信為真。
㈡李軍漢於99年4月9日願以509萬元之價格購買系爭房地，
並於該日當場交付10萬元支票之定金由原告代被告收受，有
定金收據及支票各1紙附卷可參，堪信為真。
四、兩造之爭執及本院之判斷：
原告主張已依委託價格覓得李軍漢承買系爭房地，詎被告竟
違約不賣，遂依約請求被告給付報酬5萬元、所失利益5萬
元及系爭定金應加倍返還部分10萬元，合計20萬元，惟為被
告所否認，並以上揭情詞置辯，經查：
㈠服務報酬5萬元及所失利益5萬元部分：
⒈系爭契約第5條、第8條第5項分別約定：「一、買賣成交
者，甲方（指被告）同意給付乙方成交總價款百分之四之服
務報酬，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清
」、「買賣契約因本條第二項而成立後，甲方反悔不賣或因
可歸責於甲方之事由致無法簽訂不動產買賣契約者，應加倍
返還定金予買方或對買方負損害賠償責任，並給付乙方（指
原告）本契約第五條第一項之服務報酬及賠償乙方之損害」
，另兩造於99年4月9日簽訂之契約內容變更合意書第4條
約明原告應給付被告之服務報酬為5萬元。是兩造原約定系
爭房地之委託出售價格為568萬元，後經兩造合意變更出售
價格為509萬元，委託期間為99年3月3日至99年6月3日
，而原告於接受被告委託後即為被告尋找買家，證人即系爭
房地買方李軍漢並於99年4月9日經原告仲介願以509萬元
之價格購買系爭房地，並當場交付定金10萬元支票1紙，則
依上開約定，本件系爭房地因原告之仲介，已於兩造約定時
間及價格範圍內與李軍漢達成協議，僅因被告個人因素（參
99年7月22日調解程序筆錄）不願繼續履行終致系爭房地無
法簽署確認或無法完成買賣簽約，當屬可歸責於被告無訛，
則被告自應依前揭兩造之約定負給付之責。另本件原告與被
告簽立系爭契約後，被告即因個人因素不願繼續履行，被告
之行為顯係違反系爭契約，故應認上開約定屬違約金之性質
。
⒉次按「當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有規定外，視為因不履行而生損害之賠
償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履
行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務不履行時，除
違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償」，「約定之
違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」民法第250條
、第252條定有明文。由上開系爭約定之內容觀之，兩造所
約定之給付報酬，性質上應係民法第250條第1項所規定之
損害賠償預定性違約金。而約定之違約金是否相當，須依一
般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡
量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院
自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金
而異（最高法院79年台上字第1915號判例參照）。本院審酌
原告於接受被告委託後即進行銷售系爭房地之行為，並覓得
買主李軍漢，李軍漢亦有交付系爭定金之事實，且原告自受
委託至李軍漢交付系爭定金時已逾一個月之時間，如原告於
約定之期限內將系爭房地售出可向被告請求5萬元之報酬，
然因被告違反約定致未能獲得上開利益，而原告亦因此無需
履行其後續應提供之簽訂買賣契約、協助雙方辦理產權移轉
過戶、點交房屋、協辦履約等勞務等情，認原告請求5萬元
（即原告主張之全部服務報酬）之違約金過高，應以原告所
提供服務之時間逾一個月，其進行仲介工作之相當對價為據
，認被告給付25,000元為適當，超過此部分之違約金則應予
酌減。至本件約定之違約金既屬損害賠償額預定性質者，原
告請求之賠償額自應以該預定額數為限，是原告除請求上開
違約金外另主張所失利益5萬元損害賠償部分，洵屬無據，
要難准許。
㈡加倍返還定金10萬元部分：
⒈按契約成立前交付定金，用以擔保契約之成立者，即通常所
謂之「立約定金」，交付立約定金者，除當事人另有約定，
應依其約定外，如付定金之當事人拒不成立主契約，即應加
倍返還。此項定金，雖與一般為確保契約履行而交付之定金
，係以主契約之存在為前提，兩者於本質上尚屬有間，是民
法248條規定，於「立約定金」即無適用餘地，惟仍應類推
適用民法第249條之規定（最高法院90年台上字第1405號裁
判意旨參照）；又契約有預約與本約之分，兩者異其效力，
買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為約定，作為將
來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最
高法院61年度台上字第964號判例參照）。經查：卷附系爭
收據載明：「茲就上開不動產（指系爭房地）物件，今買方
提出承購條件已得賣方同意，或雙方就總價款及付款方式已
達成一致經確認無誤。爰依委託銷售契約書約定並經雙方當
事人同意，由代收款人代為收取買方定金…定金之效力（參
民法第二百四十九條第二款、第三款規定）」等語，兩造雖
就系爭房地買賣標的及價金合致，惟當事人訂立契約之目的
乃在約定將來訂立一定契約之契約，並有簽約金之約定，此
觀兩造均不爭執系爭房地之本約並不成立等語即明（參支付
命令聲請狀及99年7月22日調解程序筆錄），足見兩造係就
系爭房地成立買賣契約之預約，而前開定金款項，顯係交付
定金之當事人拒不成立主契約，則受定金之當事人無庸返還
其定金，如受定金之當事人拒不成立主契約，即應加倍返還
，性質上應屬前述之「立約定金」，應堪認定。是李軍漢於
約定系爭買賣預約時所交付之定金，係以擔保本約（買賣契
約）之成立為目的之所謂「立約定金」。若本約成立，立約
定金即變更為確保契約之履行為目的，應有民法第249條規
定之適用；本約如未成立，揆諸前開最高法院裁判意旨，定
金之效力仍應類推適用該條文之規定。從而，本件系爭房地
買賣之本約因可歸責於被告之事由，致不能成立，亦即預約
已不能履行，李軍漢交付之定金，自得類推適用民法第249
條第3款：「契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能
履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金」之規定，請求
被告加倍返還定金10萬元，又李軍漢既有依上開規定請求被
告加倍返還定金10萬元之權利，李軍漢復將該權利讓與原告
，則原告據此請求被告給付10萬元，亦屬有據。
⒉次按為避免利害衝突與本人利益之保護，代理人非經本人許
諾，不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之雙方代
理行為，民法第106條定有明文。又系爭契約第8條載明：
「一、甲方同意乙方得為買賣之代理人。二、甲方承諾買方
之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條
件已符合本契約之委託條件者，買賣契約即為成立。此時若
買方為履行買賣契約而給付定金者，甲方同意乙方無須再行
通知甲方即得全權代收定金」，是兩造於契約條款中均已同
意原告就系爭房地得為買賣契約之雙方代理人，並有代為收
受定金之權限。依前所述，李軍漢交付定金予原告並經其收
受，原告於代理權限內自生合法代理被告收受定金之效力，
亦即等同被告本人收受上開10萬元之定金，縱後系爭定金並
未交付予被告，亦不得藉詞否定原告上開因代理關係所生收
受定金之效力。則被告辯稱系爭定金未實際收受云云，縱然
屬實，亦無礙本院前揭之認定，併此敘明。
五、綜上所述，原告主張被告應給付原告125,000元，及自支付
命令繕本送達之翌日即99年5月27日起至清償日止，按週年
利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；至其逾此部分之
請求，為無理由，應予駁回。又原告勝訴部分係就民事訴訟
法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法
第389條第1項第3款之規定，應職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述或攻擊防禦方法
，核與本院前開所為判斷之結果均不生影響，爰不逐一論列
。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法
第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判決如
主文。
中華民國99年8月6日
桃園簡易庭法官溫祖明
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併編納上訴審裁判費。
中華民國99年8月6日
書記官辜伊琍