臺灣士林地方法院99年度訴字第579號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院99年訴字第579號民事判決

裁判日期：民國99年07月30日

裁判案由：塗銷所有權移轉登記等

臺灣士林地方法院民事判決99年度訴字第579號原告丁○○兼上列一人甲○○訴訟代理人被告乙○○
丙○○戊○○上列當事人間塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國99年7月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告丁○○為坐落臺北縣汐止市○○段1346、1347地號土地（下稱：系爭1346、1347地號土地）共有人，應有部分均為12分之1；原告甲○○則為系爭1347地號土地共有人，應有部分為108分37，並向系爭土地另一共有人 黃乃倉 承租，於其上有門牌號碼臺北縣汐止市○○路○段○○○號未辦保存登記建物。原告於96年間曾向被告丙○○胞弟 陳建村 表示，被告丙○○如要出售系爭1346、1347地號土地應有部分，原告願以相同價格甚或高於第三人金額優先承買，並經陳建村轉知被告丙○○。嗣於被告丙○○將系爭1346、1347地號土地移轉被告乙○○前，被告丙○○亦多次主動找原告洽談買賣事宜，價金亦不低於被告乙○○、丙○○間成交之價格。詎被告丙○○及另一被告戊○○仍違反土地法第34條之1第4項、第104條第2項後段通知規定，而與被告乙○○訂立買賣契約，應不得對抗優先承買權人之原告。原告爰以起訴狀繕本之送達，為行使優先承買權之意思表示，並先位主張土地法第34條之1、備位主張土地法第104條規定之優先承買權，請求被告乙○○自應將受移轉自被告丙○○、戊○○之土地應有部分予以塗銷，被告丙○○、被告戊○○則應依其與被告乙○○所訂立買賣契約相同條件，與原告補訂立不動產買賣書面契約等語。並聲明：㈠確認被告就系爭1346、1347地號土地應有部分48分之3有優先承買權存在。㈡被告乙○○應就前揭土地因買賣關係取得48分之3持分所有權之登記予以塗銷。㈢被告丙○○、戊○○應就前揭土地與原告訂立條件如渠等與被告乙○○於98年8月17日及98年12月3日所訂立之不動產買賣契約之書面契約。
二、被告乙○○以：伊所有之門牌號碼臺北縣汐止市○○路○段○○○號房屋坐落系爭1347地號土地上，並向被告丙○○、戊○○承租系爭1346、1347地號土地，承租的部分係被告丙○○、戊○○分管的部分，原告應無優先承買權等語。被告丙○○、戊○○則以：被告 徐賢佑 已在土地上租地建屋20幾年，應該是被告乙○○有優先承買權等語，資為抗辯。並均聲明求為判決駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實（本院99年7月16日言詞辯論筆錄）：㈠原告丁○○為系爭1346、1347地號土地共有人，應有部分均
為12分之1；原告甲○○為系爭1347地號土地之共有人，應有部分為108分之37（本院卷第12-13頁土地登記謄本參照）。
㈡被告丙○○原為系爭1346、1347地號土地共有人，應有部分
均為48分之2，於98年7月29日與被告乙○○訂立買賣契約，將前開土地應有部分以新臺幣（下同）45萬元出售予被告乙○○，並於98年8月17日辦理所有權移轉登記（本院卷第21-24頁不動產買賣契約書、第9-11頁動索引、第14-15頁土地登記謄本、第62-72移轉登記案卷參照），被告丙○○出售時並未通知原告。
㈢被告戊○○原為系爭1346、1347地號土地共有人，應有部分
均為48分之1，於98年11月18日與被告乙○○訂立買賣契約，將前開土地應有部分以16萬元出售予被告乙○○，並於98年12月3日辦理所有權移轉登記（本院卷第26-27頁不動產買賣契約書、第9-11頁動索引、第14-15頁土地登記謄本、第73-78移轉登記案卷參照），被告戊○○出售時並未通知原告。
㈣原告甲○○於系爭1347地號土地上，有門牌號碼臺北縣汐止
市○○路○段○○○號房屋，坐落情形如本院卷第91頁複丈成果圖藍色部分所示，上開房屋占用部分，係系爭土地共有人 黃瑞昌 所分管部分，原告甲○○與黃瑞昌就此並定有租賃契約。
㈤被告乙○○於系爭1347地號土地上，有門牌號碼臺北縣汐止
市○○路○段○○○號房屋，坐落情形如本院卷第91頁複丈成果圖黃色部分所示，上開房屋占用部分，係系爭土地共有人即丙○○、戊○○所分管部分，被告徐賢佑就土地之占有使用定有租賃契約。
四、茲就原告主張是否可採分述如下：㈠原告主張土地法第34條之1優先承買權部分：
⒈按土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地或建
築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記（最高法院65年臺上第853號判例意旨參照）。
⒉本件原告雖主張為系爭1346、1347地號土地共有人，就被告
丙○○、戊○○出售系爭1346、1347地號土地應有部分予被告徐賢佑，主張有土地法第34條之1第4項規定之共有人優先承買權，惟如前揭三、㈡㈢所述，被告間已辦畢所有權移轉登記，被告乙○○已於98年8月17日、98年12月3日，分別取得系爭1346、1347地號土地應有部分48分之2、48分之
1之所有權，揆諸前揭判例意旨，原告自不得以被告違反土地法第34條之1第4項規定，訴請被告乙○○塗銷系爭1346、1347地號土地應有部分所為所有權移轉登記。
⒊又原告既不得訴請被告乙○○塗銷所有權移轉登記，其另訴
請確認土地法第34條之1第4項之優先承買權存在，請求被告丙○○、戊○○就前揭土地與原告訂立條件相同之不動產買賣契約，即屬欠缺權利保護必要，不應准許。
㈡原告主張土地法第104條優先承買權部分：
⒈按土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出
租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用（最高法院65年臺上字第530號判例意旨參照）。
⒉如前兩造不爭執事項三、㈣㈤所述，原告甲○○、被告乙○
○分別於系爭1347地號土地上建有未辦保存登記房屋，就房屋所坐落之基地，原告甲○○係向黃瑞昌承租分管部分，被告乙○○則係向被告丙○○、戊○○承租分管部分。是就被告乙○○言，「出租人」即被告丙○○、戊○○出賣土地應有部分時，被告乙○○所有房屋坐落被告丙○○、戊○○分管之土地，可使基地（分管部分）與基地上之房屋合歸一人所有，盡經濟上之效用，與土地法第104條立法目的相合；反之，就原告甲○○而言，被告丙○○、戊○○並非出租土地予原告甲○○之「出租人」，設若使原告甲○○得以優先承買，與原告甲○○房屋、基地合歸一人無涉，且令被告乙○○所有之房屋，仍坐落他人所有之土地，顯與土地法第10
4條立法意旨相違。是以，本件應認僅被告乙○○得依土地法第104規定，向出租土地分管部分予被告乙○○之共有人即被告丙○○、戊○○主張優先承買權，原告甲○○應不與之。
五、從而，原告本於前揭原因事實，主張依土地法第34條之1第
4項、第104條規定，就被告丙○○、戊○○所移轉之系爭1346、1347地號土地應有部分有優先承買權，除訴請確認優先承買權存在外，另請求被告乙○○應就前揭土地因買賣關係取得所有權應有部分48分之3之登記予以塗銷，被告丙○○、戊○○應就前揭土地與原告訂立條件如其等與被告乙○○於98年8月17日及98年12月3日所訂立之不動產買賣之書面契約，均為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中華民國99年7月30日
民事第一庭法官王本源以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國99年8月9日
書記官陳淑女