臺灣臺中地方法院民事判決 105年度沙訴字第5號
原 告
即反訴被告 吳姿瑩
訴訟代理人 林雯琦 律師
被 告
即反訴原告 吳有道
訴訟代理人 徐盛國 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年10月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地（面積194
.59平方公尺）上如附圖一（即臺中市龍井地政事務所複丈
日期民國105年5月9日土地複丈成果圖）編號Ａ（飲料攤，
面積6.94平方公尺）所示之土地騰空返還原告及其餘共有人
全體。
二、被告應給付原告新臺幣伍仟陸佰捌拾柒元，及自民國104年
11月3日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自
民國104年11月1日起至104年12月31日止，按月給付原告新
臺幣壹佰壹拾捌元，暨自民國105年1月1日起至返還本判決
第一項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣壹佰貳拾元。
三、被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地（面積194
.59平方公尺）上如附圖二（即臺中市龍井地政事務所複丈
日期民國105年12月26日土地複丈成果圖）編號Ａ（商用冰
箱，面積0.94平方公尺）所示之土地騰空返還原告及其餘共
有人全體。
四、被告應給付原告新臺幣壹仟壹佰伍拾肆元，及自民國106年4
月12日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民
國105年11月1日起至返還本判決第三項所示土地之日止，按
月給付原告新臺幣壹拾陸元。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告負擔千分之三百九十六，餘由原告負擔。
七、本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾貳
萬柒仟陸佰伍拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。
九、反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹萬零柒佰壹拾伍元。
十、反訴原告其餘之訴駁回。
十一、反訴訴訟費用由反訴被告負擔千分之十三，餘由反訴原告
負擔。
十二、本判決反訴原告勝訴部分，得假執行。但反訴被告如以新
臺幣壹萬零柒佰壹拾伍元為反訴原告預供擔保，得免為假
執行。
十三、反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但原告請
求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚
礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第25
5條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。又所謂請求之基
礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同
性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而
就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範
圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用
，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進
而為統一解決紛爭者，自屬之（最高法院91年度台抗字第55
2號判決意旨參照）。本件原告起訴時，係基於後述之系爭
土地共有人地位，依民法第821條、第767條物上請求權之法
律關係，請求被告將後述之系爭飲料攤坐落土地騰空返還原
告及其餘共有人全體，及基於後述之系爭建物（其坐落基地
亦為系爭土地）所有人地位，依民法第767條之法律關係，
請求被告將後述之系爭消防設備騰空返還原告，並依當得利
之法律關係，附帶請求被告返還前揭無權占用之不當得利。
嗣原告於本件訴訟中，基於系爭建物所有人地位，依民法第
767條之法律關係，追加請求被告將後述之系爭商用冰箱、
系爭Ｂ區域騰空返還原告，並依當得利之法律關係，附帶請
求被告返還前揭無權占用之不當得利。綜核原告起訴及追加
之訴，主要均以被告究否係無權占有系爭土地及系爭建物之
原因事實為其主要爭點，且關於兩造就系爭土地及系爭建物
有無分管約定等證據資料，於相當程度範圍內亦具有同一性
，依前開規定及判決意旨，堪認二者請求之基礎事實同一，
亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與首揭規定相符，應
予准許。
貳、被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，就非專屬他
法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，並得行同
種訴訟程序之事件，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之
人提起反訴，此觀之民事訴訟法第259條、第260條規定甚明
。又民事訴訟法第261條第1項所稱之「相牽連」者，係指反
訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩
者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性
者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法
律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張
之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生
之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相
同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第
440號裁定意旨參照）。經查，本件反訴原告（即本訴被告
）於本件訴訟中，以反訴被告（即本訴原告）未經系爭土地
其餘共有人即訴外人 林啟福 、 吳麗蘭 同意，無權占用後述之
系爭水泥台階坐落土地，及反訴被告因前揭無權占用應返還
訴外人林啟福、吳麗蘭將之不當得利，訴外人林啟福、吳麗
蘭已將該等債權讓與反訴原告等情為由，依不當得利及債權
讓與之法律關係提起反訴，聲明請求反訴被告應給付其前揭
無權占用之不當得利新臺幣（下同）854,398元，經核反訴
之訴訟標的與本訴有關兩造就系爭土地及系爭建物有無分管
約定、兩造對於系爭土地及系爭建物之特定位置是否有合法
正當之占有權源等防禦方法間，二者在法律上及事實上關係
密切，審判資料有共通性或牽連性，反訴原告提起本件反訴
，程序尚無不合，應予准許。
參、民事簡易訴訟程序，因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴
之全部或一部，其財產權訴訟標的金額逾500,000元，除當
事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟
程序，並由原法官繼續審理；前項情形，被告不抗辯而為本
案之言詞辯論者，視為已有適用簡易程序之合意。此觀民事
訴訟法第435條第1項、第2項規定即明。查反訴原告依不當
得利、債權讓與之法律關係，提起本件反訴而聲明請求反訴
被告應給付反訴原告854,398元，有如前述，其訴訟標的金
額已逾500,000元，且反訴被告 陳明 本件應適用通常程序等
語，本院自應依前開規定於本件審理時裁定改用通常訴訟程
序（見民國105年11月15日本院言詞辯論筆錄），附此敘明
。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：
㈠原告因買賣而於100年10月27日取得坐落臺中市○○區○○
段○○○○段○○000地號土地（面積194.59平方公尺，下
稱系爭土地）之所有權（即應有部分76800分之40004）及取
得坐落系爭土地上之同段第1111建號建物【包含地面第一層
樓（下亦稱一樓）及地下一層（下亦稱地下室）建物，下稱
系爭建物】及同段第1112建號建物（即地面第二層樓建物）
之所有權（權利範圍均為全部），原告因而與訴外人林啟福
、吳麗蘭為系爭土地之共有人（訴外人林啟福之應有部分為
6分之1，訴外人吳麗蘭之應有部分為19200分之5999）。惟
自原告取得系爭土地所有權起迄今，被告因經營飲料店生意
，未經原告同意，擅自在系爭土地上及系爭建物一樓處設置
如附圖一（即臺中市龍井地政事務所複丈日期105年5月9日
土地複丈成果圖，下同）編號Ａ所示之飲料攤（面積6.94平
方公尺，下稱系爭飲料攤）並置放如附圖二（即臺中市龍井
地政事務所複丈日期105年12月26日土地複丈成果圖，下同
）編號Ａ所示之商用冰箱（面積0.94平方公尺，下稱系爭商
用冰箱），及在如附圖二編號Ｂ所示之區域（面積1.70平方
公尺，下稱系爭Ｂ區域）置放置物櫃，而無權占有系爭飲料
攤、系爭商用冰箱及系爭Ｂ區域之系爭建物一樓及其坐落土
地。另被告自104年6月間起，未經原告同意，擅自在系爭建
物之地下室即如附圖一編號Ｂ所示之區域設置消防設備（面
積10.34平方公尺，下稱系爭消防設備），而無權占用系爭
建物地下室。被告就系爭飲料攤、系爭商用冰箱、系爭Ｂ區
域及系爭消防設備，均無占用系爭土地及系爭建物之正當合
法權源，已侵害原告之所有權。原告自得依系爭土地共有人
及系爭建物所有人之地位，請求被告將系爭飲料攤之坐落土
地騰空返還原告及系爭土地其餘共有人全體，及請求被告將
系爭建物地下室之系爭消防設備騰空返還原告，暨請求被告
將系爭建物一樓處之系爭商用冰箱、系爭Ｂ區域（均含坐落
土地，下同）騰空返還原告。
㈡再者，被告無權占用系爭消防設備，並無權占用系爭飲料攤
、系爭商用冰箱、系爭Ｂ區域、系爭消防設備及其坐落土地
，自受有相當於租金之不當得利。又系爭土地及系爭建物位
於臺中市遠近馳名之東海大學夜市觀光區內，交通便利，攤
位相鄰，商業與觀光活動活絡，其中系爭建物地下室部分，
可為倉儲使用，依系爭消防設備占用面積之租金市場行情約
為每月5,000元，被告自應返還原告自104年6月無權占用系
爭建物地下室起至本件起訴當月即同年10月之不當得利25,0
00元（計算式：5,000元×5月＝25,000元）及其法定遲延利
息，及自104年11月1日起至騰空返還系爭消防設備之日止，
按月給付原告5,000元。另依系爭飲料攤占用面積之租金市
場行情約為每月18,000元至20,000元之間，則以每月租金18
,000元及依原告就系爭土地之應有部分計算，被告自應返還
原告自100年10月27日無權占用系爭飲料攤坐落土地起至本
件起訴當月即104年10月之不當得利450,045元（每月18,000
元×48月×76800分之40004＝450,045元）及其法定遲延利
息，及自104年11月1日起至騰空返還系爭飲料攤坐落土地之
日止，按月給付原告9,375元（每18,000元×76800分之40
004＝9,375元）。基此，就系爭消防設備及系爭飲料攤之不
當得利部分，被告應給付原告475,045元（450,045＋25,000
＝475,045）及其法定遲延利息，及自104年11月1日起至騰
空返還系爭消防設備、系爭飲料攤坐落土地之日止，按月給
付原告14,375元（5,000＋9,375＝14,375）。其次，就系爭
商用冰箱及系爭Ｂ區域之不當得利部分，其租金市場行情約
為系爭飲料攤之一半即每月約9,000元，被告自應返還原告
就此部分追加請求即105年10月31日回溯五年期間之不當得
利540,000元（每月9,000元×60月＝540,000元）及其法定
遲延利息，及自105年11月1日起至騰空返還系爭商用冰箱、
系爭Ｂ區域予原告之日止，按月給付原告9,000元。
㈢綜上，原告基於系爭土地共有人之地位，依民法第821條、
第767條物上請求權之法律關係，請求被告將系爭飲料攤之
坐落土地騰空返還原告及其餘共有人全體；基於系爭建物所
有人之地位，依民法第767條之法律關係，請求被告將系爭
消防設備、系爭商用冰箱、系爭Ｂ區域騰空返還原告；及依
不當得利之法律關係，就系爭土地中之系爭飲料攤坐落土地
部分，及就系爭建物中之系爭商用冰箱、系爭Ｂ區域及系爭
消防設備部分，請求被告返還前述無權占用期間之不當得利
。並聲明：
⒈被告應將系爭消防設備騰空返還原告。
⒉被告應將系爭飲料攤之坐落土地返還原告及其餘共有人全體
。
⒊被告應給付原告475,045元，及自起訴狀繕本送達被告翌日
起至消償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自104年11
月1日起至騰空返還系爭消防設備、系爭飲料攤坐落土地（
即前揭⒈、⒉部分）之日止，按月給付原告14,375元。
⒋被告應將系爭商用冰箱、系爭Ｂ區域騰空返還原告。
⒌被告應給付原告540,000元，及自民事爭點整理二狀繕本送
達被告翌日起至消償日止，按年息百分之五計算之利息；暨
自105年11月1日起至騰空返還系爭商用冰箱、系爭Ｂ區域（
即前揭⒋部分）之日止，按月給付原告9,000元。
⒍願供擔保，請准宣告假執行。
㈣對被告抗辯之陳述：
⒈依被告104年7月16日致原告之龍井新庄郵局第119號存證信
函、被告於本件訴訟之初所提答辯書狀，及本件訴訟中法院
勘驗現場時，被告自陳其就坐落系爭土地上之臺中市○○區
○○○道0段0巷00弄00號房屋【即包括辦理登記之地面第一
層、地下一層（即系爭建物）及地面第二層至第五層樓之合
法建物，及嗣後增建第六層至第十二層樓之未保存登記建物
（下亦稱前開增建之違章建物），而成為現況地面合計十二
層樓、地下一層樓之建物】之實際占有狀況包括上址16號房
屋中之第五層至第十二層樓範圍，且被告同時自陳其為系爭
飲料攤之占有人，僅目前並未營業等情，堪認被告於本件訴
訟中已自認系爭消防設備為其所有，及自認其有占用系爭飲
料攤坐落土地之事實。被告嗣後改以其非系爭飲料攤、系爭
消防設備之占有人等語置辯，並無可採。
⒉被告並非系爭土地及上址16號房屋中合法建物之所有權人，
縱認系爭建物之起造人即訴外人 吳秋風 、邱 陳燕秋 先前曾簽
立「約定專用協議書」，亦與被告無涉。況且，訴外人吳秋
風、 邱陳燕秋 興建完成上址16號房屋之合法建物後，先將該
合法建物分割為數戶之專有部分，嗣後亦均已喪失其等就共
有物之應有部分，其等依分管契約所得行使之權利即失所附
麗，則被告以「約定專用協議書」為據，抗辯其係有權使用
系爭土地及系爭建物，自無可採。
⒊系爭土地及系爭建物並無供作上址16號房屋公共使用之分管
約定。且觀諸系爭建物之建物登記簿，亦無任何系爭建物之
何一特定位置供作上址16號房屋共同使用之記載，足見被告
所辯，並無可採。
⒋系爭建物原始設計之消防安全設備，自應以申請上址16號房
屋合法建物之使用執照所載內容為準。上址16號房屋係因嗣
後增建第六層至第十二層樓之違章建物，上址16號房屋顯因
屬未依使用執照用途之違規使用場所，臺中市政府消防局始
命被告加裝消防安全設備。系爭建物地下室之所以須加裝大
樓發電機及加壓泵浦等消防公共安全設施，實因被告為一己
私利，置他人生命安全於不顧，擅自加蓋前開增建之違章建
物所致，則被告擅自設置系爭消防設備而無權占用系爭建物
地下室，又另取得出租前開增建之違章建物以獲利，顯然被
告才是最大受益者。是原告提起本件訴訟，自不構成權利濫
用。
二、被告抗辯：
㈠被告並非系爭土地及系爭建物之所有人，且非系爭消防設備
、系爭飲料攤、系爭商用冰箱、系爭Ｂ區域之占有人，原告
對被告之本件請求，顯非對適格之當事人提起訴訟。
㈡退步言，縱認被告為屬系爭消防設備、系爭飲料攤、系爭商
用冰箱及系爭Ｂ區域之占有人。然上址16號房屋坐落在系爭
土地上，且上址16號房屋之合法建物興建完成後，為原始起
造人即訴外人吳秋風、邱陳燕秋所共有。系爭建物地下室興
建時即規劃為儲藏上址16號房屋之機電等公共設施及防空避
難之空間，此觀諸上址16號房屋之使用執照記載地下一層為
「儲藏室」即明。且系爭建物地下室興建完成時即設置有化
糞池區、污水處理區、飲用食用水區、消防儲水區及其他馬
達機電設備等供上址16號房屋共同使用之設施。又依訴外人
吳秋風、邱陳燕秋於83年7月22日簽立之「約定專用協議書
」，可知包括系爭建物及系爭土地供上址16號房屋設置公用
設施之「公共區域」及「電梯出口左側騎樓空位」即兼括系
爭消防設備、系爭飲料攤、系爭商用冰箱及系爭Ｂ區域等處
，均有分管協議存在，則系爭土地及系爭建物之後手所有人
即原告，自應受前揭分管協議之拘束。是原告依物上請求權
及不當得利之法律關係對被告之本件請求，為屬無據，不應
准許。
㈢再者，依民法第799條第3項規定：「專有部分得經其所有人
之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用
；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有
建築物之特定所有人使用。」系爭建物地下室雖登記為原告
之專有部分，仍非不得由當事人約定為上址16號房屋之所有
權人共同使用，則被告在應為上址16號房屋所有權人共同使
用之系爭建物地下室，設置供共有人使用之系爭消防設備，
原告自不得拒絕。
㈣又上址16號房屋之地面第六層至第十二層建物，雖為嗣後增
建未為保存登記之違章建築，惟上址16號房屋依其實際用途
，既須辦理檢修申報並設置必要之系爭消防設備，足見本件
原告請求將系爭消防設備騰空，核屬權利濫用之行為，不應
准許。
㈤再者，縱認被告係無權占有系爭消防設備、系爭飲料攤、系
爭商用冰箱及系爭Ｂ區域，且被告因之而受有不當得利，惟
原告請求被告返還之不當得利金額亦屬過高，並無可採。
㈥並聲明：⒈駁回原告之訴及其假執行之聲請；⒉如受不利益
判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴被告因買賣而於100年10月27日取得系
爭土地之所有權（即應有部分76800分之40004）及取得系爭
建物及同段第1112建號建物（即上址16號房屋之地面第二層
樓建物）之所有權（權利範圍均為全部），反訴被告因而與
訴外人林啟福、吳麗蘭為系爭土地之共有人（訴外人林啟福
之應有部分為6分之1，訴外人吳麗蘭之應有部分為19200分
之5999）。惟自反訴被告取得系爭土地所有權起迄今，未經
訴外人林啟福、吳麗蘭同意，在系爭土地上之保存登記建物
（即前揭上址16號房屋中之已辦理登記建物之坐落基地）外
之其餘系爭土地上，擅自鋪設如附圖一編號Ｃ所示之水泥台
階（面積11.76平方公尺；下稱系爭水泥台階），無權占用
系爭水泥台階之坐落土地，已侵害其餘共有人即訴外人林啟
福、吳麗蘭之所有權，反訴被告自受有相當於租金之不當得
利。依系爭水泥台階占用面積之租金市場行情約為每月30,0
00元，並依訴外人林啟福、吳麗蘭之前揭應有部分比例而為
計算，反訴被告應返還訴外人林啟福、吳麗蘭每月14,731元
之不當得利。則反訴被告應返還訴外人林啟福、吳麗蘭自10
0年10月27日起至105年8月27日止之58個月期間之不當得利
合計854,398元（14,731×58＝854,398）。又訴外人林啟福
、吳麗蘭已將其對反訴被告之前揭不當得利債權讓與反訴原
告。為此，反訴原告 爰依 不當得利、債權讓與之法律關係，
請求反訴被告給付反訴原告854,398元。並聲明：㈠反訴被
告應給付反訴原告854,398元；㈡願供擔保，請准宣告假執
行。
二、反訴被告抗辯：反訴被告固有鋪設系爭水泥台階之情事。惟
系爭土地之共有人，對於系爭土地上之保存登記建物（即前
揭上址16號房屋中之已辦理登記建物之坐落基地）外之附屬
空地部分，並未約定應如何使用該等附屬空地，且參參諸公
寓大廈管理條例第9條第1項、第2項規定，可知各區分所有
權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共有部分及其基
地有使用收益之權，且住戶對共有部分之使用應依其設置目
的及通常使用方法為之。而系爭水泥台階，並無設置圍籬，
屬於開放空間不排斥共有人自由出入，其設置自屬一般社會
通念所能接受之管理使用方式，且對該地區環境之整齊美觀
尚屬無礙。則系爭水泥台階既屬開放空間，系爭土地之其餘
共有人亦均能使用系爭水泥台階，自無任何利益之損失可言
。是反訴原告對反訴被告之本件請求，為屬無據。退步言，
縱認反訴原告係屬無權占用系爭水泥台階之坐落土地，反訴
原告主張不當得利之金額亦屬過高，並無可採。並聲明：㈠
駁回反訴原告之訴及其假執行之聲請；㈡如受不利益判決，
願供擔保請准宣告免為假執行。
參、法院之判斷：
一、下列事實，有系爭土地之土地登記謄本、系爭建物（即前開
第1111建號）、同段第1112建號之建物登記謄本、上址16號
房屋（含第一次登記）之建築物改良物登記簿、使用執照、
上址16號房屋之房屋稅繳款書、稅籍證明書及臺中市政府都
市發展局105年4月19日中市都工字第000000000號復本院函
附上址16號房屋之使用執照竣工圖、會勘紀錄表及竣工相片
影本等件在卷可按，且經本院勘驗現場及囑託臺中市龍井地
政事務所測繪屬實，此有本院勘驗筆錄（含現場相片）、臺
中市龍井地政事務所復本院函附之附圖一（即該所複丈日期
105年5月9日土地複丈成果圖）、附圖二（即該所複丈日期
105年12月26日土地複丈成果圖）附卷可憑，應堪信為真實
：
㈠系爭土地（面積194.59平方公尺；重測前為新庄子段新庄子
小段第41之123地號）為原告（即反訴被告，下稱原告）、
訴外人吳麗蘭、訴外人林啟福共有之土地（即原告以買賣為
登記原因，於100年10月27日登記為所有權人，應有部分
76800分之40004；訴外人吳麗蘭以拍賣為登記原因，於93年
1月13日登記為所有權人，應有部分19200分之5999；訴外人
林啟福以買賣為登記原因，於95年4月21日登記為所有權人
，應有部分6分之1）。
㈡上址16號房屋係坐落在系爭土地上。又上址16號房屋於82年
2月20日興建完成（起造人為訴外人吳秋風、邱陳燕秋）時
，為辦理登記之地面第一層至第五層樓及地下一層建物【即
重測前新庄子段新庄子小段第7162建號；嗣於83年間將原為
一戶之建物變更為五戶之建物，並另分割增加四戶即重測前
第8021、8022、8023、8024建號（重測後之建號，依序為東
園段第1112、1113、1114、1115建號）】，當時上址16號房
屋之所有權人為訴外人吳秋風、邱陳燕秋（應有部分各2分
之1），分割後之前開第7162建號即為系爭建物【含地面第
一層（即一樓）及地下一層（即地下室）建物，重測後即為
前開第1111建號建物】。
㈢原告以買賣為登記原因，於100年10月27日登記為上址16號
房屋中之系爭建物（即前開第1111建號建物）及地面第二層
樓建物（即東園段第1112建號）之所有權人（權利範圍均為
全部）。訴外人林啟福，現為上址16號房屋之地面第三層樓
之所有權人（權利範圍全部）；訴外人吳麗蘭，現為上址16
號房屋之地面第四層樓及第五層樓之所有權人（權利範圍全
部）。
㈣被告未曾為系爭土地及系爭建物、地面第二層至第五層等建
物之所有權人。
㈤上址16號房屋，嗣後增建第六層至第十二層樓之未保存登記
建物（即前開增建之違章建物），而成為現況地面合計十二
層樓、地下一層樓之建物。
㈥系爭飲料攤（面積6.94平方公尺）、系爭商用冰箱（面積0.
94平方公尺）、系爭Ｂ區域（面積1.70平方公尺）及系爭水
泥台階（面積11.76平方公尺）均坐落在系爭土地上，其中
系爭商用冰箱及系爭Ｂ區域並位於系爭建物一樓內。
㈦系爭消防設備（面積10.34平方公尺），係位系爭建物地下
室（即地下一層）。
二、本訴部分：
㈠當事人是否適格，係依原告主張之事實為準，而非以法院判
斷之結果定之；在給付之訴，只須主張自己有給付請求權者
，對於其主張為義務者提起，即為當事人適格（參見最高法
院82年度台上字第2110號民事裁判，亦同此旨）。換言之，
當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名
義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資
格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係
之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事
人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人
，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有
無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（參見最高法院93年
度台上字第382號民事裁判，亦同此旨）。查原告為系爭建
物之所有權人及系爭土地之共有人，有如前述，就系爭建物
部分，原告主張被告無權占用位於系爭建物地下室之系爭消
防設備，及無權占用位於系爭建物一樓之系爭商用冰箱、系
爭Ｂ區域；就系爭土地部分，原告主張被告無權占用系爭飲
料攤等情為由，據此依物上請求權及不當得利之法律關係，
對被告為本件之給付請求，依前開說明，自不生當事人適格
欠缺之問題。是被告前揭關於本件當事人不適格之抗辯，自
無可採。
㈡就系爭飲料攤、系爭商用冰箱及系爭Ｂ區域部分，說明如次
：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人
，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之
請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項及
第821條定有明文。共有人對共有物之特定部分使用收益，
仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全
部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有
人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵
害他共有人之權利。是共有人未得其他共有人之同意占有共
有物之全部或特定部分為使用收益，他共有人即得本於所有
權之作用，依民法第767條物上請求權訴請除去其妨害或向
全體共有人返還其占有部分（參見最高法院62年台上字第18
03號民事判例、78年度台上字第335號民事裁判，亦同此旨
）。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原
告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為
抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應
就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，
則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552
號判決意旨參照）。經查：
⒈原告主張被告為系爭Ｂ區域（含坐落土地，下同）之占有人
，為被告所否認，並以前詞置辯。又對於物有事實上管領之
力者，為占有人，民法第940條定有明文。所謂對於物有事
實上管領之力，係指人與物在空間、時間上須有一定結合關
係，足認該人對於該物已有確定及繼續之支配關係，處於得
排除他人干涉之狀態而言。而查：
⑴臺中市龍井地政事務所人員於105年12月26日至現場測繪
時，系爭Ｂ區域之現場乃為空地，此觀附圖二編號Ｂ之備
註欄所載內容即明，則原告主張被告為系爭Ｂ區域之占有
人，已難憑採。且參諸卷附原告所提出系爭Ｂ區域先前之
現場相片及手繪平面圖（見原證九），並佐以前揭卷附本
院勘驗現場時拍攝之現場相片及原告先前提出系爭飲料攤
及系爭商用冰箱之現場相片（見原證二），可知原告陳稱
之置物櫃，實際上僅係置放在開放空間（即位於電箱下方
；樓梯、電梯前）略呈長條狀、無從上鎖（即僅有一桌板
、上下空心）之一般桌子，與系爭飲料攤收攤後仍以帆布
將之與外界阻隔之情形不同，亦與系爭商用冰箱乃為系爭
飲料攤之固定生財設備情形不同（詳後述），於此情形，
縱認被告先前曾有將前開桌子置放在系爭Ｂ區域之行為，
自難認被告對於系爭Ｂ區域已有確定及繼續之支配關係，
處於得排除他人干涉之狀態。此外，原告對於被告就系爭
Ｂ區域有事實上管領力之有利於己事實，復未提出其他證
據證明以實其說，自無從為有利原告之認定。
⑵綜上，原告既未能舉證證明被告為系爭Ｂ區域之占有人，
則原告以被告無權占有系爭Ｂ區域為由，就此部分據此依
物上請求權及不當得利之法律關係，對被告所為之本件請
求，為屬無據，不應准許。
⒉原告主張被告為系爭飲料攤及系爭商用冰箱（均含坐落土地
，下同）之占有人，雖為被告所否認，並以前詞置辯。惟查
：
⑴按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時
或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。民事訴訟
法第279條第1項定有明文。又自認之撤銷，除別有規定外
，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之
。為民事訴訟法第279條第3項所明定。當事人於訴訟上所
為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院
之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎
，在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之
事實相反之認定；而自認之撤銷，自認人除應向法院為撤
銷其自認之表示外，尚須舉證證明其自認與事實不符，或
經他造同意者，始得為之（最高法院93年度台上字第2341
號裁判要旨參照）。經查：
①本件訴訟法院審理之初，被告提出之105年3月10日民事答
辯狀載明：「系爭東園段第801地號基地空地之使用，被
告不但擁有起造人雙方協議分管協議之正當性，亦具有區
分所有權人之合法使用權源」等語（見該答辯狀第2頁）
，顯見被告係植基於其為系爭飲料攤占有人之前提下，以
其依起造人間之分管協議為由，據此抗辯其係有權占有使
用系爭飲料攤之坐落土地甚明，且被告於本院105年3月15
日第一次言詞辯論期日，被告答辯之事實及理由仍援用前
揭民事答辯狀之內容，被告對於原告主張其為系爭飲料攤
之占有人乙節，亦未為爭執或附加限制，堪認被告業已自
認原告起訴主張其自100年10月27日起即為系爭飲料攤占
有人之事實。
②被告嗣後雖以105年11月15日民事答辯四狀提出其上記載
在系爭建物一樓電梯旁之攤位、負責人為訴外人林啟福之
「薪源冷飲店」之營業稅稅籍證明（見被證九），據此抗
辯其非系爭飲料攤及系爭商用冰箱之占有人。然本院於10
5年5月9日勘驗現場時，被告亦當場自陳：超出111建號保
存登記範圍外現況帆布圍起之範圍部分（即系爭飲料攤）
現為被告占有使用，但目前並未營業等語明確，此觀前揭
卷附本院勘驗筆錄及現場相片即明，足見被告不論係因租
賃等有償方式或使用借貸等無償方式而自訴外人林啟福處
取得系爭飲料攤之占有權源，被告並非僅為訴外人林啟福
之占有輔助人甚明。準此，自無從以前開「薪源冷飲店」
營業稅稅籍證明為據，即逕認被告前揭自認與事實不符，
且原告亦不同意被告撤銷前揭自認，依前開說明，被告事
後撤銷自認應不合法，本院仍應認被告自認其為系爭飲料
攤占有人之事實為真正，並以之為裁判之基礎。
③再者，綜參前揭卷附本院勘驗現場時拍攝之現場相片及原
告先前提出系爭飲料攤及系爭商用冰箱之現場相片（見原
證二），依系爭飲料攤經營飲料零售之內容，及系爭飲料
攤、系爭商用冰箱之擺設位置，顯見系爭商用冰箱乃為專
供系爭飲料攤冷藏飲品之固定生財設備。於此情形，被告
既為系爭飲料攤之占有人，被告亦應為系爭商用冰箱之占
有人，實堪認定。是被告以其並非系爭飲料攤及系爭商用
冰箱之占有人等語置辯，並無可採。
⑵訴外人吳秋風、邱陳燕秋於83年7月22日簽立之「約定專
用協議書」雖約定：「本大樓……吳秋風和邱陳燕秋共同
起造，吳秋風因另外出資獨自興建大樓電梯，並鋪設樓梯
和出口地面大理石高級磁磚。因此雙方同意本大樓公共區
域部分（包括電梯出口左側騎樓空位），均委由吳秋風先
生管理使用收益，吳秋風先生不得向起造人另收大樓管理
費用」（見被證六）。被告據此以前揭「約定專用協議書
」乃為上址16號房屋最初共有人即訴外人吳秋風、邱陳燕
秋間之分管契約，及援引98年1月23日增訂公布（同年7月
23日施行，下同）之民法第799條第3項規定，主張取得系
爭建物所有權之後手即原告，亦應受前開「約定專用協議
書」約定之拘束等語置辯。然查，不論被告係因租賃等有
償方式或使用借貸等無償方式而自訴外人林啟福【即系爭
土地共有人，及上址16號房屋之地面第三層樓（即東園段
第1113建號）建物之所有權人】處取得系爭飲料攤及系爭
商用冰箱及其坐落土地之占有權源，被告前開所辯，並無
可採，說明如次：
①就系爭飲料攤部分：
a.系爭土地之面積為194.59平方公尺，有如前述。又上址
16號房屋之地面第一層建物（即系爭建物一樓）面積為
86.84平方公尺，此觀前開第1111建號之登記謄本即明
。又區分所有乃就建築物而言，此觀98年1月23日修正
前及修正後之民法第799條第1項規定，均同此意義。又
附圖一編號Ａ「備註欄」已載明系爭飲料攤之坐落位置
，乃位於系爭土地上之保存登記建物（即前揭上址16號
房屋中之已辦理登記建物之坐落基地）外之區域，則系
爭飲料攤之坐落土地既已逾區分所有建築物之範圍，則
就系爭飲料攤之坐落土地部分，自難認亦屬訴外人吳秋
風、邱陳燕秋針對上址16號房屋（已辦理保存登記之區
分所有建築物）所為前開「約定專用協議書」約定範圍
內之事項。準此，被告就系爭飲料攤之坐落土地部分，
主張原告應受前開「約定專用協議書」約定之拘束，並
無可採。
b.再者，就系爭飲料攤之坐落土地角度言：
按分管契約僅在規範共有人間就共有物管理使用之權利
義務，且司法院釋字第349號解釋明揭：「最高法院48
年度台上字第1065號判例，認為『共有人於與其他共有
人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓
與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在
』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應
有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之
情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善
意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意
旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用」，則
為分管契約合意之該共有人嗣後將其應有部分移轉予後
手受讓人後，該分管契約僅於後手受讓人知悉或可得而
知之情形，始拘束該受讓人。進一步言，共有人嗣後將
其應有部分讓與第三人時，原來分管契約效力，是否拘
束該受讓之第三人問題，參諸民法物權編施行法之規定
，98年1月23日增訂公布之民法第826條之1規定固無從
溯及適用。惟衡諸該增訂公布民法第826之1條第1項前
段、第2項規定（即「不動產共有人間關於共有物使用
、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定
所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得
物權之人，具有效力」、「動產共有人間就共有物為前
項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受
讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可
得而知者為限，亦具有效力」）之立法理由載明：「共
有物之管理或協議分割契約，實務上認為對於應有部分
之受讓人仍繼續存在（最高法院48年台上字第1065號判
例參照）。使用、禁止分割之約定或依本法修正條文第
820第1項所為之決定，亦應做相同之解釋。上述契約、
約定或決定之性質屬債權行為，基於債之相對性原對第
三人不生效力，惟為保持原約定或決定之安定性，特賦
予物權效力，爰參照司法院釋字第349號解釋，並仿外
國立法例，於不動產為上述約定或決定經登記後，即對
應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力（德國民
法第746條、第1010第1項，瑞士民法第649條之1參照）
」、「共有人間就共有物因為關於第一項使用、管理等
行為之約定、決定或法院之裁定，在不動產可以登記之
公示方法，使受讓人等有知悉之機會，而動產無登記制
度，法律上又保護善意受讓人，故以受讓人等於受讓或
取得時知悉或可得而知其情事者為限，始對之發生法律
上之效力，方為持平，爰增訂第二項」等語，則原來為
屬債權契約性質即：共有人間就不動產共有物約定之分
管契約，判斷嗣後受讓應有部分之後手共有人（含自約
定分管契約之共有人處直接受讓應有部分之第三人，及
該第三人之後手等人），是否業已知悉或可得而知該分
管契約存在而需同受拘束之效力時，解釋上應併參酌該
分管契約是否已具相當之公示程度，作為判斷之參考基
準之一，始屬妥適。而查，上址16號房屋興建完成之使
用執照竣工圖、會勘紀錄、竣工相片等資料並無系爭建
物及其坐落基地係供作大樓共同使用之記載，且系爭建
物地下室部分僅記載其為「儲藏室」，系爭建物之建物
登記謄本亦記載其主要用途為「儲藏室」、「住房」，
且被告對於訴外人吳秋風、邱陳燕秋簽立之前開「約定
專用協議書」已具相當之公示程度，使原告得以知悉訴
有前開「約定專用協議書」存在之有利於己事實，復未
舉證證明以實其說，則縱使原告取得系爭土地及系爭建
物所有權之前，其前手所有人間曾有分管約定，亦無從
逕認原告已知悉或可得而知該分管契約存在而需同受拘
束之效力。況衡諸公寓大廈住戶對其他住戶占用共有基
地之情事，或因權利意識欠缺，或基於睦鄰情誼與人為
善，或礙於處置能力之不足，常未為異議爭執反對等常
情，即使其他所有權人或住戶長期公然和平繼續使用系
爭飲料攤坐落土地，未遭原告反對，亦難逕認原告之單
純沉默，即屬原告願與其他所有權人成立分管契約或原
告已知悉或可得而知先前已有前開「約定專用協議書」
等分管契約存在之情事，再佐以卷附被告104年7月16日
致原告之龍井新庄郵局第119號存證信函（見原證五）
記載：「何況，三年來，我等只見台端（即指原告）其
名不見其人，與您素昧平生…」等語以觀（見該存證信
函第7頁），倘認原告就系爭建物及其坐落之系爭土地
有默示同意而與其他所有權人成立分管契約，或原告知
悉或可得而知先前已有前開「約定專用協議書」等分管
契約存在，顯屬速斷，無從逕為不利原告之認定。是被
告前開所辯，亦無可採。
②就系爭商用冰箱部分：
綜參前揭卷附原告提出之現場相片（即原證二、九）及本
院勘驗現場時拍攝之現場相片，固堪認系爭商用冰箱之坐
落土地位置，係位於系爭建物中之一樓建物範圍內。惟查
：
a.上址16號房屋興建完成地下一層及地面第一層至第五層
樓建物並辦理所有權登記（即一戶之建物）後，於83年
間即已將原為一戶之該建物變更為五戶之建物，並另分
割增加四戶即重測前第8021、8022、8023、8024建號等
四戶建物，原告嗣後於100年10月27日取得上址16號房
屋中之系爭建物（即前開第1111建號，含地下一層及地
面第一層建物）及地面第二層樓建物（即重測後同段第
1112建號建物）之所有權（權利範圍均為全部）等情，
有如前述。且按共有人基於分管契約得就共有物之特定
部分為占有使用、收益，該分管契約且得對抗其餘共有
人之後手，乃因其就共有物有應有部分使然。一旦喪失
其共有物之應有部分，其依該分管契約，所得行使之權
利即失所附麗，不得再對其後手或其他共有人主張分管
契約上之權利（參見最高法院84年度台上字第2886號民
事裁判，亦同此旨）。準此，系爭建物（即地下一層及
地面第一層樓建物）嗣經分割獨立建號後，原告據此取
得系爭建物之所有權並為單獨所有，依前開說明，被告
主張系爭建物之後手所有權人即原告，亦應受前開「約
定專用協議書」約定之拘束，為屬無據，難予憑採。
b.再者，就區分所有建築物，98年1月23日增訂公布之民
法第799條之2固規定：同一建築物屬於同一人所有，經
區分為數專有部分登記所有權者（諸如嗣後分割增加建
號而區分為數專有部分登記所有權等情形），準用民法
第799條規定。而98年1月23日增訂公布民法第799條第3
項固亦規定：「專有部分得經其所有人之同意，依規約
之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分
除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物
之特定所有人使用。」然參諸該次同時增訂公布之民法
物權編施行法第8條之5等規定，顯見前揭增訂公布之民
法第799條之2、民法第799條第3項規定無從溯及適用。
準此，被告主張原告亦應受83年7月22日所簽立前開「
約定專用協議書」約定之拘束，為屬無據，難予憑採。
c.況且，就系爭商用冰箱之坐落土地角度而言，依前所述
系爭飲料攤之相同理由（見前述①、b之理由），無從
逕認原告就系爭建物及其坐落之系爭土地有默示同意而
與其他所有權人成立分管契約，亦無從逕認原告知悉或
可得而知先前已有前開「約定專用協議書」等分管契約
存在。是被告前開所辯，亦無可採。
⑶綜上所述，原告基於系爭土地共有人之地位，依物上請求
權之法律關係，請求被告將系爭飲料攤坐落土地騰空返還
原告及其餘共有人全體；及基於系爭建物所有人之地位，
依物上請求權之法律關係，請求被告將系爭商用冰箱（含
坐落土地）騰空返還原告，為有理由，應予准許。至原告
逾此範圍就系爭消防設備、系爭Ｂ區域之請求，為無理由
，不應准許。
⒊按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，為民法第179條前段所明定。次按無權占有他人土地，
可能獲得相當於租金之利益，亦屬社會通常之觀念（最高法
院61年度臺上字第1695號判例參照）。又無權使用他人土地
者，其所受利益，為使用本身，而「相當於租金」係原受利
益依其性質不能返還時應償還之價額。次按城市地方房屋之
租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限
，土地法第97條第1項定有明文，此於城市地方基地租賃之
租金準用之，同法第105條亦有明文。所謂土地總價額，依
土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價，而法定
地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所
申報之地價，此有關房屋及基地租賃計收租金之上限規定，
於請求返還相當於租金利益之事件，自應據為計算利益之標
準。惟前揭土地法第97條所謂以百分之十為限，乃基地租金
之最高限額，非謂必照申報價額百分之十計算之，計算相當
於租金之損害，除應以不動產之價值為基礎外、尚須斟酌不
動產所處位置、工商繁榮情形，利用基地之經濟價值及所受
利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年
度台上字第1894號、3331號民事裁判意旨參照）。又按請求
返還不當得利，而其給付可分者，各共有人僅得按其應有部
分，請求返還（最高法院88年度台上字第1341號民事裁判意
旨參照）。另按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他
一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五
年間不行使而消滅，民法第126條亦定有明文。無法律上之
原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人
之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當
於已罹於消滅時效之租金利益，不得依不當得利之法則，請
求返還（參見最高法院78年度台上字第1262號民事裁判，亦
同此旨）。又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起
，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求
給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任
。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令
，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第22
9條第1項、第2項定有明文。遲延之債務，以支付金錢為標
的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利
率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經
約定，亦無法律可據者，週年利率為5％。為民法第233條第
1項、第203條所明定。經查：
⑴被告係無權占有系爭土地中之系爭飲料攤（面積6.94平方
公尺）坐落土地，及無權占用系爭建物中之系爭商用冰箱
（含坐落土地，面積0.94平方公尺），已如前述，對原告
而言自無正當使用權源，為屬無法律上之原因而受有利益
，致原告受有損害，則原告請求被告返還所受相當於租金
之利益，為有理由。再者，原告請求被告就未到期之不當
得利給付性質，雖為將來給付之訴，但被告對於已到期之
不當得利迄未給付，且其答辯聲明亦請求駁回原告之訴，
顯然有到期不為履行之虞，原告自有預為請求之必要，是
原告此部分請求，亦屬有據。
⑵又系爭土地之申報地價自99年1月起至104年12月止為每平
方公尺3,920元；自105年1月起迄今為每平方公尺4,000元
乙節，有系爭土地之地價謄本在卷可按。再審酌系爭土地
及系爭建物位於東海別墅商圈內，攤位相鄰，附近店家眾
多，此綜參前揭卷附本院勘驗筆錄及現場相片即明。且參
諸系爭商用冰箱之位置，雖位於系爭建物一樓處（即系爭
土地中之系爭建物一樓處土地），惟該處位於上址16號房
屋電梯及樓梯之通道，牆壁上並設置有電箱等物，此觀前
揭卷附本院勘驗筆錄及現場相片即明，於此情形，系爭商
用冰箱處不應另加計系爭建物（即房屋）之租金利益為適
當。本院綜核上情，認為原告在提起本件訴訟（即104年1
0月20日，見原告起訴狀上之本院收文章戳）回溯五年以
內期間（即自100年10月27日原告為系爭土地之共有人及
系爭建物之所有人起算），就系爭飲料攤及系爭商用冰箱
，均應以系爭土地之前開申報地價年息百分之10，計算相
當於租金之不當得利，較為允當。準此，就系爭飲料攤之
坐落土地部分，原告請求被告給付原告5,687元（即自100
年10月27日起至104年10月31日之期間即：4年又5日計5,6
87元【（6.94平方公尺×3,920元/平方公尺×應有部分76
800分之40004×年息10％×4年）＝5,668元《元以下四
捨五入》，下均同）＋（6.94×3,920×76800分之40004
×10％÷365日×5日）19元，合計5,687元（5,668＋19
＝5,687）】，及自起訴狀繕本送被告翌日即104年11月3
日（見卷附之被告送達回證）起至清償日止，按年息百分
之五計算之法定遲延利息，並自104年11月1日起至104年
12月31日止，按月給付原告118元（6.94×3,920×76800
分之40004×10％÷12月＝118），暨自105年1月1日起至
返還系爭飲料攤坐落土地之日止，按月給付原告120元（
6.94×4,000元/平方公尺×76800分之40004×10％÷12
月＝120），為有理由，應予准許；就系爭建物中之系爭
商用冰箱部分，原告請求被告給付原告1,154元（即105年
10月31日回溯五年期間：104年12月份以前：計4年2個月
為0.94×3,920×76800分之40004×10％÷12月×50月＝
991；105年1月至同年10月份，計10個月為0.94×4,000×
76800分之40004×10％÷12月×10月＝163；991＋163＝
1,154），及自民事爭點整理二狀送達被告翌日106年4月
12日（見該民事爭點整理狀上之收受繕本簽名）起至清償
日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，暨自105年
11月1日起至返還系爭商用冰箱坐落土地之日止，按月給
付原告16元（0.94×4,000×76800分之40004×10％÷12
月＝16），亦屬有據，應予准許。至原告逾此範圍之請求
，為無理由，不應准許。
㈢就系爭消防設備部分，說明如次：
⒈觀諸訴外人吳秋風、邱陳燕秋於83年7月22日前揭簽立「約
定專用協議書」之內容，顯係針對上址16號房屋之大樓電梯
及其中系爭建物一樓處之使用問題所為之約定，顯難認前開
「約定專用協議書」之約定範圍亦兼括系爭建物地下室在內
。況且，依前所述（詳前揭第㈡、⒉點就系爭飲料攤、系爭
商用冰箱所述之理由），堪認原告就系爭建物及其坐落之系
爭土地，並無默示同意而與其他所有權人成立分管契約，原
告亦不受系爭土地及系爭建物之前手有關分管約定之拘束。
是被告此部分所辯，並無可採。
⒉惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的，民法第148條第1項定有明文。而權利之行使，是否以
損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利
益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量
以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國
家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目
的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71
年台上字第737號民事判例參照）。進一步言，民法第148條
第1項所謂「以損害他人為主要目的」非僅指「專」以損害
他人為主要目的或僅指損人不利己而言，若自己行使權利之
結果，自己雖不無利益，然對他人所造成之損害實甚於此，
不管其對象為對造或其他多數人，亦足當之。又權利之行使
，是否違反公共利益，係客觀之標準，應以權利人的客觀行
為，即其行使權利之內容、方式，及其行使權利之結果為準
，加以判斷，非以權利人的主觀動機及目的為認定標準，亦
即行為人主觀上不必具有違背公益為目的之意思，如權利人
行使權利之結果會造成公益之危害，即屬違背公共利益，其
行為即因會違反公共利益之關係而不應准許。且按權利濫用
禁止原則不僅源自誠實信用原則，且亦須受誠實信用原則之
支配，在衡量權利人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信
原則之精神。且按「為預防火災、搶救災害及緊急救護，以
維護公共安全，確保人民生命財產，特制定本法。」消防法
第1條定有明文。又主管機關植基於消防法施行細則（該細
則係依消防法第46條之授權而訂定發布）第6條第3項而訂定
之「各類場所消防安全設備檢修及申報作業基準」第一篇第
10條規定：「未申領使用執照或未依使用執照用途之違規使
用場所，應以其實際用途，辦理檢修申報」。經查，上址16
號房屋，嗣後因增建第六層至第十二層即：前開增建之違章
建物，而成為地面合計十二層樓、地下一層樓之建物乙節，
有如前述。又上址16號房屋，於104年5月13日經臺中市政府
消防局消防安全檢查結果，前開增建之違章建物第十一層、
第十二層樓，因違反消防法第6條第1項關於設置、維護消防
安全設備之規定，該局發通知限期改善，嗣經設置系爭消防
設備後，於104年6月19日經該局複查始符合規定等情，有臺
中市政府消防局105年4月19日中市消預字第1050016995號復
本院函附限期改善通知單在卷可按，足見設置在系爭建物地
下室之系爭消防設備，核屬為達消防法規範目的即：為維護
公共安全、確保上址16號房屋及鄰近房屋之人民生命財產所
須設置之必要消防安全設備。準此，不論系爭消防設備究係
何人所設置，或係被告為自己或他人之利益而設置，然在前
開增建之違章建物第十一層、第十二層依法拆除之前，堪認
原告以其為系爭建物地下室所有人為由，據此行使權利之結
果，原告自己雖不無利益，然對他人【兼括在上址16號房屋
及鄰近房屋之居住使用（即包括占有人及其家屬等占有輔助
人等在內）之特定多數人，或出入上址16號房屋、鄰近房屋
之不特定多數人在內】因欠缺必要之系爭消防設備致生火災
時所所蒙受之損失實甚於此，且原告行使權利之結果，造成
公共安全及對該等特定或不特定之多數人生命財產之危害，
亦甚明確。依前開說明，原告基於系爭建物所有人地位，依
物上請求權之法律關係，請求被告將系爭消防設備騰空，顯
係以損害他人為主要目的，且係違反公共利益，核屬權利濫
用，不應准許。
⒊按民法第179條所謂不當得利，須無法律上之原因而受利益
，致他人受損害者，始屬相當。經查，位於系爭建物地下室
之系爭消防設備，係為達到消防法第1條規範目的並符合消
防法第6條第1項關於設置、維護消防安全設備之規定，所須
設置之必要消防安全設備等情，有如前述。則在系爭建物地
下室設置之系爭消防設備，既係為符合前揭消防法規定所須
設置之必要消防安全設備，顯不該當「無法律上原因」之不
當得利要件。從而，原告就系爭消防設備部分，對被告所為
之本件不當得利請求，為無理由，不應准許。
㈣綜上所述，原告基於系爭土地共有人之地位，依民法第821
條、民法第767條物上請求權之法律關係，請求被告將系爭
飲料攤（面積6.94平方公尺，即附圖一編號Ａ所示）之坐落
土地騰空返還原告及其餘共有人全體，並基於系爭建物所有
人之地位，依民法第767條物上請求權之法律關係，請求被
告將系爭商用冰箱（含坐落土地，面積0.94平方公尺，即附
圖二編號Ａ所示）騰空返還原告；及原告依不當得利之法律
關係，就被告占用系爭飲料攤之坐落土地部分，請求被告給
付原告5,687元，及自104年11月3日起至清償日止，按年息
百分之五計算之利息，並自104年11月1日起至104年12月31
日止，按月給付原告118元，暨自105年1月1日起至返還系爭
飲料攤坐落土地之日止，按月給付原告新臺幣120元；就被
告占用系爭建物一樓之系爭商用冰箱部分，請求被告給付原
告1,154元，及自106年4月12日起至清償日止，按年息百分
之五計算之利息，暨自105年11月1日起至騰空返還系爭商
用冰箱坐落土地之日止，按月給付原告16元，均有理由，應
予准許。至原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
㈤原告固陳明願供擔保，請准宣告假執行，然就原告勝訴部分
，係所命合計給付金額未逾500,000元之判決，自應依民事
訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行，原
告就此部分所為宣告假執行之聲請，僅在促使法院為此職權
之行使，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行。又
被告陳明願供擔保，聲請宣告免假執行，核無不合，爰酌定
相當擔保金額【7.88平方公尺（即6.94＋0.94＝7.88）×16
,200元/平方公尺（即原告起訴時系爭土地之公告土地現值
）＝127,656元】准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲
請，因訴之駁回而失其宣告之依據，應併予駁回。
㈥本件本訴之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證
據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明
。
㈦訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第
389條第1項第5款、第392條第2項。
二、反訴部分：
㈠查反訴被告因買賣而於100年10月27日取得系爭土地之所有
權（即應有部分76800分之40004）及取得系爭建物及同段第
1112建號建物（即上址16號房屋之地面第二層樓建物）之所
有權（權利範圍均為全部），反訴被告因而與訴外人林啟福
、吳麗蘭為系爭土地之共有人（訴外人林啟福之應有部分為
6分之1，訴外人吳麗蘭之應有部分為19200分之5999）；又
系爭水泥台階（面積11.76平方公尺）係坐落在系爭土地上
等情，已如前述。再者，系爭水泥台階為反訴被告所鋪設，
且系爭水泥台階之坐落位置，係位於系爭土地上之保存登記
建物（即前揭上址16號房屋中之已辦理登記建物之坐落基地
）外之其餘系爭土地上，亦據反訴被告陳明在卷，且觀諸附
圖一編號Ｃ「備註欄」之內容即明，堪認屬實。
㈡反訴被告雖以前詞置辯，為反訴原告所否認。且查：
⒈按公寓大廈之各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對
建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。住戶對共用部
分之使用，應依其設置目的及通常使用方法為之，公寓大廈
管理條例第9條第1項前段、第2項前段固定有明文。惟所謂
應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有
物之特定部分。基此，各共有人按其應有部分，對於共有物
之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使
用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共
有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不
顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益
，即屬侵害他共有人之權利（參見最高法院62年台上字第18
03號民事判例，亦同此旨）。又對於物有事實上管領之力者
，為占有人。承租人基於租賃關係對於租賃物為占有者，出
租人為間接占有人，此觀民法第940條、第941條之規定自明
。出租人係經由承租人維持其對物之事實上管領之力，仍係
現在占有人。民法第767條規定之無權占有，不惟指直接占
有，即間接占有亦包括在內（參見最高法院82年度台上字第
1178號民事裁判，亦同此旨）。查反訴被告鋪設之系爭水泥
台階，乃就共有物即系爭土地之特定位置為使用，依前開說
明，自應徵得系爭土地共有人全體之同意始可。且綜參前揭
卷附本院勘驗現場時拍攝之現場相片，及兩造提出之現場相
片（見反訴原告提出之被證十一至十三；反訴被告提出之原
證二、九、十），可知：⑴反訴被告將系爭建物一樓先後提
供服飾店、牛肉麵店作為營業使用；⑵系爭水泥台階之高度
高出地面甚多，系爭水泥台階並緊臨系爭建物一樓店面大門
俾供該店面顧客出入之用途；⑶系爭水泥台階之上方有服飾
店、牛肉麵店之招牌及投射燈外，且系爭水泥台階之西側（
即與隔鄰店家間之牆壁處附近）先後有置放該服飾店販售之
衣物及該牛肉麵店之餐桌、立形招牌；⑷系爭水泥台階之東
側除有置放該牛肉麵店之立形招牌外，且與東側相鄰之系爭
飲料攤店面二者間，形成逕謂分明之區隔空間，足見系爭水
泥台階之設置目的及使用方法，並非為系爭土地全體共有人
之共同利益而設置，且已逾系爭土地全體共有人之通常使用
方法。是反訴被告前開所辯，並無可採。此外，反訴被告對
於其已徵得其餘共有人即訴外人林啟福、吳麗蘭同意而得使
用系爭水泥台階此一特定位置之有利於己事實，復未提出其
他證據以實其說，則反訴被告占用使用系爭水泥台階之坐落
土地，自屬無權占有侵害其餘共有人即訴外人林啟福、吳麗
蘭之所有權，堪以認定。
⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，為民法第179條前段所明定。次按無權占有他人土地，
可能獲得相當於租金之利益，亦屬社會通常之觀念（最高法
院61年度臺上字第1695號判例參照）。又按請求返還不當得
利，而其給付可分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返
還（最高法院88年度台上字第1341號民事裁判意旨參照）。
又無權使用他人土地者，其所受利益，為使用本身，而「相
當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。
次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文，此於
城市地方基地租賃之租金準用之，同法第105條亦有明文。
所謂土地總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額，
依法定地價，而法定地價，依土地法第148條規定，係土地
所有人依該法規定所申報之地價，此有關基地租賃計收租金
之上限規定，於請求返還相當於租金利益之事件，自應據為
計算利益之標準。惟前揭土地法第97條所謂以年息百分之十
為限，乃基地租金之最高限額，非謂必照申報價額年息百分
之十計算之，計算相當於租金之損害，除應以不動產之價值
為基礎外、尚須斟酌不動產所處位置、工商繁榮情形，利用
基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以
為決定（最高法院88年度台上字第1894號、3331號判決意旨
參照）。再者，債權讓與契約，係指不變更債之同一性，由
債權人（讓與人）與相對人（受讓人）合意（即意思表示一
致），將其債權移轉於相對人。債權之讓與，業經讓與人或
受讓人通知債務人者，對於債務人即生效力。此觀民法第
297條第1項前段規定即明。經查：
⑴反訴被告就系爭土地，係無權占用系爭水泥台階之坐落土
地，已如前述，為屬無法律上之原因而受有利益，致訴外
人林啟福、吳麗蘭受有損害，反訴被告自應返還訴外人林
啟福、吳麗蘭（其等二人之應有部分合計為76800分之367
96）占有系爭水泥台階所坐落土地之不當得利。
⑵又系爭土地之申報地價自99年1月起至104年12月止為每平
方公尺3,920元，自105年1月起迄今為每平方公尺4,000元
；又系爭土地位於東海別墅商圈內，攤位相鄰，附近店家
眾多等情，有如前述。則反訴原告請求反訴被告返還自10
0年10月27日起至105年8月27日止之期間（即提起本件反
訴往前回溯未逾五年）占用系爭水泥台階所坐落土地（11
.76平方公尺）之不當得利，本院認為應以系爭土地前揭
申報地價百分之十計相當於租金之損害金，為屬適當。基
此，反訴被告應返還訴外人林啟福、吳麗蘭前揭期間無權
占用系爭水泥台階所坐落土地之不當得利應為10,715元【
計算式：⑴100年10月27日起至104年12月31日（即4年2月
5日）為：（11.76平方公尺×3,920元×76800分之36796
×10％）＝4年8,835元，2月為368元，5日為30元：合計9
,233元；⑵105年1月1日起至105年8月27日（即7月27日）
為：（11.76平方公尺×4,000元×76800分之36796×10％
）＝7月為1,315元，27日為167元：合計1,482元；9,233
＋1,482＝10,715元】。再者，訴外人林啟福、吳麗蘭已
將其對反訴被告之前揭不當得利債權讓與反訴原告，並以
將該等債權讓與證明文件及其印鑑證明送達反訴被告方式
，通知反訴被告知悉等情，有訴外人林啟福、吳麗蘭之債
權轉讓證明書及其印鑑證明（見反證一、二）及民事反訴
起訴狀暨答辯三狀、民事更正反訴訴之聲明狀在卷可按，
並觀諸本院105年9月6日、105年11月15日、106年1月17日
言詞辯論筆錄（即反訴被告已詳悉前開債權讓與之內容）
即明。準此，反訴原告依不當得利、債權讓與之法律關係
，於前揭10,715元於此範圍以內對反訴被告之請求，為有
理由，應予准許。至反訴原告逾此範圍之請求，為無理由
，不應准許。
㈢綜上所述，反訴原告依不當得利、債權讓與之法律關係，請
求反訴被告給付反訴原告10,715元，為有理由，應予准許。
至反訴原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
㈣反訴原告固陳明願供擔保，請准宣告假執行，然就反訴原告
勝訴部分，係所命合計給付金額未逾500,000元之判決，自
應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假
執行，反訴原告就此部分所為宣告假執行之聲請，僅在促使
法院為此職權之行使，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣
告假執行。又反訴被告陳明願供擔保，聲請宣告免假執行，
核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至反訴原告敗訴部
分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失其宣告之依據，應併
予駁回。
㈤本件反訴之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判
決結果不生影響，自無庸逐一論述，附此敘明。
㈥訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第
389條第1項第5款、第392條第2項。
中華民國106年12月5日
臺灣臺中地方法院民事庭法官何世全
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須
按他造當事人之人數附繕本），及繳納上訴審裁判費。如委任律
師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年12月5日
書記官柳寶倫