裁判字號：臺灣臺北地方法院105年事聲字第367號民事裁定
裁判日期：民國105年08月22日
裁判案由：聲明異議
臺灣臺北地方法院民事裁定105年度事聲字第367號異議人泰居休閒產業有限公司法定代理人 吳玟君 即 吳宛玉 上列異議人與相對人間強制拍賣抵押物執行事件，對於民國105年6月20日本院民事執行處司法事務官所為104年度司執字第93
841號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主文異議駁回。
理由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之；本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之；當事人或利害關係人對於強制執行命令或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執程序終結前，為聲請及聲明異議，強制執行法第3條、第12條及法院組織法第17條之2第1項第2款分別定有明文。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分，認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第
1項之異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以裁定駁回之，強制執行法第30條之1準用民事訴訟法第240條之3、第240條之4規定。查本院民事執行處司法事務官於民國105年6月20日所為104年度司執字第9384
1號民事裁定（下稱原裁定），係於105年6月29日送達，異議人於105年7月8日對原裁定提出異議，司法事務官認其異議為無理由，送請本院為裁定，程序方面經核與上開條文規定及意旨相符，先予敘明。
二、本件異議意旨略以：異議人於系爭不動產所在地區居住多年，該地區屬臺北市優良地帶，生活機能方便。前於101年間鄰近 懷生 國中附近之土地售價每坪新臺幣（下同）800萬元引起多人關注，雖事隔稍久舉證不易，然房地產價格是依經濟社會環境而變動，就算房價已降，然土地會增值，故本件實係因觀點不同而認知有偏差，將再瞭解週邊情況取得資訊陳報本院，爰依法聲明異議等語。
三、按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額，強制執行法第80條定有明文。
又執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬執行法院職權裁量之範圍，非當事人可任意指摘。按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額；執行法院定底價時，應詢問債權人及債務人之意見，但無法通知或屆期不到場者，不在此限，強制執行法第80條、第113條準用同法第70條第2項分別定有明文。故鑑定人估定之價額以及債權人、債務人之意見，僅為執行法院核定最低拍賣價格之參考，執行法院不受其拘束，且執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，執行法院所核定之最低底價，僅限制投標人之出價不得少於此數額而已，就願出之最高價則不受限制，拍賣物果值高價，於應買人之競價過程中應可以合理價格賣出，而無損於債權人或債務人之權益，自不容債權人或債務人任意指摘執行法院所核定之底價為不當（最高法院88年度台抗字第13號、100年度台抗字第263號裁判意旨參照）。
四、經查：㈠異議人於104年7月27日執本院103年度司拍字第306號拍
賣抵押物裁定暨確定證明書聲請就相對人座落於臺北市大安區如附表所示之10筆不動產（下稱系爭不動產）強制執行，經本院104年度司執字第93841號拍賣抵押事件（下稱系爭執行案件）受理，本院執行處司法事務官遂於104年8月5日就上開不動產查封，並於104年9月17日委請中山不動產估價師事務所進行鑑價，經該所於104年10月5日函覆委託鑑價案件報告書在案，司法事務官並定於105年6月16日進行第1次公開拍賣等情，經本院依職權調閱系爭執行案件卷宗核閱無訛。
㈡復查，本院系爭不動產之價格，乃本院囑請中山不動產估價
師事務所鑑定價格後，再由本院參酌內政部不動產交易實價查詢服務之不動產成交價額核定第一次拍賣價格，雖異議人主張系爭不動產市價有每坪700萬元，惟未舉證以實其說，而系爭不動產於104年1月之公告現值分別為388,164元、315,000元、410,000元、350,625元不等，有土地登記簿謄本在卷可參（見系爭執行卷一第35頁至第57頁），又依內政部不動產交易實價查詢服務顯示，相同路段不動產之交易價格以土地建物總面積除以建物總面積計算，每坪單價為635,528元（見系爭執行卷二第4頁至第8頁），亦低於本院核定之第一次拍賣價格（倘以土地建物總價除以建物總面積計算，每坪單價為798,479元），益見異務人異議無據，參照前開實務見解，執行標的拍賣最低價格應以多少為當，乃係法院應依職權決定，非當事人所得干涉，故本院依職權參酌鑑價報告及交易行情核定本件不動產拍賣之最低價額，並無不當，況且，拍賣底價僅為該次拍賣之最低價格，拍賣程序係以競標方式購買並由最高價者得標，並未限制應買人所得購買之最高價格，系爭土地之市場價值如高於底價，衡情當有買方願出價投標，均不致影響異議人之權益，異議人指稱底價過低損及異議人權益云云，難謂有據。異議人不服聲明異議，本院司法事務官駁回其異議，自非無據，異議人仍執陳詞，請求廢棄原裁定，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中華民國105年8月22日
民事第二庭法官葉藍鸚以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中華民國105年8月22日
書記官顏莉妹┌─────────────────────────────────────────────────┐│104年度司執字第93841號財產所有人：泰居休閒產業有限公司│├─┬───────────────────────┬─┬─────┬──────┬────────┤│編│土地坐落│地│面積│權利│最低拍賣價格││├───┬────┬───┬───┬──────┤├─────┤│││號│縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│目│平方公尺│範圍│(新臺幣元)│├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┼────────┤│1│臺北市│大安區│懷生│一│117│建│3691.00│0000000分之2│10,060,000元││││││││││993││├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┼────────┤│2│臺北市│大安區│懷生│一│117-1│建│121.00│0000000分之2│330,000元││││││││││993││├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┼────────┤│3│臺北市│大安區│懷生│一│117-2│建│9.00│0000000分之2│26,000元││││││││││993││├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┼────────┤│4│臺北市│大安區│懷生│一│118│建│52.00│100000分之18│140,000元││││││││││6││├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┼────────┤│5│臺北市│大安區│懷生│一│118-1│建│48.00│100000分之18│130,000元││││││││││6││├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┼────────┤│6│臺北市│大安區│懷生│一│119│建│99.00│100000分之18│267,000元││││││││││6││├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┼────────┤│7│臺北市│大安區│懷生│一│119-1│建│8.00│100000分之18│21,000元││││││││││6││├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┼────────┤│8│臺北市│大安區│懷生│一│120│建│319.00│100000分之19│880,000元││││││││││1││├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┼────────┤│9│臺北市│大安區│懷生│一│120-1│建│28.00│100000分之16│69,000元││││││││││6││├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┼────────┤│10│臺北市│大安區│懷生│一│120-2│建│9.00│100000分之19│27,000元││││││││││1││└─┴───┴────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┘┌─┬──┬───────┬───┬─────────────────┬────┬─────────┐│編│││建築式│建物面積（平方公尺）│權利│││││基地坐落│樣主要├───────────┬─────┤│最低拍賣價格│││建號│--------------│建築材│樓層面積│附屬建物主││││││建物門牌│料及房││要建築材料││(新臺幣元)││號│││屋層數│合計│及用途│範圍││├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┼────┼─────────┤│1│4039│臺北市大安區懷│11層樓│十層：42.87│陽台6.12│全部│3,170,000元││││生段一小段117│鋼筋混│合計：42.87│││││││地號│凝土造││││││││--------------│││││││││臺北市大安區安│││││││││東街45號10樓之│││││││││11│││││││├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┴─────────┤││備考│共有部分：懷生段一小段4040建號，6.12平方公尺│├─┴──┼────────────────────────────────────────────┤│備註│一、上開不動產11宗合併拍賣，請投標人分別出價。│││二、拍賣最低價額合計新台幣：15,120,000元，以總價最高者得標。│││三、保證金新台幣：3,030,000元。│││四、抵押權拍定後均塗銷。│└────┴────────────────────────────────────────────┘