裁判字號：臺灣新竹地方法院96年重訴字第152號民事判決
裁判日期：民國97年07月31日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新竹地方法院民事判決96年度重訴字第152號原告甲○○訴訟代理人 路春鴻 律師被告丙○○
己○○兼上列二人法定代理人戊○○住同上
丁○○○住同上上列一人訴訟代理人戊○○住同上被告乙○○住同上上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國97年7月31日辯論終結，判決如下：
主文被告應將如附表所示之土地及建物騰空遷讓，將之返還予原告。
被告應自民國九十六年九月二十日起，至騰空遷讓返還第一項土地及建物之日止，按月給付原告新臺幣貳萬捌仟玖佰叁拾捌元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍佰貳拾肆萬元供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣壹仟伍佰柒拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張：
一、查坐落如附表所示之土地及房屋（下稱系爭房地）原係訴外人匯裕茶業股份有限公司（下稱匯裕公司）所有，經本院民事執行處於民國96年5月14日公開拍賣，系爭房地嗣由原告拍定並繳足價金後，本院於96年8月8日核發權利移轉證書予原告取得系爭房地之所有權在案，原告雖取得系爭房地之所有權，然被告仍繼續占有系爭房地，拒不遷讓交還予原告，幾經溝通均不獲置理，迫不得已，只能訴請公斷。
二、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，民法第767條前段、強制執行法第98條第1項前段分別定有明文。原告既經由本院民事執行處拍賣並核發權利移轉證書而取得系爭房地之所有權，而被告繼續占有使用系爭房地拒不遷讓，對原告而言，不能認有合法之權源，原告自得依前揭民法物上請求權之法律關係請求被告應將如附表所示土地及房屋騰空遷讓，並返還予原告。
三、次按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可獲得相當於租金之利益，土地所有權人則受有相當於租金之損失，為社會通常觀念，土地所有人自得依民法第179條前段不當得利之規定，請求無權占有人給付相當於租金之損害金，實務上最高法院亦著有61年台上字第1695號判例闡明斯旨。本件被告無權占用原告所有系爭房地使用，獲有不當利得，並致原告受有損害，已詳前述，原告自得依前揭規定，請求被告給付相當於租金之損害金。查原告所有如附表所示之土地面積總共2,522平方公尺，上開土地96年之申報現值為每平方公尺新臺幣（下同）1,280元，6建號及暫編29建號等建物之現值分別為1,920,000元及960,000元，茲依土地法第97條第1項「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築改良物申報總價額年息百分之10為限」的規定，作為計算本件不當得利的基礎，而上開房屋緊臨道路台3線，其旁為北埔觀光商圈，交通便利，生活機能極佳，是以系爭房屋拍定總價額年息百分之10計算，應屬相當。從而，爰依不當得利之法律關係請求被告自起訴狀繕本送達翌日起迄返還系爭房地時止，按月給付每月所獲不當得利範圍內之28,938元。
四、原告為此聲明：
㈠、被告應將如附表所示土地及建物騰空遷讓，並返還予原告。
㈡、被告應自起訴狀繕本送達翌日起迄返還前項土地及建物時止，按月給付原告28,938元。
㈢、訴訟費用由被告負擔。
㈣、第一項，原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、原告係強制執行拍賣系爭土地拍定之買受人，因被告乙○○對系爭土地有優先承買人，兩造對此有所爭執，致被告乙○○優先承買權人之地位受有侵害之危險，經執行法院諭知被告乙○○應提起訴訟確認，為此被告乙○○已於96年7月3日另案提起確認訴訟。
二、查系爭房屋均是被告所有，而暫編29建號建物，有關坐落於162-2、168-1、174-2地號上建物部分，確係被告乙○○於87年間徵得訴外人匯裕公司之同意，僱用訴外人 傅德賢 興建完成，上開建物未辦建物保存登記，該建物之所有權仍歸被告乙○○所有，然本院民事執行處91年度執字第3652號卻將系爭房屋均列入拍賣範圍，且由原告拍定，其拍賣程序顯有瑕疵，應歸無效。
三、按訴訟全部或一部之裁決，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，民事訴訟法第182條第1項定有明文。承前所述，兩造就被告乙○○於系爭土地是否有優先承買權存在既有爭執，現仍於另案審理中，本院民事執行處復將被告所有之系爭房屋列為拍賣標的，此皆會影響拍賣程序之效力，亦決定本件被告是否構成無權佔有，爰依法聲請停止訴訟程序。
四、被告為此聲明：
㈠、原告之訴駁回。
㈡、訴訟費用由原告負擔。
㈢、如受不利益之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
叁、法院之判斷：
一、訴外人匯裕公司所有如附表所示新竹縣○○鄉○○○段麻布樹排小段168之1、168之2、168之7及174之2地號土地及坐落168之1、168之2地號土地上之6建號建物，前經訴外人匯裕公司之債權人新竹國際商業銀行股份有限公司於91年5月21日向本院民事執行處聲請強制執行，經本院民事執行處於91年6月25日至現場查封時，發現6建號建物後方有增建（下稱Ｂ建物），且系爭土地上另有磚造增建（下稱Ｃ建物），均未辦理保存登記，經地政機關測量後，於92年1月3日將Ｂ、Ｃ建物部分登記為暫編29建號。嗣本院將上開土地、6建號及暫編29建號建物合併拍賣，於95年5月24日由原告以13,888,800元（包括系爭土地11,008,800元，6建號建物1,920,000元及暫編29建號建物960,000元）得標拍定，本院並據以核發權利移轉證書予原告等情，業經調取本院91年度執字第3652號執行卷宗查核屬實，並有原告提出之本院不動產權利移轉證書1份、土地登記謄本4紙在卷可佐。又原告主張標得系爭土地與房屋後，要求被告騰空遷讓，將土地及房屋返還予原告，被告拒不配合辦理，仍繼續居住占用一節，則為被告所不爭執，自堪信為真實。
二、被告固主張系爭6建號及暫編29建號建物，均係其等蓋建、所有，本院執行處將上開建物拍賣，執行程序有誤，拍賣程序應屬無效，其等對上開土地且有優先承買權云云，然為原告否認，被告對此並未提出任何證據以實其說，而上開土地上6建號建物及暫編29號建物，均係訴外人匯裕公司所有，作為茶葉工廠及堆放茶葉之倉庫使用等情，業據本院民事執行處執行查封時記明在卷（見執行卷㈠第145頁），在場之被告戊○○對此亦不爭執，本院民事執行處因此將暫編29建號建物列為訴外人匯裕公司之執行財產予以公告拍賣，亦有拍賣公告可稽（見執行卷㈢第162頁），是被告於本院審理時主張上開建物係其等所有云云，已難採信。又審核證人傅德賢於本院96年度重訴字第116號確認優先承買權存在事件審理時證稱：系爭Ｃ建物本來就有，供曬茶使用，非其所搭建，其僅裝設鐵皮屋頂及窗戶等語在卷（見本院96年度重訴字第116號卷宗第52頁），核與現場照片磚牆與鐵皮屋頂之材質及新舊均有差異等情相符，則被告主張系爭Ｃ建物係被告乙○○僱工原始起造而取得所有權云云，並不足信。另按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。而房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指基地出租之情形而言，其基地係被占用者，自無該條項之適用。查暫編29建號建物包括上開Ｂ、Ｃ建物兩部分，雖部分坐落於被告乙○○所有之新竹縣○○鄉○○○段麻布樹排小段162之2、162之7土地上，然新竹縣○○鄉○○○段麻布樹排小段162之2地號土地原是訴外人 彭州芳 所有，於66年間由被告戊○○取得，再於92年12月18日分割出162之7地號，並於93年3月15日以贈與為原因，將162之2及162之7地號土地移轉登記予被告乙○○，業經原告與被告乙○○於上開確認優先承買權存在訴訟中所不爭執，有本院96年度重訴字第116號判決及臺灣高等法院96年度重上字第584號判決各1份在卷可佐。另上開Ｂ建物坐落於新竹縣○○鄉○○○段麻布樹排小段162之7（分割自162之2）及系爭土地其中168之1、168之2地號土地上，為6建號建物後方之磚造及鐵皮增建物，供工廠倉庫之用，而168之1及168之2地號土地，原為訴外人 彭盛湧 所有，其後輾轉移轉予訴外人匯裕公司之情，有土地登記簿謄本附於執行卷內可稽（見執行卷㈠第129頁至第132頁）。依被告乙○○提起確認優先承買權存在案件中出示之系爭土地租約所載，該等土地係訴外人彭盛湧、 彭盛亮 、 古盛鉉 3人於53年1月1日將168之1、168之2地號土地出租予「大同茶行製茶工廠」（下稱大同茶行）建築工廠使用，租約上並無土地上已有任何工廠或建物之記載，則經本院依職權調取本院96年度重訴字第116號確認優先承買權存在民事卷宗核閱無訛，堪認「大同茶行」於53年1月1日承租168之1、168之2地號土地之前，難認已有Ｂ建物存在。
參酌訴外人彭州芳係於42年9月7日依據耕者有其田條例經放領取得162之2地號土地所有權，有土地登記簿影本附於上開本院96年度重訴字第116號民事卷宗可憑及Ｂ建物屬92年1月3日暫編29建號建物一部，應係6建號建物為建物所有權登記後始行增建致未辦理保存登記等事實，堪認訴外人彭州芳於42年9月7日因耕地放領取得162之2地號土地所有權時，難認系爭Ｂ建物業經增建而存在該土地上，是雖被告戊○○因買賣取得162之2地號土地所有權後，再贈與移轉予被告乙○○，被告乙○○亦無因贈與而取得Ｂ建物所有權可言，是暫編29建物固有部分占用被告乙○○所有之162之2及162之7土地，因被告乙○○非該等建物之所有權人，與該等建物且無何租賃關係存在，依首揭說明，被告乙○○亦無從主張優先承買權。是被告主張其等為上開建物之所有權人，對系爭土地有優先承買權云云，均屬無據，無從採信。
三、被告復主張兩造就被告乙○○於系爭土地是否有優先承買權存在之爭執，現於另案審理中，本院民事執行處誤將被告乙○○所有之暫編29號建物列為拍賣標的，會影響拍賣程序之效力，亦決定本件被告是否構成無權占有，爰依民事訴訟法第182條第1項之規定，聲請停止訴訟程序云云。惟按民事訴訟法第182條第1項既明定法院得命中止訴訟程序，則有同條項所定情形時，應否命其中止，法院本有自由裁量之權，並非一經當事人聲請，即應命其中止；民事訴訟法第182條第1項固規定訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得命他訴訟終結以前，中止訴訟程序。但為本訴訟先決問題之法律關係是否成立，在本訴訟法院本可自為裁判，若因中止訴訟程序當事人將受延滯之不利益時，仍以不中止訴訟程序為宜，最高法院28年抗字第164號判例、30年抗字第105號判例要旨可供參考。查本件訴訟之裁判，固因被告乙○○主張對系爭土地是否有優先承買權，而影響拍賣程序之效力，而以被告乙○○主張有優先承買權之訴訟為據，然系爭暫29建號建物應非被告乙○○所有，已如上述，本院及臺灣高等法院就被告乙○○所提確認優先承買權存在事件，並已先後駁回其訴訟在案，有本院及臺灣高等法院判決各1份在卷可佐，堪認被告乙○○對系爭土地並無優先承買權之事實，本件若依被告請求中止訴訟程序，原告反而將受遲遲無法取得拍得土地與房屋使用之不利益，是依首揭說明，本件仍以不中止訴訟程序為宜，是被告聲明停止訴訟程序，自不予准許。
四、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；民法第179條定有明文。又無權占有他人之房屋或土地，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年度臺上字第1695號判例亦著有明文。本件被告無權占有系爭房屋，即獲有相當於租金之不當得利，則原告依民法179條之規定，請求被告給付原告自起訴狀繕本送達翌日（即96年9月20日）起迄返還房屋之日止所受相當於租金利益之損害金，揆諸前揭說明，自屬有據。復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限；土地法第97條第1項定有明文。而土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而言，為土地法施行法第25條所明定。又土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。且土地法第97條所稱之城市地方係指市縣行政區域而言，凡在市縣行政區域內者，即有其適用。查原告所有坐落新竹縣○○鄉○○○段麻布樹排小段168之1地號、168之2地號、168之7地號、174之2地號之土地面積分別為1,110平方公尺、933平方公尺、227平方公尺、252平方公尺，96年1月間土地申報地價均為每平方公尺1,280元，業據原告提出土地登記謄本4份在卷可佐。又上開6建號及暫編29建號等建物之現值分別為1,920,000元及960,000元，亦據原告提出本院不動產權利移轉證書1紙可佐，而系爭6建號建物共1層，主要建材為磚造，已歷經24年；系爭暫編29建號建物共1層，為磚造及鐵皮屋頂建材，現場位在山坡地保育區，鄰近台3線與北埔商區，供商業使用，除據原告供明在卷外，並經本院核閱上開強制執行卷宗鑑價書內鑑價細目暨所附鑑定標的物位置圖與現場照片無訛，本院認為被告所受占有系爭房屋坐落在土地上所受相當於租金之利益，按年以土地申報及建物總價額年息百分之7計算為相當，則被告就其所占有房屋所受每年相當於租金之不當得利為427,571元【計算式為：土地2,522平方公尺×1,280元×7%＋(1,920,000元＋960,000元)×7%＝427,571元，小數點以下四捨五入】，每月所受相當於租金之不當得利為35,631元【計算式為：427,571÷12)=35,631，小數點以下四捨五入】，堪予認定。
五、綜上所述，原告請求被告應將系爭土地及建物騰空遷讓，將之返還予原告，被告應自起訴狀繕本送達翌日即96年9月20日起，至騰空遷讓返還系爭土地及建物之日止，按月給付原告所受損害金35,631元範圍內之28,938元，核屬有據，應予准許。
肆、原告及被告分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
伍、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國97年7月31日
民事第一庭法官林昌義以上正本係照原本做成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年7月31日
書記官馮玉玲