裁判字號：臺灣彰化地方法院99年訴字第839號民事判決
裁判日期：民國100年01月26日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣彰化地方法院民事判決99年度訴字第839號原告 張燕君 訴訟代理人 李淵源 律師被告 許火論 訴訟代理人 胡美金 上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國100年1月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應就坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號、面積四四一一點九八平方公尺、權利範園三分之二之土地與原告訂立書面買賣契約，並於原告給付新台幣壹佰肆拾萬零柒拾參元同時，將上開土地移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、被告於民國（下同）99年2月間將其所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號、面積4411.98平方公尺、權利範圍三分之二之土地以每分地（即每1000平方公尺）新台幣（下同）510,000元之價格出賣與原告，並向原告收取100,000元之定金，此有被告親自簽名蓋章之收據1紙可稽。按買賣契約為諾成契約，當事人間如已就買賣契約必要之點即標的物與償金互相表示一致，其買賣契約即推定為成立，不能因尚未訂立書面契約，認其僅屬預約之性質。本件兩造既已就買賣之土地及價金（被告所有土地之面積為2941.32平方公尺，以每1000平方公尺510,000元計算，總金額為1,500,O73元，互相表示一致，則買賣契約即已成立，爰依買賣之法律關係請求被告應將係爭土地移轉登記與原告。又農地買賣沒有契約，代書費、規費都由原告負擔，所以當時並未就此部分約定。當時原告向被告購買系爭土地之2/3，1/3的部分則向於法院拍賣時標購，因一般應有部分土地沒有人會買，所以原告一定標得到，只是怕被告行使優先權而已，所以原告同時進行，一方面向法院標，一方面向被告買。
二、倘認兩造間就系爭土地僅成立買賣之預約，因預約係當事人約定將來訂立某一契約之契約，本質上仍不失為債權契約之一種，故由預約而來之權義關係，自應依一般債權契約之規定斷之。又預約成立後，預約債權人基於訴訟經濟之原則，合併訴請債務人訂立本約及履行本約，亦非法所不許（參照最高法院80年台上字第2541號判決意旨及司法院)廳民一字第18571號函）。爰依兩造間之買賣預約關係請求被告訂立書面本約，並於原告給付I,400,073元（本件買賣之總價金為1,500,073元,扣除原告已付之定金100,000元,原告依約應再給付1,400,073元）同時，被告應將系爭土地移轉與原告。
三、對被告答辯則以：系爭土地為一般農業區農牧用地，依土地稅法第39條第1項「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅」之規定，於辦理移轉登記時，若檢附鄉公所核發之農業用地作農業使用證明文件送主管稽徵機關即得申請不課徵土地增值稅，因此兩造當初是約定等農地農用證明書下來後，才另訂契約，沒有說確切那一天要簽訂。原告於被告收受100,000元之定金後，即於99年4月間委由 王燕莉 代書向被告收取身分證影本並以被告之名義向彰化縣福興鄉公所申請系爭土地之農業用地作農業使用證明書，經彰化縣福興鄉公所於99年4月22日核發在案，有彰化縣福興鄉公所99年4月22日福鄉農字第090004739號農業用地作農業使用證明書一件可證。原告取得上開農業用地作農業使用證明書後，隨即要求被告移轉系爭土地，卻遭被告拒絕。尤有甚者，被告竟於99年5月18日以彰化光復路郵局第000224號存證信函通知原告出面與其商洽系爭土地之買賣事宜（兩造已就買賣之土地及價金互相表示一致，根本毋須再洽商），並表示要沒收原告預付之定金，原告收受上開存證信函後，即委請父親 張獻東 出面要求被告配合辦理移轉系爭土地之程序，仍為被告所拒，且原告收受存證信函後馬上於99年5月25日以彰化中央路郵局第137號存證信函催告被告應於7日內完係土地買賣之程序，根本沒有遲延之問題，惟被告仍置之不理，是本件買賣乃被告拒絕移轉系爭土地違約在先，並非原告遲延給付。且被告之存證信函內僅要求原告出面與其商洽系爭土地之買賣事宜，並未要求原告履行給付買賣價金之義務，也沒有說要解除契約，是上開存證信函未表明原告應為給付之意旨，依最高法院70年度台上字第1527號判決要旨，自未發生催告之效力。從而，被告以原告遲延給付為由，主張其得解除契約並沒收定金云云，自非可採。
四、㈠先位聲明：被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號、
面積4411.98平方公尺、權利範園三分之二之土地移轉登記予原告。
㈡備位聲明：被告應就坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號、
面積4411.98平方公尺、權利範園三分之二之土地與原告訂立書面買賣契約，並於原告給付1,400,073元同時，將上開土地移轉登記予原告。
貳、被告則以：
一、兩造於99年2月間所簽立所簽立之字據，內容明定原告預付100,000元定金，並作充總價款之一部，雙方同意於正式簽約時再行加減帳。經查，契約有預約與本約之分。其因當事人由他方受有定金，依民法第248條規定，視為成立之契約。究為本約抑係預約，應依其情事解釋當事人之意思定之，不得謂凡有定金之授受者，即概視為已成立本約（最高法院70年台上字第1474號判例要旨參照）。故預約云者，謂約定締結本約之契約，唯使當事人負擔須為定立契約之意思表示之債務，不得謂凡有定金之授受者，即概視為已成立本約。綜上所述，若該字據具有法律上效力，觀兩造雙方所簽立之字據，既已明定原告預付10萬元，並作充總價款之一部，雙方同意於正式簽約時再行加減帳，應係屬買賣之預約無疑，原告尚無民法第348條之權利，要求被告移轉上開土地所有權予原告。
二、按「契約本有預約與本約之分。預約云者，謂約定締結本約之契約，惟使當事人負擔須為訂立本約之意思表示之債務。」（臺灣高等法院高雄分院民事88年上字第323號判決要旨摘要參照），就兩造成立之買賣預約係雙方當事人皆有負擔訂立本約之債務，惟雙方於預約訂立後，皆未就訂立本約之事項為商議，致使雙方法律關係、懸而未決，被告遂於99年5月發存證信函催告原告與被告商洽訂立買賣本約之事宜，否則沒收訂金解除預約。本件被告已發存證信函定相當期限催告原告商洽訂立本約，然其未於期限內回覆被告其是否履行本約，故依民法第254條規定，被告因此取得解除權，並於存證信函表示若原告未回覆，欲沒收其支付之定金即解除預約之意。綜上所述，原、被雙方之買賣土地預約業經失效，雙方已不存在任何債權債務關係，原告所為之請求則無理由。
三、被告不爭執字據之真正，收這10萬元是當初原告父親來找被告說要拍賣系爭土地，因被告有優先權，原告父親要被告放棄，說他要買，被告當初有說要賣沒錯，原告如有誠意，應該在法拍後就要履約，99年3月28日就過戶了1/3，沒有必要拖那麼久。被告寄發存證信函後，原告也有寄發存證信函來，原告說要拿錢來，結果也沒有，打電話也不理被告，約原告去代書那裡，原告也不去，故被告已經不想賣了等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
參、兩造不爭執之事項：
一、兩造於99年2月間就被告所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號、面積4411.98平方公尺、權利範圍三分之二之土地，達成合意，原告願以每分地（即每1000平方公尺）510,000元之價格向被告購買，被告並向原告收取100,000元之定金，雙方約定要另外正式簽約，被告並出具收據1紙為證。系爭土地之1/3，則由原告另外向法院標購。
二、被告於99年5月18日曾發存證信函催告原告於7日內與被告商洽訂立買賣本約之事宜，逾期則沒收定金。
三、原告於99年5月25日曾發存證信函催告被告完成土地買賣程序。
肆、兩造之爭點：
一、兩造於99年2月間所簽立之字據，其性質係屬預約性質或買賣本約？
二、原告有無給付遲延問題？系爭契約是否已經被告合法解除？
伍、得心證之理由：
一、原告主張兩造於99年2月間就被告所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號、面積4411.98平方公尺、權利範圍三分之二之土地，達成合意，原告願以每分地（即每1000平方公尺）510,000元之價格向被告購買，被告並向原告收取100,000元之定金，有原告提出被告出具之收據1紙為證，且為被告所不爭執，堪認原告此部分之主張為真實。又原告主張兩造買賣契約已經成立，爰請求被告將系爭土地之應有部分2/3移轉登記給原告，被告則辯稱兩造於99年2月僅成立預約，尚未成立買賣本約，原告請求無據等語。按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立；又按契約有預約與本約之分。其因當事人由他方受有定金，依民法第248條規定，視為成立之契約。究為「本約」抑係「預約」，應依其情事解釋當事人之意思定之，不得謂凡有定金之授受者，即概視為已成立「本約」。(最高法院61年台上字第964號、70年台上字第1474號判例要旨可資參照)。查依據卷附被告所出具之字據，其上記載「本人許火論欲出售名下所持有土地坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號、面積4411.98平方公尺。持分參分之貳。今收取買受人張燕君小姐所預付之定金，計新台幣10萬元，並充作總價款之一部分，雙方並同意於正式簽約時，再行作加減帳。每分地510,000元。立據人：
許火論」等語，故兩造既已約定原告預付10萬元，並作充總價款之一部，雙方另約定以後要正式簽約，足見兩造於99年2月間就定金之收受，應僅屬買賣之預約無疑，雖然兩造就買賣之標的物、價金已經合意，惟不動產買賣契約尚涉及稅賦、規費、代書費應由誰負擔，價金要分期或一次給付、土地何時辦理過戶、過戶所需文件何時備齊交付等諸多複瑣事宜，兩造就此部分事宜，亦均未談妥，有待日後談妥時再正式簽約。再者，依原告提出之99年5月25日發給被告之存證信函中表示「當時雙方口頭言明因本筆土地持分三分之一部分，係於法院拍賣程序進行中，為使本筆土地之利用完整性須待本人順利向法院標購取得，產權移轉完成後始得再進行與台端本件買賣之程序，均獲台端之允諾」等語，而被告亦不爭執原告有另外向法院標購系爭土地之1/3，足見原告當初應係欲待確實有標到系爭土地之另外之1/3，始欲繼續就系爭土地之2/3與被告進行買賣契約之正式簽訂，惟又恐被告反悔，故先支付定金擔保，故尚難以兩造已就系爭土地之買賣價格談妥，並收受定金，即遽謂兩造之買賣本約已經成立，原告主張兩造買賣契約已經成立，尚屬無據。至原告嗣後於本件言詞辯論時稱原告當時係同時進行，一方面向法院標，一方面向被告買，如果未標到1/3部分，還是會向被告買2/3云云，然此部分與原告當初所發之存證信函內容不符，應屬臨訟之詞，本院認應以原告當初所發之存證信函內容為準。從而，原告主張兩造買賣契約已經成立，於先位聲明直接請求被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號、面積4411.98平方公尺、權利範園三分之二之土地移轉登記予原告，尚屬無據。
二、原告另以倘認兩造間就系爭土地僅成立買賣之預約，爰依買賣預約之法律關係，請求被告訂立書面本約，並於原告給付I,400,073元（本件買賣之總價金為1,500,073元,扣除原告已付之定金100,000元,原告依約應再給付1,400,073元）同時，被告應將系爭土地移轉予原告。被告則抗辯因原告遲不辦理買賣事宜，給付遲延，已依民法第254條規定，於99年5月18日曾發存證信函催告原告於7日內與被告商洽訂立買賣本約之事宜，逾期則沒收定金，原告逾期仍未辦理，系爭預約業經被告解除而失效等語。並提出存證函1件為證，原告則不否認被告有於99年5月18日發存證信函，惟另主張原告於收受一週內即99年8月25日以存證信函要求被告出面處理買賣事宜，根本沒有遲延情形，且被告之催告不合法，不生效力等語，並提出存證信函1件為證，被告亦不否認有收到原告之存證信函。按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起負遲延責任；債權人並非因債務人之遲延給付當然取得契約解除權，必須定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約。又債務人在履行期屆至前，尚無給付之義務，因此，在債務人遲延給付以前，債權人所為請求給付之催告，並不生催告之效力，必俟債務人遲延給付，債權人再定相當期限，催告其履行，而債務人於期限內猶不履行時，債權人始得解除契約(最高法院85年台上字第606號、90年台上字第1352號判決要旨分別可資參照)。經查，原告主張兩造當初是約定等農地農用證明書下來後，才另訂契約，並未明確定那一天簽約，而依原告提出之字據，對於兩造應於何時正式簽約，並無明確記載，而被告對於那一天正式簽約未明確約定部分亦未爭執，堪認原告此部分之主張為真實。由於農地農用證明書何時取得，並不確定，即便取得後，應於那一天簽約，亦不確定，兩造既未明確約定應於何時正式簽約，故屬給付無確定期限之情形，故被告若欲主張解約，應先定期催告履約，若原告未於期限內履約，始開始負遲延之責任，於原告負遲延責任後，被告須再訂期催告原告履行契約，待原告仍未於期限內履行，被告始得解除契約。然依被告99年5月18日所發之存證信函，內容記載「茲為使雙方之法律關係儘早確定，爰函請台端於文到七日內，速出面與本人商洽系爭土地之買賣事實，逾期本人即沒收台端預付之定金，請查照」等語，故被告係於原告尚未負遲延責任，即直接定期催告原告履行契約，否則即沒收定金，則揆諸前揭裁判要旨，被告之催告，並不生催告之效力，從而被告抗辯系爭預約已經被告合法解除云云，尚屬無據。
三、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。我民法雖未就「預約」特設其規定，惟預約係當事人約定將來訂立某一契約之契約，本質上仍不失為債權契約之一種，故由預約而生之權義關係，自應依一般債權契約之規定斷之。又預約成立後，預約債權人基於訴訟經濟之原則，合併訴請債務人訂立本約及履行本約，亦非法所不許，最高法院61年台上字第964號判例意旨所示：「預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行」等語，僅指未請求訂立本約以前，不得逕行單獨請求履行本約，尚不禁止兩者同時合併請求。本件兩造間之買賣預約既仍存在，則原告本於買賣預約之法律關係，備位聲明合併請求被告應就坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號、面積4411.98平方公尺、權利範園三分之二之土地與原告訂立書面買賣契約，並於原告給付1,400,073元(註：被告所有土地之面積為2941.32平方公尺，以每1000平方公尺510,000元計算，總金額為1,500,O73元，再扣除原告預付之定金10萬元為1,400,073元)同時將上開土地移轉登記予原告，自屬有據，應予准許，爰判決如主文所示。
陸、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中華民國100年1月26日
民事第一庭法官詹秀錦以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年1月26日
書記官施嘉玫