裁判字號：臺灣臺北地方法院90年訴字第4481號民事判決
裁判日期：民國91年01月09日
裁判案由：返還價金等
臺灣臺北地方法院民事判決九十年度訴字第四四八一號
原告甲○○法定代理人乙○○右當事人間請求返還價金等事件，本院判決如左：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣（下同）五十七萬八千元之買賣價金及五十七萬八千元之違約金，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、請准供擔保宣告假執行。
貳、陳述：
一、兩造於民國八十九年八月十八日簽訂房屋買賣契約（下稱系爭契約），由原告向被告購買坐落台北縣中和市○○段三七、三八、三九、四十、四十一、
四十二、四十四、四十六、四十七號土地上預計興建之「黃金傳奇」大廈Ａ１棟十二樓房屋及其坐落基地，雙方並約定：「第五條：房屋施工合格標準。一、本大廈之施工標準，乙方（即被告）應確實依建築管理機關核准之設計圖說：：負責建造，：：」「第廿一條本約附件之效力—本契約之附件視為本約之一部分，與本約具同等效力，雙方均應共同遵守履行，如有任何一部分不履行時，視同違約。附件：㈠房屋平面圖：：。」、「第廿條：違約處理—本約簽立後，除有前述各項解約情事各依其約定外，其他違約情事依左列規定處理：：二、若乙方違約不賣或違反本約任何條款之內容時，經甲方（即原告）限期催告仍不履行者，甲方得解除契約，乙方除應退還已收價款外，並應同時給付同額之違約金。」。
二、詎被告於簽約後，竟未經原告同意擅自變更雙方於契約附件所約定之房屋平面設計圖，逕將「管線間」任意移位設置，已違反前揭買賣契約第廿一之約定。且觀諸被告提供變更設計前及變更設計後之建築比例圖，可知被告擅自變更設計後不但導致系爭建物「管線間」之面積，已較變更設計前之「管線間」面積增加二倍有餘，造成雙方原約定預定建築房屋平面圖所示已甚為狹小之洗手間及主臥室面積益形狹窄，使用上甚為不便外，且該變更設計後之「管線間」樓版開口極大，以結構考量樓版一邊未能搭接至樑，將導致洗手間上之配置設施易使牆面及樓版龜裂及破壞防水層產生漏水事件，不僅使原告心生畏懼，亦將減少房屋價值。原告於發現被告擅自變更設計後，乃協同 張智文 向被告公司張主任提出質疑，被告即提出載有「角隅補強」之傳真手稿予原告，並向原告表示該傳真手稿即係結構技師傳真提出之計算與改善方案。原告嗣於九十年六月五日發函催告被告應於七日內立即回復原來設計，惟被告卻向原告表示不可能再回復，原告乃發函解除契約。綜上，被告擅自變更設計，已違反前揭買賣契約第廿一條之約定，原告自得爰依該買賣契約第二十條之約定解除契約及請求被告賠償違約金，且被告擅自變更設計之行為，亦令兩造預定買賣之房屋，造成室內使用面積減少及須待補強影響安全係數之瑕疵者，按民法第三百五十四條、第三百五十九條規定及最高法院八十四年台上字第一三三四號及八十六年台上字第三二七七號裁判意旨，原告亦得解除契約，並依民法第二百五十九條、第一百七十九條及系爭契約第二十條請求被告返還已繳付價金五十七萬八千元及同額之違約金，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。
三、證人 邱輝煌 既證稱：「：：建築變更開孔設計，有一面沒有板，沒有辦法作雙向傳遞，故改為單向板設計，：：原證三號第一行已經表明採單向板的設計。」，則顯係針對變更設計後依單向板設計之補強，且觀諸該傳真手稿第一行載「斜線部份版之長向約620CM，短向約310CM，採單向版設計」等文字，即可知該傳真手稿上三角形斜線部份應係變更設計後之補強，故證人邱輝煌證稱上開傳真手稿上載「角隅補強」之真意為「原角隅補強」，三角形斜線處及三角形斜線處是針對變更前設計的加強等語並不實在。
四、對被告抗辯所為陳述：㈠證人 許義明 證稱：「（問：本件是何人決定變更設計？）業主。」，則被告
辯稱其變更設計係因「經會同消防機關預為審查，發現大樓原設計之消防位置欠當，無法充分發揮整體消防設施之功效，其後為求最佳之消防效果，將消防管道間移位設置，乃因應整體消防之需要」，與事實完全不符。
㈡依系爭契約第廿一條約定：「本契約之附件視為本約之一部份，與本約具同
等效力，雙方均應共同遵守履行，如有任何一部份不履行時，視同違約。附件㈠房屋平面圖：：」，可知被告未經原告同意而擅自變更契約附件所附房屋平面設計者，即屬違反契約，且原告係據系爭契約第廿條之規定行使權利解除契約，並無不合。至於被告主張依系爭契約第二條第三項約定可認契約本身即授與被告設計變更權云云，容有錯誤，蓋依該條規定之全文意旨觀之，該規定係為解決因法令變更而致之面積誤差，或因不可歸責於雙方之事由須設計變更致生面積誤差之情形，非謂該條所載「若因設計變更之故」，即認被告可任意變更設計，否則系爭契約第廿一條豈非形同具文。退萬步言，如認該條真意係指被告有任意變更設計之權利，依民法第二百四十七條之一規定，亦屬無效。
㈢據被告證一、二號即房屋平面比例圖變更前及變更後對照可知，變更後管道
間面積顯較變更前之管道間面積增加約三倍有餘，致嚴重影響原告室內可使用之面積，實已不符原契約預定效用，被告主張變更設計後減少坪數不過零點幾坪，而妄顧系爭房屋室內使用面積大幅減少事，無可採信。
叁、證據：提出買賣契約、變更後設計圖、為被告公司設計監造「黃金傳奇」之委
任建築師手稿、原告異議文書、原告存證信函、被告律師函為證，並聲請訊問證人 鄭凱仁 、張智文。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、如主文第一項所示。
二、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
貳、陳述：
一、被告並未擅自變更房屋平面設計圖：㈠按消防管道間在該層樓原即設計在原告所購之房屋內，此乃原告購買當時即
明知之情事，原告購買當初既已明知，自應承擔其內部有消防管道間之事實，即便稍有不便（相對的其室內面積已減掉），亦其事先預知。次按「依建築法第三四條之一申請預審事項，涉及建築物消防安全設備者，主管建築機關應會同消防機關預為審查。」，消防法第十條第二項定有明文。被告因建造執照取得後，經會同消防機關預為審查，發現大樓原設計之消防管道間位置欠當，無法充分發揮整體消防設施之功效，其後為求最佳之消防效果，將消防管道間移位設置，乃因應整體消防之需要，故於九十年二月二十一日申請變更，並獲台北縣政府工務局於九十年三月五日核准在案，原告主張被告擅自變更設計，即屬率斷。
㈡再按建築自建造執照之取的、預審、施工、監工、日後取得使用執照，所歷
龐雜，尤其日後須經過五大管線驗收，方能取得使用執照，此五大管線即自來水管、消防管線、電訊（110電或220電）、污水管、電力等五部分，均經審核通過方可能發照，故在建造期間就建造執造原核准事項，經常會有局部之變更，此種變更有的要先經申請變更，有的不必事先申請變更，只需日後申請使照時，一併報驗，此觀建築法第三十九條規定「起造人應依照核定工程圖樣及說明書施工；如於興工前或施工中變更設計時，仍應依照本法申請辦理；但不變更主要構造或位置，不增加高度或面積，不變更建築物設備內容或位置者，得於竣工後，備具竣工平面、立面圖，一次報備。」自明。被告確實依建築管理機關核准之設計圖說負責建造，原告將建築管理機關核准之設計圖說狹義定義為原建造執照所核准之圖說，而不包括經核准變更後之圖說，實不諳建築之實際流程與龐雜。
㈢第按工程之變更設計，需經主管機關核准，如不能變更，則主管機關不可能
同意，如重大變更，原建造執照要作廢，重新申請，故如非事實需要，被告不可能任意變更。而依契約第二條所賦與被告變更權，原告卻曲解建築主管機關與業界之作業規定，將契約第二條二侷限為法令變更或不可歸責於雙方之事由方可變更，顯屬無稽。
㈣又依系爭買賣契約第二條約定：「若因設計變更之故，致本戶面積增加或
減少逾前條第二項約定總面積之百分之十以上，甲方有權為繼續履約或解約之選擇；甲方如選擇解約時，乙方應將已收本戶房屋暨其土地價款無息退還甲方。」，可知契約本身即授與被告設計變更之權。原告如要解約，需因變更後面積增減百分之十以上，依現況只減少零點幾坪，根本未達解約之情。
而即便增減百分之十以上要解約，賣方亦只是將已繳價款無息退還，遑論原告起訴所稱之違約金。
二、依系爭契約第二條約定：「房地面積以地政機關登記（含前項視同登記面積）為準，若與買賣面積有增加或減少超過百分之一以上之情事時，雙方同意應就超過百分之一部份，依本約之買賣總價減去停車位總價新台幣伍拾萬元正，再除以前條第二項房屋總面積所得之每坪單價，相互補貼價款。」，故面積增減找補自有契約可據，亦為交易常態。被告已於九十年七月二日委請律師代為函覆原告願就減少之坪數依約扣除價款，今減少坪數不過零點幾坪，原告卻不依契約而行，一再藉題解約，顯非可取。
三、而依民法第三百五十九條規定，即便買賣物有瑕疵，除非瑕疪重大無法完成債之本旨，而可主張解除契約者外，否則只能請求減少價金：按依民法第三百五十九條但書，依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。本件原告浴室面積即便有減少零點幾坪，但其所造成其通常效用之減少，應屬輕微，實不影響其美觀、使用需求與安全。何況該消防管道間本就設計在原告所買房屋內，亦為原告所知。尤其反面而言，因消防管道間作此修改，使整大樓包括原告住家在內其消防設施要屬更為安全。且若果當初消防預審後，消防管道間不應作此修改，即不可能作此變更，台北縣政府工務局亦不可能事後核准變更。故既有其需要，這已涉及公益及整體大樓安全，被告稍作變更，原即法令上許可，亦為契約第二條買方所同意，該項變更既非重大，原告主張解約亦不應准許。
四、另原告所稱室內隔間未依原申請之核准圖配置施工，且未經住戶同意擅自變更，甚至其結構亦未全盤考量云云，原告所言，均非實情，所謂有安全顧慮，純屬其個人片面推測，無科學數據之支持，倘安全上有顧慮，監造之建築師自有應負之責，工務局亦不可能核發使用執照。
叁、證據：提出台北縣工務局建造執照副本通知書影本、台北縣工務局建造執造設計變更通知書為證，並聲請訊問證人邱輝煌、許義明。
理由
一、原告起訴主張：兩造於八十九年八月十八日簽訂房屋買賣契約（下稱系爭契約），由原告向被告購買坐落台北縣中和市○○段三七、三八、三九、四十、四十一、四十二、四十四、四十六、四十七號土地上預計興建之「黃金傳奇」大廈Ａ１棟十二樓房屋及其坐落基地。依約被告應確實依建築管理機關核准之設計圖說負責建造，又附件之房屋平面圖與本約具同等效力，雙方均應共同遵守履行，如有任何一部分不履行時，視同違約。詎被告於簽約後，竟未經原告同意擅自變更雙方於契約附件所約定之房屋平面設計圖，逕將「管線間」任意移位設置，不但導致系爭建物管線間之面積較變更設計前之管線間面積增加二倍有餘，造成原預定建築房屋平面圖所示已甚為狹小之洗手間及主臥室面積益形狹窄，且該變更設計後之管線間樓版開口極大，以結構考量樓版一邊未能搭接至樑，將導致洗手間上之配置設施易使牆面及樓版龜裂及破壞防水層產生漏水事件，經原告於九十年六月五日發函催告被告應於七日內立即回復原來設計，惟被告卻向原告表示不可能再回復，原告乃發函解除契約。且被告擅自變更設計之行為，亦造成原告預定買受之房屋室內使用面積減少及須待補強影響安全係數之瑕疵，依民法第三百五十四條、第三百五十九條規定，原告亦得解除契約，爰依民法第二百五十九條、第一百七十九條及系爭契約第廿條規定請求被告返還已付價金五十七萬八千元及同額違約金，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息等情。
被告則以：㈠依原房屋平面圖之設計，消防管道間即在原告所購之房屋內，亦為原告所明知。且因被告取得建造執照後，會同消防機關預為審查，發現大樓原設計之消防位置欠當，為求最佳之消防效果，乃將消防管道間移位設置，並於九十年二月二十一日申請變更，獲台北縣政府工務局於九十年三月五日核准在案，原告主張被告擅自變更設計，尚非可採。被告依建築管理機關核准之變更設計圖說負責建造，並無違約可言。㈡又依系爭買賣契約第二條約定，已授與被告設計變更之權，原告如要解約，需因變更後面積增減百分之十以上，依現況只減少零點幾坪，根本未達解約之情。且即便增減百分之十以上要解約，賣方只須將已繳價款無息退還，亦無給付違約金之必要。㈢再依系爭契約第二條約定，房地面積若與買賣面積有增加或減少超過百分之一以上之情事時，雙方同意應就超過百分之一部份，依本約之買賣總價減去停車位總價五十萬元，再除以前條第二項房屋總面積所得之每坪單價，相互補貼價款，被告亦已於九十年七月二日委請律師代為函覆原告願就減少之坪數依約扣除價款，原告不依契約而行，一再藉題解約，顯非可取。㈣本件原告浴室面積即便有減少零點幾坪，但其所造成其通常效用之減少應屬輕微，且消防管道間作此修改，將使爭爭房屋更為安全，該項變更既非重大，依民法第三百五十九條規定，原告亦不得主張解除契約等語，資為抗辯。
二、原告主張兩造於八十九年八月十八日簽訂系爭契約，由原告向被告購買坐落台北縣中和市○○段三七等號土地上預計興建之「黃金傳奇」大廈Ａ１棟十二樓房屋及其坐落基地，原告已支付價金五十七萬八千元，依系爭契約附件房屋平面圖，系爭建物之消防管道間位置原如附圖一黃色部分所示，嗣被告變更消防管道間之位置為如附圖二黃色部分所示等事實，業據提出買賣契約、變更後設計圖為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。至原告主張被告未經其同意即擅自變更設計，已違反系爭契約之約定，且造成室內面積減少及影響結構安全之瑕疵，被告經原告催告仍未回復原設計，原告已解除系爭契約乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭執之點在於被告是否違反系爭契約及系爭房屋是否有瑕疵，致原告得解除系爭契約？
三、依系爭契約第五條房屋施工合格標準規定：「本大廈之施工標準，乙方（即被告）應確實依建築管理機關核准之設計圖說：：負責建造，：：。」、第十九條其他約定事項規定：「本大廈水、電、電信及消防等設施之配置，依照建築管理機關核發之建築執照圖所標示位置設置，：：。」，是本件被告有依建築管理機關核准之設計圖說建造系爭預售房屋之義務。經查，被告於九十年二月二十一日申請將系爭建物之消防管道間位置由如附圖一黃色部分所示變更為如附圖二黃色部分所示，業於九十年三月五日經建築管理機關臺北縣政府工務局核准發予建造執照，有臺北縣政府工務局建造執照副本通知書及臺北縣政府工務局建造設計變更通知書在卷足憑，則被告依經建築管理機關核准之設計圖說建造系爭建物，並未違反前揭契約約定。
四、次查，證人即系爭房屋之建築師許義明結證稱：本件原始設計留設消防管道位置不夠，但消防上有需要，故變更位置。變更設計後消防管道間並非在浴室內，變更後的位置是與業主及水電技師討論後，認為適當；證人即系爭建物之結構技師邱輝煌結證稱：建築師變更設計後所開孔處（即消防管道間位置）要經過結構技師檢核，原證三號表示經過計算開孔前及開孔後鋼筋量及安全係數沒有變。對結構安全有影響，主要在樑柱，樓板不是主要結構。原證三號三角形斜線處是針對變更前設計，設置斜向鋼筋加強，因為開孔之後樑邊沒有板，板不會因為地震時樑拉扯樑裂開，所以不用加強。開孔後不會使樑板間更脆弱，原證三號是檢討與開孔平行之鋼筋量是否足夠，樑上築樓板，可採雙向板的設計，即鋼筋雙向都有，但因為建築師變更開孔設計，有一面沒有板，沒有辦法作雙向傳遞，故改為單向板設計，原證三號即在檢討單向板的鋼筋量是否足夠，檢討結果，並未減少原來的結構安全（均見九十年十二月五日言詞辯論筆錄）。足見被告變更消防管道間之位置係為消防安全之需要，且對結構案全並無影響。至原告陳稱原告證三號為針對變更設計後依單向板設計之補強，可知其上三角形斜線部份應係變更設計後之補強，故證人邱輝煌證稱上開傳真手稿上載「角隅補強」之真意為「原角隅補強」，三角形斜線處及三角形斜線處是針對變更前設計的加強等語並不實在云云，然證人邱輝煌已證稱：「畫上三角形斜線是因為以前有設計，現因開孔被剪掉，所以標明上去。標明角隅補強之真意是指原角隅補強，當初寫沒有那麼嚴謹。」，且以其邱輝煌為具專業知識且經政府核發證照之結構技師，就系爭大廈之結構安全負有法律上之責任，其證言應堪採信，原告之質疑尚非有據。至原告聲請訊問證人張智文之證言，僅足證明其曾因變更設計事陪同原告至被告公司，並曾質疑開孔與原設計不同，被告公司張主任乃通知建築師傳真原證三號文件之事實，無從證明系爭變更設計將影響建物結構安全，且證人張智文所學水電工程，就建築設計及結構安全亦非專業，原告以張智文曾告知變更設計後將有安全係數不足現象，即非可採。
五、原告雖主張依系爭契約第廿一條規定，系爭契約附件之房屋平面圖視為契約之一部份而具同等效力，被告未經原告同意擅自變更該圖所示之消防管道間位置，已屬違約，依系爭契約第二十條第二款得解除契約云云。然如前所述系爭建物之消防管道間位置變更係為消防安全需要，且經建築管理機關核准，再比較附圖一及附圖二，僅消防管道間之位置有所變動，系爭建物之隔間、位置並無變更，尚難認被告有違約之情。又所謂物之瑕疵，係指依通常交易觀念，或依當事人之約定，認定物之應具備之價值、效用或品質而不具備者而言。系爭建物之消防管道間位置變更並未影響結構安全已如前述，則原告主張系爭建物須待補強安全係數之瑕疵即無足取。至消防管道間位置雖有變更，僅生室內面積減少之問題，尚不致減少系爭建物之效用及品質，而依系爭契約第二條第三款規定：「若因設計變更之故，致本戶面積增加或減少逾前條第二項約定總面積之百分之十以上，甲方（即原告）有權繼續履約或解約之選擇；：：」，本件因變更設計減少面積並未達百分之十，原告自不得據以解除系爭契約。又依系爭契約第二條第二款約定：「房地面積以地政機關登記（含前項視同登記面積）為準，若與買賣面積有增加或減少超過百分之一以上之情事時，雙方同意應就超過百分之一部份，依本約之買賣總價減去停車位總價新台幣伍拾萬元正，再除以前條第二項房屋總面積所得之每坪單價，相互補貼價款。」，則就面積減少之問題，原告得依該條約定與被告找補，被告亦於九十年九月二十四日答辯狀表示曾致函原告表示願按減少坪數依約扣除價款，復有被告致原告律師函在卷可佐。原告主張系爭房屋有使用面積減少之瑕疵而得解除契約，洵非有據。
六、綜上所述，原告主張告被告違約且系爭建物有室內使用面積減少及須待補強影響安全係數之瑕疵，而得解除系爭契約並無理由。從而，原告依民法第二百五十九條、第一百七十九條及系爭契約第二十條規定，請求被告返還已繳付價金五十七萬八千元及同額之違約金，暨自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，即有未合，不應准許；原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十一年一月九日
民事第四庭法官劉又菁右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年一月九日
法院書記官黃瓊滿