臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決 108年度新簡字第207號
原 告 吳紫萍
訴訟代理人 陳佩琪 律師
被 告 陳晉宜
上列當事人間請求返還租賃物事件，經本院於民國109年1月8日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺南市○○區○○○路○○○○○巷○號房屋
騰空遷讓返還原告，並應遷出戶籍。
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬貳仟元，及自民國一百零八年七
月三日起至清償日止，按週年利率百分之計算之五利息。
被告應自民國一百零八年七月三日起至遷讓返還上開房屋之日止
，按月給付原告新臺幣肆萬玖仟伍佰元，及其中新臺幣叁萬叁仟
元自各月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
被告向原告承租門牌號碼：臺南市○○區○○○路○○○巷○號
房屋(下稱系爭房屋)，租期自民國106年8月10日起至108年8
月9日，租金為每月25日前繳納33,000元，押租金66,000元(
下稱系爭租約)。被告自107年11月起未繳納租金，經原告分
別於108年1月28日、108年2月13日以存證信函催告，被告均
置之不理，系爭租約既已屆期，被告亦未依約繳納租金，爰
依租賃、不當得利等法律關係分別請求如下，①系爭租約既
已屆期終止，被告屬無權占用系爭房屋，依民法第455條規
定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並將設籍於系爭房屋地
址之戶籍遷出；②被告迄今尚積欠自107年11月起至108年6
月之租金未清償，扣除期間被告給付36,000元，及押租金
66,000元後，尚積欠原告租金共162,000元【計算式：(
33,000元×8個月)-36,000元-66,000元=162,000元】，又依
系爭租約第12條約定「乙方(即被告)若有違約情事，致損害
甲方(即原告)之權益時願聽從甲方損害賠償，如甲方因涉訟
所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」，本件
訴訟係因被告未依約繳納租金，原告因此支付律師費用
60,000元委任律師維護權益，依上揭約定應由被告賠償律師
費用60,000元。是被告應賠償未給付之租金及律師費用共
222,000元；③被告未依約給付租金已達2期以上，原告業以
上開2封存證信函催告無效，迄今被告仍持續占用系爭房屋
，原告以本件108年6月26日民事變更聲明狀為終止系爭租約
意思表示，故於終止後，被告受有相當於每月33,000元租金
之不當得利，依民法第179條規定，請求被告給付自起訴狀
繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告
33,000元。又依系爭租約第6條約定「乙方於租期屆滿時，
除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀
遷空交還甲方，不得藉詞推委或主張任何權利，如不及時遷
讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約
金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議」
，則系爭租約既已終止，被告未依約遷讓返還房屋，依上開
約定，應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還房屋
日止，按月給付違約金165,000元(計算式：33,000元×5倍
=165,000元)。綜上，被告自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓
返還房屋日止，應按月給付原告共198,000元(計算式：
33,000元+165,000元=198,000元)。並聲明：①被告應將門
牌號碼臺南市○○區○○○路○○○巷○號房屋騰空遷讓交還原
告，並應遷出戶籍；②被告應給付原告222,000元，及自108
年6月26日民事變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按
週年利率5％計算之利息；③被告應自108年6月26日民事變
更聲明狀繕本送達翌日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月
給付原告198,000元，及自各月應給付日之翌日起至清償日
止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：系爭房屋係由訴外人 蔡佩蓉 即大發食品行(下稱
大發食品行)承租，承租前被告係應原告配偶要求，為向原
告父親交代，遂先簽立一份草約(即系爭租約)，事後大發食
品行有與原告另外再簽一份新租約(下稱系爭新租約)，是在
原告與大發食品行簽立系爭新租約後，原告與被告間之系爭
租約即應失效，且被告僅擔任大發食品行股東，原告應依據
系爭新租約向大發食品行請求遷讓返還系爭房屋及租金，不
應向被告有所主張等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回
。
三、得心證事由：
㈠按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人
於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者
，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定
，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民
法第439條前段、第440條第1項、第2項前段，及第455條前
段分別定有明文。是承租人未按期繳納租金時，出租人得定
相當期限催繳租金，倘承租人仍未繳納，且租賃物為房屋，
則遲付租金總額達2個月以上時，出租人經前開催繳未果，
即得終止租約。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實
有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。原告對
於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張於抗辯之
事實，並無確實證明方法或僅以空言爭執者，當然認定其抗
辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判；另各當事人就
其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適
當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。
㈡本件原告主張被告承租系爭房屋之系爭租約已於108年8月9
日租賃期間期滿，並經被告無權占用系爭房屋迄今等情，業
經原告提出系爭租賃契約為證，為被告所否認，並以上開情
詞置辯，然被告稱系爭租約為草約，嗣原告與大發食品行有
另行簽定由大發食品行為承租人之系爭新租約，系爭租約在
原告與大發食品行簽立系爭新租約後應為失效，原告不應再
向被告有所主張等語，原告就與被告間成立系爭房屋租賃關
係已提出租約為佐，被告對其抗辯事實應提出反對證據，惟
迄至言詞辯論終結為止，被告皆未能提出上開聲稱取代系爭
租約之系爭新租約，依上揭舉證責任分配原則之說明，應由
被告負擔舉證責任不利益，被告所辯顯無依據，無足採認。
故原告與被告間簽訂之系爭租約確實有效存在，依原告請求
分論如下：
㈢請求被告遷讓返還系爭房屋及遷出戶籍部分：
被告自107年11月起未依約繳納租金，嗣雖再給付36,000
元，及經以押租金折抵後仍有逾2期租金未給付，並經原告
以存證信函催討未果，原告遂以108年6月26日民事變更聲明
狀之送達作為通知被告終止系爭租約意思表示，而上開書狀
已於108年7月2日對被告合法送達，則系爭租約已於108年7
月2日合法終止，原告依民法第455條規定請求被告騰空遷讓
返還系爭房屋，核屬有據，應可採認。又所有人對於無權占
有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者
，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，
民法第767條第1項明文規定。系爭房屋之租賃關係業經終止
，則被告已無權繼續占用系爭房屋，被告目前戶籍仍設於系
爭房屋地址內，為被告所自承，並有被告戶籍謄本在卷可佐
，自有妨害原告所有權圓滿之行使，是依民法第767條第1項
中段之規定，請求被告應將戶籍自系爭房屋遷出，亦屬有據
。
㈣請求被告給付積欠之租金及律師費用共222,000元部分：
⒈被告自107年11月起迄至系爭租約終止日為止，除曾給付
36,000元外，未再給付租金予原告，為兩造所不爭執，是自
107年11月起至108年6月止，被告共積欠租金264,000元(計
算式：33,000元×8個月=264,000元)，扣除已給付之36,000
元及2個月押租金66,000元後，被告尚未給付租金共162,000
元(計算式：264,000元-36,000元-66,000元=162,000元)，
是原告請求被告給付租金162,000元，應屬有據，要屬可採
。
⒉依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為
加重他方當事人責任之約定，按其情形顯失公平者，該部分
約定無效，為民法第247條之1第2款所明定。所謂加重他方
當事人之責任，乃係指一方預定之契約條款，為他方所不及
知或無磋商變更之餘地者而言，所稱按其情形顯失公平者，
則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以
綜合判斷，有顯失公平之情形而言（最高法院94年度台上字
第2340號判決要旨參照）。查，本件原告主張被告應給付律
師費用60,000元，無非以兩造租賃契約第12條為其依據，惟
觀諸該約定條款內容，僅約定乙方（即被告）倘若有違約情
事，致損害甲方（即原告）之權益時願聽從甲方賠償損害，
如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責
賠償等語，顯見被告即承租人相對於原告即出租人當時之地
位，處於經濟弱勢，絲毫沒有與原告磋商之機會，且兩造間
並未有約定倘原告違約時，如何賠償被告等情事，足見該約
定就本件兩造契約本質所生之主要權利義務加以綜合判斷，
有顯失公平之情形，自應認為該約定無效。是原告執此請求
，即非有據。
㈤請求相當於租金不當得利及5倍違約金部分：
⒈無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段亦定有明文，又依不當得利之法則請
求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有
損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利
益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年臺上
字第1695號判例要旨參照）。查系爭租約已於108年7月2日
終止乙節，業如前述，被告於系爭租約終止後仍繼續占有使
用系爭房屋，自屬無法律上之原因而受有使用系爭房屋之利
益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，揆諸前開規定，
原告自可請求被告給付相當於租金之不當得利，是原告請求
被告自108年6月26日民事變更聲明狀繕本送達翌日(即108年
7月3日)起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當
於租金之不當得利33,000元，應屬有據。
⒉按違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同
。關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定
，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自
得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院19
年上字第1554號民事判例參照）。易言之，違約金之約定，
乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之
當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約嚴守之原則，
契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟
倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違
背契約正義之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀
況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額。而違約
金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所
受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損
害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或
賠償額預定性違約金而異。違約金之約定是否過高，應依違
約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同
。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所
受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際
上所受損失為標準，酌予核減。經查，兩造間之租賃關係於
108年7月2日終止，被告未於終止時遷出，已經本院認定如
前，原告據此主張被告應依系爭租約第6條約定給付按租金5
倍之違約金，固屬有據，惟審酌該違約金之約定文義，係兼
具履約擔保及損害填補作用，是本院審酌被告自108年7月
2日迄今仍居住系爭房屋之違約情節、違約行為之危險性及
原告可能所受損害數額等情，認本件原告得請求被上訴人給
付之違約金數額應酌減為按月給付16,500元（即每月租金
0.5倍，計算式：每月租金33,000元0.5＝16,500元），始
為適當；逾此部分之請求，則無理由。
㈥按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人
起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力，民法第229條第2項
定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得
請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從
其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法
律可據者，週年利率為百分之5，亦為同法第233條第1項及
第203條所明定。另違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於
損害賠償約定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於
上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法
第233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為
損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已
依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害（參照最
高法院62年台上字第1394號判例意旨）。從而，原告請求被
告給付上開積欠之租金162,000元，並自108年6月26日民事
變更聲明狀繕本送達翌日即108年7月3日起至清償日止，按
週年利率5％計算之利息，應予准許。另被告占用系爭房屋
受有相當於租金不當得利，而原告請求被告自108年6月26日
民事變更聲明狀繕本送達翌日(即108年7月3日)起至遷讓返
還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利，
是原告請求倘被告遲延給付，應自各月應給付日之翌日(即
各月4日)起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，
核屬有據。另原告請求被告賠償違約金部分，屬損害賠償額
預定性質之違約金，依上開說明，原告不得就此違約金更請
求遲延利息損害賠償，因此，就此部分金額原告併請求加計
自各月應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算
之遲延利息，自屬無據，不予准許。
四、綜上所述，原告依租賃、不當得利、契約約定等法律關係，
請求①被告應將系爭房屋騰空遷讓交還原告，並應遷出戶籍
；②被告應給付原告162,000元，及自108年6月26日民事變
更聲明狀繕本送達翌日(即108年7月3日)起至清償日止，按
週年利率5％計算之利息；③被告應自108年6月26日民事變
更聲明狀繕本送達翌日(即108年7月3日)起至遷讓返還上開
房屋之日止，按月給付原告49,500元(包含相當於租金之不
當得利33,000元，及違約金16,500元)，及其中33,000元自
各月應給付日之翌日(即各月4日)起至清償日止，按週年利
率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾上開範圍所為
請求，為無理由，應予駁回。
五、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告
敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，就原
告勝訴部分，依職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論
列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
，依職權確定訴訟如主文第5項所示。又本件原告敗訴部分
為不計算訴訟標的金額之附帶請求，故依法仍應由被告負擔
全部訴訟費用，併此敘明。
中華民國109年1月20日
臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法官夏明宇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國109年1月20日
書記官徐毓羚